拆遷房屋評估(編輯修改稿)
2025-02-10 18:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 。1）直接比較修正v以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準（為 100），將可比實例的房地產(chǎn)狀況與它逐項比較打分，然后將所得的分數(shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率。v修正比率 =100/（ 100+R）或 1/(1+R%)v2）間接比較修正v先將可比實例狀況修正為一個標(biāo)準的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準的房地產(chǎn)狀況為基準，估價對象的房地產(chǎn)狀況與之比較得到修正價格的比率。v修正比率 =100（ 100+R2） v（ 100+R1） 100例 1.在采用直接比較法進行房地產(chǎn)狀況修正中，判定某可比實例的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為 ，其依據(jù)是（ ），對價格的影響幅度為 2%，對價格的影響幅度為 2%，對價格的影響幅度為 %D.可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為 %v例 2.比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行房地產(chǎn)狀況修正，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準房地產(chǎn)狀況得 102分，估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準房地產(chǎn)狀況得 97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為？求取比準價格 v⑴ 待估房地產(chǎn)價格 =可比實例房地產(chǎn)價格 交易時間修正系數(shù) 交易情況修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)v待估房地產(chǎn)價格 =P（ 100+T） /100v100/（ 100+S） 100/（ 100+R）v比較實例比交易對象的情況好的，需要將比較實例的價格下調(diào)時，取正號；反之，需要將比較實例價格向上調(diào)整，則取負號。⑵ 最終比準價格的方法每個可比實例的成交價格經(jīng)過上述各項修正之后，都會相應(yīng)地得出一個比準價格，但這些比準價格可能是不一致的，最后需要將它們綜合成一個比準價格，以此作為比較法的估算結(jié)果。綜合的方法有下列 4種：① 平均數(shù)； ② 中位數(shù)；③ 眾數(shù)； ④ 其他方法 。任務(wù) 2運用成本法評估拆遷房地產(chǎn)v教學(xué)目標(biāo)v本任務(wù)主要介紹成本估價法的基本原理和操作要點。通過學(xué)習(xí)，應(yīng)掌握成本法的基本原理、適用范圍、操作步驟和基本公式，理解成本、重置成本、直接成本、間接成本、減價修正等基本概念，并掌握建筑物的重新建造成本和減價修正額的評估方法，掌握評估租金的成本法 —— 積算法。v一、成本法的概念v1. 成本的含義：是指價格，即估價對象房地產(chǎn)在估價時點的重置價。 成本 價格完全性 現(xiàn)時性客觀性 （ 1）完全性：是指對于房地產(chǎn)的購買者而言須支付的全部金額，而不是指對于開發(fā)商而言的開發(fā)成本。因此它不僅包括開發(fā)商的成本，還包括開發(fā)商的正常利潤和應(yīng)納稅金。（ 2）現(xiàn)時性：是指待估房地產(chǎn)在估價時點的重新建造成本，而 不是 其當(dāng)初建造時所發(fā)生的成本（ 歷史成本 ），但還要考慮建筑物的折舊，即還要減價。（ 3）客觀性：意味著這時所說的成本是在估價時點的經(jīng)濟、技術(shù)條件下，重新開發(fā)估價對象房地產(chǎn)所必須花費的正常成本，而非估價對象房地產(chǎn)開發(fā)的實際花費的成本。成本法v（ cost approach），又稱原價法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估價時點以假設(shè)重新建造（開發(fā)）待估房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用以及正常的利潤、稅金為依據(jù)來評估估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 或 估價對象房地產(chǎn)在估價時點的重新購建價格 (重建成本與重置成本 )，扣除折舊，以此估算估價對象房地產(chǎn)客觀合理價格或價值的方法。重建成本 （reproduction cost）：是指根據(jù)目前的人工與材料價格，重建一幢在材料、工藝、式樣、風(fēng)格上與委估建筑物 完全相同 的建筑物所需要的成本。又稱 “復(fù)制成本 ”。適用于具有保護價值的建筑物，如文物性建筑物、紀念性建筑物待。重置成本 （replacement cost）：是指根據(jù)日前的人工與材料價格，利用日前的材料標(biāo)準與設(shè)計，建造有與待估建筑相同效用的建筑物所需花費的成本。廣泛應(yīng)用于普通建筑物，估價人員在實際工作中更多地使用。二 、理論依據(jù) v需求方（買方）： 替代原理v供給方（賣方）：生產(chǎn)費用（開發(fā)成本）價值論三、成本法的適用范圍v1. 適用于無收益又很少發(fā)生交易（沒有市場）的房地產(chǎn)的估價，如學(xué)校、圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等 公用、公益 房地產(chǎn)；v2. 對于一些特殊用途的并獨特設(shè)計的房地產(chǎn)，如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等；v適用于房地產(chǎn)保險（包括投保與理賠）及其他損害賠償；v對于新開發(fā)的土地，如新城區(qū)、各類開發(fā)區(qū)，往往由于已完成開發(fā)的土地尚未形成活躍的土地市場，也常常采用成本法進行估價。四、成本法運用的基本步驟v將待估房地產(chǎn)的土地視為空地，評估其價格；v估算建筑的重新建造成本；v估算建筑的減價修正額（折舊）；v 建筑的重新建造成本減去其減價修正額，得到建筑在估價時點的價格；v 待估房地產(chǎn)的土地價格與建筑的價格相加，得到待估房地產(chǎn)的價格。五、基本公式vP=L+CDvP—— 待估房地產(chǎn)在估價時點的價格vL—— 待估房地產(chǎn)在估價時點的土地價格vC—— 建筑在估價時點的重新建造成本vD—— 建筑在估價時點的減價修正額，又可稱為累計折舊分以下幾種情況： =取得土地費用 +建造建筑物費用 +利稅v新建房地產(chǎn)價格 =土地取得成本 +土地開發(fā)成本
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