【正文】 。在價(jià)格定位上，緊追市場(chǎng)行情，建議推出部分樣板房，一方面起到房型的示范作用，另一方面提高社區(qū)品質(zhì)。這種動(dòng)態(tài)因素相對(duì)處于主導(dǎo)位置的情況就在客觀上要求我們?cè)陧?xiàng)目發(fā)展中應(yīng)充分利用機(jī)會(huì)點(diǎn)，選取競爭與防御相結(jié)合的發(fā)展戰(zhàn)略。他們都有可能使項(xiàng)目陷入兩難的境地。果能如此，從區(qū)域市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，我們依然相信，只要在項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)上做透做細(xì)，避免失誤，正常情況下，項(xiàng)目必將得到較好的投資回報(bào)。這種機(jī)會(huì)的把握表現(xiàn)在項(xiàng)目的產(chǎn)品、價(jià)格、客源等前期市場(chǎng)定位規(guī)劃和入市時(shí)機(jī)、營銷企劃運(yùn)作等細(xì)節(jié)上，其中，產(chǎn)品規(guī)劃和開發(fā)時(shí)機(jī)更是重中之重。但由于該項(xiàng)目處于前期定位期，有充分合理規(guī)劃的機(jī)會(huì)，并位于奎文區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)之間，使得區(qū)域有一定的潛在市場(chǎng)消費(fèi)能力。在機(jī)會(huì)和威脅的分析中，我們看到，本案擁有較大的機(jī)會(huì)，同時(shí)也面臨著不容忽視的威脅，市場(chǎng)競爭激烈決定了我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃中必須搶得市場(chǎng)先機(jī)，只有這樣，機(jī)會(huì)才可能轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，否則，在同期激烈的市場(chǎng)競爭中處于下風(fēng)，則所有的機(jī)會(huì)都不可能兌現(xiàn)。從SWOT分析中的四個(gè)象限里可以看出：本案開發(fā)中的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)基本相當(dāng)，配套缺乏、客源遷入不足是目前本案的主要劣勢(shì)；但另一方面區(qū)域發(fā)展前景又是本案的主要優(yōu)勢(shì)。l 總價(jià)在3045萬/套的公寓產(chǎn)品去化快，表明市場(chǎng)需求的主力區(qū)間。l 市區(qū)110140Ｍ2戶型相對(duì)去化較快。但是隨著房價(jià)的高速上漲，單位住宅的銷售總價(jià)也隨之水漲船高，相比之下居民的消費(fèi)能力提高不大，大部分客戶不得不降低購買住房的面積，因此建議本項(xiàng)目l 溧陽市區(qū)住宅市場(chǎng)以本地客源為主，有為數(shù)不多的外地客戶，投資客比例在10%左右，其中景鴻花園投資客較其他項(xiàng)目多，但隨著國家一系列防止炒房的政策出臺(tái)，投資客有減少的趨勢(shì)。l 大戶型產(chǎn)品需求減緩，中小戶型需求漸旺。嘉豐l 根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果綜合顯示，目前市場(chǎng)供應(yīng)主力總價(jià)集中在2637萬和3945萬之間，這表明總價(jià)區(qū)間2645萬為市場(chǎng)可承受總價(jià)，市場(chǎng)需求量較大。l 三房總價(jià)在2544萬之間?？們r(jià)分析l 兩房、三房、四房各戶型總價(jià)上重疊區(qū)間較大。l 小高層產(chǎn)品市場(chǎng)占有份額較大，價(jià)格高出多層50100元/Ｍ2左右，市場(chǎng)認(rèn)可度不斷提高。l 現(xiàn)階段市場(chǎng)供應(yīng)以130Ｍ2以上的大三房和四房占據(jù)市場(chǎng)份額較大，從側(cè)面反映出市場(chǎng)的面積需求逐步放大，市場(chǎng)購買力不斷增加，但是如此多項(xiàng)目集中于相對(duì)高端的戶型，去化相對(duì)難度較大。l 三房面積的峰值為115135Ｍ2，次峰值為135150Ｍ2。l 復(fù)式產(chǎn)品較少，多以頂層復(fù)式為主，出現(xiàn)少量疊加復(fù)式產(chǎn)品。其次為四房、兩房各占總體的15%左右，其余為別墅及疊加。l 目前溧陽市區(qū)除了天目國際村、龍泉山莊兩個(gè)以別墅為主的項(xiàng)目，其他在售住宅項(xiàng)目內(nèi)大多都規(guī)劃有別墅，如此多的別墅在相對(duì)狹小市場(chǎng)中集中上市，競爭相當(dāng)激勵(lì)。