【正文】 下的經濟型三房，但這兩種都是一種特別現象，在市場上僅占有機少量的比例。溧陽住宅市場主力總價分布區(qū)間（單位：萬元）住宅主力總價受主力面積和銷售單價的影響，從上圖可以看出，主力總價區(qū)間在46萬元以上的項目只有一個龍泉山莊疊加別墅，其產品與其他普通住宅項目有區(qū)別可比性不強，但如我項目規(guī)劃花園洋房時在價格上可作參考，且從上表中可以看出目前市場上主力總價在46萬—65萬的產品空缺，而花園洋房介于別墅與公寓之間的產品剛好可填補此空白，因此對于本項目來講這將是絕好機會。據市場調研嘉豐新城（二期）將于今年6月份推出，其產品中包括3棟小高層物業(yè)，預計將于明年底后年初交付使用。中高檔住宅仍有一定的市場。市調樓盤配套設施匯總表表一、會所配套分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村中高級生活配套游泳池無會所無無無有會所有會所有網球場無有商務中心有有桑拿有有表二、社區(qū)配套分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城（一期）水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村智能化管理門禁“一卡通”有有分戶對講有有有有有有有小區(qū)報警裝置有有有有有有有寬帶入網有有有有有有有周屆紅外防護有有有有有有有園藝噴泉及水景有有有有中心休閑廣場有有有有有有有集中綠地有有有有有有有教育幼兒園有有有有有小學表三、物業(yè)管理收費標準分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村收費標準（元/）待定待定待定溧陽市住宅產品市場上，小區(qū)內配備有會所的項目較少，約占1/2左右；而且在配備有會所的幾個項目中，就天目國際村和龍泉山莊的會所中設置有健身房、桑拿室、網球場、游泳池等配套設施，其余設有會所的住宅項目大多都主要將其作為物業(yè)管理用房使用，而會所內這些生活配套設施配置基本上沒有。宏觀區(qū)位特征：252。（新舊參半）s 西側——城南醫(yī)院、南大街路、豐樂大廈及中國銀行s 東面——陽光之戀生活小區(qū)及規(guī)劃中的交通橋。項目地塊周邊配套——可為項目提供服務的配套設施羅列如下：生活配套平陵菜場、中國銀行、云路超市、城南醫(yī)院、肯得基餐飲等教育配套城南小學、省溧中、平陵小學、少年宮、南門幼兒園等文化娛樂新華書店、上品咖啡茶吧、人民影院等休閑娛樂配套相當齊全。文化古跡與現代氣息并存，居住氛圍優(yōu)越。 周邊生活配套成熟，為成熟的居民區(qū)。 土地費用高，規(guī)劃容積率較低。 地處市中心區(qū)域，地段價值高，有升值潛力。 本案開發(fā)中可充分考慮取得政府支持，以縮減開發(fā)成本，提高投資回報率。 本案屬舊區(qū)改造，購地成本較高，開發(fā)投入較多，市場風險較大。 溧陽后期開發(fā)和供應量可觀，市場競爭激烈。在規(guī)劃后期詳規(guī)方面可以邀請本地規(guī)劃設計公司完成，以節(jié)省成本支出。根據本地塊的特征及周邊建筑的形態(tài)，建議本案以南低北高的物業(yè)布局形態(tài)，建筑物沿中央景觀區(qū)排列，并形成圍合。這個中央景觀區(qū)是小區(qū)內部最主要的景觀，通過花、林、竹、溪、路及緩坡等元素富有層次與節(jié)奏感擺置，產生錯落有致、曲徑通幽的效果，畢現東方園林之清雅情韻。但可以考慮設置一些陽光會所如：網球場、小型露天游泳池、兒童游樂院等，這些陽光會所投資雖然少，但能為本案增添一大特色，將有利于提升本案的居住檔次。花園洋房因其在保持低價格的同時又能享受低容積率、高綠化率，每家都有陽臺和花園等別墅的特點，在中大城市較受歡迎，目前在溧陽市場上尚無真正的花園洋房，因此建議在項目內規(guī)劃部分花園洋房產品，正好填補市場的空白點。 房地產定價的方法中，市場比較定價法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種定價方法，長期以來，英、美、日本、香港等地在房地產定價和估價中均廣泛采用市場比較定價法。通過這幾個方面的修正，就把交易實例房地產的價格轉變成了定價對象房地產的價格。銷售單價預估：我們認為，本案在與其他項目各方面的比較中，優(yōu)勢比較明顯，與目前市場在售高檔住宅項目的比較中，本案的可發(fā)揮空間更大，這導致了本案在價格定位上將處于上風——價格較周邊市場增幅為5%以上。