【正文】 市帶狀城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局指明了方向，預(yù)計(jì)后期開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)將主要集中在寧杭高速公路以南區(qū)域，這也為本區(qū)域的整體開發(fā)和發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?！?溧陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)過十年的開發(fā)建設(shè)，截至目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)共有各類企業(yè)183家。● ，%。%?！?過以上數(shù)據(jù)比較來看，作為蘇南地區(qū)新興中小型城市，一方面溧陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)不高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較弱；另一方面也說明溧陽市還具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ陂L(zhǎng)江三角洲整體經(jīng)濟(jì)飛躍的21世紀(jì)，相信交通地位愈顯重要的溧陽市，經(jīng)濟(jì)必將再上一個(gè)新臺(tái)階。d、經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)比項(xiàng)目溧陽市2003年數(shù)值宜興市2003年數(shù)值江蘇省第一名數(shù)值全市人口107萬人國民生產(chǎn)總值人均GDP15415元20905元昆山市52078元農(nóng)民人均純收入5040元江陰市6266元財(cái)政收入人均儲(chǔ)蓄存款10831元12787元常熟市22608元● 在江蘇省54個(gè)市（縣）中，溧陽市整體水平中等偏上，約居于2030名之間；但僅就蘇南地區(qū)比較來看，溧陽市整體經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較低?！?正昌集團(tuán)、上上集團(tuán)、華朋集團(tuán)、力士集團(tuán)、方正稀土、天目湖啤酒飲料公司等一大批規(guī)模大、效益好、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、享譽(yù)全國、領(lǐng)先同行的企業(yè)逐漸涌現(xiàn)。全市進(jìn)出口總額突破1億美元大關(guān)，達(dá)10254萬美元，其中出口額8153萬美元，進(jìn)出口總額2101萬美元，在出口額中，一般貿(mào)易出口6821萬美元，加工貿(mào)易出口1332萬美元。分別完成總值為115000萬元、25000萬元和35900萬元，同比都有較大幅度提高。c、經(jīng)濟(jì)形態(tài)● 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快?！?目前溧陽市第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所占比例過半，其中主要是地方工業(yè)、機(jī)械加工、建筑業(yè)等；第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)國民生產(chǎn)總值的三分之一以上，其中內(nèi)外貿(mào)易十分活躍、旅游業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用更顯突出；溧陽有山有水，是有名的絲茶之鄉(xiāng)，其第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)率也相對(duì)較高，%。項(xiàng)目2003年數(shù)值與2002年比較全市人口%國民生產(chǎn)總值%人均GDP15415元%職工平均工資17365元%農(nóng)民人均純收入%銀行存款余額%人均儲(chǔ)蓄存款10831元%b、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)● 從近年來溧陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局變化走勢(shì)來看，該市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相繼實(shí)現(xiàn)了由“一二三”到“二一三”、再到“二三一”的兩次歷史性突破。溧陽市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的壯大，為該市進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本良性。%，略高于全國水平；國民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于全市職工和農(nóng)民收入水平，社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)明顯。其中江蘇上上集團(tuán)、江蘇華朋集團(tuán)和江蘇正昌集團(tuán)工業(yè)總產(chǎn)值均在5億元以上。溧陽是革命老區(qū), 陳毅、粟裕等老一輩革命家曾在這里開辟創(chuàng)建了以茅山為中心的蘇南抗日根據(jù)地，新四軍江南指揮部就設(shè)在溧陽的水西村。溧陽歷史悠久，人杰地靈。溧陽市是常州境內(nèi)唯一山水兼得的城市，自然環(huán)境優(yōu)美，尤其是南部區(qū)域，群山環(huán)繞，并有著名的AAAA級(jí)國家旅游區(qū)——天目湖旅游度假區(qū)。08＇119176。1＇31176。