【正文】 及景觀都存在一定的問(wèn)題，個(gè)別甚至出現(xiàn)黑屋子，這樣的房間設(shè)置對(duì)銷售和出租都是很不利的。 l 每層都應(yīng)有公共衛(wèi)生間，而且檔次不能太低，要方便清理； l 有廚房和淋浴間，但可以拆割改做其他用途 ； l 豪華的專業(yè)寫(xiě)字樓大堂、電梯廳 、智能化系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則一棟現(xiàn)代化的寫(xiě)字樓當(dāng)然要滿足樓宇管理自動(dòng)化（ MA）、通訊自動(dòng)化（ CA）、消防自動(dòng)化（ FA）、辦公自動(dòng)化（ OA）、設(shè)施自動(dòng)化（ FA）的 5A要求，而在設(shè)計(jì)方面我們應(yīng)遵循以下原則： l 先進(jìn)性，采用國(guó)際通行的先進(jìn)技術(shù)，適應(yīng)技術(shù)發(fā)展需要； l 可靠性，主要采用成熟技術(shù)，局部可以兼顧領(lǐng)先概念的炒作，大膽采用一些最前沿的技術(shù)； l 開(kāi)放性，采用開(kāi)放的標(biāo)準(zhǔn)，避免互聯(lián)與擴(kuò)展的障礙； l 擴(kuò)展性，充分考慮未來(lái)發(fā)展，留有冗 余； l 經(jīng)濟(jì)性，按需配備，保證領(lǐng)先不是盲目提高造價(jià)，應(yīng)合理把握概念與實(shí)質(zhì)的度。、基本要求 5A智能化管理，融合最新的科技，并保證未來(lái)擴(kuò)展的可能性。這樣的定位近期可吸引需要商住的客戶和投資型客戶，遠(yuǎn)期來(lái)看更加符合寫(xiě)字樓未來(lái)的發(fā)展方向。因?yàn)橛辛诉@些配套， 老板與員工、公司與客戶之間相處更加融洽。實(shí)際上，在香港因?yàn)榈貎r(jià)太貴，只有特大型企業(yè)的總裁才可以擁有帶衛(wèi)生間、茶水間的辦公室。全框架結(jié)構(gòu)，靈活間隔，適應(yīng)不同客戶的需要。 l 為了保證酒店公寓良好的私密性，建議將電梯分開(kāi)設(shè)置，改為分開(kāi)設(shè)成兩組，以此將公寓分割為兩個(gè)組團(tuán)，并應(yīng)在大堂增設(shè)單獨(dú)服務(wù)人員用房，這也將對(duì)公寓的服務(wù)形象起到一定的好處。建議將現(xiàn)有戶型調(diào)小，一居室面積調(diào)整到 70 平方米左右，二居室在 100 平米。當(dāng)然，以上分析的實(shí)現(xiàn)有兩個(gè)基本的前提：一是五星級(jí)酒店的定位和實(shí)施一定不能出現(xiàn)偏差；二是酒店管理公司的品牌一定要響亮，這樣才能給投資者以更多的信心。因此，酒店公寓對(duì)外銷售，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)具有三大優(yōu)勢(shì)：第 一是硬件配套可以依托酒店，檔次很高；第二是公寓立項(xiàng)，可以按揭，資金壓力可以通過(guò)貸款完成，自己只需交納首付；第三是產(chǎn)權(quán)完全自有，不管是投資還是自住，業(yè)主都會(huì)有足夠的選擇空間；第四是酒店管理公司直接服務(wù)，服務(wù)水準(zhǔn)高。目前現(xiàn)有的大型酒店一般都會(huì)把附屬的公寓作為自己的配樓，并不對(duì)外銷售，而由酒店管理公司隨酒店一同對(duì)外經(jīng)營(yíng)。本項(xiàng)目公寓的定位將完全依附于酒店，整體從格局、配套、管理都應(yīng)該嚴(yán)格按照酒店的要求做，相應(yīng)的物業(yè)管理、服務(wù)都應(yīng)完全由酒店的管理公司直接負(fù)責(zé)。 由于是公寓，因此可以更自由、方便，不象酒店生活中隨時(shí)有人看著的感覺(jué)； 相比酒店更具有家的感覺(jué)，而帶家眷出國(guó)出差的，也正會(huì)特別看重這一點(diǎn)。酒店公寓提供的全部硬件有包括洗衣機(jī)、電熨斗等家用電器，包括微波爐、電烤箱等廚具和餐具。形象的打個(gè)比方，如果把公寓比作“ A”的話，那么服務(wù)式公寓就是“ A+”，而“酒店公寓”就是“ A++”。服務(wù)式公寓是沒(méi)有酒店可以依托的，它們能夠做到的就是軟件服務(wù)，硬件上還是公寓本身的基礎(chǔ)，這一點(diǎn)就是它跟我們的“酒店公寓”的差別。 說(shuō)到這兒，我們還可以談一下“服務(wù)式公寓”。