【正文】 行宣傳與造勢 ? ? ? （ 1）把此項工作上升為一項政治工作，使各有關(guān)單位認(rèn)識到此項工作的重要性。 ? （二）建立健全的組織機構(gòu) ? 1. 成立拆遷基準(zhǔn)價評估工作領(lǐng)導(dǎo)小組 ? 領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)當(dāng)由市或縣政府組織成立，由分管房地產(chǎn)工作的副市長或副縣長擔(dān)任組長，由房地產(chǎn)、建設(shè)、土管、物價和城市規(guī)劃等行政主管部門的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任副組長，并由房地產(chǎn)行政主管部門的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任常務(wù)副組長。 ? ，往往年代久遠(yuǎn)，難以找到可比實例采用市場比較法進行評估，而且當(dāng)被拆遷房屋為住宅或工業(yè)用房時，又難以采用收益法；但是《 房地產(chǎn)估價規(guī)范 》 卻要求宜采用兩種方法估價。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。 ? 第十四條：拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的狀況進行。 八、拆遷估價報告的撰寫 （一）如果在總報告中要給出單價，則應(yīng)該設(shè)定一個估價對象及其相應(yīng)的房地產(chǎn)狀況，設(shè)定的條件應(yīng)該適當(dāng)于平均條件； ? （二）對做分戶報告之前做總報告，則需說明總報告提供的評估結(jié)果僅是一個參考價格； ? （三）分戶報告也應(yīng)該有技術(shù)報告，以免將來在法庭上處于不利的狀況； ? （四）報告中要說明無法進行實地查勘的被拆遷房屋； ? （五）報告的編制應(yīng)該在評估結(jié)果告示期滿無異議后進行； 九、拆遷補償估價要注意的問題 ? （一）既要注意估價的科學(xué)性，也要考慮拆遷戶之間的平衡，更要維護社會的穩(wěn)定； ? （二）既要充分維護被拆遷人的利益，也要注意調(diào)控被拆遷人的期望； ? （三）要注意區(qū)分拆遷估價和拆遷補償 ? （四）要準(zhǔn)確界定估價對象 ? 用途與面積的準(zhǔn)確界定 ? 估價對象實體的準(zhǔn)確界定 ? 估價對象權(quán)益的準(zhǔn)確界定 ? （五）對估價對象權(quán)益的界定有時不能完全依靠法律，而需要從社會的公平性和市場情況考慮。 七、拆遷補償估價的實地查勘 ? （一）查勘要從實物、權(quán)益和區(qū)位等三個方面進行 ? 房屋位置：坐落、方位、門牌號碼、房屋棟 號、在院落中的位置等； ? 房屋權(quán)屬：產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、產(chǎn)權(quán)證號、用途、面積； ? 房屋建筑：朝向、間數(shù)、建成年代、結(jié)構(gòu)、檐高、屋面、屋架、墻身、門窗、頂棚、地面等； ? 房屋裝修：門套、窗套、墻裙、燈槽、窗簾合、掛鏡線、隔斷、石材、貼面； ? 設(shè)備情況：衛(wèi)生間設(shè)備、廚房設(shè)備、暖氣、水池、滲井、上下水管、化糞池等； ? 附屬設(shè)施：門樓、院墻、簡易棚、回水井、防盜門等 ? 樹木 ? 其他項目 ? （二）要做好實地查勘記錄，并且要由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。 六、拆遷估價中有關(guān)關(guān)系的協(xié)調(diào) ? 總體原則：保持估價結(jié)果的客觀、公正；多解釋，多溝通、多接觸、多獲取幫助、多尊重他人、多請示匯報。 ? （四）對復(fù)估或重估結(jié)果仍有異議，則申請技術(shù)鑒定 ? （五）估價專家委員會僅出具書面鑒定意見，不出具估價報告，但具體情況要具體分析。 ? ，再采取被拆遷當(dāng)事人投票或者拆遷當(dāng)事人抽簽的方式確定 ? 《 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見 》 第六條 ? 價機構(gòu) ? 《 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見 》 第八條第 2款 四、拆遷估價的現(xiàn)場答疑 ? （一）選派好的估價師進行現(xiàn)場答疑工作； ? （二）答疑之前要整理估價資料，統(tǒng)一回答口徑 ? （三）答疑過程中要 換位思考 ，保持平和心態(tài) ； ? （四）做好記錄，建立態(tài)度認(rèn)真的形象； ? （五）維護雙方利益，保持中間立場； ? （六）對共性問題及時歸總和公告釋疑； 五、拆遷估價結(jié)果的異議處理 ? （一）原估價機構(gòu)首先需要作出解釋 ? 解釋內(nèi)容：拆遷估價依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。 ? 《 房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法 》 第二十四條第 4款：暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。 三、城市房屋拆遷補償估價業(yè)務(wù)承接與評估機構(gòu)選擇 ? （一）城市房屋拆遷補償估價業(yè)務(wù)承接 ? （含三級）的房地產(chǎn)估價機構(gòu)才能獨立承接城市房屋拆遷補償估價業(yè)務(wù)，暫定三級只能和三級以上（含三級）的房地產(chǎn)估價機構(gòu)聯(lián)合承接。 ? （二）各種評估方法在拆遷估價中的應(yīng)用 ? 市場法的應(yīng)用 ? （ 1）可比實例的選取可以突破本拆遷片區(qū) ? （ 2）盡量選用近期成交的可比實例 ? （ 3）慎重對待一手房的成交價和房地產(chǎn)行政管理部門登記的成交價 ? （ 4）各種因素的修正要盡量做到有可靠的依據(jù) ? （ 5）比較是估價對象在估價時點的狀況與可比實例在成交日期的比較 ? （ 6）要防止把狀況差異的幅度直接作為價格差異的幅度 ? 成本法的應(yīng)用 ? （ 1）特別適合于機關(guān)、學(xué)校、公園等非住宅房地產(chǎn)和一些附屬物的評估 ? （ 2）不能直接套用政府公布建筑物重置價 ? （ 3）采用“基準(zhǔn)地價修正法評估的宗地單價 +建筑物的重置成新單價”來評估被拆遷房屋的補償單價是不科學(xué)的做法 ? （ 4）不能把造價作為建筑物的重置價； ? （ 5）采用直線折舊法計算折舊時，耐用年限不宜直接采用規(guī)范中的耐用年限。 ? 在方法的選擇上要盡量突破資料的障礙。 ? 不宜選用假設(shè)開發(fā)法進行估價。 ? 為了應(yīng)對可能出現(xiàn)的法律問題（不符合規(guī)范要求），宜選用兩種以上的估價方法進行估價。 ? 《 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見 》 第十六條：拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。 ? 3. 在同一房屋類別內(nèi)選取一個“典型房屋” ? 4. 評估“典型房屋”的市場價格 ? 5. 建立“典型房屋”市場價格的修正體系 ? 6. 利用“典型房屋”市場價格及其修正體系，評估確定其他拆遷房屋的市場價格。 ? 3. 評估“標(biāo)本房屋”的市場價格 ? 4. 建立修正體系，評估確定其他拆遷房屋的市場價格。 ? 2. 選擇“標(biāo)本房屋” ? 在每一拆遷區(qū)片內(nèi)一般選擇一套“標(biāo)本房屋”。城市房屋拆遷評估實務(wù) 張東祥 江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院 副院長 博士、教授、碩導(dǎo) 香港測量師、房地產(chǎn)估價師 土地估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 城市房屋拆遷補償價評估實務(wù) 一、城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)路線 ? （一）“標(biāo)本房屋”市場價格評估技術(shù)路線 ? 先評估出