【正文】 程。另針對我項目規(guī)劃有花園洋房的初步設(shè)想，也對聯(lián)排別墅產(chǎn)品的銷售情況加以闡述：目前溧陽市場上聯(lián)排別墅銷售情況不太理想，簡單的從現(xiàn)在龍泉山莊把已經(jīng)規(guī)劃的聯(lián)排別墅調(diào)整為目前的多層公寓就可看出。中高檔住宅仍有一定的市場。因此我項目高層7層以下部分去化問題應(yīng)深思。這一方面主要是由于溧陽消費(fèi)者對多層住宅較為青睞，小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽市的住宅供應(yīng)量幾乎都為期房，僅景鴻花園項目目前為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，雖然現(xiàn)房給購房者的可信度較高，但從上表看其對期房的銷售率并無影響；水韻華庭作為期房其銷售率也達(dá)到80%以上。據(jù)市場調(diào)研嘉豐新城（二期）將于今年6月份推出，其產(chǎn)品中包括3棟小高層物業(yè)，預(yù)計將于明年底后年初交付使用。除了目前市場上在售的樓盤外，西區(qū)臨近臺港路南、清泓路東占地60010平方米，總建63000平方米的西片區(qū)4號地塊預(yù)計年內(nèi)即將動工，該項目預(yù)計將在明年上市銷售。新城、龍泉山莊等）或剛剛開工（天目星城），已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂?shù)挠校ㄋ嵢A庭），但大部分為多層建筑，施工進(jìn)度快。除此之外，處于主力總價處于三十五萬元以下的項目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類項目都為多層住宅小區(qū)，其相對較低的購房總價將會對中高收入購房者產(chǎn)生較大的吸引力，從高端市場中分的一杯羹。溧陽住宅市場主力總價分布區(qū)間（單位：萬元）住宅主力總價受主力面積和銷售單價的影響，從上圖可以看出，主力總價區(qū)間在46萬元以上的項目只有一個龍泉山莊疊加別墅，其產(chǎn)品與其他普通住宅項目有區(qū)別可比性不強(qiáng)，但如我項目規(guī)劃花園洋房時在價格上可作參考，且從上表中可以看出目前市場上主力總價在46萬—65萬的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于別墅與公寓之間的產(chǎn)品剛好可填補(bǔ)此空白，因此對于本項目來講這將是絕好機(jī)會。新城項目的調(diào)研可以看出其小高層定價高出多層住宅幅度不到5%，盡管兩種類型物業(yè)的定價落差不大，但這并沒有增強(qiáng)客戶對小高層住宅的購買興趣，小高層去化相對較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。從以上價格分布中可以看出，市場平均單價呈現(xiàn)了兩個峰值區(qū)間，其一是相對看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價一般在3000元/平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價一般在2500—2600元/平方米左右。銷售價格溧陽市高檔公寓競爭市場平均銷售價格在30003400元/平方米之間（別墅暫不計算在內(nèi)），其中均價最高者為南大街廣場，其次為嘉豐高端市場主力三房面積比較表（單位：平方米） 從上圖可以看出，溧陽市高端住宅市場主力三房面積差別不大，雖然有高達(dá)200平方米以上的豪華三房，但也有100平方米以下的經(jīng)濟(jì)型三房，但這兩種都是一種特別現(xiàn)象，在市場上僅占有機(jī)少量的比例。一方面資金方面力有不逮，另一方面消費(fèi)引導(dǎo)也較少。產(chǎn)品設(shè)計在產(chǎn)品設(shè)計上，房型差異較不大，沒有什么突出的特點。小高層、高層住宅相對較少，僅有嘉豐產(chǎn)品形態(tài)溧陽高端住宅市場上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個真正意義上的別墅物業(yè)項目外市區(qū)其他住宅項目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場供應(yīng)量比例如此高，這是溧陽住宅市場的一個顯著特征。由于地段不同，取得土地時間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國際村，500多畝土地上，僅規(guī)劃建造11萬平方米住宅，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而該小區(qū)別墅售價高達(dá)5000元/平方米以上，開創(chuàng)了溧陽住宅銷售價格在溧陽市住宅中也是最高。 在社區(qū)規(guī)模上，市場規(guī)模不等，社區(qū)規(guī)劃在社區(qū)規(guī)劃上，溧陽市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢，正慢慢被市場接受，除此之外，在開發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會有一部分低密度別墅項目且別墅產(chǎn)品呈放量走勢，后市供應(yīng)量偏高。這說明也有外地開發(fā)商看好溧陽房地產(chǎn)市場，并前來投資。