【正文】 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當如實提供。第十一條 拆遷當事人或受托評估機構(gòu)和評估人員需要查問被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關房地產(chǎn)交易信息資料的，憑拆遷委托的有關證明，當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門應當協(xié)助查閱。因被拆迂人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，拆遷人應當邀請公證機關工作人員或由除拆遷人和評估機構(gòu)以外的無利害關系的第三人到場見證，并在分戶評估報告中做出相應說明。第十條 拆迂當事人應當向評估機構(gòu)如實提供房屋拆遷許可證、拆遷范圍規(guī)劃紅線圖及各類房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積、用途等拆遷評估所必須的依據(jù)、資料及有關數(shù)據(jù)，并協(xié)助評估機構(gòu)做好實地查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料等工作。第九條 受托評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務。第八條 評估機構(gòu)確定后，由拆遷人委托。房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家評估機構(gòu)評估。協(xié)商或投票不成的，由拆遷當事人抽簽確定，抽簽由被拆遷房屋所在地的房屋拆遷管理部門組織進行。未經(jīng)當?shù)胤课莶疬w管理部門公示的評估機構(gòu)，不得接受拆遷評估委托，不得出具拆遷評估報告。二級(合二級)以上的，可以在全省范圍內(nèi)從事拆遷評估業(yè)務。(二)有三名以上具有三年拆遷評估工作經(jīng)驗且經(jīng)過省建設行政主管部門組織的拆遷法規(guī)、政策和拆遷專業(yè)知識系統(tǒng)培訓并達到合格要求的注冊房地產(chǎn)估價師?！渡綎|省城市房屋拆迂管理條例》的有關規(guī)定，對被拆遷房屋評估確定其貨幣補償金額的活動。設區(qū)的市、縣(市)房屋拆遷管理部門負責對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷評估工作進行監(jiān)督管理。因城市建設需要使用城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體土地，應當依法辦理土地征收手續(xù)，拆迂該集體土地上房屋實施房屋拆迂評估的，參照本辦法執(zhí)行。第五部分 附件第二篇：山東省城市房屋拆遷評估管理辦法山東省城市房屋拆遷評估管理辦法來源：百度作者：佚名日期：100607山東省城市房屋拆遷評估管理辦法頒布日期： 二○○七年四月九日 文號： 魯建發(fā)〔 2007〕1號第一條 為規(guī)范本省城市房屋拆遷評估行為，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《山東省城市房屋拆迂管理條例》、建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》和國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)的有關規(guī)定，結(jié)合本省實際情況，制定本辦法。十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。1對于在實際估價過程中與808號文件規(guī)定價格嚴重偏離的實物，由產(chǎn)權(quán)人或使用權(quán)人提供相應票據(jù)，估價人員按照市場價格結(jié)合實際情況進行作價。裝修及附屬物重置成新價。區(qū)域系數(shù)。增項折余率。增項是指由產(chǎn)權(quán)人統(tǒng)一安裝或修建的項目，包括暖氣、中央空調(diào)、煤氣（天然氣）及抗震加固。根據(jù)808號文件中的《樓房成新平定說明》和《樓房直線折舊參數(shù)說明表》，取直接觀察法和直線折舊法的算術平均值作為樓房折余率。包含樓房土建、上下水、照明及普通內(nèi)裝修，根據(jù)808號文件中的《住宅樓房基本價格表》確定。（3）沒有上述權(quán)屬證明文件的，按實際測量的建筑面積計算，方法同上。各居室面積之和或建筑面積=居室面積分攤系數(shù)+居室面積其中，分攤系數(shù)=（本幢樓房建筑面積各居室面積之和）247。應依次按以下順序確定：（1）有《房屋所有權(quán)證》的，按標明的建筑面積確定。規(guī)劃容積率r′根據(jù)《審定設計方案通知書》等相關規(guī)劃文件確定?，F(xiàn)狀容積率r按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計算。K。是指一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。本次評估采用基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、假設開發(fā)法綜合確定估價對象基準地價。也就是說，住宅房屋拆遷評估中基準地價水平，是在同一時期居住類型國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓基準地價規(guī)定的幅度內(nèi)，基于被拆遷的普通住宅用地類型確定的。是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價平均水平?？傊?，在評估過程中，要按照國家、地方有關規(guī)定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行房地產(chǎn)價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，估價結(jié)果準確。實際上是找一些與估價對象密切相關而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進行評估，然后對其間的差別作些適當?shù)男拚贸龉纼r對象的房地產(chǎn)價格。