【正文】 根據(jù)具體情況，從方便操作提高效能的考慮出發(fā)，綜合被拆遷房屋的典型特征，按上述３條要求在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”；“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”，遇有拆遷項(xiàng)目跨分區(qū)時(shí)，則所跨的每一分區(qū)均應(yīng)設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”,作為相應(yīng)分區(qū)范圍內(nèi)被拆遷房屋的比較基準(zhǔn)。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須是小類(lèi)用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類(lèi)與評(píng)估對(duì)象的類(lèi)別相同；。附件二、進(jìn)行市場(chǎng)比較的可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)評(píng)估情形。公共性建筑以圖書(shū)館、博物館、教學(xué)樓、門(mén)診樓等為典型建筑。設(shè)公共衛(wèi)生間。辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。㈢非住宅非營(yíng)業(yè)用房分類(lèi)非營(yíng)業(yè)性用房工業(yè)性建筑以工業(yè)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)為典型建筑。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。餐飲類(lèi)建筑各類(lèi)大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型包括框架、混合、磚木和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。前一類(lèi)通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類(lèi)通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。電照設(shè)施較復(fù)雜。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。商務(wù)類(lèi)建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫(xiě)字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營(yíng)建筑為典型。商鋪類(lèi)建筑以門(mén)面房、小商鋪為典型建筑。㈡非住宅營(yíng)業(yè)用房分類(lèi)營(yíng)業(yè)性用房商場(chǎng)類(lèi)建筑以百貨商場(chǎng)、大型超市為典型建筑。獨(dú)門(mén)院落指辦理合法手續(xù)后自行建造的獨(dú)門(mén)獨(dú)院住宅房屋，院落為獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。泰州市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)細(xì)則附件附件一、被拆遷房屋分類(lèi)及其說(shuō)明㈠住宅房屋分類(lèi)高檔住宅房屋包括獨(dú)立花園別墅、聯(lián)排別墅等；以上房屋均是指以商品開(kāi)發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的房屋。一般住宅房屋成套住宅指以商品開(kāi)發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。非成套住宅除以上兩類(lèi)的房屋以外的房屋。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，一般都配有附房作為倉(cāng)庫(kù)、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)用途之用。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開(kāi)間。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其余多為寫(xiě)字間或客房形式。娛樂(lè)類(lèi)建筑各類(lèi)歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂(lè)中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂(lè)用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。旅館類(lèi)建筑分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準(zhǔn)星級(jí)、甚而星級(jí)賓館兩類(lèi)典型建筑。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。典型的餐飲類(lèi)建筑設(shè)有操作間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。其他類(lèi)建筑除上述類(lèi)型之外的其他營(yíng)業(yè)性質(zhì)用房。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門(mén)或鐵皮門(mén)。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。室內(nèi)普通裝修。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。；。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)，大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)；，檔次相接近；，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格；，一般不應(yīng)超過(guò)十二個(gè)月，通常應(yīng)選擇近期六個(gè)月內(nèi)成交的類(lèi)似房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量；％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30％；9. 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò)30%。6. 住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說(shuō)明表是否成套套型結(jié)構(gòu)所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合5層3/510年一室朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件分區(qū)內(nèi)主要街道一側(cè)小區(qū)內(nèi)的中央位置上。普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等。㈡ 住宅房屋評(píng)估中可比實(shí)例選擇要求；；，檔次應(yīng)接近；；，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格；，兩者差異不得超過(guò)十二個(gè)月，一般應(yīng)選擇近期六個(gè)月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；7. 采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量； 8. 每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)20％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30％；9. 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò)30%。在計(jì)算“地大于房”情形下，Kj的取值為：成套住宅為100，獨(dú)門(mén)院落為102，非成套為98。樓層數(shù)樓層系數(shù)(%)所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一98999897969595二999999989797三97100100100100四929798100五899395六8793七85說(shuō)明：，底層系數(shù)增加1%，頂層系數(shù)減少1%；，頂層系數(shù)增加2%。上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。套型等級(jí)一等二等三等四等五等系數(shù)取值101－10399－10197－9995－9793－95住宅房屋套型及平面布置因素等級(jí)說(shuō)明表如下： 等級(jí)內(nèi)容一等二等三等四等五等說(shuō)明設(shè)計(jì)合理，內(nèi)部功能布局得當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露天院落整潔設(shè)計(jì)較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施，露天院落較為整潔內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散 不滿(mǎn)足上述要求的獨(dú)門(mén)院落㈢非成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)結(jié)構(gòu)類(lèi)型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值1101141061101021069810294989094971019296859178827478 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值7380758379888593909795103100108檐高＜＞系數(shù)取值9497100102104106108110113115上表數(shù)字在實(shí)際勘察時(shí)可對(duì)照實(shí)際檐高作范圍為177。住宅功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。3. 實(shí)體因素修正系數(shù)采用計(jì)算方式為：P31＝或P31i＝附件五、住宅房屋區(qū)位因素（K32）修正說(shuō)明表（一）住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表因素類(lèi)別因素項(xiàng)目?jī)?nèi) 容考 察 項(xiàng) 目評(píng)分等級(jí)一等二等三等四等五等拆遷項(xiàng)目