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于五星級(jí)酒店的存在，我們可以把酒店的公共設(shè)施以會(huì)員制的形式對(duì)公寓客戶開(kāi)放，從而使得公寓變成了“酒店公寓”，這絕對(duì)是一個(gè)非常突出的優(yōu)勢(shì)。作為一般的公寓項(xiàng)目，由于定位的限制，其配套設(shè)施、服務(wù)水平，都與高檔酒店存在著較大的差距。 、公寓 —— “酒店公寓”所謂“酒店公寓”，當(dāng)然首先是公寓，也就是說(shuō)，其定位的基礎(chǔ)為公寓，當(dāng)然較酒店為低，價(jià)位也跟酒店存在較大的差異。建議可以考慮改設(shè) KTV 娛樂(lè)廳、咖啡廳、酒吧等場(chǎng)所。 D、會(huì)所三層由于游泳池的存在，可以考慮取消會(huì)議室，而將其作為純粹的健身場(chǎng)所，建議可增加保齡球、壁球、乒乓球、網(wǎng)球等項(xiàng)目。一方面對(duì)內(nèi)可服務(wù)于項(xiàng)目的酒店、公寓、寫(xiě)字樓等內(nèi)部的客戶，這對(duì)酒店、公寓、寫(xiě)字樓也起到了提高品質(zhì)的作用；另一方面對(duì)外則有兩個(gè)好處，一是通過(guò)會(huì)員制經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)一部分收入，二是積聚一些潛在的客戶，對(duì)公寓 和寫(xiě)字樓的銷售會(huì)產(chǎn)生促進(jìn)作用。對(duì)于溫泉會(huì)所，我們有以下幾點(diǎn)建議： A、會(huì)所應(yīng)該早于其他物業(yè)建成，這樣既可以在前期對(duì)外營(yíng)業(yè)，同時(shí)可直接將一層作為售樓處所在地，其特有的品位和氣勢(shì)將給項(xiàng)目造勢(shì)，形成一定的轟動(dòng)效應(yīng)。 、會(huì)所 —— 溫泉會(huì)所在確立了酒店的核心地位后，服務(wù)于酒店的溫泉會(huì)所將是本項(xiàng)目的另外一大特色。我們建議由頂級(jí)酒店管理公司接手本項(xiàng)目，因?yàn)樗鼈兂旧砉芾硭竭^(guò)硬外，還具有客戶優(yōu)勢(shì)，他們一般都會(huì)擁有大量的客戶資源，而這對(duì)酒店初期的經(jīng)營(yíng)具有重要意義。第二，由于酒店品牌的資源價(jià)值并不會(huì)局限于自身，它可以轉(zhuǎn)換、釋放，這一特點(diǎn)將對(duì)本項(xiàng)目的其他類型 物業(yè)有很大幫助。如瑞城中心先期與國(guó)外第一品牌“瑞斯酒店管理集團(tuán)”合作，“瑞斯”承諾不在北京管理其他物業(yè)，借這一品牌瑞城中心準(zhǔn)備全部售出產(chǎn)權(quán)，雖然這一努力因各種非人為因素失敗，但這一途徑也為酒店經(jīng)營(yíng)者提供了另一條途徑。對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于定位在高檔商務(wù)酒店，極早由專業(yè)的酒店管理公司介入項(xiàng)目就顯得尤為重要，從本項(xiàng)目目前的情況看，酒店將是整個(gè)項(xiàng)目的龍頭， 酒店的定位將是整個(gè)項(xiàng)目定位的前提，因此當(dāng)務(wù)之急就是應(yīng)該盡快確定酒店管理公司。酒店業(yè)的專業(yè)性很強(qiáng)，它一般都需要按照一整套、一系列特有的操作手法進(jìn)行，具體方式隨酒店類型、檔次不同存在很大的區(qū)別，其個(gè)異性非常強(qiáng)，因此酒店的具體操作一般都由純粹的酒店經(jīng)營(yíng)公司來(lái)操作?，F(xiàn)有酒店項(xiàng)目的星級(jí)基本也就是按照硬件設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量劃分的，硬件設(shè)施由于主要受投入資金水平影響，可操控性較小、調(diào)整余地也不大，因此最大的影響因素應(yīng)該是服務(wù)水平，它主要取決于酒店的管理機(jī)構(gòu)，不同檔次的酒店，服務(wù)、管理水平方面的差異非常明顯。影響一個(gè)高檔酒店項(xiàng)目的因素是多方面的，從位置、交通到硬件設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都非常重要，高檔酒店的市場(chǎng)也并不會(huì)局限于某個(gè)小的區(qū)域，他們的分布范圍是相當(dāng)廣的。