【正文】 意區(qū)分拆遷估價和拆遷補償 ? （四）要準(zhǔn)確界定估價對象 ? 用途與面積的準(zhǔn)確界定 ? 估價對象實體的準(zhǔn)確界定 ? 估價對象權(quán)益的準(zhǔn)確界定 ? （五）對估價對象權(quán)益的界定有時不能完全依靠法律，而需要從社會的公平性和市場情況考慮。 六、拆遷估價中有關(guān)關(guān)系的協(xié)調(diào) ? 總體原則：保持估價結(jié)果的客觀、公正；多解釋，多溝通、多接觸、多獲取幫助、多尊重他人、多請示匯報。 ? ，再采取被拆遷當(dāng)事人投票或者拆遷當(dāng)事人抽簽的方式確定 ? 《 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見 》 第六條 ? 價機構(gòu) ? 《 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見 》 第八條第 2款 四、拆遷估價的現(xiàn)場答疑 ? （一）選派好的估價師進行現(xiàn)場答疑工作； ? （二）答疑之前要整理估價資料，統(tǒng)一回答口徑 ? （三）答疑過程中要 換位思考 ，保持平和心態(tài) ； ? （四）做好記錄，建立態(tài)度認真的形象； ? （五）維護雙方利益，保持中間立場； ? （六）對共性問題及時歸總和公告釋疑； 五、拆遷估價結(jié)果的異議處理 ? （一）原估價機構(gòu)首先需要作出解釋 ? 解釋內(nèi)容：拆遷估價依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。 三、城市房屋拆遷補償估價業(yè)務(wù)承接與評估機構(gòu)選擇 ? （一）城市房屋拆遷補償估價業(yè)務(wù)承接 ? （含三級）的房地產(chǎn)估價機構(gòu)才能獨立承接城市房屋拆遷補償估價業(yè)務(wù)，暫定三級只能和三級以上（含三級）的房地產(chǎn)估價機構(gòu)聯(lián)合承接。 ? 在方法的選擇上要盡量突破資料的障礙。 ? 為了應(yīng)對可能出現(xiàn)的法律問題（不符合規(guī)范要求），宜選用兩種以上的估價方法進行估價。 ? 3. 在同一房屋類別內(nèi)選取一個“典型房屋” ? 4. 評估“典型房屋”的市場價格 ? 5. 建立“典型房屋”市場價格的修正體系 ? 6. 利用“典型房屋”市場價格及其修正體系，評估確定其他拆遷房屋的市場價格。 ? 2. 選擇“標(biāo)本房屋” ? 在每一拆遷區(qū)片內(nèi)一般選擇一套“標(biāo)本房屋”。具體思路為： ? 1. 確定“標(biāo)本房屋”的基本條件： ? 建筑類型，建造年代，建筑結(jié)構(gòu)，樓層、戶型、朝向、面積、裝修等。 ? （二）“典型房屋”市場價格評估技術(shù)路線 ? 1. 對拆遷房屋按房屋使用類型分為居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等 ? 2. 對同一用途類型房屋按建筑類型（層數(shù)）、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)等因素進一步劃分為不同房屋類別。不具備采用市場比較法的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。 ? 成本法可以作為任何一種實體性估價對象的估價。 ? 收益法的應(yīng)用 ? （ 1）用于評估收益性房屋和收益損失的評估 ? （ 2）盡量以租金收益來估價 ? （ 3）租金收益的報酬率可以在貸款利率上下 ? （ 4）對于租金應(yīng)該考慮一個增長率。 ? 規(guī)定。 ? 鑒定內(nèi)容：估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式。 ? （三）要拍攝反映被拆遷房屋內(nèi)外部的影像資料 ? （四）無法進行實地查勘時，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證。 ? 、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定 ? 