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2025-01-21 18:09 本頁面
【正文】 通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費 5萬元，裝修重置價格 30萬元，經(jīng)濟壽命 5年；設(shè)備的重置價格 50萬元，經(jīng)濟壽命 15年。單價 /m2 2023m2，容積率為 。嚴(yán)重?fù)p壞房及危險房： 三成以下七、成本法運用，土地總面積 2500m2，是 6年前通過征用農(nóng)地所得，當(dāng)時費用 800元 /m2，現(xiàn)時取得該類土地需要 1000元 /m2。v【 解 】 該建筑物的現(xiàn)值為：v90080%=720（萬元）v折舊額 =重新購建價格 現(xiàn)值v=900720v=180（萬元）v建筑物的成新率 根據(jù) 建筑物的完損等級 評定的有關(guān)規(guī)定來確定。v＝ (萬元 )＝ (萬元 ) ＝ 18(萬元 )殘值率假設(shè)均為零。對于可修復(fù)的損耗，可直接估算其修復(fù)所需的費用作為折舊額。第五期： 7/5第三期： 5/5v第一期： 3/5vNv⑵ 年金法：將每年的折舊額折現(xiàn)。C[(1R)nNvC[（ 1R） V=t（ C－ S） N－ｔ ＋ Sv Nv或 V＝ （ C－ S） ｎ ＋ Sv=(萬元 )v設(shè)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為 n，理論上有 N＝ t＋ n，則計算建筑物現(xiàn)值的各種公式轉(zhuǎn)換總結(jié)為：v V=C－（ C－ S） t/Nv V=C－（ C－ S） t ＝ C－（ C－ S） N－ nv24/60v設(shè) C1為建筑物的重置價， C2為土地的成本vC1=1120v分析：房地產(chǎn)包括建筑物與土地，該房地產(chǎn)把建筑物與土地分開計算，在計算過程中，特別要注意建筑物需要折舊，而土地則不需要折舊。C[1（ 1R） t/N]vt已使用年數(shù)v例 1： P101 例 二、成本法運用v例 ，土地總面積為 350m2，建筑總面積為 140m2，建筑物建于 1986年，結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。C（ 1R） /NvD—— 減價修正額，每年折舊額vC—— 重置價，建筑物的重新購建價格vS—— 殘值 =CRv建筑物重新建造完全價值，即重置價六、建筑物折舊計算v1. 耐用年限法v⑴ 定額法 (直線法 )—— 每年折舊額相等v又叫直線折舊法，它的基本思想是：建筑物在耐用年限內(nèi)，每年的價值貶值額是相等的，因此只要將建筑物在耐用年限內(nèi)總的價值耗損平均分?jǐn)偟礁髂陜?nèi)，即可算出待估建筑物在估價時點的減價修正額。（ 4）殘值率 =S/CvS如房型、裝修v經(jīng)濟因素 （經(jīng)濟折舊）：又稱外部性折舊，是指建筑物以外的各種不利因素所造成的其價值的損失。年貸款利率為為 10%，銷售費用為售價的 5%，銷售稅費為售價的 %，投資利潤率為 20%。年貸款利率為 10%，銷售費用為售價的 5%，銷售稅費為售價的 %，投資利潤率為 20%。C—— 建筑在估價時點的重新建造成本v五、基本公式vP=L+CDvv需求方（買方）： 替代原理v供給方（賣方）：生產(chǎn)費用（開發(fā)成本）價值論三、成本法的適用范圍v1. 適用于無收益又很少發(fā)生交易（沒有市場）的房地產(chǎn)的估價，如學(xué)校、圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等 公用、公益 房地產(chǎn)；v2. 對于一些特殊用途的并獨特設(shè)計的房地產(chǎn)，如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等；v適用于房地產(chǎn)保險（包括投保與理賠）及其他損害賠償；v對于新開發(fā)的土地，如新城區(qū)、各類開發(fā)區(qū)，往往由于已完成開發(fā)的土地尚未形成活躍的土地市場，也常常采用成本法進(jìn)行估價。適用于具有保護(hù)價值的建筑物，如文物性建筑物、紀(jì)念性建筑物待。是指在估價時點以假設(shè)重新建造（開發(fā)）待估房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用以及正常的利潤、稅金為依據(jù)來評估估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。因此它不僅包括開發(fā)商的成本，還包括開發(fā)商的正常利潤和應(yīng)納稅金。運用成本法評估拆遷房地產(chǎn)v教學(xué)目標(biāo)v本任務(wù)主要介紹成本估價法的基本原理和操作要點。+100/（ 100可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為 %v例 2.100例 1.R1） R2） v修正比率 =R）或 1/(1+R%)v1）直接比較修正vv⑷ 修正方法vv⑵ 權(quán)益修正：土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件等。v7.交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易；v正常成交額 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費v=賣方實際得到的房款v正常成交額 +應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費v=買方實際付出的房款 請對該可比實例的價格進(jìn)行交易日期調(diào)整。(元／㎡ )交易日期調(diào)整的價格變動率法 v[解 ]該宗房地產(chǎn) 2023年 10月 1日的價格計算如下：v價格指數(shù)為環(huán)比時的修正 2023年 6月 1日的價格為 2已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2023年 4月 1日至 10月 1目的價格指數(shù)分別為， ， ， ， ， ， （以2023年 1月 1日為 l00）。v⑶ 修正方法v① 交易日期調(diào)整的價格指數(shù)法： v）v=6060（元 /m2）交易日期修正000
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