【正文】 貴，比這里便宜的都沒這里好 ”絕佳的性價(jià)比 ,將項(xiàng)目在區(qū)域中脫穎而出 。憑借公司的實(shí)力 ,得到政府大力支持 ,更能體現(xiàn)公司及項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。 公交系統(tǒng)在項(xiàng)目商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)置站臺(tái) ,站名采用項(xiàng)目名 。 引進(jìn)政府公建設(shè)施。 *最快捷的住戶專車系統(tǒng) :西咸兩地獨(dú)一無(wú)二的大型用戶專車車隊(duì)每天往返于西咸兩地 ,成為業(yè)主的驕傲 。 *最豪華的會(huì)所設(shè)施 :會(huì)所的大型室內(nèi)溫泉泳池開創(chuàng)了區(qū)域絕無(wú)僅有的高貴享受。 6. 最現(xiàn)代 /實(shí)用的商業(yè)區(qū) :最吸引行人眼球 ,最具商業(yè)價(jià)值。 8. 最可信的品質(zhì) : “材質(zhì)是自然與天地化育的永恒 ”康居工程的真材實(shí)料 ,架構(gòu)無(wú)憂生活空間。 電 視：針對(duì)咸陽(yáng)地區(qū)電視廣告、陜西臺(tái)房地產(chǎn)專欄。 報(bào) 媒：西安的主要報(bào)紙媒體 《華商報(bào)》；《西安晚報(bào)》《陜西電視報(bào)》；《咸陽(yáng)日?qǐng)?bào)》。 其 他：購(gòu)房須知、詳細(xì)價(jià)格表、銷售控制表、認(rèn)購(gòu)書、正式合 同、交房標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)管理公約提前制作。 P95 推廣計(jì)劃 一 戰(zhàn) ——布局：全面鋪墊，君臨天下。 進(jìn)入世紀(jì)大道 ——“您已經(jīng)進(jìn)入花城的世界 ”（給客戶的感覺是 ——世紀(jì)大道只是本項(xiàng)目的一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施）。 第二式 ——先手 搶占市場(chǎng)先機(jī)，利用政府及相關(guān)部門對(duì)本區(qū)域的舉動(dòng)，作足文章，穩(wěn)定客戶信任度。 給客戶的感覺 ——政府就是金泰恒業(yè)，金泰恒業(yè)代表了政府行為。 任何相關(guān)部門舉行活動(dòng)，都會(huì)說到一句話 ——“我們請(qǐng)到了金泰恒業(yè)的 …….” 給客戶的感覺 ——沒有金泰恒業(yè)還做什么活動(dòng)？ 二 戰(zhàn) ——中盤，攻城奪池，舍我其誰(shuí)！ 第四式 ——步調(diào) 統(tǒng)領(lǐng)全局，以區(qū)域市場(chǎng)龍頭位置引導(dǎo)市場(chǎng)，引導(dǎo)客戶消費(fèi)。 第六式 ——高位 搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，通過項(xiàng)目已經(jīng)形成的規(guī)模和人氣，造成成交客戶的驕傲感，增加新客戶的追溯感。 第七式 ——緊氣 重新審視市場(chǎng)，和對(duì)消費(fèi)者、客戶來源重新分析，挖掘新客戶資源，通過宣傳對(duì)客戶產(chǎn)生購(gòu)買緊迫感。 第九式 ——完勝 操控全局，勝利收官。 活動(dòng)策劃按 “造勢(shì) ”——“成勢(shì) ”——“定勢(shì) ”路線進(jìn)行。 B、轟動(dòng)性開盤活動(dòng)。 成 勢(shì)： A、利用社會(huì)新聞做公益性活動(dòng)。 B、利用節(jié)假日舉行促銷活動(dòng)。 定 勢(shì)： A、組織客戶觀摩團(tuán)，參觀西安大盤或者外地大盤活動(dòng)。 C、成立客戶基金活動(dòng)。 P97 四、推廣效果監(jiān)控 效果監(jiān)控就是對(duì)執(zhí)行過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的分析與研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題 、解決問題。 銷售收入比例 實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)值 市場(chǎng)占有率 品牌形象和企業(yè)形象 P98 五、費(fèi)用預(yù)算 營(yíng)銷推廣費(fèi)用按總銷售額（ 18億）的 %計(jì)算，為 2700萬(wàn)（人民幣）。 西安樓吧： 92萬(wàn)元 % 流動(dòng)樓吧： 350萬(wàn)元 13% 印刷品（樓書、單張、折頁(yè)等）： 2% 戶外： 20% 電視： 5% 報(bào)媒： 36% 活動(dòng)： 20% 網(wǎng)絡(luò)： % 以上費(fèi)用合計(jì)約 3480萬(wàn)元 總銷售額預(yù)計(jì)為 ， 營(yíng)銷推廣費(fèi)用控制在總銷售額的 %預(yù)算。 