【正文】 ）對復(fù)估或重估結(jié)果仍有異議，則申請技術(shù)鑒定 ? （五）估價(jià)專家委員會(huì)僅出具書面鑒定意見，不出具估價(jià)報(bào)告，但具體情況要具體分析。 ? （二）各種評估方法在拆遷估價(jià)中的應(yīng)用 ? 市場法的應(yīng)用 ? （ 1）可比實(shí)例的選取可以突破本拆遷片區(qū) ? （ 2）盡量選用近期成交的可比實(shí)例 ? （ 3）慎重對待一手房的成交價(jià)和房地產(chǎn)行政管理部門登記的成交價(jià) ? （ 4）各種因素的修正要盡量做到有可靠的依據(jù) ? （ 5）比較是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與可比實(shí)例在成交日期的比較 ? （ 6）要防止把狀況差異的幅度直接作為價(jià)格差異的幅度 ? 成本法的應(yīng)用 ? （ 1）特別適合于機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等非住宅房地產(chǎn)和一些附屬物的評估 ? （ 2）不能直接套用政府公布建筑物重置價(jià) ? （ 3）采用“基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估的宗地單價(jià) +建筑物的重置成新單價(jià)”來評估被拆遷房屋的補(bǔ)償單價(jià)是不科學(xué)的做法 ? （ 4）不能把造價(jià)作為建筑物的重置價(jià)； ? （ 5）采用直線折舊法計(jì)算折舊時(shí)，耐用年限不宜直接采用規(guī)范中的耐用年限。 ? 《 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見 》 第十六條：拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。城市房屋拆遷評估實(shí)務(wù) 張東祥 江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院 副院長 博士、教授、碩導(dǎo) 香港測量師、房地產(chǎn)估價(jià)師 土地估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評估實(shí)務(wù) 一、城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評估技術(shù)路線 ? （一）“標(biāo)本房屋”市場價(jià)格評估技術(shù)路線 ? 先評估出在拆遷片區(qū)內(nèi)有代表性的“標(biāo)本房屋”的市場價(jià)格，以此為基礎(chǔ)評估出其他拆遷房屋的市場價(jià)格，即在一個(gè)拆遷片區(qū)中按房屋使用類型（居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等）各選取一處有代表性的房屋作為評估標(biāo)本，運(yùn)用市場法或其他方法評估出該“標(biāo)本房屋”的市場價(jià)格，然后將各拆遷房屋與“標(biāo)本房屋”進(jìn)行比較、修正得出各拆遷房屋的市場價(jià)格。 ? （三）區(qū)位指導(dǎo)價(jià)市場價(jià)格評估技術(shù)路線 ? 1. 補(bǔ)償價(jià)格＝區(qū)位補(bǔ)償價(jià) +房屋重置成新價(jià) ? ＝區(qū)位指導(dǎo)價(jià) 修正系數(shù) ? 3. 區(qū)位指導(dǎo)價(jià)為均質(zhì)地域中的房屋設(shè)定基準(zhǔn)條件下的平均地價(jià) ? 4. 房屋重置成新價(jià)＝房屋重置價(jià) 成新率 （ 1+各其他因素差價(jià)率之和） ? （四）拆遷基準(zhǔn)價(jià)市場價(jià)格評估技術(shù)路線 二、城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評估方法的選擇與運(yùn)用 ? （一）評估方法的選擇 ? 能用市場比較法的應(yīng)當(dāng)采用。 ? 拆遷基準(zhǔn)價(jià)修正法也是一種評估方法。 ? （二）仍有異議，則告之可以申請復(fù)估或重估 ? （三）復(fù)估結(jié)果改變的，需重新出具估價(jià)報(bào)告；結(jié)果不改變的，出具書面通知書。 十、現(xiàn)有拆遷補(bǔ)償估價(jià)思想的問題 ? （一）新襯衣與破棉襖 ? 被拆遷房屋的交換價(jià)值與使用價(jià)值 ? （二）沒有烤好的奶酪歸誰 ? 土地發(fā)展權(quán)的收益分配 ? （三）第一杯茅臺(tái)酒與第 20杯茅臺(tái)酒 ? 邊際效用遞減與被拆遷房屋面積 ? （四）拆遷前后市場狀況的差異性 ? （五）被拆遷人的被迫需求 城市房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)評估實(shí)務(wù) 一、城市房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)評估的背景 ? （一）拆遷基準(zhǔn)價(jià)評估的政策法規(guī)背景 ? 1.《 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見 》 ? 第十三條：市縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格。 ? ? 組長：承接單位領(lǐng)導(dǎo) ? 副組長：房管局的某個(gè)中層領(lǐng)導(dǎo) ? 成員：承接單位項(xiàng)目組的成員，房管局相關(guān)的工作人員。 