在商務(wù)酒店中“商務(wù)中心”作用不可忽視，商務(wù)中心不僅應(yīng)具備普通商務(wù)需求，還應(yīng)增加商務(wù)聯(lián)絡(luò)終端，并可隨時(shí)提供各種商務(wù)信息。目前北京真正的商務(wù)酒店并不多，而五星級(jí)更是鳳毛麟角。朝外本身處在使館區(qū)，外企密集，同時(shí)又在東直門(mén)這個(gè)交通樞紐中心和 CBD 商業(yè)中心的中間區(qū)域，交通及商務(wù)氛圍均占有一定的優(yōu)勢(shì)，這給商務(wù)酒店的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了空間。 、產(chǎn)品功能定位 、酒店 —— 商務(wù)酒店本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于五星級(jí)酒店和溫泉會(huì) 所，其中最為關(guān)鍵的還是五星級(jí)酒店的定位。與此同時(shí)，我們也應(yīng)該看到本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有寫(xiě)字樓及公寓市場(chǎng)的供應(yīng)量也并不是很小，未來(lái)幾年內(nèi)周邊特別是 CBD 會(huì)有一大批高檔寫(xiě)字樓投入使用，那時(shí)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必將進(jìn)入白熱化。 三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 、基本設(shè)計(jì)定位從前文對(duì)朝外區(qū)域分析可知，本項(xiàng)目所處地段位于朝外商務(wù)區(qū)，商業(yè)氛圍較好，同時(shí)毗鄰使館區(qū)，涉外氣氛非常濃，目前區(qū)域內(nèi)對(duì)于甲級(jí)寫(xiě)字樓和高檔公寓存在比較旺盛的市場(chǎng)需求，同時(shí)區(qū)域內(nèi)缺少高檔酒店類物業(yè)；而現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)中，本項(xiàng)目為由五星級(jí)酒店、高檔公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓和溫泉會(huì)所組成的綜合性物業(yè)，總建筑面積20 萬(wàn)平方米，其中酒店為 萬(wàn)平方米，公寓 萬(wàn)平 方米，寫(xiě)字樓 萬(wàn)平方米。 、發(fā)展商五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足。 、項(xiàng)目 20xx 年 11 月開(kāi)工， 20xx 年 9 月出地面達(dá)正負(fù)零， 20xx 年 6 月封頂， 20xx 年下半年全部交付使用。 、產(chǎn)品核心為五星級(jí)酒店，寫(xiě)字樓及酒店公寓所擔(dān)負(fù)的回款壓力較大，而寫(xiě)字樓的銷售又與進(jìn)度密切相關(guān)，有一定的滯后性。如果 CBD 開(kāi)發(fā)放量，拉動(dòng)總體價(jià)格水平下降，朝外客戶群有可能東移。規(guī)劃的欠缺使朝外無(wú)法真正融入 CBD，更談不上對(duì) CBD 的威脅。高檔公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、配套散落其間。 、 CBD 區(qū)域成熟規(guī)劃及 潛在供應(yīng)量的威脅作為朝外更形象的可稱為“ CBD 門(mén)戶”，區(qū)政府對(duì)整體規(guī)劃的重視程度不夠，各項(xiàng)目實(shí)施思路各異。放眼東直門(mén)沿線，元嘉國(guó)際公寓投資型小戶型的熱銷其實(shí)也在分流朝外。而康堡定位也瞄準(zhǔn)了朝外寫(xiě)字樓。 、區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓、頂級(jí)寫(xiě)字樓潛在供給量不大。 、從本項(xiàng)目規(guī)模及地位已基本具備地標(biāo)性（ LANDMARK）建筑的特點(diǎn) ,易形成品牌。附近的芳草地小學(xué)、陳經(jīng)綸中學(xué)是北京知名的重點(diǎn)學(xué)校。 、緊鄰東岳廟，有一定的文化人文氛圍。