【正文】 （二）拆遷基準價表達的簡單實例 成套房（商品房、集資房、房改全產(chǎn)權(quán)房等成套房）價格結(jié)果 基準價格（元 / 平方米 ） 級別 區(qū)位（詳見區(qū)域級別 圖） 框架結(jié)構(gòu)房屋 磚混結(jié)構(gòu)房屋 磚木結(jié)構(gòu)房屋 土木結(jié)構(gòu)房屋 簡易結(jié)構(gòu)房屋 一級 背街、紅軍大道（含五福廣場）、永福街、大街、橫街所圍范圍 666 586 516 446 341 二級 東至濱江大道、鳳凰大道南段、平川大道，南至東街、西街，西至將軍大道（汽車站至建材大市場段）、普惠路，北至興國大道、筲箕街、興國貿(mào)易廣場、瀲江大道所圍范圍 563 483 413 343 238 三級 東至濱江大道，南至將軍公園，西至將軍大道、鹽業(yè)大酒店，北至客家路、平川大道北端口、紅軍路 的國興實業(yè)集團所圍范圍 512 432 362 292 187 四級 一、二、三級區(qū)域以外的區(qū)域 461 381 311 241 136 注：（ 1 ）以路為級別分界線的，道路兩旁紅線 20 米以內(nèi)的物業(yè)參照高級別補償；（ 2 ）上述價格的單位為每平方米計價建筑面積；（ 3 ）表中的結(jié)果含地價；（ 4 ）具體范圍 以 圖為準。 ? (2) 樣點資料分類 ? 將初步審查合格的樣點資料 ,分均質(zhì)地域、交易的方式、用途和價格的類型進行分類。該計劃的內(nèi)容包括：需要到些部門去搜集哪些資料，什么時間去，幾個人去，需要幾個人配合；樣點調(diào)查分幾個小組，每個小組多少人，需要幾個配合，需要幾天時間，具體的時間安排（含晚上） ? ，資料的整理工作要在當?shù)赝瓿?，以便能夠及時地補充有關(guān)資料和進行補充調(diào)查。 二、城市房屋拆遷基準價的組織與準備 ? （一）編寫拆遷基準價評估計劃書 ? 拆遷基準價評估計劃書的內(nèi)容包括：城市的基本情況、城市房地產(chǎn)的基本情況、城市房屋拆遷基準價評估的地域范圍、城市房屋拆遷基準價評估工作的組織安排、評估的時間安排與經(jīng)費預算、所需要的文字資料和圖件資料、評估成果要求等。 ? （三）要拍攝反映被拆遷房屋內(nèi)外部的影像資料 ? （四）無法進行實地查勘時，應(yīng)當由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證。 ? 規(guī)定。 ? 成本法可以作為任何一種實體性估價對象的估價。 ? （二）“典型房屋”市場價格評估技術(shù)路線 ? 1. 對拆遷房屋按房屋使用類型分為居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等 ? 2. 對同一用途類型房屋按建筑類型（層數(shù)）、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)等因素進一步劃分為不同房屋類別。 ? 2. 選擇“標本房屋” ? 在每一拆遷區(qū)片內(nèi)一般選擇一套“標本房屋”。 ? 為了應(yīng)對可能出現(xiàn)的法律問題（不符合規(guī)范要求），宜選用兩種以上的估價方法進行估價。 三、城市房屋拆遷補償估價業(yè)務(wù)承接與評估機構(gòu)選擇 ? （一）城市房屋拆遷補償估價業(yè)務(wù)承接 ? （含三級）的房地產(chǎn)估價機構(gòu)才能獨立承接城市房屋拆遷補償估價業(yè)務(wù)，暫定三級只能和三級以上（含三級）的房地產(chǎn)估價機構(gòu)聯(lián)合承接。 六、拆遷估價中有關(guān)關(guān)系的協(xié)調(diào) ? 總體原則：保持估價結(jié)果的客觀、公正；多解釋，多溝通、多接觸、多獲取幫助、多尊重他人、多請示匯報。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。 ? （四）準備城市房屋拆遷基準價評估的工作底圖。 ? （四）工業(yè)房屋拆遷基準價界定 ? 產(chǎn)權(quán)、新舊程度、交通條件、估價時點、建筑結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施完備度 四、拆遷基準價評估技術(shù)路線 ? （一）拆遷基準價評估總技術(shù)路線 ? 對住宅和商業(yè)房地產(chǎn)（含寫字樓）利用樣點價格的等值線劃分均質(zhì)地域，對工業(yè)房地產(chǎn)利用城鎮(zhèn)土地定級的原理均分均質(zhì)地域，對均質(zhì)地域的樣點調(diào)查資料與數(shù)據(jù)進行標準化處理，以各均質(zhì)地域經(jīng)標準化處理后的樣點價格平均值作為其基準價格。 六、拆遷基準價評估結(jié)果的表達 ? （一）拆遷基準價結(jié)果表達的基本要求 ? ? 用途的分類要根據(jù)當?shù)氐木唧w情況，原則上為： ? （ 1）縣城： ? 成套房（商品房、集資房、房改全產(chǎn)權(quán)房等 ） ? 獨棟住宅（自建獨棟住宅、別墅） ? 商業(yè)用房 ? 工業(yè)及其他公共用途房地產(chǎn) ? （ 2）城市 ? A：居住房地產(chǎn) ? 具體可以分為：別墅（包括獨棟、小獨棟、TOWNHOUSE和雙拼 ），公寓、普通住宅、簡易住宅 ? B：商服業(yè)房地產(chǎn) ? 具體可以分為：商業(yè)房地產(chǎn)，旅館房地產(chǎn) ，餐飲房地產(chǎn) ，娛樂房地產(chǎn) 。 ? 價格計算公式 ? 被拆遷房屋（工業(yè)及其它用房 ） 貨幣補償價格 = 被拆遷房屋所占土地的價格 + 被拆遷房屋的重置價格 成新率 ? 注：房改房的轉(zhuǎn)換成完全產(chǎn)權(quán)的成本按房地產(chǎn)成交價格的 1%扣除 ? 其它的劃拔土地轉(zhuǎn)換成完全產(chǎn)權(quán)的成本按評估宗地價格的 50%扣除 八、拆遷基準價評估的藝術(shù)性探討 ? （一）如何處理委托方的要求 ? （二）如何增強評估成果的操作性 ? （三）如何減少對評估結(jié)果的誤解 ? （四）如何通過評估結(jié)果減少未來拆遷補償中的矛盾 ? （五）如何回答被拆遷人代表的提問 九、拆遷基準價評估的職業(yè)道德 ? （一）拆遷基準價評估的獨立性問題 ? （二）拆遷基準價評估的客觀性問題 ? （三）拆遷基準價評估的專業(yè)勝任能力 ? （四）拆遷基準價評估對有關(guān)各方的責任 。 ? ? 樣本數(shù)據(jù)檢驗的對象是上述分類以后的樣點資料數(shù)據(jù)。 ? 例如：此次評估的各類房屋拆遷補償基準價格僅指被拆遷房屋本身在全新狀態(tài)和法定最高土地使用權(quán)出讓年限于 2020年 9月17日的價格（包含完全房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的價格），不含附屬物的 補償 ? 價格、被拆遷人的搬遷補助費、提前搬遷獎勵費、臨時安置補助費、臨時周轉(zhuǎn)交通補助費及被拆遷單位或個體工商戶因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補償費。 ? ? 組長：省級行政區(qū)域房地產(chǎn)主管部門領(lǐng)導 ? 副組長：業(yè)內(nèi)專家、當?shù)胤抗芫诸I(lǐng)導 ? 成員：各相關(guān)單位的負責人 ? （三）進行宣傳與造勢 ? ? ? （ 1）把此項工作上升為一項政治工作，使各有關(guān)單位認識到此項工作的重要性。 ? 第十四條：拆遷估價應(yīng)當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的狀況進行。 ? （四