各省、自治區(qū)、直轄市要求當(dāng)?shù)馗骺h市制定城市房屋拆遷基準(zhǔn)價的依據(jù)－－ 《 城市房屋拆遷管理條例 》 第二十四條：貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。 二、城市房屋拆遷基準(zhǔn)價的組織與準(zhǔn)備 ? （一）編寫拆遷基準(zhǔn)價評估計劃書 ? 拆遷基準(zhǔn)價評估計劃書的內(nèi)容包括：城市的基本情況、城市房地產(chǎn)的基本情況、城市房屋拆遷基準(zhǔn)價評估的地域范圍、城市房屋拆遷基準(zhǔn)價評估工作的組織安排、評估的時間安排與經(jīng)費預(yù)算、所需要的文字資料和圖件資料、評估成果要求等。 ? （ 2）確定各單位的技術(shù)負責(zé)人和聯(lián)系人 ? （ 3）動員大會之后，要促使市或縣政府向各單位發(fā)一個文件，并在文件中承接此業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)。該計劃的內(nèi)容包括：需要到些部門去搜集哪些資料，什么時間去，幾個人去，需要幾個人配合；樣點調(diào)查分幾個小組，每個小組多少人，需要幾個配合，需要幾天時間，具體的時間安排（含晚上） ? ，資料的整理工作要在當(dāng)?shù)赝瓿?，以便能夠及時地補充有關(guān)資料和進行補充調(diào)查。 ? （二）住宅拆遷基準(zhǔn)價的界定 ? 產(chǎn)權(quán)（房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)）、新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)、所處樓層、朝向、室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)、外立面標(biāo)準(zhǔn)、屋頂形式、層高、供水排水狀況、供電供氣狀況、棟距標(biāo)準(zhǔn)、院落 、周邊環(huán)境、建筑密度、估價時點 ? （三）商業(yè)用房拆遷基準(zhǔn)價界定 ? 產(chǎn)權(quán)、新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)、所處樓層、寬深比、臨街狀況、微觀區(qū)位、估價時點 ? 例如：本次評估的房屋拆遷補償基準(zhǔn)價格，是評估區(qū)域內(nèi)各級別商業(yè)用房房屋具有完全產(chǎn)權(quán)并在全新條件下，所處樓層為一層 ,一面臨街，土地使用年限為法定最高出讓年期的平均價格。 ? (2) 樣點資料分類 ? 將初步審查合格的樣點資料 ,分均質(zhì)地域、交易的方式、用途和價格的類型進行分類。樣本數(shù)據(jù)總體一致性檢驗用卡方檢驗法，對樣本數(shù)據(jù)的異常值剔除用 t檢驗法或均質(zhì)方差檢驗法。 （二）拆遷基準(zhǔn)價表達的簡單實例 成套房（商品房、集資房、房改全產(chǎn)權(quán)房等成套房）價格結(jié)果 基準(zhǔn)價格（元 / 平方米 ） 級別 區(qū)位（詳見區(qū)域級別 圖） 框架結(jié)構(gòu)房屋 磚混結(jié)構(gòu)房屋 磚木結(jié)構(gòu)房屋 土木結(jié)構(gòu)房屋 簡易結(jié)構(gòu)房屋 一級 背街、紅軍大道（含五福廣場）、永福街、大街、橫街所圍范圍 666 586 516 446 341 二級 東至濱江大道、鳳凰大道南段、平川大道，南至東街、西街，西至將軍大道（汽車站至建材大市場段）、普惠路，北至興國大道、筲箕街、興國貿(mào)易廣場、瀲江大道所圍范圍 563 483 413 343 238 三級 東至濱江大道，南至將軍公園，西至將軍大道、鹽業(yè)大酒店，北至客家路、平川大道北端口、紅軍路 的國興實業(yè)集團所圍范圍 512 432 362 292 187 四級 一、二、三級區(qū)域以外的區(qū)域 461 381 311 241 136 注：（ 1 ）以路為級別分界線的，道路兩旁紅線 20 米以內(nèi)的物業(yè)參照高級別補償；（ 2 ）上述價格的單位為每平方米計價建筑面積；（ 3 ）表中的結(jié)果含地價；（ 4 ）具體范圍 以 圖為準(zhǔn)