溧陽現(xiàn)轄制18個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū),。行政區(qū)劃：溧陽古稱平陵, 秦建縣制,至今已有2200多年歷史。目 錄投 資 環(huán) 境 篇…………………………………………………………………………………………………………………2一、 區(qū)域概述二、 城市總體規(guī)劃三、 市政工程建設(shè)及拆遷改造房 產(chǎn) 大 市 篇…………………………………………………………………………………………………………………12一、2004年溧陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀二、2005年下半年溧陽房地產(chǎn)市場(chǎng)展望競(jìng) 爭(zhēng) 市 場(chǎng) 篇…………………………………………………………………………………………………………………17項(xiàng) 目 分 析 篇…………………………………………………………………………………………………………………29開 發(fā) 建 議 篇…………………………………………………………………………………………………………………35一、建筑風(fēng)格二、總體規(guī)劃三、物業(yè)配比四、客源定位五、價(jià)格定位投 資 環(huán) 境 篇一、區(qū)域概述區(qū)域地理：溧陽位于蘇浙皖三省交界處，長(zhǎng)江三角洲西部，江蘇省南部，常州市西南角，屬大上海經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍，是著名的“絲府茶鄉(xiāng)”。距上海、杭州僅有200公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國際機(jī)場(chǎng)80公里，距常州機(jī)場(chǎng)60多公里。1990年8月,經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),撤縣設(shè)市,是常州市重要組成部分。處于北緯31176。4＇，東經(jīng)119176。36＇之間。悠久歷史：全市總?cè)丝?9萬余人，其中非農(nóng)業(yè)人口約35萬人，占總?cè)丝诘?4%,市區(qū)人口18萬左右。經(jīng)中外科學(xué)家聯(lián)合考證，地處溧陽上黃水母山發(fā)現(xiàn)的“中華曙猿”等大量古生物化石，距今已有4500萬年，是包括人類在內(nèi)的高級(jí)靈長(zhǎng)類動(dòng)物的共同祖先。經(jīng)濟(jì)概況：a、綜合實(shí)力 ●溧陽市以機(jī)械、建材、建筑安裝、旅游等為支柱產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)在2003年獲得了較大發(fā)展，2003年末，溧陽市有15家工業(yè)企業(yè)（集團(tuán)）總產(chǎn)值超億元，%?！?.●1978年以來，%的高速度增長(zhǎng)。社會(huì)財(cái)富強(qiáng)有力的增長(zhǎng)必然帶動(dòng)新一輪的城市建設(shè)高速發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步繁榮。從過去走過的道路來看，溧陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績(jī)顯著，人民群眾生活水平得到較大提高，人均收入、消費(fèi)以及儲(chǔ)蓄等指標(biāo)顯著增長(zhǎng)。從后期走勢(shì)來看，預(yù)計(jì)溧陽市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度仍將保持兩位數(shù)以上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，這種持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，為該市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了較強(qiáng)的投資信心以及穩(wěn)定的利潤(rùn)保障。● 2003年溧陽市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更趨合理，：：：：?！?從溧陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向上看，該市將重點(diǎn)開發(fā)天目湖旅游區(qū)以及市區(qū)與天目湖之間的帶狀生態(tài)工業(yè)園區(qū)以及生態(tài)住宅區(qū)，因此，隨著整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的壯大，預(yù)計(jì)第一產(chǎn)業(yè)所占比例仍將逐步降低，第二和第三產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步發(fā)展，尤其是隨著天目湖旅游區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，第三產(chǎn)業(yè)所占比例將會(huì)有一個(gè)較大幅度的提高。2003年完成第三產(chǎn)業(yè)總值401000萬元，其中以批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、參飲業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)發(fā)展較快?！?近年來，溧陽市的開放型經(jīng)濟(jì)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，招商引資取得了新突破。