【正文】 ，由于定位的限制，其配套設施、服務水平，都與高檔酒店存在著較大的差距。但“酒店公寓”則恰恰能以相對較低的成本來實 現(xiàn)這兩方面的優(yōu)勢，其最主要的源動力也就是來自于所依附的酒店。對于本項目來說，由于五星級酒店的存在，我們可以把酒店的公共設施以會員制的形式對公寓客戶開放，從而使得公寓變成了“酒店公寓”，這絕對是一個非常突出的優(yōu)勢。從成本上來說是“公寓”，與酒店相比成本很低，從品質(zhì)上來說，則是“酒店”，因為它已經(jīng)接近了酒店的舒適度，恰當?shù)睦闷鹁频旮咂焚|(zhì)的硬件、配套設施及管理服務，這就是我們對本項目公寓的定位 —— “酒店公寓”。 說到這兒，我們還可以談一下“服務式公寓”。所謂的“服務式公寓”，是指一些管理公司為公寓提供酒店式的 配套服務，其與普通公寓的區(qū)別主要在于所提供的服務標準比較高，達到了星級酒店的水平。服務式公寓是沒有酒店可以依托的，它們能夠做到的就是軟件服務，硬件上還是公寓本身的基礎，這一點就是它跟我們的“酒店公寓”的差別。比如在北京由雅詩閣（ ASCOTT BEIJING）部分擁有并經(jīng)營管理的福景苑服務公寓（ SOMERSET FORTUNE GARDEN）就是比較典型的服務式公寓的例子。形象的打個比方，如果把公寓比作“ A”的話，那么服務式公寓就是“ A+”，而“酒店公寓”就是“ A++”。酒店公寓和酒店相比較，具有以下特點： 服務方面幾乎沒有什么區(qū)別，而且除了能夠利用酒店的硬件及公共配套設施外，還能夠提供更多。酒店公寓提供的全部硬件有包括洗衣機、電熨斗等家用電器，包括微波爐、電烤箱等廚具和餐具。 價格相對酒店要低很多，但卻可以花錢隨時得到酒店式的服務，其中的一些則可以由家庭成員自己完成，不必使用酒店的昂貴服務項目，如洗衣、更換被單等，自主選擇性更高、更靈活。 由于是公寓，因此可以更自由、方便，不象酒店生活中隨時有人看著的感覺； 相比酒店更具有家的感覺，而帶家眷出國出差的，也正會特別看重這一點。 酒店公寓的公共設施均類似 酒店，所以居住者的身份和氣派也可張顯。本項目公寓的定位將完全依附于酒店，整體從格局、配套、管理都應該嚴格按照酒店的要求做，相應的物業(yè)管理、服務都應完全由酒店的管理公司直接負責。這樣，從品質(zhì)上說，完全擁有高檔酒店的服務質(zhì)量，從價位上說，是高檔公寓的價格，從功能上說，則是酒店的補充，但其客戶群又與酒店存在較大的差異，兩者形成互補而不是競爭。目前現(xiàn)有的大型酒店一般都會把附屬的公寓作為自己的配樓，并不對外銷售，而由酒店管理公司隨酒店一同對外經(jīng)營。比如京廣、國貿(mào)等等。因此，酒店公寓對外銷售，對業(yè)主來說具有三大優(yōu)勢：第 一是硬件配套可以依托酒店，檔次很高；第二是公寓立項，可以按揭，資金壓力可以通過貸款完成，自己只需交納首付；第三是產(chǎn)權完全自有，不管是投資還是自住，業(yè)主都會有足夠的選擇空間；第四是酒店管理公司直接服務，服務水準高。如果實現(xiàn)，這不僅在朝外地區(qū)將是獨一無二的，在整個北京市場也是少有的，它對于投資客戶來說將是很好的投資機會，很有可能受到市場的追捧。當然，以上分析的實現(xiàn)有兩個基本的前提：一是五星級酒店的定位和實施一定不能出現(xiàn)偏差；二是酒店管理公司的品牌一定要響亮，這樣才能給投資者以更多的信心。針對項目定位于“酒店公寓 ”的特點，我們有如下建議： l 盡早找到品牌突出的酒店管理公司開展合作，這會給公寓的銷售帶來非常大的好處，而盡早通過公寓及寫字樓實現(xiàn)銷售回款，也會對酒店的進程產(chǎn)生推動作用；l 銷售是可以給客戶多種選擇，如客戶有投資意向的話可以通過酒店管理公司提供委托經(jīng)營服務，簽約時既有開發(fā)商與業(yè)主的合約，也有酒店管理公司與業(yè)主的合約； l 以會員制方式允許公寓客戶使用酒店、會所的配套設施如泳池、健身房、商務中心、娛樂室等等；l 裝修方式建議采用統(tǒng)一精裝修，統(tǒng)一裝飾、家居設計，統(tǒng)一安排家具、電器供應商，同 時在不同戶型也可以有格調(diào)不同的安排，但也可以根據(jù)預售時的客戶反饋意向來確定；l 結(jié)構最好是框架結(jié)構，面積靈活，可大可??