【正文】 情長(zhǎng)才是真英雄 , 再不需對(duì)家人說(shuō)是因?yàn)闊o(wú)奈 一個(gè)讓你可以兩者兼顧的機(jī)會(huì) , 就在眼前 …… 周邊拆遷戶 依戀生我養(yǎng)我的土地 , 留戀四世同堂齊樂融融 , 習(xí)慣了往昔獨(dú)門獨(dú)戶 ,寬敞居住 …… 安置房無(wú)法給我的 , 往日美好的一切在這里重演。 家庭 (物業(yè)管理 )更加和美 . 西 安 30% 住宅郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)是鏗鏘有力的吶喊 。 目光 (規(guī)劃設(shè)計(jì) )更加深遠(yuǎn) 。 第一次開發(fā)項(xiàng)目就是咸陽(yáng)區(qū)域最大的項(xiàng)目 。 P48 結(jié) 論 以大型溫泉旅游度假中心為龍頭，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展； 以百貨商場(chǎng)、家私城、酒店為輔，豐富商業(yè)區(qū)功能。 暢快的交通 。 （五）區(qū)域消費(fèi)者調(diào)研分析 我司針對(duì)不同性別、職業(yè)、年齡的 2600位潛在客戶分九個(gè)方面進(jìn)行了深入的調(diào)研。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期均價(jià)：內(nèi)部職工： 1200元 /㎡； 對(duì) 外： 1380元 /㎡ （ 3）西安類比樓盤 XXXX （圖表資料略） 紫薇田園都市依托紫薇品牌，高起點(diǎn)、高素質(zhì)的項(xiàng)目塑造，成功的打造了西安乃至西北樓市的第一大盤。多層設(shè)計(jì)六層為躍層，帶七層閣樓和露臺(tái)，銷售采用 “買六送七 ”的方式，銷售一空；同時(shí)一層樓前后送小面積的私家花園，銷售效果也不錯(cuò)。 （ 6）休閑行業(yè)呈現(xiàn)出良好的經(jīng)營(yíng)、發(fā)展態(tài)勢(shì)。 （ 2）咸陽(yáng)百貨商場(chǎng)發(fā)展滯后，硬件設(shè)施差，經(jīng)營(yíng)管理落后。 D、異地購(gòu)房成為市場(chǎng)趨勢(shì)。[案例研討 ]金泰絲路花城項(xiàng)目全程策劃案（ PPT版本） 目 錄 一、市場(chǎng)分析 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 三、項(xiàng)目定位 四、規(guī)劃建議 五、營(yíng)銷建議 六、推廣建議 七、財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)效益分析 八、品牌建議 九、售后服務(wù)與物業(yè)管理建議 十、合作方式與收費(fèi) 前 言 勝兵先勝，而后求戰(zhàn) 第一部分 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)勝似戰(zhàn)場(chǎng) 唯有知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆 成功的策劃從慎密的市場(chǎng)分析開始 一、宏觀環(huán)境分析 （一）宏觀環(huán)境 經(jīng)濟(jì)背景： (1)市場(chǎng)環(huán)境 A、 西安 市 2021年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (圖表資料略 ) B、人口狀況狀況 (圖表資料略） (2)北郊 市場(chǎng)環(huán)境 A、西安經(jīng)濟(jì)保持 8%以上的發(fā)展速度。 E、西咸一體化使得咸陽(yáng)居住、西安工作成為可能。 （ 3）咸陽(yáng)酒店業(yè)發(fā)展規(guī)模相對(duì)不足，整體經(jīng)營(yíng)狀況較好。 P20 (四）區(qū)域項(xiàng)目分析 住宅類比樓盤現(xiàn)狀 （ 1）最具可比性項(xiàng)目 XXXX (圖表資料略 ) 世紀(jì)城 客戶來(lái)源：西安 30%；咸陽(yáng) 65%；其它 5%。目前，推出部分銷售已超過(guò) 80％，進(jìn)入尾盤銷售期。 