● 溧陽市2003年新批外商投資企業(yè)58家，新增28家；其中500萬美元以上項(xiàng)目18個(gè)，實(shí)際利用外資9998萬美元，年末全市已投產(chǎn)開業(yè)的三資企業(yè)25家；其中銷售超5000萬元的三資企業(yè)4家，利稅在1000萬元以上三資企業(yè)1家。同時(shí)全市外向型經(jīng)濟(jì)也得到了較大發(fā)展?！?就多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較來看，溧陽市與江蘇省同級(jí)別縣市第一名的差距相對(duì)較大，在國民生產(chǎn)總值、人均GDP、財(cái)政收入以及人均儲(chǔ)蓄存款來看，僅為第一名數(shù)值的2040%之間。e、旅游產(chǎn)業(yè)狀況● 2003年溧陽市積極實(shí)施大旅游戰(zhàn)略，增強(qiáng)旅游支柱產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，全市旅游業(yè)加快發(fā)展，%，其中接待海外旅游者2910人次，%；，%?！?隨著天目湖旅游度假區(qū)的整體開發(fā)規(guī)劃實(shí)施，預(yù)計(jì)天目湖旅游區(qū)的知名度將進(jìn)一步擴(kuò)大，吸引前來觀光旅游度假的游客數(shù)量將大幅度增加，區(qū)域發(fā)展前景良好。f、關(guān)于開發(fā)區(qū)建設(shè)● 江蘇省溧陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)于1992年始建，是江蘇省首批16個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一，2000年原楊莊鄉(xiāng)劃歸開發(fā)區(qū)，加上新增寧杭高速公路以南開發(fā)建設(shè)區(qū)。其中外商投資項(xiàng)目46個(gè)，外商獨(dú)資項(xiàng)目31家，實(shí)際利用外資7309萬美元。g、濟(jì)發(fā)展目標(biāo) ，全面實(shí)現(xiàn)小康；2020年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到13萬元，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 城市結(jié)構(gòu)規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)形態(tài)為星狀布局結(jié)構(gòu)，城市主要交通軸線向北、向西、向南延伸，適當(dāng)向東拓展，由西北、東南兩片楔形綠地系統(tǒng)，城郊風(fēng)景區(qū)以及規(guī)劃主干道分隔成五個(gè)片區(qū)：中心片區(qū)、昆侖片區(qū)、燕山片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū)，在城市北、南、西部布置三個(gè)工業(yè)區(qū)；沿平陵路、西大街形成“十”字型城市中心。繼續(xù)深化城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)（區(qū)）和中心村規(guī)劃、各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和控制性詳規(guī)的編制完善工作。● 繼續(xù)加大城市拆遷力度，實(shí)施老住宅小區(qū)三期綜合整治，完成新垃圾填埋場(chǎng)、清溪水廠5萬噸級(jí)擴(kuò)能建設(shè)，實(shí)施宜興至溧陽天然氣管道鋪設(shè)工程。加大城管執(zhí)法力度，積極開展專項(xiàng)執(zhí)法監(jiān)察?！?加強(qiáng)國土資源管理，依法保護(hù)耕地，大力推進(jìn)集約化用地，努力做好土地復(fù)墾整理工作，確保耕地動(dòng)態(tài)平衡和占補(bǔ)平衡。 城市主要分區(qū)● 老城區(qū)：鳳凰路與建設(shè)路之間，是溧陽老城區(qū)所在地，作為溧陽城區(qū)發(fā)展的核心城區(qū)，城市功能較為齊全，設(shè)施較為完善，是全市的商業(yè)服務(wù)、文化教育中心。由于人口密度大，工業(yè)用地的置換力度較小，造成老城區(qū)內(nèi)居民居住生活環(huán)境較差。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽新興城市的發(fā)展風(fēng)貌，成為溧陽市發(fā)展的重要載體。● 市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：鳳凰路以北，是溧陽市城區(qū)新一輪工業(yè)發(fā)展的主要集聚區(qū)域，該區(qū)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)設(shè)施齊全；，將進(jìn)一步拓展開發(fā)區(qū)發(fā)展空間?！?昆侖片區(qū)：位于北環(huán)河以北區(qū)域，以工業(yè)用地為主?！?城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。城市近期建設(shè)規(guī)劃 ●指導(dǎo)思想：拓展城市框架，構(gòu)筑山水城市格局。銜接近期規(guī)劃，科學(xué)合理規(guī)定土地供應(yīng)量，明確近期建設(shè)項(xiàng)目，增強(qiáng)規(guī)劃的可操作性。● 用地布局：主城片區(qū)南部——新發(fā)展居住用地以南環(huán)路、南大街、寧杭公路、燕山路為界。市政工程建設(shè)投入資金8000多萬元?！?以市政道路、景觀帶建設(shè)和老小區(qū)改造為重點(diǎn)，拉開城市框架，改善城市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民廣場(chǎng)二期、昆侖南路綠化島改造以及平陵西路兩側(cè)景觀帶、南環(huán)路東延伸段建設(shè)等工程，實(shí)施了東門新村等8個(gè)總面積達(dá)32萬平方米的老住宅區(qū)綜合整治，城區(qū)新增道路面積28萬平方米，拆遷房屋18萬平方米。