新城溧陽市嘉豐房地產(chǎn)有限公司342500380600多層、高層公寓2300（一期722）87—190三房120138高層3080多層29502005/97278888景鴻花園溧陽申大置業(yè)有限公司126400120390公寓、雙拼別墅別墅：38公寓：1100別墅：190—210公寓：85135三房114—131別墅：3850公寓：2580準(zhǔn)現(xiàn)房7296881水韻華庭常州廣安房地產(chǎn)有限公司4100040700公寓、聯(lián)排別墅266(聯(lián)排20)115—150三房120—140公寓：2650別墅：4000結(jié)構(gòu)封頂2005/117100999桃源里溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2000020000公寓16878—160二房、三房95—123均價：26802005底7301845南大街廣場武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000060000公寓26090—160三房99—135均價：34002005底7288188合計1086900961690499978—400三房99—14025803080開發(fā)企業(yè)：從競爭市場的開發(fā)商來看，溧陽本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，溧陽本地開發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在溧陽已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營，在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽(yù)都比較不錯，能夠吸引一部分購房消費(fèi)者。新城（二期）等項目；另外在本案周邊將會對本項目產(chǎn)生一定競爭力或是借鑒意義的樓盤有南大街廣場，下面將對這些樓盤進(jìn)行各方面的競爭分析。在這些樓盤項目中，屬于高端住宅市場對本案形成直接產(chǎn)品競爭的（平均單價在3000元/平方米以上的有嘉豐新城（一期）、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場、金谷五金機(jī)電城住宅部分等，即將銷售的項目有嘉豐競 爭 市 場 篇在本競爭分析中，我們剔除掉商業(yè)項目和辦公樓項目以及天目湖版塊，僅以目前市場在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項目為主進(jìn)行分析。和金融門檻一樣產(chǎn)品門檻也在提高，隨著競爭的加劇，商品房正告別簡單建筑時代進(jìn)入產(chǎn)品時代。 商品房放量推案2005年下半年，預(yù)計全市住宅商品房推案總量將達(dá)到25萬平方米，相對于溧陽目前商品房的消化速度仍稍顯大，部分樓盤會出現(xiàn)銷售速度明顯減緩的現(xiàn)象，個案之間競爭進(jìn)一步加強(qiáng)。根據(jù)2005年溧陽土地的招商計劃我們可以發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改造地塊占總量的60%。 老城區(qū)改造力度加大。 投資激增，銷售放緩，后市保持謹(jǐn)慎樂觀，較2002年增長3倍有余，相比之下銷售額遠(yuǎn)低于投資額，未來的幾年內(nèi)必將有大量商品房涌入市場，對溧陽房地產(chǎn)市場的消化能力是個不小的考驗。由于目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國家和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，但是為了使該產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范、健康的發(fā)展，從國家到地方政府，將進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，以解決在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)問題及相關(guān)社會問題，特別是針對土地出讓價格問題、限價出讓土地問題、土地出讓區(qū)域問題、開發(fā)信貸問題、房產(chǎn)交易問題、現(xiàn)房銷售或成品房銷售問題、房價問題和拆遷問題等，將是宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容?！?在市場持續(xù)增長的情況了，空置率一般呈下降趨勢，然而溧陽20002004年空置率連年上升，雖然空置面積還沒有達(dá)到對市場構(gòu)成危害的程度，但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)市場可能存在的風(fēng)險，盡快進(jìn)入項目的銷售，縮短項目開發(fā)周期是項目開發(fā)的重中之重 二、2005年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望2005年下半年溧陽房地產(chǎn)市場將會延續(xù)良好的發(fā)展勢頭，保持平穩(wěn)、活躍的運(yùn)行狀態(tài)，同時隨著政府調(diào)控力度逐步加大，市場日趨成熟和購房者日趨理性，局部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將在所難免，排隊買房現(xiàn)象將逐步減少，虛擬需求將逐步被刪除?！?從圖分析2004的銷售量小于2003年，主要是以下兩個原因造成的，一方面是由于2004年房價高于2003年，一部分消費(fèi)者采取的觀望的態(tài)度；另一方面市場上在售樓盤少，整體供應(yīng)量有限，消費(fèi)者選擇余地小。2004年施工面積成倍的放量有利于緩和市場供需嚴(yán)重失調(diào)現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長期的發(fā)展。目前，市區(qū)普通住宅房價格平均為2800元平方米，最高價已經(jīng)達(dá)到3200元/平方米，別墅一般為5000——7000元/平方米，營業(yè)房價格為8000——12000元/平方米。