公平原則房地產(chǎn)估價必須站在公正、保護雙方權(quán)益的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。估價時點原則估價時點，又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。最高最佳使用原則所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術上可能，財務上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。（略）八、估價原則本次評估主要遵循以下原則：合法原則遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。北京市國土房管局、北京市物價局《關于發(fā)布的通知》(京國土房管拆[2003]808號)；1《北京市建筑工程預算定額》（2001年）；1《北京工程造價信息》（北京市建設工程造價管理處主辦2008）。本次房屋拆遷補償價值不含搬遷補助費、電話及空調(diào)移機費等各項補助費用。房屋重置成新價。由基準地價和基準房價構(gòu)成，基準地價是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準房價是指一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。根據(jù)《北京市國土資源和房屋管理局關于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號，以下簡稱《拆遷評估規(guī)則》）以及北京市國土房管局、北京市物價局《關于發(fā)布的通知》(京國土房管拆[2003]808號，以下簡稱808號文件)，本次房屋拆遷補償價值由區(qū)位補償房價和房屋重置成新價構(gòu)成。五、估價時點為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。第四部分 估價結(jié)果報告一、委托方（略）二、受托方（略）三、估價對象根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，本次估價對象確定為朝陽區(qū)德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓。未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內(nèi)容。本報告結(jié)果不含搬遷補助費、電話及空調(diào)移機費等各項補助費用。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名（蓋章）：（略）第三部分 估價假設和限制條件本次估價以委托方確定的估價范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價前提。沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及國家和北京市房屋拆遷補償規(guī)則、技術標準進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。四、估價結(jié)果于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。二、估價目的為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。第一篇：城市房屋拆遷評估報告城市房屋拆遷評估報告模板(20090208 13:46:33)標簽：城市房屋拆遷 評估實踐 分類：規(guī)范和模板房地產(chǎn)估價報告項目名稱：朝陽區(qū)德外****宿舍拆遷補償價值評估受托估價單位：北京****房地產(chǎn)評估有限責任公司委托估價單位：****公司估 價 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日估價報告編號：****目錄（略）第一部分 致委托方函****公司：受貴單位的委托，我公司對朝陽區(qū)德外****宿舍拆遷補償價值進行了評估。估價結(jié)果如下：一、估價對象根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，確定本次估價對象為朝陽區(qū)德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓。三、估價時點為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。北京****房地產(chǎn)評估有限責任公司2008年**月**日第二部分 估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本報告中陳述的事實是真實和準確的。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。本報告由北京****房地產(chǎn)評估有限責任公司解釋。本報告結(jié)果是估價對象在估價時點的拆遷補償價值，隨著時間推移、房地產(chǎn)市場變化及拆遷補償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應調(diào)整，甚至重估。本報告是為拆遷補償服務的，估價結(jié)果僅作為拆遷補償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。四、估價目的為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。六、價值定義根據(jù)估價目的，本次房地產(chǎn)價值為房屋拆遷補償價值。區(qū)位補償房價?！恫疬w評估規(guī)則》還規(guī)定：住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍，由北京市國土房管局制定并定期公布；土地級別為七至十級的地區(qū)的基準房價，由區(qū)、縣人民政府在市國土房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報市國土房管局備案。是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價格，808號文件對如何確定房屋重置成新價作了詳細規(guī)定。