到2020年，城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，基本形成經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)的中等城市，成為蘇浙皖三省交界處的商貿(mào)中心城市，具有山水特色的旅游城市。按照市政府?dāng)M定的“十五”計(jì)劃發(fā)展目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)景氣的大背景下，市民的收入增長(zhǎng)預(yù)期樂觀。鑒于此，下面我們將就溧陽市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。一、2004年溧陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：2004年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工與竣工建筑面積城市施工面積（萬平方米）本年新開工（萬平方米）竣工面積（萬平方米）溧陽45142004年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售與空置建筑面積城市實(shí)際銷售（萬平方米）住宅銷售（萬平方米）空置（萬平方米）溧陽3733●，；新開工建筑面積為 萬平方米；竣工房屋建筑面積為14萬平方米，銷售面積為37萬平方米，其中住宅為33萬平方米?！駨匿嚓柺薪甑纳唐贩渴┕で闆r來看，并沒有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象，2003年商品房施工面積較2000年商品房施工面積下降了約10萬平方米，與此同時(shí)2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在國內(nèi)出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長(zhǎng)，在溧陽一方面是強(qiáng)大的需求能力，一方面是相對(duì)不足的供應(yīng)量，這在一定程度更加刺激了溧陽房家的攀升。2004施工面積比2003增加136%，而實(shí)際竣工的面積和2003年差不多，這預(yù)示著將來集中竣工的可能很大，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)有潛在的沖擊。與2002年相比還算不錯(cuò)。 宏觀政策調(diào)控將進(jìn)一步加強(qiáng)隨著18號(hào)文件、新八條、規(guī)范拆遷，增加經(jīng)濟(jì)適用房，加息等一系列令人眼花繚亂措施的深入貫徹執(zhí)行，針對(duì)如何使房地產(chǎn)業(yè)更加持續(xù)健康發(fā)展，有效發(fā)揮地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，政府將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)一系列相關(guān)政策，從土地供應(yīng)到商品房開發(fā)等各方面進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、持續(xù)、健康發(fā)展，甚至?xí)⒎康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展納入到城市發(fā)展規(guī)劃、城市功能布局、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作意見中去，使房地產(chǎn)業(yè)更好的為地方城市建設(shè)服務(wù)。預(yù)計(jì)2005年下半年國家將繼續(xù)堅(jiān)定貫徹已頒布的政策，同時(shí)可能會(huì)出臺(tái)新的相關(guān)政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、健康的發(fā)展?？紤]到國家可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我們?nèi)詫?duì)后市保持謹(jǐn)慎樂觀。20022004年新建房屋所需要土地主要靠征用農(nóng)業(yè)用地提供，但是隨著國家土地政策的嚴(yán)格推行以及舊城區(qū)的老化嚴(yán)重影響城市形象，舊城改造力度將有所加大，市區(qū)拆遷量也將近一步擴(kuò)大。老城區(qū)的改造將擴(kuò)大市場(chǎng)的鋼性需求，促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展。 洗牌悄悄進(jìn)行2005年下半年，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，銀行貨幣信貸政策，特別是針對(duì)商品房個(gè)人按揭貸款、開發(fā)企業(yè)購買土地貸款、商品房工程建設(shè)貸款等方面的政策將依然緊縮。一些開發(fā)企業(yè)，最終會(huì)因?yàn)槟貌坏酵恋鼗蛘唛_發(fā)不出好的產(chǎn)品，被迫默默退出市場(chǎng)，相反那些實(shí)力雄厚、信譽(yù)度好的開發(fā)企業(yè)則會(huì)在這次洗牌過程中變的更加強(qiáng)大。目前溧陽市在售住宅項(xiàng)目有天目國際村、天目星城、龍泉山莊、嘉豐新城（二期）、龍泉山莊（普通住宅部分）。新城（一期小高層）、南大街廣場(chǎng)、龍泉山莊疊加別墅以及即將開盤的嘉豐競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布圖一、總體分析溧陽市住宅市場(chǎng)市調(diào)總表樓盤名開發(fā)商占地