【正文】 內(nèi)涵vl統(tǒng)一面積單位v[解 ]（ 1）統(tǒng)一付款方式。v甲總價 =95（萬元人民幣）v乙總價 =40+80247。（ 1+%） 12v=（萬元人民幣）v丙總價 =1200（萬日元）v（ 2）統(tǒng)一采用單價。 v甲單價 =950000247。140=（元人民幣／平方米使用面積）v乙單價 =1144600247。180=（元人民幣／平方米建筑面積）v丙單價 =1200247。40=30（萬日元／坪建筑面積）v（ 3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。v以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將丙交易實例的日元換算為人民幣元。v甲單價 =950000247。140＝ （元人民幣／平方米使用面積）v乙單價 =1144600247。180＝ （元人民幣／平方米建筑面積）v丙單價 =300000247。15=20000（元人民幣／坪建筑面積）v（ 4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。v甲單價 ==（元人民幣／平方米建筑面積）v乙單價 =（元人民幣／平方米建筑面積）v丙單價 =20000（元人民幣／坪建筑面積）v（ 5）統(tǒng)一面積單位。v以平方米為基準(zhǔn)， 1平方米＝ 0． 303坪，則： 甲單價 =（元人民幣／平方米建筑面積）v乙單價 =（元人民幣／平方米建筑面積）v丙單價 =200000． 303=6060（元人民幣／平方米建筑面積）以上建立價格可比基礎(chǔ)可以如下計算：v甲單價 =一次性付清的人民幣總價 247?？偨ㄖ娣ev=950000247。（ 140247。） =（元 /m2）v乙單價 =一次性付清的人民幣總價 247?？偨ㄖ娣ev=[400000+800000247。（ 1+%） 12]247。180=（元 /m2）v丙單價 =一次性付清的人民幣總價 247?？偨ㄖ娣ev=(12000000247。)247。（ 40247。）v=6060（元 /m2）交易日期修正⑴ 交易日期修正： 將可比實例在其成交日期時的價格修正為估價時點(diǎn)時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。對比較實例的交易日期進(jìn)行修正，其實是要對房地產(chǎn)的銷售價格予以調(diào)整，以反映隨著時間變化房地產(chǎn)市場價格行情的漲跌情況。v⑵ 修正系數(shù) =估價時點(diǎn)的價格指數(shù) /交易日期的價格指數(shù)（一般用物價指數(shù)，最適宜采用房地產(chǎn)價格指數(shù)） v修正系數(shù) =1+T%或 (100+T)/100v⑶ 修正方法v① 交易日期調(diào)整的價格指數(shù)法： v價格指數(shù)為基比時的修正；v價格指數(shù)為環(huán)比時的修正。v② 交易日期調(diào)整的價格變動率法 價格指數(shù)為基比時的修正 2023年 5月 1日的價格為 2023元／㎡，現(xiàn)需要將其調(diào)整到 2023年 10月 1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2023年 4月 1日至 10月 1目的價格指數(shù)分別為， ， ， ， ， ， （以2023年 1月 1日為 l00）。請計算該宗房地產(chǎn) 2023年 10月1目的價格。 v【 解 】 該宗房地產(chǎn) 2023年 10月 1日的價格計算如下：v2023=(元／㎡ )v可比實例在其成交日期的價格 v=可比實例在估價時點(diǎn)的價格 價格指數(shù)為環(huán)比時的修正 2023年 6月 1日的價格為 2000元／㎡，現(xiàn)需要將其調(diào)整到 2023年 10月 1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2023年 4月 1日至 10月 1目的價格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， (均以上個月為 100)。請計算該宗房地產(chǎn) 2023年 10月 1日的價格。v[解 ]該宗房地產(chǎn) 2023年 10月 1日的價格計算如下：vv2023v=3(元／㎡ )交易日期調(diào)整的價格變動率法 v為評估某宗房地產(chǎn) 2023年 9月 1日的價格，選取了下列可比實例：成交價格 3000元／㎡，成交日期 2023年 10月 1日。另調(diào)查獲知 2023年 6月 1日至 2023年 2月 1日該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲 ％，2023年 2月 1日至 2023年 9月 1日平均每月比上月上漲 2％。請對該可比實例的價格進(jìn)行交易日期調(diào)整。v【 解 】 對該可比實例的價格進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將該價格調(diào)整到 2023年 9月 1日，即v3000（ 1+％） 4（ 1+2％） 7=3658元／㎡（二） 交易情況修正v交易行為中的個別情況不易實現(xiàn)完全的公平競爭的市場，容易造成價格偏差的特殊因素一般有以下幾種：，如親朋好友；；；；：拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。交易情況修正v6.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；v正常成交額 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)v=賣方實際得到的房款v正常成交額 +應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)v=買方實際付出的房款 v7.相鄰房地產(chǎn)的合并交易；v8.受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；，如政府面向特殊住房消費(fèi)主體售出的解困房、廉價房等。v交易情況修正：v修正比率 =正常交易情況 /實例交易情況v修正比率 =100/（ 100 + S）或 1/(1+S%)房地產(chǎn)狀況修正v⑴ 區(qū)位修正：主要包括交通狀況、繁華程度、公共設(shè)施完備程度、臨街狀況、樓層、朝向等。v⑵ 權(quán)益修正：土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件等。v⑶ 實物狀況修正：v土地 — 面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況。 v建筑物 新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等。房地產(chǎn)狀況修正v房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，可以根據(jù)每種因素的具體情況而分別予以調(diào)整，例如土地使用期限調(diào)整、容積率調(diào)整、建筑物年齡調(diào)整、樓層調(diào)整、朝向調(diào)整等。 v⑷ 修正方法v160