【正文】 ４、平面設計 內(nèi)部設計以平層為主，錯層為輔，適量頂躍，板式結(jié)構(gòu)，與外界景觀自然互延。 以上我們就建筑本身提出了一些建議，作為一個樓盤的銷售，建筑風格本身當然是一個至關(guān)重要的因素。我們這里的軟性環(huán)境包括了環(huán)境綠化、人文景觀設計等。,?,１、綠化 ①最好利用廢土石方自然造坡，實現(xiàn)中央綠化。局部有可進入性的草坪，草坪可開露天party、紅酒宴會。 ２、人文景觀小品 ①文化墻，在大門側(cè)塑造景觀文化墻，浮雕內(nèi)容可包括中國小資文化發(fā)展史，如張愛玲、陳丹燕、娉蔻浮雕像和介紹等；當然也可以把古蜀文化發(fā)展或大上海發(fā)展的一個歷史斷層作為浮雕內(nèi)容； ②油畫，在局部進行油畫裝飾，或形成一個油畫走廊，重點裝飾區(qū)是草坪廣場。迪索的作品。,二、本案的推廣策略 本案的推廣主題是“新城南最具小資文化情調(diào)的海派生活館”，其文化內(nèi)涵的發(fā)散意義是，有文化、社區(qū)配套成熟、貴族式的社區(qū)場景、大自然般的綠化景觀、完全自我的個性化居住模式。 （二）推廣階段劃分 總體可大致分三步走。開盤日比預期可故意后延，本段內(nèi)屬無定價期。著重宣傳三點：一是規(guī)劃格局，二是文化理念，三是１５分鐘居住 模式。開盤價要稍高于區(qū)內(nèi)參考均價，進行試探市場?？幢P月內(nèi)造成房價升值苗頭。 第三步：暢銷期至清盤期。價格在此階段至少要高出預售價格200～ 300元。 （三）活動推廣策略 由于本案的主題特性，本案除去常規(guī)的媒介運用外，以活動推廣、情景式營銷為主。屆時， 我們還可以通知在一周內(nèi)來看房的客戶帶子女參加，以提高成交量和影響力。活動本身不僅可以提高樓盤本身的文化內(nèi)涵，更有利于項目的口碑銷售。我們將會把這些獲獎的作品與樓盤景觀的營造融為一體，或者構(gòu)筑一面,?,涂鴉墻，把這些獲獎的作品用墻體的符號表現(xiàn)出來。開盤當日邀請 媒體等各界參加，包括當天來參觀或購買樓盤的客戶，都視為當天的貴賓。為增加本案的個性文化，售樓小姐在 今后的銷售中，也以旗袍裝束為主。 熱點：營造一種視覺和感覺上完美的小資情調(diào)氛圍，草坪、鮮花、音樂、紅酒、穿插于人 群中的端果盤的服務生，象電影畫面一般，無不讓人產(chǎn)生陶醉的感覺，不僅可以提 升本案文化和人氣，同時，我們的個性化文化也給各媒體提供了一個很好的新聞寫 點。 ４、浪漫篝火 小資文化是一種現(xiàn)象，到目前為止，已經(jīng)發(fā)展成為一個很廣義的圈層。為更深層次、最高限度的擴大影響，本案還可以與報 媒聯(lián)合舉辦浪漫篝火晚會。況且浪漫本身就是小資文化的核心內(nèi)容。 浪漫篝火內(nèi)容：①播放歐洲經(jīng)典老電影如：《挪威森林》、《泰坦尼克》等； ②具有古蜀文化特色的舞蹈； ③巴黎個性化服侍展；,?,以上我們提出了幾種深具文化氣息的推廣活動，對于本案來說，由于本案的區(qū)域關(guān)系，大打 文化品牌是本案制勝的關(guān)鍵。本案以“新 城南最具小資文化情調(diào)的海派生活館”為文化核心，既給客戶一種身份歸屬感，又將本案的風格 特點一語點名，形成一種文化的共鳴，無論在銷售或者本案的品牌塑造上，都將會獲得巨大成 功。而作為廣告，我們認為僅 僅是一種告知和引導作用。 １、廣告目的 通過推廣宣傳，將本項目作為成都“新城南最具小資文化情調(diào)的海派生活”品牌項目推 向市場，抓住市場開發(fā)的先機，在較短的時間強勢吸引關(guān)注目光。并通過廣告與活動的互補，吸引外地客戶的關(guān)注，力爭在銷 售前期就形成一個較為火爆的市場局面。 ３、表現(xiàn)形式 “文化風暴”――以大篇幅于推盤之際進行強勢轟炸。 “連續(xù)劇”――以相同面積風格每次講述一個話題，或是景觀、或是文化、或是智能篇一 次一變。 在整個廣告階段中，軟性廣告應與硬廣告相配合產(chǎn)生整體的社會效益，促使經(jīng)濟效益的產(chǎn)生。 ② 對于本案的消費群特征，我們在上面的分析中已經(jīng)不止一次提到，根據(jù)上面的選擇條 件，我們認為除去實效媒體《成都商報》、《華西都市報》進行組合外，成都《居周 刊》也是需要運用的媒介之一。 