【正文】 二等，磚木三等 ? 木結(jié)構(gòu) ? 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) ? （ 2）城市 評(píng)估對(duì)象結(jié)構(gòu)類(lèi)型表 結(jié)構(gòu)類(lèi)型 總的含義 木板房 鈣塑板房 平房 簡(jiǎn)易 結(jié)構(gòu) 其他簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋 結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、材料低劣、造價(jià)低廉且一般為單層的房地產(chǎn) 木結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu)三等 磚木結(jié)構(gòu)二等 磚木結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu)一等 由磚墻、木梁和木屋架承重，并由磚墻圍護(hù)的房屋 磚混結(jié)構(gòu)二等 磚混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu)一等 部分鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，主要由磚墻承重的房屋 框架大板結(jié)構(gòu) 框架輕板結(jié)構(gòu) 剪力墻結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu) 排架結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 其他鋼混結(jié)構(gòu) 建筑物的全部或承重部分為鋼筋混凝土的房屋 鋼結(jié)構(gòu) ? 、土地使用權(quán)性質(zhì)（出讓或劃拔）表達(dá) ? ? 例如：本報(bào)告的商業(yè)用房拆遷基準(zhǔn)價(jià)對(duì)應(yīng)的房屋（含土地）基準(zhǔn)條件為：處第一層、容積率為 1，磚混結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)為法定最高出讓年限，進(jìn)深為 8米，寬深比為 1： 2，一面臨街、形狀規(guī)則，房屋所有權(quán)為商品房產(chǎn)權(quán)，新舊程度為全新?tīng)顟B(tài)，裝修標(biāo)準(zhǔn)為粗裝修，臨街狀況為直接臨街。 ? 價(jià)格計(jì)算公式 ? 被拆遷房屋（工業(yè)及其它用房 ） 貨幣補(bǔ)償價(jià)格 = 被拆遷房屋所占土地的價(jià)格 + 被拆遷房屋的重置價(jià)格 成新率 ? 注：房改房的轉(zhuǎn)換成完全產(chǎn)權(quán)的成本按房地產(chǎn)成交價(jià)格的 1%扣除 ? 其它的劃拔土地轉(zhuǎn)換成完全產(chǎn)權(quán)的成本按評(píng)估宗地價(jià)格的 50%扣除 八、拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估的藝術(shù)性探討 ? （一）如何處理委托方的要求 ? （二）如何增強(qiáng)評(píng)估成果的操作性 ? （三）如何減少對(duì)評(píng)估結(jié)果的誤解 ? （四）如何通過(guò)評(píng)估結(jié)果減少未來(lái)拆遷補(bǔ)償中的矛盾 ? （五）如何回答被拆遷人代表的提問(wèn) 九、拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估的職業(yè)道德 ? （一）拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估的獨(dú)立性問(wèn)題 ? （二）拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估的客觀性問(wèn)題 ? （三）拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估的專(zhuān)業(yè)勝任能力 ? （四）拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估對(duì)有關(guān)各方的責(zé)任 。 七、拆遷基準(zhǔn)價(jià)的應(yīng)用體系 ? （一）拆遷基準(zhǔn)價(jià)的修正體系 ? ? 目的：修正同一拆遷基準(zhǔn)價(jià)級(jí)別內(nèi)各房屋微觀區(qū)位的差異 ? 商業(yè)房地產(chǎn)： 商服繁華程度、交通條件，臨街狀 況、距離臨街線的距離 ? 居住房地產(chǎn)： 距商服中心的距離，交通條件，公共配套設(shè)施完備度、基礎(chǔ)設(shè)施條件，環(huán)境景觀， ? 工業(yè)房地產(chǎn)： 聚集規(guī)?；蚺涮讌f(xié)作條件，基礎(chǔ)設(shè) 施條件， 交通條件，與原材料或市場(chǎng)的接近程度 ? 區(qū)位因素除以上所列外，對(duì)于一層商業(yè)用房，則還包括樓層；對(duì)于一套住房，則還包括樓層和朝向 ? ? 土地：面積、形狀、地勢(shì)、地形、地質(zhì)條件、估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施完備度，土地平整程度 ? 建筑物：規(guī)模或面積，結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備（廚衛(wèi)設(shè)備、電梯、空調(diào)、消防、其他） ? 裝飾裝修（外立面、內(nèi)墻面、地面、天花板）、式樣或空間布局、工程質(zhì)量、新舊程度、屋頂、其他 ? ? 土地使用權(quán)的性質(zhì)與剩余年限 ? 房屋所有權(quán)的性質(zhì) ? 城市規(guī)劃限制條件（容積率、建筑密度） ? 物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商品牌 （二）房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)格的應(yīng)用 ? ? 