三、投資估算： 土地費(fèi)用： 19530萬(wàn)元 42萬(wàn)元 /畝 465畝 =19530萬(wàn)元 建安工程費(fèi)： 90250萬(wàn)元 多 層： 650元 /㎡ ㎡ =13732萬(wàn)元 小高層： 1200元 /㎡ 185254㎡㎡ =22230萬(wàn)元 中高層： 1600元 /㎡ ㎡ =23362萬(wàn)元 商場(chǎng)（含設(shè)備）： 1800元 /㎡ ㎡ =13953萬(wàn)元 商住（酒店 公寓）： 1600元 /㎡ 106080㎡ =16973萬(wàn)元 P100 前期工程費(fèi)用： 1975萬(wàn)元 開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)： 7453萬(wàn)元 總配套（道路、水、電、氣、暖）： 7358萬(wàn)元 ㎡ 100元 /㎡ =7358萬(wàn)元 配電室及發(fā)電機(jī)組： 2575萬(wàn)元 ㎡ 35元 /㎡ =2575萬(wàn)元 安防及智能化： 1840萬(wàn)元 ㎡ 25元 /㎡ =1840萬(wàn)元 電梯： 2100萬(wàn)元 57部 20萬(wàn)元 /部 +32部 30萬(wàn)元 /部 =2100萬(wàn)元 中、小學(xué)、幼兒 園、會(huì)所（售樓處）： 2021萬(wàn)元 工程監(jiān)理： 541萬(wàn)元 90250萬(wàn)元 %=541萬(wàn)元 1園林景觀： 1131萬(wàn)元 60元 /㎡ ㎡ =1331萬(wàn)元 1不可預(yù)見費(fèi)用： 1174萬(wàn)元 [（ 2） +（ 3） +（ 5） +……（ 11） ] % =117423萬(wàn)元 %≈1174萬(wàn)元 1管理成本： 593萬(wàn)元 [（ 2） +（ 3） +（ 5） +……（ 12） ] %=118597萬(wàn)元 % ≈593萬(wàn)元 1銀行利息： 1512萬(wàn)元 本項(xiàng)目需銀行貸款 1億元，期限三 年，則利息為： 10000萬(wàn)元 % 3年 =1512萬(wàn)元 1投資成本估算匯總： 140232萬(wàn)元 P101 四、收益分析 （一）計(jì)劃原則 本計(jì)劃目的在于給出初始設(shè)定，以用于測(cè)算和調(diào)整，不作為執(zhí)行依據(jù)。 （七）投資匯報(bào)率分析： 啟動(dòng)資金： 本項(xiàng)目啟動(dòng)資金為 30000萬(wàn)元（包括 土地、手續(xù)、銷售推廣準(zhǔn)備等）。 工程進(jìn)度款、設(shè)備安裝等除保留總造價(jià) 5%質(zhì)量保證金外，其余按月平均支付。 銷售進(jìn)度按第五部分第三條《銷售周期》計(jì)算。 因進(jìn)位問題該表在計(jì)算中與前預(yù)測(cè)分析有一定差異。 P102 第八部分 品牌創(chuàng)建 理順，發(fā)展；發(fā)展，完善！ 產(chǎn)品品牌與公司品牌策略 以產(chǎn)品品牌塑造公司品牌；以公司品牌促進(jìn)產(chǎn)品銷售，最終實(shí)現(xiàn)品牌的階梯式 “10度空間 ”。因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量（包括服務(wù) 質(zhì)量）是品牌得以建立的根本基礎(chǔ)，基礎(chǔ)不牢，任何知名度、美譽(yù)度都有可能是建造在沙灘上的一座海市蜃樓。首先勾勒品牌美麗形象，建立美麗度，將為品牌后續(xù)的發(fā)展開創(chuàng)一個(gè)良好的開端。廣泛的傳播度是品牌建立的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，是品牌發(fā)展的有力支撐。如何能夠達(dá)到覆蓋面廣、影響力深的程度，這是品 牌傳播的目標(biāo)。 品牌（三段） ——注意度 傳播能不能引起媒體、公眾、消費(fèi)者的注意是關(guān)鍵，注意力經(jīng)濟(jì)時(shí)代，傳播不引起注意，傳播就等于無(wú)的放矢。品牌（四段） ——認(rèn)知度 品牌認(rèn)知度指消費(fèi)者對(duì)品牌的知曉程度。當(dāng)品牌被深入一層的了解，品牌的發(fā)展又上升了一個(gè)階梯，即品牌的認(rèn)知階段。品牌（五段） ——知名度 品牌的知名度是品牌資產(chǎn)資源的重要組成部分之一，是形成品牌形象，打造成功品牌的先決條件。當(dāng)品牌達(dá)到這個(gè)段位時(shí)，消費(fèi)者對(duì)其已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)钠放坡?lián)想度，能夠透過品牌聯(lián)想到品牌形象，這一 形象正是消費(fèi)者所需的，便會(huì)通過購(gòu)買滿足需求。暢銷仰仗于產(chǎn)品價(jià)值、價(jià)格、通路、網(wǎng)絡(luò)、方便性、服務(wù)等。品牌（七段）——滿意度 品牌營(yíng)銷時(shí)代，消費(fèi)者對(duì)品牌的滿意度是企業(yè)發(fā)展進(jìn)步的重要環(huán)節(jié)。