泰州市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)細(xì)則附件-文庫(kù)吧資料
2025-06-06 18:14本頁(yè)面
【正文】 廚無(wú)廁。門(mén)窗用料中等的木門(mén)窗。鋼筋砼樓屋面，有構(gòu)造柱、圈梁。結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀無(wú)缺陷。730二級(jí)磚柱，砼屋架或鋼屋架，跨度912M。890二級(jí)鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無(wú)吊車，彩鋼板墻面屋面。850二級(jí)鋼砼柱，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度＞15M，無(wú)吊車。1030二級(jí)鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門(mén)窗。,重置價(jià)格相應(yīng)增減2%,房屋層高為地坪面與上層板頂面之間的高度,前后檐高不等的,以平均高度計(jì)算。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。建筑物重新購(gòu)建價(jià)格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、建筑物開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。序號(hào)因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1土地形狀11012010011095100909585902地勢(shì)11012010011095100909585903地質(zhì)條件11012010011095100909585904規(guī)劃條件11012010011095100909585905地上附屬物狀況1101201001109510090958590k3—土地區(qū)域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施。土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場(chǎng)價(jià)格。 附件六、非營(yíng)業(yè)用房及其成本法評(píng)估說(shuō)明㈠非營(yíng)業(yè)用房的成本法評(píng)估應(yīng)用,然后扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。㈢ 住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明：，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q＝；其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。無(wú)物管，無(wú)環(huán)衛(wèi)管理。有物業(yè)管理。6物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。無(wú)綠化，基本無(wú)公共活動(dòng)空間。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹(shù)，公共活動(dòng)空間較小。建筑密度在65%以上。建筑密度在5060%。建筑密度建筑密度40%以下。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。在1000米范圍內(nèi)無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活需求。4商業(yè)配套實(shí)施重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的市級(jí)商業(yè)配套設(shè)施。距市級(jí)及以上醫(yī)院1500米2500米以上。距市級(jí)及以上醫(yī)院500米－1000米。無(wú)中學(xué)或小學(xué)。屬于本市一般中學(xué)（初中）和小學(xué)學(xué)區(qū)。3教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況屬于本市最好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。距離公交線路的距離在200400米之間，至少有1條公交線路。距離公交站點(diǎn)50100米內(nèi)，至少有2條重要公交線路。離主干道的距離在500米以上。離主干道的距離在150300米之間。2交通條件離市區(qū)主干道的距離離主干道的距離在50米以內(nèi)?？拷廴驹椿蛑卦胍粼??？諝饬己茫倭课廴?，白天有部分交通噪音，水體局部污染。附近無(wú)綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。（二）住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表序號(hào)因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等1自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。功能等級(jí)一等二等三等四等五等系數(shù)取值101－10399－10197－9995－9793－95住宅功能因素等級(jí)說(shuō)明表如下： 等級(jí)內(nèi)容一等二等三等四等五等說(shuō)明通行方便，二室朝南，陽(yáng)光充沛，空氣流暢，房間大小合適通行較為方便，一室朝南設(shè)施不全，無(wú)朝南房間內(nèi)部功能布局凌亂，房間大小不一，通行不變不滿足上述要求的非成套住宅房屋㈣有關(guān)說(shuō)明1．K31i的取值范圍應(yīng)該界于80～120之間；2．可比實(shí)例修正方式的房屋個(gè)體實(shí)體修正系數(shù)的確定也可參照上述測(cè)算辦法進(jìn)行。－。㈡獨(dú)門(mén)院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值1101141061101021069810294989094971019296859178827478 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值7380758379888593909795103100108臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作177。，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少1%。附件四、住宅房屋實(shí)體因素（K3K31i）修正說(shuō)明表㈠成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值1101141061101021069810294989094971019296859179857479 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值7380758379888593909795103100108臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作177。㈢分類基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)分類成套獨(dú)門(mén)院落非成套分類調(diào)整系數(shù)Ｋj98－102101－10492－98分類基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)依房屋建成年代及其總體情況確定。建筑面積70－87M2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全7．獨(dú)門(mén)院落標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為獨(dú)戶院落內(nèi)23層小住宅樓房建筑，混合結(jié)構(gòu)，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套樣本住宅情況；非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。有停車、綠化、物管、公共水電及相關(guān)設(shè)施普通室內(nèi)裝修。附件三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說(shuō)明㈠住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求說(shuō)明住宅房屋拆遷評(píng)估時(shí)根據(jù)被拆遷房屋綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件：1. 應(yīng)為成套的具有被拆遷房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件；2. 應(yīng)是層高5層的多層建筑中的第三層，臥室至少一間朝南，一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的房屋；3. 房屋為中等套型，成新為八成新（已使用10年）；4. 首先應(yīng)在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再
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