【正文】 格的測(cè)算、樣點(diǎn)資料的整理 ? ? 表格的填寫(xiě)（培訓(xùn)的方式為召開(kāi)技術(shù)工作會(huì)議） （八）城市房屋拆遷基準(zhǔn)評(píng)估工作程序 業(yè)務(wù)接洽 簽訂合同 編制工作方案與技術(shù)方案 召開(kāi)動(dòng)員大會(huì)和技術(shù)工作會(huì)議 進(jìn)行資料的搜集與市場(chǎng)調(diào)查 進(jìn)行資料的整理與基準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算 撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告，編制成果圖件 進(jìn)行評(píng)估成果的聽(tīng)證、驗(yàn)收與公示 ? （九）城市房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估有關(guān)工作的銜接與靈活處理 ? ? 拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估的城市或縣城的基本情況，在簽訂合同時(shí)就拿出工作方案與技術(shù)方案，以增強(qiáng)委托方對(duì)我們的信心和信任 ? 進(jìn)行宣傳和造勢(shì) ? 會(huì)議（一般是上午召開(kāi)動(dòng)員大會(huì)，下午召開(kāi)技術(shù)工作會(huì)議），緊接著第二天就進(jìn)行資料的搜集與樣點(diǎn)的調(diào)查。該計(jì)劃的內(nèi)容包括：需要到些部門(mén)去搜集哪些資料，什么時(shí)間去，幾個(gè)人去，需要幾個(gè)人配合；樣點(diǎn)調(diào)查分幾個(gè)小組，每個(gè)小組多少人，需要幾個(gè)配合，需要幾天時(shí)間，具體的時(shí)間安排（含晚上） ? ，資料的整理工作要在當(dāng)?shù)赝瓿桑员隳軌蚣皶r(shí)地補(bǔ)充有關(guān)資料和進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查。 三、城市房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)界定 ? （一）城市房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)的定義 ? 城市中的某一均質(zhì)地域內(nèi)的某類用途房屋在設(shè)定的基準(zhǔn)條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。 ? （二）住宅拆遷基準(zhǔn)價(jià)的界定 ? 產(chǎn)權(quán)（房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)）、新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)、所處樓層、朝向、室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)、外立面標(biāo)準(zhǔn)、屋頂形式、層高、供水排水狀況、供電供氣狀況、棟距標(biāo)準(zhǔn)、院落 、周邊環(huán)境、建筑密度、估價(jià)時(shí)點(diǎn) ? （三）商業(yè)用房拆遷基準(zhǔn)價(jià)界定 ? 產(chǎn)權(quán)、新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)、所處樓層、寬深比、臨街狀況、微觀區(qū)位、估價(jià)時(shí)點(diǎn) ? 例如：本次評(píng)估的房屋拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格，是評(píng)估區(qū)域內(nèi)各級(jí)別商業(yè)用房房屋具有完全產(chǎn)權(quán)并在全新條件下，所處樓層為一層 ,一面臨街，土地使用年限為法定最高出讓年期的平均價(jià)格。 劃分均質(zhì)地域 調(diào)查各均質(zhì)地域的樣點(diǎn)價(jià)格 對(duì)樣點(diǎn)價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化修正 求取各均質(zhì)地域合格樣點(diǎn)價(jià)格的平均值作為其基準(zhǔn)價(jià)格 編制配套的修正系數(shù)表 對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化后的樣點(diǎn)進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，以確定合格樣點(diǎn) （二）商業(yè)用房拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估技術(shù)路線 以租賃資料為主 ,以買(mǎi)賣資料為輔助進(jìn)行樣點(diǎn)的選擇與調(diào)查 對(duì)樣點(diǎn)資料進(jìn)行整理和標(biāo)準(zhǔn)化修正 以合格樣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的價(jià)格或租售比劃分均質(zhì)地域 以各均質(zhì)地域合格樣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化價(jià)格或租售比的 平均值作為該均質(zhì)地域的基準(zhǔn)價(jià)格 編制配套的商業(yè)用房拆遷基準(zhǔn)價(jià)修正系數(shù)表 （三）住宅拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估技術(shù)路線 選取、調(diào)查和計(jì)算評(píng)估范圍內(nèi)的住宅房地產(chǎn)的樣點(diǎn)價(jià)格 利用合格樣點(diǎn)的等值線劃分均質(zhì)地域 計(jì)算各均質(zhì)地域樣點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格的平均值，并作為其基準(zhǔn)價(jià)格 