【正文】 溫泉洗浴中心、兒童水上世界 P65 b、百貨商場(chǎng)及家居城 盡量滿足經(jīng)營商對(duì)賣場(chǎng)的特殊要求。 P75 24個(gè)亮點(diǎn)： 春、夏、秋、冬； 天、地、日、月； 星、云、風(fēng)、雨； 冰、雪、露、霧； 霜、霞、光、虹； 山、水、江、河； 形成 24種意境。 P80 特別建議： 溫室花房：讓每一個(gè)家庭隨時(shí)隨處感覺 春天，并體會(huì)到親手培育植物的樂趣，定期舉辦賽花會(huì)； 寵物會(huì)所：讓愛心彌散在社區(qū)每一角落，定期舉辦賽寵會(huì)； 老年人健康中心 /健康登記系統(tǒng)：使在外工作的子女后顧無憂。 二期開發(fā) —— 住宅組團(tuán) 2； 臨時(shí)工程車道 4交付使用，施工工程道路 2修建成為小區(qū)車道正式使用。 英國著名設(shè)計(jì)大師杰拉爾德 6. 最現(xiàn)代 /實(shí)用的商業(yè)區(qū) :最吸引行人眼球 ,最具商業(yè)價(jià)值。 給客戶的感覺 ——政府就是金泰恒業(yè)，金泰恒業(yè)代表了政府行為。 B、利用節(jié)假日舉行促銷活動(dòng)。 工程進(jìn)度款、設(shè)備安裝等除保留總造價(jià) 5%質(zhì)量保證金外，其余按月平均支付。 品牌（三段） ——注意度 傳播能不能引起媒體、公眾、消費(fèi)者的注意是關(guān)鍵，注意力經(jīng)濟(jì)時(shí)代，傳播不引起注意，傳播就等于無的放矢。消費(fèi)者是評(píng)議品牌的最高權(quán)威。 二、階段性工作要點(diǎn) 分三個(gè)階段 （ 1）前期 銷售中心成立介入至入住前； （ 2）入住至業(yè)主委員會(huì)成立； （ 3）業(yè)主委員會(huì)成立后至全面入住。 第三，項(xiàng)目銷售工作 與甲方共同制定項(xiàng)目具體的銷售價(jià)格； 協(xié)助甲方為客戶辦理銀行按揭手續(xù)并簽署合同； 負(fù)責(zé)代表甲方與客戶簽署《商品房買賣合同書》； 每周至少一次向甲方匯報(bào)銷售工作的進(jìn)展情況； 為甲方提供預(yù)訂手續(xù)及《認(rèn)購書》文件版本； 指示買家將所有樓款（定金除外）轉(zhuǎn)入甲方指定帳戶； 為甲方提供本項(xiàng)目每周銷售進(jìn)度統(tǒng)計(jì)服務(wù)； 有權(quán)核準(zhǔn)本項(xiàng)目一切可預(yù)售的合法文件手續(xù)； 將銷售的具體情況在《認(rèn)購書》（一式四份）簽定后次日提交甲方一份，以便甲方存檔和及時(shí)了解銷售情況。 P104 第 九部分 售后服務(wù)與物業(yè)管理建議 一、總體思路： 建立一支懂經(jīng)營、會(huì)管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)、服務(wù)優(yōu)的物業(yè)管理隊(duì)伍。品牌（七段）——滿意度 品牌營銷時(shí)代，消費(fèi)者對(duì)品牌的滿意度是企業(yè)發(fā)展進(jìn)步的重要環(huán)節(jié)。廣泛的傳播度是品牌建立的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，是品牌發(fā)展的有力支撐。 三、投資估算： 土地費(fèi)用： 19530萬元 42萬元 /畝 465畝 =19530萬元 建安工程費(fèi)： 90250萬元 多 層： 650元 /㎡ ㎡ =13732萬元 小高層： 1200元 /㎡ 185254㎡㎡ =22230萬元 中高層： 1600元 /㎡ ㎡ =23362萬元 商場(chǎng)（含設(shè)備）： 1800元 /㎡ ㎡ =13953萬元 商?。ň频?