【正文】 涵蓋的其它拆遷估價情況，按市房屋拆遷管理部門會同有關(guān)部門提出的意見處理。第二十四條 拆遷估價中，室內(nèi)裝飾裝修部分為獨(dú)立的專項性質(zhì)估價作業(yè)。在建工程土地補(bǔ)償以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)。第二十一條 國有土地使用權(quán)證載明的土地使用面積大于被拆遷房屋建筑面積且有圍護(hù)、獨(dú)立使用部分的補(bǔ)償金額為：“地大于房”的土地面積 土地區(qū)位基準(zhǔn)價格（單價）土地區(qū)位基準(zhǔn)價格（單價）參見附件九。房屋折舊可以成新折扣法計算，不適用成新折扣法的，也可使用直線折舊法計算。第二十條 采用成本法估價的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別估價的方式，估價出房地產(chǎn)市場價格。房屋的租金收益或經(jīng)營收益按照其同一經(jīng)營用途、同一區(qū)位的社會平均收益水平修正確定。第十八條 取得工商營業(yè)執(zhí)照并作為營業(yè)用房使用一年以上的非營業(yè)用房和住宅，按以下規(guī)定估價：(1) 1990年4月1日前取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至今的，按照土地使用權(quán)為劃撥的營業(yè)用房估價。被拆遷底層營業(yè)用房兩面臨街(兩面以上臨街，按兩面臨街計算)的，次臨街面寬未達(dá)到主臨街面寬的50%的，其路線基準(zhǔn)價增加5%；次臨街面寬達(dá)到或超過主臨街面寬的50%，不足100%的，其路線基準(zhǔn)價增加10%；次臨街面寬達(dá)到或超過主臨街面寬的100%的，其路線基準(zhǔn)價增加15%。 距離高價街在50m(不含50m)的，其路線基準(zhǔn)價不再增加。 距離高價街在1530m(含30m)的，其路線基準(zhǔn)價增加10%。第十六條 對經(jīng)規(guī)劃部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、建造的土地性質(zhì)為出讓的營業(yè)用房，其路線基準(zhǔn)價增加30%；土地性質(zhì)為出讓的非工業(yè)及倉儲用地性質(zhì)的辦公、醫(yī)療、教育等非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格增加10%?！獏^(qū)位因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。其計算公式為：被拆遷房屋估價價格 = 區(qū)位基準(zhǔn)價格 —時間因素修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)建設(shè)局提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。第十四條 非住宅中的非營業(yè)用房的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為：?！獙嶓w因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件七。其計算公式為：被拆遷房屋估價價格 = 路線基準(zhǔn)價格 —時間因素修正系數(shù)。各被拆遷房屋分別與確定路線基準(zhǔn)價格對應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行時間因素、房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被拆遷房屋的估價價格。被拆遷營業(yè)用房的路線基準(zhǔn)價格參見附件二。被拆遷營業(yè)用房的區(qū)位路線參見附件二。無法上人居住使用的閣樓、浮閣和自拆遷范圍確定之日起搭建的閣樓均不計算。第十二條 閣樓高度（指閣樓樓面與屋面之間的凈空高度），按其水平投影面積乘以閣樓最高高度（，）。Ki32—區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。各被拆遷房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被拆遷房屋的估價價格?！獏^(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六?！灰兹掌谛拚禂?shù)，該系數(shù)可根據(jù)建設(shè)局提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。其計算公式為：標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價格 = 可比實例價格 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格= （n為可比實例數(shù)，n≥3）標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù)100%）的價格。采用市場比較法估價出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。第十一條 非成套住宅的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為：。F—樓層系數(shù)，按首次買賣或房改優(yōu)惠購房時所對應(yīng)的樓層系數(shù)進(jìn)行調(diào)整。其計算公式為：被拆遷房屋估價價格 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格 FKi31─實體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六?！獙嶓w因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六?！灰浊闆r修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件五。一般應(yīng)在拆遷項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為估價基準(zhǔn)。第九條 拆遷估價的價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。住宅的基準(zhǔn)價格以選取的標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場評估價格為基礎(chǔ)；非住宅中的營業(yè)用房按照各路線不同類型限定條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋測算并公布時的房屋市場價確定路線基準(zhǔn)價格；非住宅中的非營業(yè)用房主要按照各分區(qū)內(nèi)不同類型限定條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋測算并公布時的房屋市場價確定分區(qū)基準(zhǔn)價格。對其它較為特殊的被拆遷房屋可采用其它市場化估價方法估價。第七條 拆遷估價以市場比較法為基礎(chǔ)。第六條 市區(qū)住宅和非營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的拆遷區(qū)位等級，市區(qū)營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的路線等級。非住宅分為營業(yè)用房和非營業(yè)用房兩類。第五條 被拆遷房屋分為住宅和非住宅兩類，其中，住宅分為成套住宅和非成套住宅兩類。