房 產(chǎn) 大 市 篇2004年，溧陽房地產(chǎn)市場在“過熱”與“泡沫的爭議中，度過了持續(xù)高溫、快速發(fā)展的一年，雖然信貸的緊縮、加息對房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了一定的影響，但全市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了快速增長，特別是商品房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，市場供需總量和供求結(jié)構(gòu)基本保持平衡，住房空置面積持續(xù)減少，市場銷售價格穩(wěn)中略升，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場正沿著快速、有序的軌道健康運(yùn)行。相對于目前城市價格水平，居民的購買力已達(dá)到一定水準(zhǔn)，已經(jīng)有條件形成對住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應(yīng)相平衡以促進(jìn)市場的發(fā)展，將取決于有無合理的市場供應(yīng)和市場秩序。 城市建設(shè)目標(biāo)現(xiàn)狀（2002）近期（2007）遠(yuǎn)期（2020）人均住房使用面積（㎡/人）202530人均道路面積（㎡/人）人均公共綠地（㎡/人）人均年生活用電量（度）328845606000城市燃?xì)馄占奥剩?）8095100人均綜合生活用水量（升/日）180230280城市供水普及率（%）100100100城市排水服務(wù)面積普及率（%）6080100污水集中處理率（%）506080 溧陽市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求與配置 指標(biāo)城鎮(zhèn)名稱現(xiàn)狀（2002年）規(guī)劃末期（2020年）城鎮(zhèn)人口（萬）總面積（ha）人均用地（㎡/人）城鎮(zhèn)人口（萬）城鎮(zhèn)建設(shè)用地（ha）人均建設(shè)用地（㎡/人）總面積）（ha）城區(qū)147953119150綜上所述，溧陽市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，在市政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向支持下，經(jīng)濟(jì)將會向更為健康的方向發(fā)展。溧陽市建設(shè)目標(biāo)到2007年，城市面貌得到較大的改善，投資環(huán)境不斷改善，旅游業(yè)和物流業(yè)獲得迅速的發(fā)展，逐步成為蘇浙皖三省交界處重要的休閑度假旅游目的地和物資集散地。實施7個老住宅小區(qū)總面積47萬平方米的綜合改造，完成謝婆園地塊等25萬平方米的拆遷任務(wù)。三、市政工程建設(shè)及拆遷改造 2004年城市基礎(chǔ)建設(shè)● 2004年溧陽完成城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編，建立城市規(guī)劃設(shè)計公開招投標(biāo)機(jī)制。 ●發(fā)展的目標(biāo)和重點：初步形成中等城市格局，城市建設(shè)用地向南、西拓展，生活性用地重點完善、建設(shè)中心片區(qū)、燕山南區(qū)。完善城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施，增強(qiáng)城市功能，提升城市品位?！?城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)?！?燕山片區(qū)：位于寧杭公路片區(qū)南側(cè)、寧杭鐵路以北區(qū)域，是以交通集散、物流、文化教育為主的多功能綜合片區(qū)?！?中心片區(qū)：位于北環(huán)河、灣溪河、寧杭公路、東環(huán)路所組成的內(nèi)環(huán)圈以內(nèi)，是溧陽城市發(fā)展的核心區(qū)域，規(guī)劃為全市的政治、文化、商貿(mào)中心和生活居住區(qū)?，F(xiàn)狀行政中心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設(shè)，其他公共設(shè)施沿燕山路、天目路布置?！?南部新區(qū)：建設(shè)路以南，溧陽行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來的重點建設(shè)地區(qū)之一?，F(xiàn)狀公共設(shè)施主要沿東、西大街與平陵中路兩側(cè)布置。嚴(yán)格規(guī)范土地出讓“招、拍、掛”制度，最大限度利用土地資源籌措建設(shè)資金。進(jìn)一步完善城市管理體制，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高綜合服務(wù)功能。● 加快構(gòu)建城市綠色生態(tài)系統(tǒng)，爭創(chuàng)江蘇省園林城市?！?完成建設(shè)路西延伸、錢家路、龍亭路、體育路延伸段、昆侖北路改造和清溪路沿線景觀帶、燕鳴北路等市政工程，啟動南片區(qū)公園、燕山風(fēng)景區(qū)、西郊風(fēng)景區(qū)以及碼頭街濱河綠地工程。 發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo)● 提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)項目現(xiàn)狀（2002）20072020市域市區(qū)市域市區(qū)市域市區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）200105708436人均地區(qū)生產(chǎn)總值（萬元）三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成：：：：8：55：374：53：434：54：422：48：50經(jīng)濟(jì)增長速度（%）161112二、 城市總體規(guī)劃 城市性質(zhì) 蘇、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿(mào)、旅游城市?！?溧陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的南拓配合了城市整體發(fā)展規(guī)劃布局，為該