城市房屋拆遷評估實務-展示頁
2025-06-22 18:15本頁面
【正文】 在拆遷片區(qū)內有代表性的“標本房屋”的市場價格，以此為基礎評估出其他拆遷房屋的市場價格，即在一個拆遷片區(qū)中按房屋使用類型（居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等）各選取一處有代表性的房屋作為評估標本，運用市場法或其他方法評估出該“標本房屋”的市場價格，然后將各拆遷房屋與“標本房屋”進行比較、修正得出各拆遷房屋的市場價格。具體思路為： ? 1. 確定“標本房屋”的基本條件： ? 建筑類型，建造年代，建筑結構，樓層、戶型、朝向、面積、裝修等。如果在拆遷片區(qū)跨越兩個或多個拆遷區(qū)位等級（或土地級別）時，則所跨的每一拆遷區(qū)位等級（或土地級別）都應選擇一套“標本房屋”，作為相應拆遷區(qū)位等級（或土地級別）內各拆遷房屋的比較基準。 ? （二）“典型房屋”市場價格評估技術路線 ? 1. 對拆遷房屋按房屋使用類型分為居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等 ? 2. 對同一用途類型房屋按建筑類型（層數(shù)）、建造年代、建筑結構等因素進一步劃分為不同房屋類別。 ? （三）區(qū)位指導價市場價格評估技術路線 ? 1. 補償價格＝區(qū)位補償價 +房屋重置成新價 ? ＝區(qū)位指導價 修正系數(shù) ? 3. 區(qū)位指導價為均質地域中的房屋設定基準條件下的平均地價 ? 4. 房屋重置成新價＝房屋重置價 成新率 （ 1+各其他因素差價率之和） ? （四）拆遷基準價市場價格評估技術路線 二、城市房屋拆遷補償價評估方法的選擇與運用 ? （一）評估方法的選擇 ? 能用市場比較法的應當采用。不具備采用市場比較法的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。 ? 收益性房屋應當選用收益法作為一種估價方法。 ? 成本法可以作為任何一種實體性估價對象的估價。 ? 拆遷基準價修正法也是一種評估方法。 ? 收益法的應用 ? （ 1）用于評估收益性房屋和收益損失的評估 ? （ 2）盡量以租金收益來估價 ? （ 3）租金收益的報酬率可以在貸款利率上下 ? （ 4）對于租金應該考慮一個增長率。 ? 拆遷估價業(yè)務 ? ? ? ? （二）拆遷補償估價機構的選擇 ? 城市房屋拆遷補償估價業(yè)務。 ? 規(guī)定。 ? （二）仍有異議，則告之可以申請復估或重估 ? （三）復估結果改變的，需重新出具估價報告；結果不改變的，出具書面通知書。 ? 鑒定內容：估價依據(jù)、估價技術路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結果確定方式。 ? （一）與拆遷管理部門的關系 ? 要透過現(xiàn)象看本質 ? （二）與拆遷人的關系 ? 讓拆遷人看到拆遷的隱性成本和節(jié)約成本的風險 ? （三）與被拆遷人的關系 ? 曉之以理、動之以情，設身處地、闡明利害。 ? （三）要拍攝反映被拆遷房屋內外部的影像資料 ? （四）無法進行實地查勘時，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證。 十、現(xiàn)有拆遷補償估價思想的問題 ? （一）新襯衣與破棉襖 ? 被拆遷房屋的交換價值與使用價值 ? （二）沒有烤好的奶酪歸誰 ? 土地發(fā)展權的收益分配 ? （三）第一杯茅臺酒與第 20杯茅臺酒 ? 邊際效用遞減與被拆遷房屋面積 ? （四）拆遷前后市場狀況的差異性 ? （五）被拆遷人的被迫需求 城市房屋拆遷基準價評估實務 一、城市房屋拆遷基準價評估的背景 ? （一）拆遷基準價評估的政策法規(guī)背景 ? 1.《 城市房屋拆遷估價指導意見 》 ? 第十三條：市縣人民政府或者其授權的部門應當根據(jù)當?shù)胤康禺a市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。 ? 、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定 ? 各省、自治區(qū)、直轄市要求當?shù)馗骺h市制定城市房屋拆遷基準價的依據(jù)－－ 《 城市房屋拆遷管理條例 》 第二十四條：貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。 ? （二）拆遷補償評估實踐背景 ? 房屋拆遷估價的時間要求。 二、城市房屋拆遷基準價的組織與準備 ? （一）編寫拆遷基準價評估計劃書 ? 拆遷基準價評估計劃書的內容包括：城市的基本情況、城市房地產的基本情況、城市房屋拆遷基準價評估的地域范圍、城市房屋拆遷基準價評估工作的組織安排、評估的時間安排與經費預算、所需要的文字資料和圖件資料、評估成果要求等。 ? ? 組長：承接單位領導 ? 副組長：房管局的某個中層領導 ? 成員：承接單位項目組的成員，房管局相關的工作人員。 ? （ 2）確定各單位的技術負責人和聯(lián)系人 ? （ 3）動員大會之后，要促使市或縣政府向各單位發(fā)一個文件，并在文件中承接此業(yè)務的房地產估價機構。 ? ：最新的基準地價評估工作底圖，地籍圖、最新的交通旅游圖 ? ? 大城市： 1︰ 10000～ 1︰ 20000 ? 中等城市： 1︰ 5000～ 1︰ 10000 ? 小城市（包括縣城）： 2000～ 5000 ? （五）制定城市房屋拆遷基準價評估的技術方案 ? 技術方案包括：技術小組的組織架構、技術路線、技術手段、技術成果要求、樣點選擇與資料調查的要求、資料整理與數(shù)理統(tǒng)計要求 ? （六）準備城市房屋拆遷基準價評估的調查表格 ? 城市房屋拆遷基準價評估的表格應當根據(jù)各地的實際情況進行制定 居住房地產市場價格評估樣點調查表 居住房地產類型： 交易對象名稱 交易對象位置 成交價格 元 / 平方米 成交日期 年 月 日 付款方式 幣種 姓名： 年齡： 性別： 職業(yè)： 賣方基本情況 身份證號碼： 聯(lián)系方式： 姓名： 年齡： 性別： 職業(yè)： 方基本情況 身份證號碼： 聯(lián)系方式： 出賣原因 購買原因 買賣雙方關 系 交易稅費負擔 交易基本情況 交易的方式 建筑面積 平方米 建成年月 年 月 日 建筑結構 成新度 所在樓層 樓層總數(shù) 朝向 綠化率 交通情況 物業(yè)管理狀況 裝修情況 土地使用權狀況 房屋所有權狀況 設施設備情況 所在房屋平面格局 所在小區(qū)名稱
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