【正文】 建筑物于 2023年 10月建成使用的。v例 180萬元（包括裝修與設(shè)備），經(jīng)濟(jì)壽命為 50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。+R]+R]vC[1（ 1R） 350=764400元vE=（ C1— S） /NT=156800基本公式如下：vD=（ C— S） /N P—— 待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格v重建成本 （reproduction cost）：是指根據(jù)目前的人工與材料價(jià)格，重建一幢在材料、工藝、式樣、風(fēng)格上與委估建筑物 完全相同 的建筑物所需要的成本。綜合的方法有下列 4種：① 平均數(shù)； ② 中位數(shù)；③ 眾數(shù)； （ 100100v修正比率 =100/（ 100 000元／㎡，成交日期 2023年 10月 1日。=000（元人民幣／坪建筑面積）v（ 5）統(tǒng)一面積單位。v甲總價(jià) =95（萬元人民幣）v乙總價(jià) =40+80247。m2，成交總價(jià) 120萬元，分兩次支付，首付 40萬元，余額于一年后付清，月利率為 %；丙實(shí)例建筑面積為 40坪，成交總價(jià) 1200萬日元，一次付清。拆遷估價(jià)前的準(zhǔn)備工作v2.類似房地產(chǎn)二、理論依據(jù)（二）理論依據(jù) 替代原理v由于商品購買者的行為通常只是為了滿足其一定的效用需求，當(dāng)同一市場上出現(xiàn)兩種或兩種以上效用相同或效用可相互替代而價(jià)格不等的商品時(shí)，購買者將力求選擇價(jià)格較低的商品；而當(dāng)價(jià)格相同效用不等時(shí)，購買者又將選擇效用較大的商品。一、市場法的相關(guān)知識(shí) 市場上有足夠的交易實(shí)例，能滿足比較、分析的需要；v市場比較法的運(yùn)用完全取決于市場信息。交易日期修正v7．交易情況修正v8．房地產(chǎn)狀況修正 6．同行之間相互提供。v以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將丙交易實(shí)例的日元換算為人民幣元?？偨ㄖ娣ev=950000價(jià)格指數(shù)為基比時(shí)的修正 2023年 5月 1日的價(jià)格為 2023元／㎡，現(xiàn)需要將其調(diào)整到 2023年 10月 1日。=(元／㎡ )v可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格 v=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 交易情況修正v6. 2）間接比較修正v），對(duì)價(jià)格的影響幅度為 2%，對(duì)價(jià)格的影響幅度為 2%，對(duì)價(jià)格的影響幅度為 %D.） 100/（ 100二 、理論依據(jù) D—— 建筑在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的減價(jià)修正額，又可稱為累計(jì)折舊分以下幾種情況： =取得土地費(fèi)用 +建造建筑物費(fèi)用 +利稅v新建房地產(chǎn)價(jià)格 =土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤v新開發(fā)土地價(jià)格 =土地費(fèi)用 +開發(fā)費(fèi)用 +正常利稅v例 500萬元，開發(fā)成本500萬元，管理費(fèi)為 30萬元，開發(fā)期 2年。v功能因素 （功能折舊）：又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е鹿δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后和不適用所造成的其價(jià)值損失。＝ ＝ 40(萬元 )一般損壞房： 五、四成新 總價(jià) 778萬元 該建筑物現(xiàn)值 ==v⑶ 羅斯法v 建筑物價(jià)值的減損在整個(gè)耐用年限內(nèi)并不是平均的，而是逐年增加。NC[1（ 1R） —— （ 2）現(xiàn)時(shí)性：是指待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造成本，而 不是 其當(dāng)初建造時(shí)所發(fā)生的成本（ 歷史成本 ），但還要考慮建筑物的折舊，即還要減價(jià)。相鄰房地產(chǎn)的合并交易；v8.⑴ 交易日期修正： 將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。總建筑面積v=[400180＝ （元人民幣／平方米建筑面積）v丙單價(jià) =300（萬元人民幣）v丙總價(jià) =1200（萬日元）v（ 2）統(tǒng)一采用單價(jià)。最長時(shí)間不宜超過 2年。不適應(yīng)用于：v1.指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的 類似房地產(chǎn) 加以比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。項(xiàng)目三 Approach）又稱市場法、交易實(shí)例比較法、買賣實(shí)例比較法、市場資料比較法等。正常交易是指公平競爭、信息通暢、平等自愿的市場條件下進(jìn)行的公平交易；近。=600247。一次性付清的人民幣總價(jià) 247。）v=6060（元 /m2）交易日期修正v[解 ]該宗房地產(chǎn) 2023年 10月 1日的價(jià)格計(jì)算如下：vv7.1）直接比較修正vv修正比率 =因此它不僅包括開發(fā)商的成本，還包括開發(fā)商的正常利潤和應(yīng)納稅金。五、基本公式vP=L+CDv（ 4）殘值率 =S/CvSv分析：房地產(chǎn)包括建筑物與土地，該房地產(chǎn)把建筑物與土地分開計(jì)算，在計(jì)算過程中，特別要注意建筑物需要折舊，而土地則不需要折舊。=(萬元 )v設(shè)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 n，理論上有 N＝ t＋ n，則計(jì)算建筑物現(xiàn)值的各種公式轉(zhuǎn)換總結(jié)為：v　　 V=C－（ C－ S） t/Nv　　 V=C－（ C－ S） 　 t　 ＝ C－（ C－ S） N－ nvV=nNv⑵ 年金法：將每年的折舊額折現(xiàn)。第五期： 7/5＝ (