l 別墅：別墅主要集中在燕山風(fēng)景區(qū)的天目國際村、龍泉山莊兩個(gè)項(xiàng)目內(nèi)，其他如景鴻花園、水韻華庭、嘉豐市場(chǎng)上目前只有嘉豐第二部分 市場(chǎng)篇一、 產(chǎn)品市場(chǎng)分析 住宅物業(yè)類型分析l 多層：仍然占據(jù)市場(chǎng)主體位置。在銷售定價(jià)策略上，我們建議采用低開高走、小幅快跑并階段調(diào)整的策略。銷售單價(jià)預(yù)估：我們認(rèn)為，本案在與其他項(xiàng)目各方面的比較中，優(yōu)勢(shì)比較明顯，與目前市場(chǎng)在售高檔住宅項(xiàng)目的比較中，本案的可發(fā)揮空間更大，這導(dǎo)致了本案在價(jià)格定位上將處于上風(fēng)——價(jià)格較周邊市場(chǎng)增幅為5%以上。 在具體核算定價(jià)過程中，我們擬訂了多個(gè)實(shí)例交易對(duì)象，如天目國際村、龍泉山莊、嘉豐實(shí)例區(qū)域價(jià)格100% 個(gè)別因素修正=對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格247。交易情況價(jià)格100% 交易日期修正=定價(jià)日期價(jià)格247。通過這幾個(gè)方面的修正，就把交易實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格轉(zhuǎn)變成了定價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。具體定價(jià)方法216。216。 該方法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原則。 房地產(chǎn)定價(jià)的方法中，市場(chǎng)比較定價(jià)法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種定價(jià)方法，長期以來，英、美、日本、香港等地在房地產(chǎn)定價(jià)和估價(jià)中均廣泛采用市場(chǎng)比較定價(jià)法。如何把客源吸引并且成功的促使其購買本項(xiàng)目，只有在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)上下足夠的工夫，才能為銷售打下良好基礎(chǔ)。模型二、高層+多層+聯(lián)排別墅設(shè)：X=多層建筑面積，Y=聯(lián)排別墅建筑面積得到方程組：X+Y=19320X /+ Y /=19230解得：X= 14062平方米Y= 5258平方米小區(qū)多層建筑面積和聯(lián)排別墅建筑面積分別是14062平方米和5258平方米。聯(lián)排別墅容積率：?；▓@洋房因其在保持低價(jià)格的同時(shí)又能享受低容積率、高綠化率，每家都有陽臺(tái)和花園等別墅的特點(diǎn)，在中大城市較受歡迎，目前在溧陽市場(chǎng)上尚無真正的花園洋房，因此建議在項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃部分花園洋房產(chǎn)品，正好填補(bǔ)市場(chǎng)的空白點(diǎn)。多層：多層產(chǎn)品是目前溧陽市場(chǎng)占有量最大的產(chǎn)品，市場(chǎng)成熟，消費(fèi)者易于接受，建議在項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃部分多層產(chǎn)品。別墅：目前溧陽市場(chǎng)別墅供應(yīng)量較大，競爭相對(duì)激烈，且別墅銷售周期長。同時(shí)品牌的物業(yè)公司也是項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。但可以考慮設(shè)置一些陽光會(huì)所如：網(wǎng)球場(chǎng)、小型露天游泳池、兒童游樂院等，這些陽光會(huì)所投資雖然少，但能為本案增添一大特色，將有利于提升本案的居住檔次。以95130平方米左右的兩室兩廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)的為主力房型，另外也有輔助的部分四房，充分適應(yīng)了本案的客源層次和需求，并且提高了樓盤品質(zhì)。在面積設(shè)計(jì)中，根據(jù)各種面積房型使用特性，提供合理化面積配比的人性化設(shè)計(jì)理念。在小區(qū)外部，本案可以充分挖掘兩園一河的景觀優(yōu)勢(shì)，除了在沿河紅線上盡量布置建筑外，本案可以修建一座通往高靜園的吊橋，將高靜園變成小區(qū)私家公園，這將大大提升小區(qū)景觀優(yōu)勢(shì)。這個(gè)中央景觀區(qū)是小區(qū)內(nèi)部最主要的景觀，通過花、林、竹、溪、路及緩坡等元素富有層次與節(jié)奏感擺置，產(chǎn)生錯(cuò)落有致、曲徑通幽的效果，畢現(xiàn)東方園林之清雅情韻。景 觀：高端競爭個(gè)案皆把環(huán)境景觀提到了應(yīng)有的高度，作為溧陽市場(chǎng)上較為少見的高檔產(chǎn)品，景觀設(shè)計(jì)是項(xiàng)目最最關(guān)鍵之一，是項(xiàng)目營銷過程中主要訴求之一。