七、估價依據(jù)（一）主要法律、法規(guī)、政策文件和技術規(guī)程《中華人民共和國土地管理法》（主席令第8號）；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（主席令第29號）；《中華人民共和國物權(quán)法》（主席令第62號）；《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）；《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T502911999）；《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號）；《關于印發(fā)〈北京市城市房屋拆遷管理辦法實施意見的通知》（京國土房管拆字[2001]1188號）；《關于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1147號）；《市國土房管局關于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估規(guī)則〉（暫行）的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號）。（二）委托方提供的資料（略）（三）受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘查、調(diào)查獲得的資料。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定。由于本次估價的目的是為拆遷補償服務的，因此以保持現(xiàn)狀為估價前提。要求估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀、合理價格。替代原則在評估房地產(chǎn)的價格時，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價對象的價格。要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。九、估價方法根據(jù)估價目的及估價對象實際情況，本次采用成本法進行評估，房屋拆遷補償價計算公式可以依次表述為：房屋拆遷補償價=區(qū)位補償房價+房屋重置成新價=（基準地價K+基準房價）建筑面積+樓房重置成新價=（基準地價K+基準房價）建筑面積+（樓房基本價格樓房折余率+∑增項價格增項折余率）建筑面積區(qū)域系數(shù)+裝修及附屬物重置成新價基準地價。根據(jù)《北京市國土資源和房屋管理局〈關于本市城市房屋拆遷評估中基準地價有關問題的批復〉》（京國土房管拆字[2002]1167號），《拆遷評估規(guī)則》有關基準地價水平的規(guī)定與《北京市人民政府〈關于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知〉》（京政發(fā)[2002]32號）所確定的《北京市基準價格表》是基于同一時期的情況確定的，是一致的?？梢?，具體到某個拆遷評估項目中的基準地價需參照《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》，按照規(guī)定的程序，使用合理的評估方法確定?；鶞史績r。先根據(jù)《住宅房屋拆遷評估土地級別范圍》確定估價對象土地級別，然后在《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》中查取估價對象基準房價。為容積率修正系數(shù)，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數(shù)（K）表》確定。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權(quán)屬證明文件標明的面積確定；房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件沒有標明土地面積的，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數(shù)據(jù)計算。建筑面積。（2）有《房屋租賃合同》并標明使用面積的，根據(jù)北京市國土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關于印發(fā)〈北京市職工購買拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓補充規(guī)定〉的通知》（京國土房管方字[2001]1286號），也可以按實際測量的建筑面積計算，涉及房屋公用面積分攤的，計算公式為：建筑面積=居室面積本幢樓房建筑面積247。各居室面積之和。樓房基本價格。樓房折余率。增項價格。各增項價格在808號文件中的《增項價格表》中查取。按808號文件中的《增項成新評定說明》執(zhí)行。東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、其他遠郊區(qū)（縣）。參照平房的裝修及附屬物評估方法，也可以根據(jù)定額據(jù)實估價。十、估價結(jié)果于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。十三、估價報告應用的有效期本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。第二條 凡在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷評估的，適用本辦法。第三條 省人民政府建設行政主管部門負責對全省城市房屋拆遷評估工作進行監(jiān)督管理。第四條 本辦法所稱城市房屋拆遷評估(以下稱拆遷評估)，是指房地產(chǎn)評估機構(gòu)依據(jù)建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》。第五條 從事拆遷評估的評估機構(gòu)應當具備下列條件：(一)取得三級(含三級)以上房地產(chǎn)評估資格等級。取得三級(含三級)房地產(chǎn)評估資格等級的評估機構(gòu)只能在本市、縣轄區(qū)內(nèi)從事拆遷評估業(yè)務。第六條 設區(qū)的市、縣(市)房屋拆遷管理部門應當每年向社會公示一批符合本辦法第五條規(guī)定條件的評估機構(gòu)，供拆遷當事人選擇。第七條 拆