公寓）： 1600元 /㎡ 106080㎡ =16973萬元 P100 前期工程費(fèi)用： 1975萬元 開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)： 7453萬元 總配套（道路、水、電、氣、暖）： 7358萬元 ㎡ 100元 /㎡ =7358萬元 配電室及發(fā)電機(jī)組： 2575萬元 ㎡ 35元 /㎡ =2575萬元 安防及智能化： 1840萬元 ㎡ 25元 /㎡ =1840萬元 電梯： 2100萬元 57部 20萬元 /部 +32部 30萬元 /部 =2100萬元 中、小學(xué)、幼兒 園、會(huì)所（售樓處）： 2021萬元 工程監(jiān)理： 541萬元 90250萬元 %=541萬元 1園林景觀： 1131萬元 60元 /㎡ ㎡ =1331萬元 1不可預(yù)見費(fèi)用： 1174萬元 [（ 2） +（ 3） +（ 5） +……（ 11） ] % =117423萬元 %≈1174萬元 1管理成本： 593萬元 [（ 2） +（ 3） +（ 5） +……（ 12） ] %=118597萬元 % ≈593萬元 1銀行利息： 1512萬元 本項(xiàng)目需銀行貸款 1億元，期限三 年，則利息為： 10000萬元 % 3年 =1512萬元 1投資成本估算匯總： 140232萬元 P101 四、收益分析 （一）計(jì)劃原則 本計(jì)劃目的在于給出初始設(shè)定，以用于測(cè)算和調(diào)整，不作為執(zhí)行依據(jù)。 B、轟動(dòng)性開盤活動(dòng)。 進(jìn)入世紀(jì)大道 ——“您已經(jīng)進(jìn)入花城的世界 ”（給客戶的感覺是 ——世紀(jì)大道只是本項(xiàng)目的一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施）。 *最快捷的住戶專車系統(tǒng) :西咸兩地獨(dú)一無二的大型用戶專車車隊(duì)每天往返于西咸兩地 ,成為業(yè)主的驕傲 。 以 2021年 10月 18日為正式開盤時(shí)間計(jì)算，其銷售周期如下： 一期銷售周期， —— 二期銷售周期， —— 三期銷售周期， —— 以上銷售周期總計(jì) 36個(gè)月，為銷售理想模式，如有不可抗拒因素，銷售周期順延。 以雷霆萬鈞之勢(shì)迅速展現(xiàn)出自己的錦繡 宏圖，聲勢(shì)奪人 ,將與住戶生活息息相關(guān) (限于小區(qū)內(nèi)商業(yè)街等 )的商業(yè)配套先行開發(fā)。 建立小區(qū)名校教育網(wǎng)絡(luò)。 P73 B、社區(qū)中心廣場(chǎng) 在漫坡地形上形成以大面積疏密有致的綠色植物 ,中心一小湖 ,沙石圍繞下，將絲綢之路的綠洲再現(xiàn)于住戶面前。 優(yōu) 勢(shì) :鋼結(jié)構(gòu)能實(shí)現(xiàn)獨(dú)特造型，梁稀柱少，適合做大開間建筑形態(tài) 能與會(huì)所共同形成恢弘氣勢(shì) 。 P56 備選名 : 雙 城 記 案名釋義： 中國在歷經(jīng)了城市的變革與發(fā)展的初期過程后，城市建設(shè)在近年來得到飛速的發(fā)展。 二環(huán) 環(huán)城高速 世紀(jì)大道 西寶高速 城市輕軌， 是健康的血液 一種無法抗拒的誘惑 … 省內(nèi)外企事業(yè)單位、集團(tuán)內(nèi)部團(tuán)購 15% 人才是企業(yè)最寶貴的資源 , 在競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)代社會(huì) , 留住他最好的理由 , 就是給他最好的 …… 其 它 5% 西北五省的中心 , 一種無法抗拒的向心力 , 牽動(dòng)著多少人的心 , 但在無法承受的代價(jià)面前 ,只能望洋興嘆 ! 今天 ,一絲曙光從世紀(jì)大道徐徐升起 …… （如能實(shí)現(xiàn)購房入戶，此比例將大幅上揚(yáng)） P53 不容 忽視的幾種客戶購買動(dòng)機(jī) 區(qū)域經(jīng)商者 事業(yè)讓男人更有尊嚴(yán) , 兒女情長(zhǎng)才是真英雄 , 再不需對(duì)家人說是因?yàn)闊o奈 一個(gè)讓你可以兩者兼顧的機(jī)會(huì) , 就在眼前 …… 周邊拆遷戶 依戀生我養(yǎng)我的土地 , 留戀四世同堂齊樂融融 , 習(xí)慣了往昔獨(dú)門獨(dú)戶 ,寬敞居住 …… 安置房無法給我的 , 往日美好的一切在這里重演。 P48 結(jié) 論 以大型溫泉旅游度假中心為龍頭，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展； 以百貨商場(chǎng)、家私城、酒店為輔，豐富商業(yè)區(qū)功能。