【正文】 、工程建議、 物 業(yè)接管等， 需要全面的策劃和精心控制，是一個(gè)系統(tǒng)的過程，不只單單某一方 面突出或某一階段勝出就可以。 歷經(jīng)五年的發(fā)展，至今時(shí)，本地已有五 家發(fā)展商在經(jīng)營(yíng)小區(qū)樓盤， 除了…和…以外，其他的均在這一兩年內(nèi)進(jìn)入 該行業(yè)， 并無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，更多的只是靠臨場(chǎng)發(fā)揮及模仿，屬于低水平的 經(jīng)營(yíng)。,六、本地購房居民的月收入情況,本數(shù)據(jù)來自去年年中售樓部來訪客戶填寫的《購買住房調(diào)查問卷》及政府有關(guān)數(shù)據(jù)，由于本地經(jīng)濟(jì)原因，估計(jì)現(xiàn)時(shí)客戶收入情況應(yīng)該相差不大。,一、本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,二、本地區(qū)各樓盤規(guī)模比較表,——— 項(xiàng)目定位背景分析 ———,三、各樓盤銷售價(jià)格概況,——— 項(xiàng)目定位背景分析 ———,四、各樓盤現(xiàn)時(shí)銷售的戶型面積區(qū)間情況,——— 項(xiàng)目定位背景分析 ———,從上表中可以看出，80—120m2之間的區(qū)域是相對(duì)疏小的，而在這區(qū)間的樓盤規(guī)模均較小，單位數(shù)量不多，顯示該面積區(qū)域市場(chǎng)空間性較好。進(jìn)入06年，本縣房地產(chǎn)行業(yè) 新晉競(jìng)爭(zhēng)者增加了兩家（…樓、….花園），令到本地樓盤達(dá)到五 個(gè)， 由于各盤的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有一定差異， 客戶層群體分化漸露， 個(gè)別樓盤客戶將會(huì)被分減，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)變得激烈。 公司內(nèi)部的資源整合：在人力、物力、財(cái)力資源上充分有效地整合利用。 項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)規(guī)劃。 政府政策及宏觀大環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響。 房地產(chǎn)的項(xiàng)目定位也是一個(gè)系統(tǒng)工程，它涉及到房地產(chǎn)全程運(yùn)作過程中的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林環(huán)境設(shè)計(jì)、樓盤形象、產(chǎn)品類型、目標(biāo)客戶、價(jià)格策略、營(yíng)銷策略、宣傳推廣等各個(gè)方面，并與區(qū)域宏觀和微觀的市場(chǎng)環(huán)境密切聯(lián)系?！貕K項(xiàng)目定位開發(fā)分析,……房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營(yíng) 銷 部,前 言 房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位應(yīng)該依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律，并結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)特征和房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)理念進(jìn)行深入論證，才能給房地產(chǎn)項(xiàng)目一個(gè)明確的、科學(xué)的定位。它包括項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、 總體定位等方面的內(nèi)容。,項(xiàng)目定位考慮的因素, 本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)狀況、房地產(chǎn)發(fā)展方向及開發(fā)經(jīng)營(yíng)水平。 本地居民的消費(fèi)購買力，目標(biāo)客戶的需求心理和消費(fèi)特征。 項(xiàng)目地塊價(jià)值：通過細(xì)分定位，在符合市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，充分發(fā)掘地塊的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化。,….本地經(jīng)濟(jì)狀況,項(xiàng)目定位背景分析,本縣地處….，人口及經(jīng)濟(jì)規(guī)模偏小，外來人口不多， 房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)局限于本土人群，消費(fèi)量不大，而現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開 發(fā)已有三四年，居民購房初始爆發(fā)期已過，市場(chǎng)轉(zhuǎn)入平穩(wěn)的消費(fèi) 需求狀態(tài)，年均需求預(yù)期相差不大。要在銷售上 突圍而出，除產(chǎn)品表現(xiàn)外，必將在營(yíng)銷手段上來發(fā)揮體現(xiàn)。