對(duì)西、咸一體化的了解的占 98％ 超過(guò)六成被訪問(wèn)者認(rèn)為西咸一體化對(duì)兩市發(fā)展的促進(jìn)作用很大 對(duì)區(qū)域的認(rèn)知度較高（ 87％） 項(xiàng)目地不同建筑類型對(duì)客戶的吸引力度住宅占絕對(duì)比例 (略 ) 房?jī)r(jià)期望值（單位：元 /平方米）（略） 對(duì)購(gòu)房類型的需求（略） 對(duì)戶型面積需求（略） 在價(jià)格滿足的條件下，影響客戶購(gòu)買的因素（多選）（略） 關(guān)注的生活配套（略） 三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析 四、競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析 兩大區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 咸陽(yáng)市場(chǎng)客戶爭(zhēng)奪激烈 西安市場(chǎng)大盤風(fēng)起云涌 第二部分 項(xiàng)目 SWOT 分析 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 第三部分 定位篇 世紀(jì)大道這條黃金走廊、 “鉆石 ”之地 ,怎樣切割這塊鉆石，使之葳蕤生光？ 定位理念： P39 開發(fā)策略 : 上兵伐謀 ,不戰(zhàn)而屈人之兵 以商業(yè)帶住宅、以住宅促商業(yè) P40 一、市場(chǎng)定位 世紀(jì)大道首席大型商業(yè)中心、住宅社區(qū) P41 二、產(chǎn)品定位 P42 （一） 商 業(yè) 區(qū)域商業(yè)中心 100畝的商業(yè) ,延綿 600米的 豐碑 ,繁華從這里起飛 …… 因我改變了一切 …… 我們?cè)谠斐沁\(yùn)動(dòng) 我們運(yùn)營(yíng)城市 繁華 ,拭目以待！ 彌補(bǔ)市場(chǎng)空白 ,搶占商業(yè)先機(jī) 通過(guò)對(duì)咸陽(yáng)市商業(yè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)調(diào)查，市內(nèi)大、中型商業(yè)相對(duì)集中 ,休閑娛樂行業(yè)如火如荼 ,但缺乏 : P43 旅游休閑主題大型商業(yè)區(qū) 成功模板 :中山溫泉度假村 以大型溫泉度假中心為龍頭 ,帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)區(qū)的酒店、餐飲、娛樂、購(gòu)物，形成： 西北最大型溫泉度假中心 支撐 :項(xiàng)目地?zé)豳Y源的最佳利用價(jià)值 。 [此貼子已經(jīng)被作者于 20211227 20:29:18編輯過(guò) ] P44 大型百貨商場(chǎng) 成功模板 :深圳海雅百貨 支撐：百貨商場(chǎng)發(fā)展滯后，硬件設(shè)施差，經(jīng)營(yíng)管理落后； 商場(chǎng)內(nèi)商品以中低檔次為主； 區(qū)域未來(lái)人氣旺盛，產(chǎn)生強(qiáng)大消費(fèi)力； 西安品牌百貨經(jīng)營(yíng)商已關(guān)注此區(qū)域。 四者并存，形成商業(yè)中心的終極經(jīng)營(yíng)模式， 促進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展，是本案商業(yè)的最佳出路。 這是行業(yè)的一個(gè)神話 , 王者之氣，大家風(fēng)范，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒 ! 對(duì)于客戶 ,這是趨勢(shì)、是信心、是榮耀 ! P50 三、客戶群定位 找準(zhǔn)方向 量身定做 打造精品 (一 )商業(yè)目標(biāo)客戶 政府 ——公益事業(yè)支撐 整合社會(huì)資源 , 引入政府公建 , 如郵政大樓、會(huì)議中心、演 藝中心、展覽館等， 降低風(fēng)險(xiǎn)。 形象 (建筑風(fēng)格 )更加俊俏 。 性價(jià)比是有力的拳頭 。 為父母購(gòu)買晚年居所 時(shí)代在進(jìn)步 , 但并不能將過(guò)去的一切全盤拋棄 , 中華民族尊老愛幼的傳統(tǒng)美德 , 需要代代相傳 ! 