多層設(shè)計(jì)六層為躍層，帶七層閣樓和露臺(tái)，銷售采用 “買六送七 ”的方式，銷售一空；同時(shí)一層樓前后送小面積的私家花園，銷售效果也不錯(cuò)。[案例研討 ]金泰絲路花城項(xiàng)目全程策劃案（ PPT版本） 目 錄 一、市場(chǎng)分析 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 三、項(xiàng)目定位 四、規(guī)劃建議 五、營銷建議 六、推廣建議 七、財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)效益分析 八、品牌建議 九、售后服務(wù)與物業(yè)管理建議 十、合作方式與收費(fèi) 前 言 勝兵先勝，而后求戰(zhàn) 第一部分 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)勝似戰(zhàn)場(chǎng) 唯有知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆 成功的策劃從慎密的市場(chǎng)分析開始 一、宏觀環(huán)境分析 （一）宏觀環(huán)境 經(jīng)濟(jì)背景： (1)市場(chǎng)環(huán)境 A、 西安 市 2021年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (圖表資料略 ) B、人口狀況狀況 (圖表資料略） (2)北郊 市場(chǎng)環(huán)境 A、西安經(jīng)濟(jì)保持 8%以上的發(fā)展速度。 客戶來源：西安 30%；咸陽 65%；其它 5%。 四者并存，形成商業(yè)中心的終極經(jīng)營模式， 促進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展，是本案商業(yè)的最佳出路。 為父母購買晚年居所 時(shí)代在進(jìn)步 , 但并不能將過去的一切全盤拋棄 , 中華民族尊老愛幼的傳統(tǒng)美德 , 需要代代相傳 ! 為父母尋覓一處安享晚年的世外桃源 , 又可以?；丶铱纯?! 解決子女就學(xué) 望子成龍是每位父母對(duì)子女的期望， 給予子女最好的物質(zhì)生活條件， 并不能收到理想效果 讓子女在人生起跑線上快人一步， 是大多父母最子女最深的愛。為謀求更大的發(fā)展和利益空間，不少區(qū)域都實(shí)行了 “雙城記 ”發(fā)展戰(zhàn)略，例如廣州與深圳，深圳與香港、北 京與天津等等。 內(nèi)部使用率高 ,容易吸引大型商家進(jìn)駐 。 (圖略 ) P74 四條主線 : 歷史積淀的厚度，才夠打磨璀璨的晶鉆 四條景觀大道突出趣味性及觀賞性 ,以四條婦孺皆知 的絲綢之路歷史路線貫穿 ,雕塑小品、亭臺(tái)樓閣及園林系統(tǒng)按故事情節(jié)展開 , 景景交錯(cuò)，以景借景，互借生景 ,形成優(yōu)美畫卷。 供暖系統(tǒng) : 供暖：據(jù)調(diào)查，城市管網(wǎng)已進(jìn)入世紀(jì)大道，小區(qū)采用城市管網(wǎng)集中供熱。 開發(fā)前期：會(huì)所、小區(qū)商業(yè)街 住宅中心花園建設(shè)完成； 會(huì)所局部功能開放 ,提前讓客戶感受小區(qū)舒適的生活及配套 。 銷售率按 95%計(jì)算，余 5%根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)節(jié)。 *最完備的教育設(shè)施 : “教育強(qiáng)勢(shì)社區(qū) ”一流名校全程教育體系使客戶趨之若騖 。 整個(gè)世紀(jì)大道的沿線燈箱、路牌全部是花城的廣告燈箱，沿線的 標(biāo)志性建筑都是以金泰恒業(yè)命名。 C、成立小區(qū)業(yè)主車隊(duì)，在銷售時(shí)期作為 流動(dòng)樓吧，小區(qū)入住后成為業(yè)主專車。 （二）售價(jià) 根據(jù)市調(diào)反饋情況來看，暫定項(xiàng)目全程均價(jià)為： 多 層： 1850元 /㎡ 小高層： 2380元 /㎡ 中高層： 2580元 /㎡ 配套商業(yè)： 6000元 /㎡ 商 場(chǎng)： 6800元 /㎡ 商住（酒店公寓）： 3000元 /㎡ （三）總收入： 207539萬元 1850元 /㎡ ㎡ +2380元 /㎡ 185254㎡