片狀、貼近自然的輕質(zhì)構(gòu)件：木材是最容易使人產(chǎn)生溫暖、親切感覺的天然材料。自由的開窗——高窗、豎條窗、轉(zhuǎn)角窗等在創(chuàng)造靈活立面的同時(shí)能夠也能夠同其他構(gòu)件及綠樹一道營造出獨(dú)特的室內(nèi)光影效果。大門設(shè)置在小區(qū)中部，車庫設(shè)置在近門右側(cè)，分為地上地下兩層，盡量使車進(jìn)門就入車庫，小區(qū)內(nèi)原則上不通車，主要道路系統(tǒng)在小區(qū)內(nèi)形成回環(huán)，步行徑道蜿蜒曲直，移步換景，衍生至濱河綠化帶。根據(jù)本地塊的特征及周邊建筑的形態(tài)，建議本案以南低北高的物業(yè)布局形態(tài)，建筑物沿中央景觀區(qū)排列，并形成圍合。建筑群落與周邊環(huán)境結(jié)合渾然天成。建筑風(fēng)格融合景觀主題，體現(xiàn)美式現(xiàn)代外觀設(shè)計(jì)風(fēng)格。在外部“借景”，充分挖掘兩園一河（高靜園、五亭園、護(hù)城河）景觀資源；在內(nèi)部“造景”，開辟小區(qū)內(nèi)的景觀空間，采用中央景觀區(qū)規(guī)劃，將內(nèi)部造就一個(gè)大花園；在每家每戶“搬景”，將花園搬回家，底樓送南北溫馨院落空間，頂樓復(fù)式有獨(dú)家使用的屋頂花園，多層家家有入戶花園和南向大陽臺(tái)，花園洋房、聯(lián)排別墅有層層退臺(tái)設(shè)計(jì)送大露臺(tái)、空中庭院享受有天有“地”別墅級(jí)生活。在規(guī)劃后期詳規(guī)方面可以邀請(qǐng)本地規(guī)劃設(shè)計(jì)公司完成，以節(jié)省成本支出。奠定設(shè)計(jì)主基調(diào)和思路。一、建筑風(fēng)格根據(jù)本項(xiàng)目前期定位規(guī)劃，并根據(jù)溧陽市住宅目前發(fā)展的的狀況，堅(jiān)持與周邊高靜園、五亭園、護(hù)城河相和諧，并能在市場(chǎng)上產(chǎn)生創(chuàng)新效應(yīng)，使產(chǎn)品適銷對(duì)路的原則，建議該項(xiàng)目采用目前在沿海城市較為流行的美式現(xiàn)代簡約風(fēng)格，打造溧陽市場(chǎng)上少有的高檔美式主題社區(qū)。開 發(fā) 建 議 篇由于本項(xiàng)目占地面積在溧陽市屬于較小規(guī)模的項(xiàng)目，因此更利于我們利用細(xì)分市場(chǎng)，造就小而精的精品。 溧陽后期開發(fā)和供應(yīng)量可觀，市場(chǎng)競爭激烈。 預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高，小區(qū)建造的審批、交付標(biāo)準(zhǔn)更趨嚴(yán)格。 目前項(xiàng)目僅大營巷一條出行道且路況較差，動(dòng)線安排難度增大。 本案屬舊區(qū)中的開發(fā)，且地塊西部有一凸出三角部分，規(guī)劃設(shè)計(jì)易受影響。 本案屬舊區(qū)改造，購地成本較高，開發(fā)投入較多，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。 項(xiàng)目內(nèi)保留建筑嚴(yán)重影響觀瞻及項(xiàng)目品質(zhì)，并對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃帶來相當(dāng)大阻力。 周邊舊區(qū)改造初顯成效，居住環(huán)境大大改善，提升區(qū)域住宅品質(zhì)。 地塊周邊較少可開發(fā)用地，土地稀缺性顯現(xiàn)，利于本案產(chǎn)品提升品質(zhì)。 本案開發(fā)中可充分考慮取得政府支持，以縮減開發(fā)成本，提高投資回報(bào)率。 項(xiàng)目東面未來將規(guī)劃交通橋一座，便于項(xiàng)目與東城區(qū)連通。 本案南側(cè)大營巷即將改造，利于區(qū)域環(huán)境和生活品質(zhì)的提升。 項(xiàng)目體量小、開發(fā)周期較短，中短期市場(chǎng)易于把握。 地處市中心區(qū)域，地段價(jià)值高，有升值潛力。 大營巷沿街商鋪品質(zhì)不足，影響本案品質(zhì)提升。 項(xiàng)目西面及南面地塊以外部分民居觀瞻較差。 基價(jià)較高，無價(jià)格優(yōu)勢(shì)，不利于與外圍樓盤競爭。 土地費(fèi)用高，規(guī)劃容積率較低。 項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上受限過多。 地塊面積較小，建筑規(guī)劃發(fā)揮余地較小。 臨南大街城市主干道，交通相對(duì)便利。 周邊生活配套成熟，為成熟的居民區(qū)。 傳統(tǒng)的市區(qū)生活居住區(qū)域，生活、教育配套相當(dāng)完備。 項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 項(xiàng)目水岸景觀線長，可利用空間大。