； l 設分戶式中央空調(diào)，降低物業(yè)管理費用； l 具備最先進的智能化系統(tǒng)，并且可以擴充； 另外，對于酒店公寓的戶型設計等方面，我們提出如下建議： l 但從酒店公寓的定位來看，面積略微偏大。建議將現(xiàn)有戶型調(diào)小，一居室面積調(diào)整到 70 平方米左右，二居室在 100 平米。 l 戶室比比較合理，室內(nèi)居室安排也比較合適，封閉陽臺應該設置上下水，為將來的洗衣機等設備使用提供方便。 l 為了保證酒店公寓良好的私密性，建議將電梯分開設置，改為分開設成兩組，以此將公寓分割為兩個組團，并應在大堂增設單獨服務人員用房，這也將對公寓的服務形象起到一定的好處。 、寫字樓 —— 甲級寫字樓寫字樓總建筑面積 7 萬平方米。全框架結(jié)構，靈活間隔，適應不同客戶的需要。寫字樓設計每戶預留衛(wèi)生間、淋浴間、茶水間等，使之具備住的功能。實際上，在香港因為地價太貴，只有特大型企業(yè)的總裁才可以擁有帶衛(wèi)生間、茶水間的辦公室。但在歐洲，這些配備是常見的，并且這些配套往往是企業(yè)文化的基本要素。因為有了這些配套， 老板與員工、公司與客戶之間相處更加融洽。正規(guī)的企業(yè)不可能在家里辦公，但辦公室有家的感覺卻是效益的象征。這樣的定位近期可吸引需要商住的客戶和投資型客戶，遠期來看更加符合寫字樓未來的發(fā)展方向。同時這個概念也是目前市場沒有的，具備炒作空間。、基本要求 5A智能化管理，融合最新的科技，并保證未來擴展的可能性。 l 樓宇管理自動化， MAl 通訊自動化， CAl 消防自動化， FAl 辦公自動化， OAl 設施自動化， FA先進的配套設備 .l 綜合布線 系統(tǒng)； l 計算機通訊網(wǎng)絡系統(tǒng)； l 電梯：采用進口知名品牌； l 供電：提供 220 伏和 380伏高低兩路電壓； l 給排水系統(tǒng)：變頻給水，純凈水入戶； l 采用分戶式中央空調(diào)，帶有新風； l 消防系統(tǒng)： 包括自動報警、噴淋和消火栓系統(tǒng)； l 保安監(jiān)控系統(tǒng)； l 室內(nèi)裝修標準為毛坯，只提供各方面配套在門口，自由裝修組合； l 電梯大堂有明顯、足夠位置做大量公司名錄（水牌）。 l 每層都應有公共衛(wèi)生間，而且檔次不能太低，要方便清理； l 有廚房和淋浴間，但可以拆割改做其他用途 ； l 豪華的專業(yè)寫字樓大堂、電梯廳 、智能化系統(tǒng)和網(wǎng)絡通訊系統(tǒng)的設計原則一棟現(xiàn)代化的寫字樓當然要滿足樓宇管理自動化（ MA）、通訊自動化（ CA）、消防自動化（ FA）、辦公自動化（ OA）、設施自動化（ FA）的 5A要求，而在設計方面我們應遵循以下原則： l 先進性，采用國際通行的先進技術，適應技術發(fā)展需要； l 可靠性，主要采用成熟技術，局部可以兼顧領先概念的炒作，大膽采用一些最前沿的技術； l 開放性，采用開放的標準，避免互聯(lián)與擴展的障礙； l 擴展性，充分考慮未來發(fā)展，留有冗 余； l 經(jīng)濟性，按需配備，保證領先不是盲目提高造價，應合理把握概念與實質(zhì)的度。 服務配套員工餐廳、24 小時超市、郵局、洗衣、美容美發(fā)、保健診所、會議室、商務中心、翻譯、機票代售、咖啡廳、餐廳、娛樂等。 、設計建議 根據(jù)對朝外市場的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有寫字樓的低層采光及景觀都存在一定的問題，個別甚至出現(xiàn)黑屋子，這樣的房間設置對銷售和出租都是很不利的。