被拆遷房屋 (住宅 )貨幣補(bǔ)償價(jià)格 ? = {[（房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià) 轉(zhuǎn)換成完全產(chǎn)權(quán)的成本） （ 1 + 區(qū)位差價(jià)率） （ 1 + 樓層差價(jià)率） （ 1 + 朝向差價(jià)率） （ 1 + 其他因素差價(jià)率） 同類(lèi)房屋基準(zhǔn)重置價(jià)格 ] 年期修正系數(shù) + 同類(lèi)用途房屋評(píng)估重置價(jià)格 成新率 } 建筑面積。 六、拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估結(jié)果的表達(dá) ? （一）拆遷基準(zhǔn)價(jià)結(jié)果表達(dá)的基本要求 ? ? 用途的分類(lèi)要根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況，原則上為： ? （ 1）縣城： ? 成套房（商品房、集資房、房改全產(chǎn)權(quán)房等 ） ? 獨(dú)棟住宅（自建獨(dú)棟住宅、別墅） ? 商業(yè)用房 ? 工業(yè)及其他公共用途房地產(chǎn) ? （ 2）城市 ? A：居住房地產(chǎn) ? 具體可以分為：別墅（包括獨(dú)棟、小獨(dú)棟、TOWNHOUSE和雙拼 ），公寓、普通住宅、簡(jiǎn)易住宅 ? B：商服業(yè)房地產(chǎn) ? 具體可以分為：商業(yè)房地產(chǎn)，旅館房地產(chǎn) ，餐飲房地產(chǎn) ，娛樂(lè)房地產(chǎn) 。 ? 當(dāng)某均質(zhì)地域某用途下樣點(diǎn)資料的數(shù)量不符合規(guī)定的要求時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查，并使其合格的樣點(diǎn)資料數(shù)量達(dá)到規(guī)定的要求。 ? （四）工業(yè)房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)界定 ? 產(chǎn)權(quán)、新舊程度、交通條件、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施完備度 四、拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估技術(shù)路線 ? （一）拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估總技術(shù)路線 ? 對(duì)住宅和商業(yè)房地產(chǎn)（含寫(xiě)字樓）利用樣點(diǎn)價(jià)格的等值線劃分均質(zhì)地域，對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)利用城鎮(zhèn)土地定級(jí)的原理均分均質(zhì)地域，對(duì)均質(zhì)地域的樣點(diǎn)調(diào)查資料與數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，以各均質(zhì)地域經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理后的樣點(diǎn)價(jià)格平均值作為其基準(zhǔn)價(jià)格。 ? 同時(shí)，要敦促委托方組織各有關(guān)部門(mén)召開(kāi)一次成果的初步論證會(huì)議，以便減少正式進(jìn)行成果的驗(yàn)收或論證時(shí)的矛盾，達(dá)到一次修改即定稿的效果。 ? （四）準(zhǔn)備城市房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估的工作底圖。 ? （二）建立健全的組織機(jī)構(gòu) ? 1. 成立拆遷基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估工作領(lǐng)導(dǎo)小組 ? 領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)當(dāng)由市或縣政府組織成立，由分管房地產(chǎn)工作的副市長(zhǎng)或副縣長(zhǎng)擔(dān)任組長(zhǎng)，由房地產(chǎn)、建設(shè)、土管、物價(jià)和城市規(guī)劃等行政主管部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任副組長(zhǎng)，并由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任常務(wù)副組長(zhǎng)。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。 八、拆遷估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě) （一）如果在總報(bào)告中要給出單價(jià)，則應(yīng)該設(shè)定一個(gè)估價(jià)對(duì)象及其相應(yīng)的房地產(chǎn)狀況，設(shè)定的條件應(yīng)該適當(dāng)于平均條件； ? （二）對(duì)做分戶(hù)報(bào)告之前做總報(bào)告，則需說(shuō)明總報(bào)告提供的評(píng)估結(jié)果僅是一個(gè)參考價(jià)格； ? （三）分戶(hù)報(bào)告也應(yīng)該有技術(shù)報(bào)告，以免將來(lái)在法庭上處于不利的狀況； ? （四）報(bào)告中要說(shuō)明無(wú)法進(jìn)行實(shí)地查勘的被拆遷房屋； ? （五）報(bào)告的編制應(yīng)該在評(píng)估結(jié)果告示期滿(mǎn)無(wú)異議后進(jìn)行； 九、拆遷補(bǔ)償估價(jià)要注意的問(wèn)題 ? （一）既要注意估價(jià)的科學(xué)性，也要考慮拆遷戶(hù)之間的平衡，更要維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定； ? （二）既要充分維護(hù)被拆遷人的利益，也要注意調(diào)控被拆遷人的期望； ? （三）要注