文化古跡與現(xiàn)代氣息并存，居住氛圍優(yōu)越。161。161。項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積28940㎡（）用地性質(zhì)居住用地總建筑面積42800㎡容積率＜建筑密度＜27%綠地率＞30%住宅建筑日曬系數(shù)＞1：小區(qū)出入口出入口設(shè)置于地塊南面大營巷停車指標(biāo)室內(nèi)小汽車停車位不少于1輛/戶地塊開發(fā)條件——優(yōu)勢(shì)——宏觀區(qū)位161。項(xiàng)目地塊周邊配套——可為項(xiàng)目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下：生活配套平陵菜場(chǎng)、中國銀行、云路超市、城南醫(yī)院、肯得基餐飲等教育配套城南小學(xué)、省溧中、平陵小學(xué)、少年宮、南門幼兒園等文化娛樂新華書店、上品咖啡茶吧、人民影院等休閑娛樂配套相當(dāng)齊全。 項(xiàng)目地塊周邊交通狀況——項(xiàng)目臨南大街、平陵路、東大街等城市交通主干道。地面條件不平整，整體呈西低東高，；北底南高。景觀：主要為護(hù)城河水景、高靜園、五亭園公園綠地景觀及規(guī)劃中的護(hù)城河沿線景觀。（新舊參半）s 西側(cè)——城南醫(yī)院、南大街路、豐樂大廈及中國銀行s 東面——陽光之戀生活小區(qū)及規(guī)劃中的交通橋。 地塊處于溧陽市重要的城市主干線—南大街，目前南大街是溧陽市商業(yè)、金融核心處。 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊緊臨護(hù)城河并與高靜園、五亭園公園隔河相望，景觀條件得天獨(dú)厚。離溧陽市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。宏觀區(qū)位特征：252。月。在教育機(jī)構(gòu)的配置上，小區(qū)內(nèi)部獨(dú)立設(shè)置教育設(shè)施的樓盤占70%，但都僅設(shè)立了幼兒園教育配套設(shè)施，而小學(xué)等教育配套設(shè)施都無設(shè)立全依靠項(xiàng)目附近區(qū)域的社會(huì)公共設(shè)施。在智能化硬件設(shè)施的配置上，智能化小區(qū)報(bào)警裝置、周界紅外防護(hù)成為每個(gè)樓盤必備之設(shè)施，相對(duì)來說，配置門禁“一卡通”的樓盤較少，僅天目國際村和龍泉山莊二個(gè)別墅項(xiàng)目里設(shè)置有此配套。市調(diào)樓盤配套設(shè)施匯總表表一、會(huì)所配套分類項(xiàng)目南大街廣場(chǎng)龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村中高級(jí)生活配套游泳池?zé)o會(huì)所無無無有會(huì)所有會(huì)所有網(wǎng)球場(chǎng)無有商務(wù)中心有有桑拿有有表二、社區(qū)配套分類項(xiàng)目南大街廣場(chǎng)龍泉山莊嘉豐新城（一期）水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村智能化管理門禁“一卡通”有有分戶對(duì)講有有有有有有有小區(qū)報(bào)警裝置有有有有有有有寬帶入網(wǎng)有有有有有有有周屆紅外防護(hù)有有有有有有有園藝噴泉及水景有有有有中心休閑廣場(chǎng)有有有有有有有集中綠地有有有有有有有教育幼兒園有有有有有小學(xué)表三、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類項(xiàng)目南大街廣場(chǎng)龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/）待定待定待定溧陽市住宅產(chǎn)品市場(chǎng)上，小區(qū)內(nèi)配備有會(huì)所的項(xiàng)目較少，約占1/2左右；而且在配備有會(huì)所的幾個(gè)項(xiàng)目中，就天目國際村和龍泉山莊的會(huì)所中設(shè)置有健身房、桑拿室、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等配套設(shè)施，其余設(shè)有會(huì)所的住宅項(xiàng)目大多都主要將其作為物業(yè)管理用房使用，而會(huì)所內(nèi)這些生活配套設(shè)施配置基本上沒有。客源狀況目前溧陽市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位，公務(wù)員、醫(yī)生、律師以及數(shù)量較多的合資企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)和私營業(yè)主和個(gè)體營業(yè)者。另一方面是溧陽屬于三、四線城市，市場(chǎng)容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅20分鐘車