l 別墅：別墅主要集中在燕山風景區(qū)的天目國際村、龍泉山莊兩個項目內，其他如景鴻花園、水韻華庭、嘉豐l 三房面積的峰值為115135Ｍ2，次峰值為135150Ｍ2。l 三房總價在2544萬之間。但是隨著房價的高速上漲，單位住宅的銷售總價也隨之水漲船高，相比之下居民的消費能力提高不大，大部分客戶不得不降低購買住房的面積，因此建議本項目l 溧陽市區(qū)住宅市場以本地客源為主，有為數不多的外地客戶，投資客比例在10%左右，其中景鴻花園投資客較其他項目多，但隨著國家一系列防止炒房的政策出臺，投資客有減少的趨勢。在機會和威脅的分析中，我們看到，本案擁有較大的機會，同時也面臨著不容忽視的威脅，市場競爭激烈決定了我們在產品設計和規(guī)劃中必須搶得市場先機，只有這樣，機會才可能轉化為優(yōu)勢，否則，在同期激烈的市場競爭中處于下風，則所有的機會都不可能兌現。他們都有可能使項目陷入兩難的境地。果能如此，從區(qū)域市場實際情況出發(fā)，我們依然相信，只要在項目的各個環(huán)節(jié)上做透做細，避免失誤，正常情況下，項目必將得到較好的投資回報。從SWOT分析中的四個象限里可以看出：本案開發(fā)中的優(yōu)勢與劣勢基本相當，配套缺乏、客源遷入不足是目前本案的主要劣勢；但另一方面區(qū)域發(fā)展前景又是本案的主要優(yōu)勢。l 大戶型產品需求減緩，中小戶型需求漸旺?？們r分析l 兩房、三房、四房各戶型總價上重疊區(qū)間較大。l 復式產品較少，多以頂層復式為主，出現少量疊加復式產品。市場上目前只有嘉豐 在具體核算定價過程中，我們擬訂了多個實例交易對象，如天目國際村、龍泉山莊、嘉豐具體定價方法216。如何把客源吸引并且成功的促使其購買本項目，只有在產品的規(guī)劃設計和細節(jié)上下足夠的工夫，才能為銷售打下良好基礎。多層：多層產品是目前溧陽市場占有量最大的產品，市場成熟，消費者易于接受，建議在項目內規(guī)劃部分多層產品。以95130平方米左右的兩室兩廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)的為主力房型，另外也有輔助的部分四房，充分適應了本案的客源層次和需求，并且提高了樓盤品質。景 觀：高端競爭個案皆把環(huán)境景觀提到了應有的高度，作為溧陽市場上較為少見的高檔產品，景觀設計是項目最最關鍵之一，是項目營銷過程中主要訴求之一。片狀、貼近自然的輕質構件：木材是最容易使人產生溫暖、親切感覺的天然材料。建筑群落與周邊環(huán)境結合渾然天成。奠定設計主基調和思路。 預售標準提高，小區(qū)建造的審批、交付標準更趨嚴格。 項目內保留建筑嚴重影響觀瞻及項目品質，并對項目規(guī)劃帶來相當大阻力。 項目東面未來將規(guī)劃交通橋一座，便于項目與東城區(qū)連通。 大營巷沿街商鋪品質不足，影響本案品質提升。 項目在規(guī)劃設計上受限過多。 傳統(tǒng)的市區(qū)生活居住區(qū)域，生活、教育配套相當完備。161。 項目地塊周邊交通狀況——項目臨南大街、平陵路、東大街等城市交通主干道。 地塊處于溧陽市重要的城市主干線—南大街，目前南大街是溧陽市商業(yè)、金融核心處。月。客源狀況目前溧陽市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位，公務員、醫(yī)生、律師以及數量較多的合資企業(yè)中高層領導和私營業(yè)主和個體營業(yè)者。因此我項目高層7層以下部分去化問題應深思。除了目前市場上在售的樓盤外，西區(qū)臨近臺港路南、清泓路東占地60010平方米，總建63000平方米的西片區(qū)4號地塊預計年內即將動工，該項目預計將在明年上市銷售。新城項目的調研可以看出其小高層定價高出多層住宅幅度不到5%，盡管兩種類型物業(yè)的定價落差不大，但這并沒有增強客戶對小高層住宅的購買興趣，小高層去化相對較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。一方面資金方面力有不逮，另一方面消費引導也較少。由于地段不同，取得土地時間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國際村，500多畝土地上，僅規(guī)劃建造11萬平方米住宅，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產品品質，因而該小區(qū)別墅售價高達5000元/平方米以上，開創(chuàng)了溧陽住宅銷售價格在溧陽市住宅中也是最高。