【正文】 本法進行估價。 建筑的重新建造成本減去其減價修正額，得到建筑在估價時點的價格；v 五、基本公式vP=L+CDvP—— 待估房地產(chǎn)在估價時點的價格vC—— 建筑在估價時點的重新建造成本v年貸款利率為 10%，銷售費用為售價的 5%，銷售稅費為售價的 %，投資利潤率為 20%。 年貸款利率為為 10%，銷售費用為售價的 5%，銷售稅費為售價的 %，投資利潤率為 20%。求該舊房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格是多少？v【 解 】 通過上例，已經(jīng)求出該房地產(chǎn)的重新購建價格是 v折舊額 =145=70（萬元）v該舊房地產(chǎn)現(xiàn)時價格 =v=（萬元）(2)折舊原因v物理因素 （物質(zhì)折舊）：包括 ――v自然經(jīng)過的老朽，如風吹、日曬、雨淋；v正常使用的磨損，是由于人工使用引起的；v意外的破壞損壞，因突發(fā)性的天災人禍引起的v延遲維修的損壞殘存，是由于沒有適時地采取預防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時等。如房型、裝修v經(jīng)濟因素 （經(jīng)濟折舊）：又稱外部性折舊，是指建筑物以外的各種不利因素所造成的其價值的損失。(3)自然壽命與經(jīng)濟壽命v自然壽命： 建筑物由竣工至因自然磨損而不能繼續(xù)使用，宣告報廢的時間段稱為建筑物的物理壽命，又稱物理耐用年限。（ 4）殘值率 =S/CvS經(jīng)濟壽命終結(jié)時的殘值vC建筑物重新建造完全價值，即重置價六、建筑物折舊計算v1. 耐用年限法v⑴ 定額法 (直線法 )—— 每年折舊額相等v又叫直線折舊法，它的基本思想是：建筑物在耐用年限內(nèi)，每年的價值貶值額是相等的，因此只要將建筑物在耐用年限內(nèi)總的價值耗損平均分攤到各年內(nèi)，即可算出待估建筑物在估價時點的減價修正額?；竟饺缦拢簐D=（ C— S） /NC（ 1R） /NvD—— 減價修正額，每年折舊額vC—— 重置價，建筑物的重新購建價格vS—— 殘值 =CRvv現(xiàn)值 V=C— D tC[1（ 1R） t/N]vt已使用年數(shù)v例 1： P101　　例 二、成本法運用v例 ，土地總面積為 350m2，建筑總面積為 140m2，建筑物建于 1986年，結(jié)構為鋼筋混凝土結(jié)構。試用定額法評估出該房地產(chǎn)現(xiàn)在的市價。v分析：房地產(chǎn)包括建筑物與土地，該房地產(chǎn)把建筑物與土地分開計算，在計算過程中，特別要注意建筑物需要折舊，而土地則不需要折舊。v解：查國家有關規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構的耐用年限為 60年，殘值為零。v設 C1為建筑物的重置價， C2為土地的成本vC1=1120350=764400元vE=（ C1— S） /NT=15680024/60=(萬元 )vV=C1+C2E=+v=(萬元 )v設建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為 n，理論上有 N＝ t＋ n，則計算建筑物現(xiàn)值的各種公式轉(zhuǎn)換總結(jié)為：v　　 V=C－（ C－ S） t/Nv　　 V=C－（ C－ S） 　 t　 ＝ C－（ C－ S） N－ nvt＋ n（ C－ S） ｎ ＋ SvNv　　 V=（ C－ S） N－ｔ ＋ Sv Nv或 V＝ C[1（ 1R） t]vt+nvV=NnC[（ 1R） +R]vNvV=C[(1R)n+R]C[(1R)+R]Nv⑵ 年金法：將每年的折舊額折現(xiàn)。v 先根據(jù)直線折舊法計算出年折舊額，再把耐用年限平分五期，并假定每一期的折舊額為定額法下年折舊額的比率分別為：v第一期： 3/5v第二期： 4/5v第三期： 5/5v第四期： 6/5v第五期： 7/52. 實際觀察法―― 估價人員親臨現(xiàn)場，直接觀察建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟等方面的折舊因素所造成的折舊總額。對于可修復的損耗，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。v例 180萬元（包括裝修與設備），經(jīng)濟壽命為 50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。殘值率假設均為零。v其折舊總額計算如下：門窗等損壞的折舊額＝ 2(萬元 )　　　　　?。?18(萬元 )　　　　　　　 長壽命項目的折舊額＝ (18023060)＝ (萬元 )＝ (萬元 )(萬元 )vv【 解 】 該建筑物的現(xiàn)值為：v90080%=720（萬元）v折舊額 =重新購建價格 現(xiàn)值v=900720v=180（萬元）v建筑物的成新率 根據(jù) 建筑物的完損等級 評定的有關規(guī)定來確定?；就旰梅?：七、六成新 嚴重損壞房及危險房： 三成以下七、成本法運用，土地總面積 2500m2，是 6年前通過征用農(nóng)地所得，當時費用 800元 /m2，現(xiàn)時取得該類土地需要 1000元 /m2。單價 /m2 2023m2，容積率為 。建筑物于 2023年 10月建成使用的。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費 5萬元，裝修重置價格 30萬元，經(jīng)濟壽命 5年；設備的重置價格 50萬元，經(jīng)濟壽命 15年。求該房地產(chǎn)在 2023年 4月的市場價格。V=+=演講完畢，謝謝觀