【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 冬日可愛(ài)； 天作之合、天設(shè)地造、日久天長(zhǎng) 、月夕花朝 星羅棋布、烘云托月、風(fēng)姿綽約、和風(fēng)細(xì)雨 冰弦玉柱、雪花飛舞、露垂草彎、霧鎖重樓； 霜天浪漫、丹霞似錦、浮光掠影、氣貫長(zhǎng)虹； 山盟海誓、水滴石穿、陸海潘江、氣壯山河。 P76 道路交通 結(jié)廬在人境，而無(wú)車馬喧：實(shí)現(xiàn)人車相對(duì)分流 . ① 機(jī)動(dòng)車道圍繞小區(qū)及商業(yè)區(qū)形成圍合，車道外圍為露天硬地綠化停車場(chǎng)，地下停車場(chǎng)設(shè)置在綜合部分 ,小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)人車分流。 ② 四條主要景觀軸線（臨世紀(jì)大道的商業(yè)前廣場(chǎng)景觀軸線、中心景觀軸線、住宅區(qū)內(nèi)中心景觀軸線、商業(yè)住宅結(jié)合部景觀軸線）為紐帶，將小區(qū)各個(gè)景 點(diǎn)巧妙地聯(lián)系起來(lái)，成為一個(gè)既統(tǒng)一和諧又富有變化的完整空間形態(tài)。 ③ 人行通道彎曲流暢，道路與步行廊分別形成庭園交通的外部、內(nèi)部?jī)商紫到y(tǒng)；步行圍合出的樓間庭院，將體現(xiàn)自然的隨意性、自由性與本案現(xiàn)代建筑的幾何形、簡(jiǎn)約性融合一體，最終兩種空間形態(tài)剛?cè)嵯酀?jì)，相輔相成。 ④ 行車入口設(shè)置在世紀(jì)大道東西兩邊 。 ⑤ 南面規(guī)劃路設(shè)置一個(gè)小區(qū)入口 P77 五、建筑內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)： 住宅： 外墻面：彩色涂料 內(nèi)墻面及頂：混合砂漿壓光 地面：水泥砂漿拉毛 門：入戶三防門，內(nèi)門預(yù)留門洞 窗：雙層玻璃塑鋼窗 商業(yè)中心及度假中心： 墻面：鋼化玻璃、彩鋼、局部天然石材干掛 地面：水泥砂漿拉毛 產(chǎn)權(quán)酒店及酒店式公寓： 外立面 裙樓：干掛天然石材、中空鋼化玻璃幕墻 主樓：高檔墻磚、中空鋼化玻璃落地窗、中空鋼化玻璃幕墻 一樓大堂（高層部分）： 地面：高檔天然石材，局部拼花 墻面：高檔天然石材 頂：輕鋼龍骨石膏板造型頂 P78 六、配套設(shè)施的內(nèi)容、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn) : 生活是開(kāi)放的、豐富的！繁華源于功能的齊全或物質(zhì)或精神的消費(fèi)，吸引著越來(lái)越多的人向它聚集 …… 總體原則：人無(wú)我有，人有我優(yōu)，完美 生活新高度 硬件配套：氣勢(shì)恢弘，重新定義了輝煌和榮耀 溫泉度假中心： 度假中心內(nèi)所有設(shè)施均屬于小區(qū)配套。 超大型會(huì)所 采用與綜合區(qū)商業(yè)帶風(fēng)格相近的建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，在綠樹(shù)及水景的環(huán)繞下和中心園林有機(jī)配合。 會(huì)所內(nèi)部功能：酒吧、臺(tái)球、小型影院、 KTV、健身房、室內(nèi)泳池、商務(wù)中心、兒童托管中心、棋牌室等。 P79 小區(qū)安全設(shè)施： 燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)；出入口管理及周界防御報(bào)警系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；對(duì)講防盜門禁系統(tǒng)；住戶報(bào)警系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)等。 室外配套： 銀行、籃球場(chǎng)、超市、凈菜市場(chǎng)、兒童 游樂(lè)場(chǎng)、醫(yī)療診所等成熟公共配套設(shè)施悉數(shù)引進(jìn)小區(qū)，為業(yè)主創(chuàng)造舒適居家生活環(huán)境。 教育體系： 全程名校教育體系作為本案一個(gè)核心賣點(diǎn)，與西安市內(nèi)名校聯(lián)辦，無(wú)論師資力量、教育設(shè)施，在區(qū)域內(nèi)均屬于佼佼者。 建立小區(qū)名校教育網(wǎng)絡(luò)。 供暖系統(tǒng) : 供暖：據(jù)調(diào)查，城市管網(wǎng)已進(jìn)入世紀(jì)大道，小區(qū)采用城市管網(wǎng)集中供熱。 熱力井：開(kāi)采段為蘭田霸河組上部 2700—3000米，水溫： 90 ℃ 供應(yīng)對(duì)象：溫泉度假中心及住宅熱水供應(yīng)。 占地面積： 200平方米左右。 P80 特別建議： 溫室花房：讓每一個(gè)家庭隨時(shí)隨處感覺(jué) 春天，并體會(huì)到親手培育植物的樂(lè)趣，定期舉辦賽花會(huì)； 寵物會(huì)所：讓愛(ài)心彌散在社區(qū)每一角落，定期舉辦賽寵會(huì)； 老年人健康中心 /健康登記系統(tǒng)：使在外工作的子女后顧無(wú)憂。 休閑書(shū)屋：配備電腦、音樂(lè)、西式糕點(diǎn)、鮮果、飲料。 