編制各類基準(zhǔn)價(jià)格的修正系數(shù)表 對(duì)樣點(diǎn)價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理 （四）工業(yè)用房拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估技術(shù)路線 用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果 劃分均質(zhì)地域 將各均質(zhì)地域的工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為符合基準(zhǔn)條件的樓面基準(zhǔn)地價(jià) 由樓面基準(zhǔn)地價(jià)加上基準(zhǔn)條件下的房屋重置價(jià)得出均質(zhì)地域的房屋 拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格 五、拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估的資料工作 （一）需要搜集的資料 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素資料 城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、商服狀況、道路通達(dá)度、公交便捷度、火車站、汽車站、中小學(xué)、幼兒園、供水狀況、俳水狀況、公園 土地價(jià)格資料 土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓、土地使用權(quán)出租、征地、土地開(kāi)發(fā)等資料的調(diào)查 房產(chǎn)交易價(jià)格資料 商品房出售、私舊房買(mǎi)賣、房屋出租 其他相關(guān)資料 房屋重置價(jià)、銀行存貸利率、房屋開(kāi)發(fā)行業(yè)效益指標(biāo)、各種房屋交易稅費(fèi)、物價(jià)指數(shù)、各種結(jié)構(gòu)房屋建造價(jià)格 ? （二）樣點(diǎn)的選擇 ? ? ? 、寬度和深度具有代表性 ? ? ? （三）資料調(diào)查與樣點(diǎn)調(diào)查的要求 ? 20% ? 、轉(zhuǎn)讓及出租的價(jià)格資料必須近一年內(nèi)成交的 ? ? 、可靠 ? ? 用于調(diào)查中 ? 。 ? (2) 樣點(diǎn)資料分類 ? 將初步審查合格的樣點(diǎn)資料 ,分均質(zhì)地域、交易的方式、用途和價(jià)格的類型進(jìn)行分類。 ? (3) 樣點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)化 ? 樣點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)化要按均質(zhì)地域分用途進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，把樣點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)一為在設(shè)定條件（標(biāo)準(zhǔn)條件）下的價(jià)格。樣本數(shù)據(jù)總體一致性檢驗(yàn)用卡方檢驗(yàn)法，對(duì)樣本數(shù)據(jù)的異常值剔除用 t檢驗(yàn)法或均質(zhì)方差檢驗(yàn)法。 ? C：工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn) ? D：公共用途房地產(chǎn) ? ? （ 1）縣城 ? 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 （二）拆遷基準(zhǔn)價(jià)表達(dá)的簡(jiǎn)單實(shí)例 成套房（商品房、集資房、房改全產(chǎn)權(quán)房等成套房）價(jià)格結(jié)果 基準(zhǔn)價(jià)格（元 / 平方米 ） 級(jí)別 區(qū)位（詳見(jiàn)區(qū)域級(jí)別 圖） 框架結(jié)構(gòu)房屋 磚混結(jié)構(gòu)房屋 磚木結(jié)構(gòu)房屋 土木結(jié)構(gòu)房屋 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋 一級(jí) 背街、紅軍大道（含五福廣場(chǎng)）、永福街、大街、橫街所圍范圍 666 586 516 446 341 二級(jí) 東至濱江大道、鳳凰大道南段、平川大道，南至東街、西街，西至將軍大道（汽車站至建材大市場(chǎng)段）、普惠路，北至興國(guó)大道、筲箕街、興國(guó)貿(mào)易廣場(chǎng)、瀲江大道所圍范圍 563 483 413 343 238 三級(jí) 東至濱江大道，南至將軍公園，西至將軍大道、鹽業(yè)大酒店，北至客家路、平川大道北端口、紅軍路 的國(guó)興實(shí)業(yè)集團(tuán)所圍范圍 512 432 362 292 187 四級(jí) 一、二、三級(jí)區(qū)域以外的區(qū)域 461 381 311 241 136 注：（ 1 ）以路為級(jí)別分界線的，道路兩旁紅線 20 米以內(nèi)的物業(yè)參照高級(jí)別補(bǔ)償；（ 2 ）上述價(jià)格的單位為每平方米計(jì)價(jià)建筑面積；（ 3 ）表中的結(jié)果含地價(jià)；（ 4 ）具體范圍 以 圖為準(zhǔn)。 ? ? 被拆遷房屋 (商業(yè)用房 )貨幣補(bǔ)償價(jià)格 = {[（房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià) 轉(zhuǎn)換成完全產(chǎn)權(quán)的成本） （ 1 + 區(qū)位差價(jià)率） （ 1 + 樓層差價(jià)率） （ 1 + 建筑結(jié)構(gòu)形式差價(jià)率） 房屋修正系數(shù) （ 1 + 房屋層高差價(jià)率） 臨街狀況修正系數(shù) 形狀修正系數(shù) 同類房屋基準(zhǔn)重置價(jià)格 ] 年期修正系數(shù) + 同類用途房屋評(píng)估重置價(jià)格 成新率 } 建筑面積