當(dāng)品牌上升到這一段位， 可以說品牌已經(jīng)在消費(fèi)者心目中形成較大地滿意度。消費(fèi)者是評(píng)議品牌的最高權(quán)威。品牌（九段） ——忠誠(chéng)度 品牌忠誠(chéng)是指消費(fèi)者對(duì)品牌的偏好，而在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生的重復(fù)購(gòu)買傾向，是品牌資產(chǎn)中的最重要部分，也是以上各度的最終體現(xiàn)。品牌（十段） ——跟從度 跟從度的形成并不是一蹴而就的，是由以上各度層層遞升、綜合累積的結(jié)果。品牌做到這樣的程度，已不是為了利潤(rùn)，而是在做一種文化，一種事業(yè)，一種藝術(shù)。 御劍臨風(fēng)（湛瀘 ——仁道之師） ——光芒出鞘，劍寒西北！ 要讓全西安甚至整個(gè)陜西、西北都清楚認(rèn)識(shí)到，真正的房地產(chǎn)革命開始了！ 華山舞雪（赤霄劍 ——嘯傲江湖） ——改變歷史，打破格局，雙城記的天下來臨了。 龍嘯九天（龍淵劍 ——風(fēng)起云涌） ——以市場(chǎng)主導(dǎo)者的地位統(tǒng)領(lǐng)市場(chǎng)，引導(dǎo)客戶消費(fèi)。 P104 第 九部分 售后服務(wù)與物業(yè)管理建議 一、總體思路： 建立一支懂經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)、服務(wù)優(yōu)的物業(yè)管理隊(duì)伍。 制定設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，使物業(yè) “保值 ”、 “增值 ”。 二、階段性工作要點(diǎn) 分三個(gè)階段 （ 1）前期 銷售中心成立介入至入住前； （ 2）入住至業(yè)主委員會(huì)成立； （ 3）業(yè)主委員會(huì)成立后至全面入住。 入住期間，物業(yè)公司應(yīng)做到： （ 1）對(duì)物業(yè)管理區(qū)實(shí)施正常的管理服務(wù)； （ 2）在保修期內(nèi)肩負(fù)著解決職責(zé)范圍內(nèi)業(yè)主提出的房屋及公共配套設(shè)施的維護(hù)和返修； （ 3）協(xié)調(diào)業(yè)主與金泰恒業(yè)地產(chǎn)公司和各建設(shè)、設(shè)備提供等單位的關(guān)系。同時(shí)與業(yè)主委員會(huì)簽訂委托管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利。 便民服務(wù) 與業(yè)主日常溝通 處理客戶投訴 營(yíng)造社區(qū)文化 P105 四、物業(yè)公司構(gòu)架與人員編制： 公司構(gòu)架： 人員編制： 97人 培訓(xùn)實(shí)施： 崗位培訓(xùn)、崗內(nèi)培訓(xùn)、日常培訓(xùn)、培 訓(xùn)后跟蹤。 五、物業(yè)管理費(fèi)用核算項(xiàng)目。 P106 第十部分 合作方式與收費(fèi) 一、合作方式與服務(wù)內(nèi)容 （一）合作方式：全程策劃、廣告創(chuàng)意及獨(dú)家銷售代理 （二）服務(wù)內(nèi)容： 第一，全程策劃工作內(nèi)容： 宏觀市場(chǎng)調(diào)研分析； 微觀市場(chǎng)調(diào)研分析； 項(xiàng)目自身分析； 項(xiàng)目 SWOT 分析； 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析； 項(xiàng)目定位分析； 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理構(gòu)思； 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析； 園林規(guī)劃建議方案及建筑設(shè)計(jì)技術(shù)跟蹤； 現(xiàn)場(chǎng)包裝建議方案； 1售樓中心建議方案； 1市場(chǎng)推廣策劃方案； 1宣傳推廣策劃、執(zhí)行方案； 1物業(yè)管理建議； 1銷售準(zhǔn)備； 1銷售人員培訓(xùn)內(nèi)容。 第三，項(xiàng)目銷售工作 與甲方共同制定項(xiàng)目具體的銷售價(jià)格； 協(xié)助甲方為客戶辦理銀行按揭手續(xù)并簽署合同； 負(fù)責(zé)代表甲方與客戶簽署《商品房買賣合同書》； 每周至少一次向甲方匯報(bào)銷售工作的進(jìn)展情況； 為甲方提供預(yù)訂手續(xù)及《認(rèn)購(gòu)書》文件版本； 指示買家將所有樓款（定金除外）轉(zhuǎn)入甲方指定帳戶； 為甲方提供本項(xiàng)目每周銷售進(jìn)度統(tǒng)計(jì)服務(wù)； 有權(quán)核準(zhǔn)本項(xiàng)目一切可預(yù)售的合法文件手續(xù)； 將銷售的具體情況在《認(rèn)購(gòu)書》（一式四份）簽定后次日提交甲方一份，以便甲方存檔和及時(shí)了解銷售情況。