,五、各樓盤現(xiàn)時(shí)銷售的房子總價(jià)區(qū)間情況,——— 項(xiàng)目定位背景分析 ———,在上表中，14 — 18萬元之間的樓盤少且單位數(shù)量也不多，該區(qū)域的市場(chǎng)接受性更好 。,——— 項(xiàng)目定位背景分析 ———,八、本地房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)水平,本縣房地產(chǎn)業(yè)真正發(fā)展是從2001年開始的，由本公司（.開發(fā)的 …花園開創(chuàng)了本縣小區(qū)居住的先河。 遺憾的是…和…歷經(jīng)多年的發(fā)展，營(yíng)銷水平并未有獲得提升，… 在設(shè)計(jì)技術(shù)有專利戶型贏得部分市場(chǎng)外， 我們公司更是缺失核心競(jìng)爭(zhēng)力，以至 在獲得市場(chǎng)先機(jī)的情況下仍未能牢牢的掌守應(yīng)有市場(chǎng)份額， 市場(chǎng)根基松軟，容 易被其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤乘虛而入。本地房地產(chǎn)業(yè)還在較低的水平上經(jīng)營(yíng)， 而想獲 得更高市場(chǎng)份額或走出本地區(qū)去發(fā)展，必須引入高水平的營(yíng)銷策劃。,——— 項(xiàng)目定位背景分析 ———,九、現(xiàn)時(shí)的政策,自6月1日起，中央宏觀調(diào)控房地產(chǎn)“國六條細(xì)則”正式實(shí)施，凡新審批、新開工的 商品住房項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重， 必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70％以上；凡個(gè)人住房按揭貸款首付款比例得低于30％，但 對(duì)購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定；凡購 房不足5年轉(zhuǎn)手交易的， 銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；今后各地居住 用地供應(yīng)量須七成用于中低價(jià)位中小套型。標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)，不包括陽臺(tái)在內(nèi)；而現(xiàn)在房產(chǎn)交易中 涉及的銷售面積使用的是測(cè)繪范疇的建筑面積或套內(nèi)使用面積。 沈建忠說，70%的比例是一個(gè)地區(qū)的總量概念， 即各地區(qū)90平方米的中小戶型在 開發(fā)建設(shè)面積總量上必須達(dá)到70%要求， 具體到各個(gè)樓盤套型建筑面積90平方米以下 的戶型占多少，要看各地區(qū)的實(shí)施細(xì)則。這些，大多數(shù)消費(fèi)者都不清楚或不知道，這說明優(yōu)秀樓 盤的營(yíng)銷水平低下，沒有很好地導(dǎo)引他們消費(fèi)。 本縣縣城地方狹小，樓盤多建于近郊，主要在東北面和東南面。東南面一河之隔分為舊城區(qū)及新建樓盤，河西邊舊城區(qū)這邊原為縣城人民居住集中 地域， 周圍生活配套成熟， 有市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)及眾多商業(yè)經(jīng)營(yíng)。兩區(qū)比較，應(yīng)該是東南區(qū)域 遠(yuǎn)勝東北區(qū)域，但實(shí)際上人們?nèi)杂邪霐?shù)選擇東北區(qū)域，這說明本縣人民對(duì)區(qū)域選擇并沒有較多偏 向，決定取向的有多種因素，例如產(chǎn)品及價(jià)格。 項(xiàng)目地理位置屬縣城新區(qū)發(fā)展中心，發(fā)展前景潛力較好。 地塊位于次干道邊，與主干道咫尺相連，交通方便。城北市場(chǎng)新址在附近，生活較為利便。 一中門前路次干道還未通至項(xiàng)目地塊前，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)有一定影響。 附近居住氛圍較差，私宅多而人流少，區(qū)域空心化，城中村現(xiàn)象突出。,項(xiàng)目SWOT分析,項(xiàng)目威脅分析 本地房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，消費(fèi)人群增長(zhǎng)有限，隨著樓盤的增多，未來 競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇。,項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 “國六條”政策出臺(tái)，對(duì)新開樓盤的戶型面積及比例在稅收和按揭首付款 方面進(jìn)行強(qiáng)力調(diào)控，本項(xiàng)目根據(jù)該政策而采取適應(yīng)的措施在市場(chǎng)空白階 段搶先進(jìn)入。 本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人們經(jīng)濟(jì)收入提高較快。,項(xiàng)目總體定位,根據(jù)上述本地市場(chǎng)情況及國家現(xiàn)時(shí)政策，結(jié)合本項(xiàng)目地理地 塊特征我們認(rèn)為本項(xiàng)目的總體定位是：,中檔中價(jià)、中小面積戶型的，適合主流大眾消費(fèi)的，本土優(yōu)美自然園林的，精致時(shí)尚、色彩明朗的自然健康活力家園生