三、城市房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)界定 ? （一）城市房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)的定義 ? 城市中的某一均質(zhì)地域內(nèi)的某類用途房屋在設(shè)定的基準(zhǔn)條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。 ? (3) 樣點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)化 ? 樣點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)化要按均質(zhì)地域分用途進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，把樣點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)一為在設(shè)定條件（標(biāo)準(zhǔn)條件）下的價(jià)格。 ? ? 被拆遷房屋 (商業(yè)用房 )貨幣補(bǔ)償價(jià)格 = {[（房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià) 轉(zhuǎn)換成完全產(chǎn)權(quán)的成本） （ 1 + 區(qū)位差價(jià)率） （ 1 + 樓層差價(jià)率） （ 1 + 建筑結(jié)構(gòu)形式差價(jià)率） 房屋修正系數(shù) （ 1 + 房屋層高差價(jià)率） 臨街狀況修正系數(shù) 形狀修正系數(shù) 同類房屋基準(zhǔn)重置價(jià)格 ] 年期修正系數(shù) + 同類用途房屋評估重置價(jià)格 成新率 } 建筑面積。 ? C：工業(yè)和倉儲(chǔ)房地產(chǎn) ? D：公共用途房地產(chǎn) ? ? （ 1）縣城 ? 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 劃分均質(zhì)地域 調(diào)查各均質(zhì)地域的樣點(diǎn)價(jià)格 對樣點(diǎn)價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化修正 求取各均質(zhì)地域合格樣點(diǎn)價(jià)格的平均值作為其基準(zhǔn)價(jià)格 編制配套的修正系數(shù)表 對標(biāo)準(zhǔn)化后的樣點(diǎn)進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，以確定合格樣點(diǎn) （二）商業(yè)用房拆遷基準(zhǔn)價(jià)評估技術(shù)路線 以租賃資料為主 ,以買賣資料為輔助進(jìn)行樣點(diǎn)的選擇與調(diào)查 對樣點(diǎn)資料進(jìn)行整理和標(biāo)準(zhǔn)化修正 以合格樣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的價(jià)格或租售比劃分均質(zhì)地域 以各均質(zhì)地域合格樣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化價(jià)格或租售比的 平均值作為該均質(zhì)地域的基準(zhǔn)價(jià)格 編制配套的商業(yè)用房拆遷基準(zhǔn)價(jià)修正系數(shù)表 （三）住宅拆遷基準(zhǔn)價(jià)評估技術(shù)路線 選取、調(diào)查和計(jì)算評估范圍內(nèi)的住宅房地產(chǎn)的樣點(diǎn)價(jià)格 利用合格樣點(diǎn)的等值線劃分均質(zhì)地域 計(jì)算各均質(zhì)地域樣點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格的平均值，并作為其基準(zhǔn)價(jià)格 編制各類基準(zhǔn)價(jià)格的修正系數(shù)表 對樣點(diǎn)價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理 （四）工業(yè)用房拆遷基準(zhǔn)價(jià)評估技術(shù)路線 用基準(zhǔn)地價(jià)評估成果 劃分均質(zhì)地域 將各均質(zhì)地域的工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為符合基準(zhǔn)條件的樓面基準(zhǔn)地價(jià) 由樓面基準(zhǔn)地價(jià)加上基準(zhǔn)條件下的房屋重置價(jià)得出均質(zhì)地域的房屋 拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格 五、拆遷基準(zhǔn)價(jià)評估的資料工作 （一）需要搜集的資料 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素資料 城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、商服狀況、道路通達(dá)度、公交便捷度、火車站、汽車站、中小學(xué)、幼兒園、供水狀況、俳水狀況、公園 土地價(jià)格資料 土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓、土地使用權(quán)出租、征地、土地開發(fā)等資料的調(diào)查 房產(chǎn)交易價(jià)格資料 商品房出售、私舊房買賣、房屋出租 其他相關(guān)資料 房屋重置價(jià)、銀行存貸利率、房屋開發(fā)行業(yè)效益指標(biāo)、各種房屋交易稅費(fèi)、物價(jià)指數(shù)、各種結(jié)構(gòu)房屋建造價(jià)格 ? （二）樣點(diǎn)的選擇