新城溧陽市嘉豐房地產有限公司342500380600多層、高層公寓2300（一期722）87—190三房120138高層3080多層29502005/97278888景鴻花園溧陽申大置業(yè)有限公司126400120390公寓、雙拼別墅別墅：38公寓：1100別墅：190—210公寓：85135三房114—131別墅：3850公寓：2580準現房7296881水韻華庭常州廣安房地產有限公司4100040700公寓、聯排別墅266(聯排20)115—150三房120—140公寓：2650別墅：4000結構封頂2005/117100999桃源里溧陽昆侖房地產開發(fā)有限公司2000020000公寓16878—160二房、三房95—123均價：26802005底7301845南大街廣場武進蘭新房地產開發(fā)有限公司4000060000公寓26090—160三房99—135均價：34002005底7288188合計1086900961690499978—400三房99—14025803080開發(fā)企業(yè)：從競爭市場的開發(fā)商來看，溧陽本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，溧陽本地開發(fā)商如：江蘇金燕房地產開發(fā)有限公司、溧陽昆侖房地產開發(fā)有限公司在溧陽已經擁有了數年以上的經營，在當地的企業(yè)知名度較高，口碑和信譽都比較不錯，能夠吸引一部分購房消費者。競 爭 市 場 篇在本競爭分析中，我們剔除掉商業(yè)項目和辦公樓項目以及天目湖版塊，僅以目前市場在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項目為主進行分析。 老城區(qū)改造力度加大?！?從圖分析2004的銷售量小于2003年，主要是以下兩個原因造成的，一方面是由于2004年房價高于2003年，一部分消費者采取的觀望的態(tài)度；另一方面市場上在售樓盤少，整體供應量有限，消費者選擇余地小。相對于目前城市價格水平，居民的購買力已達到一定水準，已經有條件形成對住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應相平衡以促進市場的發(fā)展，將取決于有無合理的市場供應和市場秩序。三、市政工程建設及拆遷改造 2004年城市基礎建設● 2004年溧陽完成城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編，建立城市規(guī)劃設計公開招投標機制。● 燕山片區(qū)：位于寧杭公路片區(qū)南側、寧杭鐵路以北區(qū)域，是以交通集散、物流、文化教育為主的多功能綜合片區(qū)。現狀公共設施主要沿東、西大街與平陵中路兩側布置?！?完成建設路西延伸、錢家路、龍亭路、體育路延伸段、昆侖北路改造和清溪路沿線景觀帶、燕鳴北路等市政工程，啟動南片區(qū)公園、燕山風景區(qū)、西郊風景區(qū)以及碼頭街濱河綠地工程?！?溧陽經濟開發(fā)區(qū)經過十年的開發(fā)建設，截至目前，開發(fā)區(qū)內共有各類企業(yè)183家。d、經濟實力對比項目溧陽市2003年數值宜興市2003年數值江蘇省第一名數值全市人口107萬人國民生產總值人均GDP15415元20905元昆山市52078元農民人均純收入5040元江陰市6266元財政收入人均儲蓄存款10831元12787元常熟市22608元● 在江蘇省54個市（縣）中，溧陽市整體水平中等偏上，約居于2030名之間；但僅就蘇南地區(qū)比較來看，溧陽市整體經濟水平相對較低。c、經濟形態(tài)● 第三產業(yè)發(fā)展速度加快。經濟發(fā)展基本良性。溧陽歷史悠久，人杰地靈。溧陽現轄制18個鎮(zhèn)、2個省級開發(fā)區(qū),。1990年8月,經國務院批準,撤縣設市,是常州市重要組成部分。悠久歷史：全市總人口79萬余人，其中非農業(yè)人口約35萬人，占總人口的44%,市區(qū)人口18萬左右。社會財富強有力的增長必然帶動新一輪的城市建設高速發(fā)展，進而促進房地產業(yè)的進一步繁榮。● 從溧陽市經濟發(fā)展方向上看，該市將重點開發(fā)天目湖旅游區(qū)以