我們建議在三層以下盡量采用落地玻璃來處理外立面，這對改善低樓層處的采光性能是大有好處的。 規(guī)劃中現(xiàn)有寫字樓的停車位集中在地下車庫， 并且沒有對三個不同類型的物業(yè)酒店、寫字樓、公寓的客戶使用車位進行單獨設置，從現(xiàn)有地下平面看，這也會給要求私密性較高的酒店及酒店公寓帶來一些不利之處。建議地下平面增加適當?shù)母魯?，以避免寫字樓人員能通過地下停車場進入酒店及公寓。 寫字樓底層可考慮設置為小型服務性商鋪或小型餐廳，如航空訂票中心、小型藝術品店鋪等。 寫字樓銷售過程中可在本層預留部分空間，作為微型會議室，并加設投影、寬帶等設施，在銷售過程中成為滯銷層賣點。 、物業(yè)管理建議物業(yè)管理策略的制定主要依據(jù)產(chǎn)品定位、客戶構成及銷售策略。其物業(yè)管理 策略是以豐滿本項目的品質(zhì)，滿足銷售戰(zhàn)略的物業(yè)要求，最終能成為打動客戶直至使本項目保持良好持續(xù)升值潛力的銳利武器。本項目屬于中高檔綜合型項目，客戶不僅對樓盤的品質(zhì)要求極高，同樣對樓宇的物業(yè)服務也會有較高的期望值，我們希望借助知名物業(yè)公司的品牌和優(yōu)質(zhì)服務贏得客戶對本項目的好感，增加客戶的購買信心；加之本區(qū)域同檔次項目均采用知名物業(yè)公司作項目銷售及后期管理的保護傘，因此我們建議本項目在物業(yè)公司的選擇上應采取如下策略，即： 因我們的項目是一個商務、投資概念濃郁的綜合樓，因此在物業(yè)管理服務內(nèi)容和細則上應呈多元化狀態(tài) ，既滿足辦公區(qū)部分客戶的諸如消防，安全，保潔，智能化，相對獨立性等特殊要求，又可滿足其他客戶居住中的細節(jié)性要求。 應盡量選用國內(nèi)外知名的頂級酒店管理公司對酒店和酒店公寓（如果可能，還可以包括寫字樓）進行統(tǒng)一管理，并提供五星級酒店檔次的管理服務。 因為服務內(nèi)容上的差異，寫字樓也可以進行單獨運作，但也應保證其服務水平?？蛇x用中海物業(yè)、戴德梁行或國貿(mào)物業(yè)作本項目的物業(yè)管理公司，他們成熟的管理模式、豐富而完善的物業(yè)管理經(jīng)驗、市場化的運作帶來的良好口碑，將會打消我們的客戶在房地產(chǎn)市場上常見的對后期物業(yè)因運行或服務 不到位而帶來的不方便所產(chǎn)生的疑慮。 四、項目客戶定位 、酒店客戶商務酒店的客戶群，首先應該是該地區(qū)寫字樓內(nèi)中型公司的管理層，還應包括涉外公司的外籍高層管理人員。考慮到專業(yè)性，此處暫不進行論述。 、寫字樓客戶 、客戶區(qū)域 l 周邊地緣性客戶，比如現(xiàn)有在周邊寫字樓里租房的公司、周邊與政府機構有關系的企業(yè)等； l 要搬離 CBD 的中小企業(yè)； l 外省市駐京機構。 、客戶形態(tài)朝外地區(qū)由于其特有的涉外氛圍，外企相當密集，港資背景的企業(yè)占相當比例。另外一方面，外企數(shù)量雖多 ，但從規(guī)模上看，雖也有少量大型公司入駐，但整體上以中小型企業(yè)居多，這也是跟本地區(qū)的寫字樓價位密切相關的?？偟目磥?，項目目標客戶應以中小型企業(yè)為主體，包括： 看重 CBD 概念的客戶、即認為 CBD 核心區(qū)域?qū)懽謽莾r格太貴，但又需要依托 CBD 的公司，它們主要包括尚未達到一流水平的國際性公司、外資中型企業(yè)和國內(nèi)較大型企業(yè)，行業(yè)類型則以金融、保險為主。它們對寫字樓的形象關注度很高，配套設施要求也較高，其購買行為非常理智，并且潛在的搬遷趨勢較高，一旦 CBD核心區(qū)因為寫字樓供應量猛增導致價格水平下滑，它們必將是東遷的客戶主 體； 為 CBD內(nèi)大企業(yè)服務的小型企業(yè)，它們對 CBD 大環(huán)境的附屬度比較高，但由于實力無法承受核心區(qū)內(nèi)的高價位，一般都是在 CBD 周邊尋找辦公場所； 朝外原有中小型外資公司