拆遷估價的時點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。第三條 拆遷估價的對象為拆遷范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認(rèn)定的被拆遷房屋及其附屬物（含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)）。溧陽市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價技術(shù)細(xì)則 第一章 總 則第一條 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則。第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，從事房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價）的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價人員的估價技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。第四條 拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、建造的，一梯二戶或二戶以上多層單元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。營業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進(jìn)行直面服務(wù)活動的合法場所；非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住宅。具體劃分參見附件一、附件二。一般被拆遷房屋適用基準(zhǔn)價格修正方式估價，其基本公式為：被拆遷房屋估價價格為基準(zhǔn)價格，對住宅是標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格，非營業(yè)用房是分區(qū)基準(zhǔn)價格，營業(yè)用房是路線基準(zhǔn)價格；為市場比較修正綜合系數(shù)。第八條 基準(zhǔn)價格是被拆遷房屋市場化評估價格的基礎(chǔ)。非住宅的基準(zhǔn)價格以市場比較法、收益還原法、成本法等方法測算得出。第二章 住宅拆遷估價第十條 成套住宅的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為：。“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。采用市場比較法估價出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。其計算公式為：標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價格 = 可比實例價格 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格= （n為可比實例數(shù)，n≥3）標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù)100%）的價格?！灰兹掌谛拚禂?shù)，該系數(shù)可根據(jù)建設(shè)局提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定?！獏^(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。各被拆遷房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被拆遷房屋的估價價格。Ki32—區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。成套住宅的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的非成套住宅的評估價。一般應(yīng)在拆遷項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為估價基準(zhǔn)。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件五?！灰浊闆r修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100?！獙嶓w因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。其計算公式為：被拆遷房屋估價價格 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格 Ki31─實體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。─。，以閣樓高度抵沖層高不足部分后計認(rèn)閣樓高度。第三章 非住宅拆遷估價第十三條 非住宅中的營業(yè)用房的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為：?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。該系數(shù)可根據(jù)建設(shè)局提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。營業(yè)用房的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的辦公用房的評估價。被拆遷非住宅非營業(yè)用房區(qū)位參見附件一。被拆遷非住宅非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格參見附件三。各被拆遷房屋分別與確定區(qū)位基準(zhǔn)價格對應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行時間因素、房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被拆遷房屋的估價價格?！獙嶓w因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。第四章 其它拆遷估價第十五條 獲得市級以上榮譽(yù)稱號的名店、名品所在的營業(yè)用房，其路線基準(zhǔn)價增加5%。第十七條 被拆遷底層營業(yè)用房距離高價街在015m(含15m)的，其路線基準(zhǔn)價增加15% 。 距離高價街在3050m(含50m)的，其路線基準(zhǔn)價增加5% 。低價街修正后的路線基準(zhǔn)價不高于高價街的路線基準(zhǔn)價。被拆遷底層營業(yè)用房同時符合前兩款規(guī)定的，其路線基準(zhǔn)價只可按其中一種規(guī)定進(jìn)行修正；第二層及以上的營業(yè)用房不適用前兩款規(guī)定。(2) 1990年4月1日以后取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至今的，按以下公式計算：估價價格=土地使用權(quán)為劃撥的營業(yè)用房估價價格營業(yè)年限權(quán)重+住宅（或非營業(yè)用房）估價價格（1營業(yè)年限權(quán)重）營業(yè)年限權(quán)重=（拆遷年份取得營業(yè)執(zhí)照年份）/（拆遷年份基準(zhǔn)年份1990）第十九條 采用收益法估價的，房屋收益應(yīng)按照類似房屋的租金收益或經(jīng)營收益確定，類似房屋必須是同一類別房屋。應(yīng)按照《房地產(chǎn)估