家政咨詢：美容咨詢、心理輔導(dǎo)、家教、鐘點(diǎn)工、家傭、產(chǎn)前輔導(dǎo)及產(chǎn)后護(hù)理等家政類。 記時(shí)托兒所：在家長(zhǎng)購(gòu)物或接待朋友時(shí)臨時(shí)寄托。 軟件配套：凝聚力，隨處體現(xiàn)人性化。 物業(yè)管理： “先業(yè)主之憂而憂 ”，強(qiáng)強(qiáng)攜手，通過(guò)知名品牌物管提升項(xiàng)目檔次及服務(wù)質(zhì)量。 業(yè)主專用車：訂購(gòu) 20輛大巴，前期訂購(gòu) 5輛，內(nèi)部改裝成展示接待間，入住前作為流動(dòng)售樓部在周邊市縣流動(dòng)宣傳、銷售，后期作為小區(qū)業(yè)主專車。 P81 七、賣場(chǎng)的規(guī)劃與設(shè)置 會(huì)所，即賣場(chǎng)。 位于地塊中軸線，地下一層為室內(nèi)泳池，地面一層為客戶接待大廳，二層為樣板間展示區(qū)。 準(zhǔn)備：前廣場(chǎng)建設(shè)完成； 噴泉、雕塑、綠化等景觀完成； 高爾夫看樓車： 4輛。 銷售中心啟用時(shí)，同時(shí)啟用部分會(huì)所功能：泳池、健身、網(wǎng)絡(luò)咖啡廳等，同時(shí)品牌物業(yè)管理公司進(jìn)駐。 P82 八、分期開(kāi)發(fā)劃分與相關(guān)配套要求 兵馬未動(dòng)，糧草先行。 以雷霆萬(wàn)鈞之勢(shì)迅速展現(xiàn)出自己的錦繡 宏圖，聲勢(shì)奪人 ,將與住戶生活息息相關(guān) (限于小區(qū)內(nèi)商業(yè)街等 )的商業(yè)配套先行開(kāi)發(fā)。 開(kāi)發(fā)前期：會(huì)所、小區(qū)商業(yè)街 住宅中心花園建設(shè)完成； 會(huì)所局部功能開(kāi)放 ,提前讓客戶感受小區(qū)舒適的生活及配套 。 品牌物管公司進(jìn)駐。 一期開(kāi)發(fā) ——住宅組團(tuán) 4，小區(qū)商業(yè)街 2，學(xué)校、幼兒園； 施工工程道路 2使用，入伙后，通過(guò)圍墻建立封閉式小區(qū)，避開(kāi)工程干擾；綠化、學(xué)校、幼兒園、小區(qū)商業(yè)街正式啟用 。 二期開(kāi)發(fā) —— 住宅組團(tuán) 2； 臨時(shí)工程車道 4交付使用，施工工程道路 2修建成為小區(qū)車道正式使用。 三期 開(kāi)發(fā) ——商業(yè)組團(tuán) 5 通過(guò)圍墻建立封閉式小區(qū)。 P83 第五部分 營(yíng)銷策略 “工欲善其事，必先利其器 ”， 整合營(yíng)銷成為房地產(chǎn)攻略的最有效武器。 一、價(jià)格策略 （一）價(jià)格制定 原則和理性價(jià)格方法： (1) 原則： 以目標(biāo)消費(fèi)群體的承受力為原則，以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格為導(dǎo)向，以本項(xiàng)目成本加利潤(rùn)為基礎(chǔ)制定價(jià)格體系。 （ 2）方法： 商品房?jī)r(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）： 選擇可類比項(xiàng)目，確定該類樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重； 分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要 素之特征； 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值； 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。 P84 注意事項(xiàng)： Ⅰ 、類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值 *市政交通及直入交通便利性的差異； *項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，即自然和綠化景觀的差異； *教育和人文景觀的差異； *各種污染程度的差異； *社區(qū)素質(zhì)的差異； *周邊市政配套便利性的差異。 Ⅱ 、項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷： *建筑風(fēng)格、外立面的設(shè)計(jì)和材質(zhì)； *單體戶型設(shè)計(jì)； *建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)； *小區(qū)配套和物業(yè)管理； *形象包裝和營(yíng)銷策劃； *發(fā)展商品牌和實(shí)力。 Ⅲ 、關(guān)鍵問(wèn)題： 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析，即類比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析：價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析、項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算。 （ 3）價(jià)格的理性思考： ★ 本項(xiàng)目階段性調(diào)價(jià)； ★ 根據(jù)付款方式進(jìn)行調(diào)價(jià)； ★ 根據(jù)銷售速度進(jìn)行調(diào)價(jià)。 P85 全程均價(jià)為（取整值）： 多 層： 2100元 /平方米 小、中高層： 2480元 /平方米 商 場(chǎng)：配套商業(yè)總體均價(jià) 7000元 /平方米 4層鋼架商場(chǎng)總體均價(jià) 7800元 /平方米 商業(yè)裙樓總體均價(jià) 6000元 /平方米 酒店式公寓： 2880元 /平方米 產(chǎn)權(quán)式酒店或經(jīng)營(yíng)酒店，其價(jià)格制定見(jiàn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 P86 （二）價(jià)格策略 把握宏觀市場(chǎng)脈搏，及本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，其價(jià)格策略應(yīng)采用低開(kāi)高走的方式，緩步上揚(yáng)，長(zhǎng)線發(fā)展。 P87 二、入市時(shí)機(jī) “世紀(jì)大道 ”與西安的對(duì)接（根據(jù)已經(jīng)掌握資料， 2021年年底將全線貫通）是本項(xiàng)目入市的絕佳契機(jī)。 故將本項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)定為： 2021年 9月 18日開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 2021年 10月 18日開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售 P88 三、銷售周期 本項(xiàng)目體量大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，總體分為三期開(kāi)發(fā)，銷售周期應(yīng)該緊密結(jié)合開(kāi)發(fā)周期。 以 2021年 10月 18日為正式開(kāi)盤(pán)時(shí)間計(jì)算，其銷售周期如下： 一期銷售周期， —— 二期銷售周期， —— 三期銷售周期， —— 以上銷售周期總計(jì) 36個(gè)月，為銷售理想模式，如有不可抗拒因素，銷售周期順延。 銷售率按 95%計(jì)算，余 5%根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)節(jié)。 P89 四、營(yíng)銷組合方式 現(xiàn)場(chǎng)銷售 /行 銷 /定向銷售 /體驗(yàn)式銷售 /情景式銷售 /網(wǎng)絡(luò)銷售 /活動(dòng)銷售 /流動(dòng)銷售 P90 第六部分 推廣策略 一、推廣主題 （一）項(xiàng)目核心價(jià)值體系分析 地 段價(jià) 值 /區(qū) 域價(jià) 值 /提 升價(jià) 值 /潛 在價(jià) 值 P91 （二）推廣主題 最具文化氣質(zhì)的社區(qū) 采用 “絲路花城 ”案名主題廣告語(yǔ)： 更西安、更中國(guó) 傳承文化，感悟生活 釋 義： 絲綢之路以西安為起點(diǎn)，是中國(guó)與世界溝通的一條重要通道，中國(guó)文化通過(guò)這條黃金紐帶，傳播到了西方，而本項(xiàng)目是現(xiàn)代都市與傳統(tǒng)文化的結(jié)合，也充分體現(xiàn)現(xiàn)代文明與古代繁榮的結(jié)合。 P92 采用 “雙城記 ”案名主題廣告語(yǔ)： 城市運(yùn)動(dòng)領(lǐng)舞者 建筑與城市的空間理想 釋 義： 著名建筑設(shè)計(jì)大師山本理顯（現(xiàn)代 SOHO 城的 建筑設(shè)計(jì)師）對(duì)建筑與城市如此評(píng)價(jià)： 建筑是記憶組成的，沒(méi)有人真正地去看建筑，建筑只被看作環(huán)境的一部分，建筑只是一個(gè)城市的細(xì)胞，而細(xì)胞是有再生能力的，標(biāo)志性建筑想要在黑暗中獨(dú)自發(fā)出耀眼的光芒，他認(rèn)為建筑自身即可達(dá)到完整。 英國(guó)著名設(shè)計(jì)大師杰拉爾德 迪克斯在《建筑和城市設(shè)計(jì)中的傳統(tǒng)和演變》一書(shū)中提出了無(wú)論城市最初生存的理由是什么，如何影響了它最初的形式和建筑，其它的功能還是迅速發(fā)展起來(lái)。 歷史賦予了本項(xiàng)目一個(gè)光榮的使命，將帶動(dòng) “世紀(jì)大道 ”的發(fā)展，成為西咸一體發(fā)展歷史上的雙城記、里程碑！ P93 （三） 核心競(jìng)爭(zhēng)力 1. 最文化社區(qū) : 以 “絲綢之路 ”文化為底蘊(yùn)的大型社區(qū)，無(wú)可比肩。 2. 最具潛力的區(qū)域 : “規(guī)劃互融 潛力無(wú)限 ”本案地處西安咸陽(yáng)兩城之間 ,屬于新規(guī)劃 /高起點(diǎn)的區(qū)域 ,隨著時(shí)間的推移 ,整個(gè)區(qū)域的互動(dòng) ,成為地區(qū)理想生活區(qū)域 。 3. 最佳性價(jià)比： “比這里好的都比這里貴，比這里便宜的都沒(méi)這里好