a、《成都商報》、《華西都市報》 b、ＴＶ節(jié)目”成都樓市“ c、《居周刊》 d、樓書、ＤＭ單面向客戶直銷 e、網(wǎng)絡、信函 f、二級營銷渠道 ５、廣告語 以一句簡明扼要的口號性語句向顧客傳達一種長期不變觀念，它應包含項目的實質(zhì)和 深刻內(nèi)涵，樹立項目特有的推廣形象。在家的心情和窗外一樣舒暢“,?,（五）案名建議 命名理念 項目命名在現(xiàn)代傳播學中占有很重要的位置，名字本身就是一種文化，同時名字還要 易記、易懂、易于傳播上的統(tǒng)一。 一、項目賣點提煉 １、情調(diào)化小區(qū)設計； ２、海派文化居住理念； ３、河居文化優(yōu)越生活方式； ４、格調(diào)化商業(yè)配套； ５、享受古蜀文化、享受教育的卓越領地； ６、完全自我的生活居住空間； 二、項目營銷保障 １、完善設計、在品質(zhì)上堅持雙流一流； ２、以教育、文化和物管為依托，塑造物業(yè)品牌形象； ３、價格策略配合多級強勢廣告推廣； ４、向周邊城鎮(zhèn)拓展銷售思路，避免同質(zhì)化競爭； 三、價格策略 總體策略 １、高質(zhì)中價開盤，快速拉升，制造價升量漲、人氣集聚的態(tài)勢，爭取短時間內(nèi)完成 銷售任務；,?,２、先期盡快回籠資金，后期提高價位后利用付款方式和促銷手段變化獲得最大利潤。 分階段營銷策略 第一階段：籌備期 原則：明細價格不公開，試探市場反映。 第二階段：公開期 原則：行情開盤緩慢上升，保證資金快速回籠。 主要方式：優(yōu)惠以送車位租金、送物管費為主。 主要方式：優(yōu)惠以送空中花園面積或小臥室面積為主，送裝修費為輔。 第四階段：清盤期 原則：均價運作，盤活余房。免樓層、朝向差價、先來先選。比如消費群定位是否準確、文化定位是否具有特色、房型與價格定位是否合理、還有工期計劃是否接軌等等。,?,１、 工期分析 雙流的房地產(chǎn)開發(fā)情況我們在上面已經(jīng)提到過。待開發(fā)體量巨大，從各項目地塊實質(zhì)性工作 來看，三年內(nèi)必將形成一個多層次、多形式競爭的局面。從目前 房產(chǎn)銷售來看，2003年下半年～2004年上半年是房產(chǎn)銷售高潮，隨著開發(fā)體量增加，大批 樓盤開盤，2004年下半年將會有小幅度的低潮波動。2005年下半年～2006年上半年將會呈現(xiàn)另一次 繁榮。 ２、規(guī)劃形態(tài)分析 雙流的房地產(chǎn)開發(fā)按規(guī)劃分為兩大類：別墅及花園洋房、小區(qū)多層。在已開發(fā)的物業(yè)中已漸成供求失調(diào)狀態(tài)。在規(guī)劃形態(tài)分析中，我 們認為：雙流小面積房供應體量較小，但需求量卻在穩(wěn)步上升，所以本案對于小面積房的規(guī) 劃至少應在本案總量的２０%以上，面積在60～90㎡之間。他們認 為買房子是大事情，但通常情況下，在決定購買之前卻得不到售樓人員詳盡、滿意的解答， 因而在購買之后產(chǎn)生諸如產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、面積不符、戶型不符等糾紛。,?,附營銷培訓計劃表： 營銷費用暫略,?,每一次的加油，每一次的努力都是為了下一次更好的自己。09:59:1409:59:1409:5910/22/2024 9:59:14 AM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。09:59:1409:59:1409:59Tuesday, October 22, 2024 安全在于心細，事故出在麻痹。2024年10月22日上午9時59分24.10.2224.10.22 擴展市場，開發(fā)未來，實現(xiàn)現(xiàn)在。2024年10月上午9時59分24.10.2209:59October 22, 2024 時間是人類發(fā)展的空間。上午9時59分14秒上午9時59分09:59:1424.10.22 每天都是美好的一天，新的一天開啟。事件和決定，這些機緣、事件和決定在它們實現(xiàn)的當時是取決于我們的意志的。24.10.222024年10月22日星期二9時59分14秒24.10.22,謝謝大