東直門(mén)交通樞紐咫尺相望。如豐聯(lián)定位高檔寫(xiě)字樓，因此商業(yè)氛圍基本與之符合，而華普定位中高檔，其商業(yè)氛圍也趨于大眾化。區(qū)內(nèi) 5 處寫(xiě)字樓物業(yè)已漸成氣候。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于今年年底開(kāi)工。公寓建筑面積約 萬(wàn)平方米，采用聯(lián)體雙塔樓設(shè)計(jì)，戶型結(jié)構(gòu)多樣，設(shè)計(jì)以靈活為本，方便改動(dòng)，適合不同間隔的需要。其中 某某 中心酒店建筑面積為 萬(wàn)平方米，將建成五星級(jí)酒店，預(yù)計(jì)總共客房數(shù)量為四百六十余間，并在裙樓的頂部為酒店設(shè)置兩個(gè)不同的主題戶外園林。某某項(xiàng)目策劃案酒店部分 項(xiàng)目定位分析一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱為北京 某某 國(guó)際中心，位于朝外大街的心臟地帶，即朝陽(yáng)門(mén)立交橋以東 300 米、距東三環(huán) 1 公里處。項(xiàng)目總占地 3 萬(wàn)平方米，總建筑面積約20 萬(wàn)平方米，囊括甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、酒店公寓、溫泉會(huì)所及古建筑文化廣場(chǎng)于一體，是一個(gè)較大規(guī)模的綜合性物業(yè)。寫(xiě)字樓建筑面積為 萬(wàn)平方米，它在平面上采用大開(kāi)間設(shè)計(jì)，使辦公空間合理并可任 意分割，大堂為 6 米高全玻璃設(shè)計(jì)，同時(shí)連接會(huì)議中心及酒店等設(shè)施。溫泉會(huì)所采用中庭及中空加天窗設(shè)計(jì)，引入天然地?zé)釡厝?，同時(shí)備有游泳館、餐飲中心、電影院、健身房等各種服務(wù)設(shè)施。二、項(xiàng)目SWOT 分析 、優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)機(jī)會(huì) 、商業(yè)氣氛濃郁 A、朝外大街商務(wù)區(qū)雖未包括在 CBD規(guī)劃內(nèi)，但僅一路之隔。 B、朝外各項(xiàng)目之間雖有競(jìng)爭(zhēng) ,但差異化產(chǎn)品思路也使各項(xiàng)目 客戶群有所不同。 、交通便利西距二環(huán)路不過(guò)幾百米，向南由規(guī)劃中將拓寬的日壇西側(cè)到達(dá)長(zhǎng)安街約 公里，東側(cè)緊鄰 CBD 核心區(qū)。 、毗鄰使館區(qū)，具有良好的涉外人文環(huán)境。 、教育配套設(shè)施完善。 、從物業(yè)分布情況來(lái)看，朝外大街以南寫(xiě)字樓較多，檔次較高比如豐聯(lián)、泛利、聯(lián)合、人壽 等；而北側(cè)雖有富華、北海萬(wàn)泰（原新中港萬(wàn)泰），但因規(guī)模不大難成氣候。 、本地區(qū)欠缺高檔服務(wù)性酒店，而本項(xiàng)目規(guī)劃中的五星級(jí)酒店不僅會(huì)大大提高本項(xiàng)目其他附屬類產(chǎn)品（酒店公寓及會(huì)所）銷售，同時(shí)也提高了寫(xiě)字樓的品質(zhì)。 劣勢(shì)和市場(chǎng)威脅 、商務(wù)公寓價(jià)位威脅早期朝外西北部產(chǎn)品多定位于高檔公寓，如聚龍、宅美詩(shī)，近期項(xiàng)目多定位于商住公寓、小戶型投資公寓，純商 務(wù)公寓，如藍(lán)籌銘座定位于商住概念，在規(guī)劃中將商務(wù)與居住區(qū)域分離，以近 7000 元左右月供吸引周邊中高檔寫(xiě)字樓租戶購(gòu)買，據(jù)了解華普、豐聯(lián)等寫(xiě)字樓的部分租戶外流。佳匯中心則定位于純商務(wù)公寓，完全犧牲了以住為主的客戶群，就是看好了朝外商務(wù)潛質(zhì)。而對(duì)于近期商務(wù)公寓操作中更多的提高了整體配置，以接近 A 類寫(xiě)字樓的配置水平吸引買家，商務(wù)公寓得天獨(dú)厚的人文氛圍、高使用率、高私密性也確實(shí)使很多買家動(dòng)心。這就致使區(qū)域內(nèi)基本無(wú)交通組織設(shè)計(jì)、組團(tuán)綠地劃分設(shè)計(jì)、功能分區(qū)劃分設(shè)計(jì)。各項(xiàng)目多只考慮自身情況，“各