為父母尋覓一處安享晚年的世外桃源 , 又可以?；丶铱纯?! 解決子女就學(xué) 望子成龍是每位父母對(duì)子女的期望， 給予子女最好的物質(zhì)生活條件， 并不能收到理想效果 讓子女在人生起跑線上快人一步， 是大多父母最子女最深的愛。 案名和項(xiàng)目品質(zhì)： “花城 ”定義了本項(xiàng)目的環(huán)境，同時(shí)更貼切地展示本項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 彰顯本案的 絲綢之路文化設(shè)計(jì)風(fēng)格，以人性化為主導(dǎo)的思想，親和力大。 形成了品質(zhì)的概念和形象的意識(shí)，為推廣形成概念導(dǎo)向。為謀求更大的發(fā)展和利益空間，不少區(qū)域都實(shí)行了 “雙城記 ”發(fā)展戰(zhàn)略，例如廣州與深圳，深圳與香港、北 京與天津等等。 英國(guó)著名作家查爾斯 住宅區(qū) :容積率 P59 整體容積率： 簡(jiǎn)介 :兩邊各一棟 18層帶二層裙樓的商業(yè)樓 ,會(huì)所廣場(chǎng)兩邊為 2個(gè)鋼結(jié)構(gòu)的四層商場(chǎng)。 C、 “渾然天成，不著痕跡 ”： 通過(guò)小區(qū)配套設(shè)施的分布讓不同年齡段、收入狀況、興趣愛好各異的客戶自由選擇，自然形成不同社 區(qū)。 內(nèi)部使用率高 ,容易吸引大型商家進(jìn)駐 。 P66 B、酒店建筑風(fēng)格 挺拔俊朗與鋼結(jié)構(gòu)商場(chǎng)氣質(zhì)天成 ： P67 住宅 建筑風(fēng)格 簡(jiǎn)潔、理性、現(xiàn)代而不失詩(shī)意，將摩登孕育在明朗之中 . 一個(gè)經(jīng)典 萬(wàn)種風(fēng)情 多層住宅 方案 1: 鵝黃色為主色調(diào)，配以協(xié)調(diào)的白色窗框、淺綠玻、白線條和深赭色塊，在綠樹的襯托下，如出水芙蓉般清新、脫俗 ……(圖略 ) P68 小高層住宅外立面方案 不同艷麗色彩的大型色塊 ,在陽(yáng)光燦爛的日子格外絢麗奪目。 得意 :浪漫情侶的甜蜜空間 多層 : 110－ 125㎡ 三房 45％ 。 小、中高層 145－ 160㎡大四房 7％ 。 (圖略 ) P74 四條主線 : 歷史積淀的厚度，才夠打磨璀璨的晶鉆 四條景觀大道突出趣味性及觀賞性 ,以四條婦孺皆知 的絲綢之路歷史路線貫穿 ,雕塑小品、亭臺(tái)樓閣及園林系統(tǒng)按故事情節(jié)展開 , 景景交錯(cuò)，以景借景，互借生景 ,形成優(yōu)美畫卷。 景點(diǎn)命名： 春樹暮云、夏雨雨人、秋水伊人、冬日可愛； 天作之合、天設(shè)地造、日久天長(zhǎng) 、月夕花朝 星羅棋布、烘云托月、風(fēng)姿綽約、和風(fēng)細(xì)雨 冰弦玉柱、雪花飛舞、露垂草彎、霧鎖重樓； 霜天浪漫、丹霞似錦、浮光掠影、氣貫長(zhǎng)虹； 山盟海誓、水滴石穿、陸海潘江、氣壯山河。 ④ 行車入口設(shè)置在世紀(jì)大道東西兩邊 。 P79 小區(qū)安全設(shè)施： 燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)；出入口管理及周界防御報(bào)警系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；對(duì)講防盜門禁系統(tǒng)；住戶報(bào)警系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)等。 供暖系統(tǒng) : 供暖：據(jù)調(diào)查，城市管網(wǎng)已進(jìn)入世紀(jì)大道，小區(qū)采用城市管網(wǎng)集中供熱。 休閑書屋：配備電腦、音樂、西式糕點(diǎn)、鮮果、飲料。 物業(yè)管理： “先業(yè)主之憂而憂 ”，強(qiáng)強(qiáng)攜手，通過(guò)知名品牌物管提升項(xiàng)目檔次及服務(wù)質(zhì)量。 準(zhǔn)備：前廣場(chǎng)建設(shè)完成； 噴泉、雕塑、綠化等景觀完成； 高爾夫看樓車： 4輛。 開發(fā)前期：會(huì)所、小區(qū)商業(yè)街 住宅中心花園建設(shè)完成； 會(huì)所局部功能開放 ,提前讓客戶感受小區(qū)舒適的生活及配套 。 三期 開發(fā) ——商業(yè)組團(tuán) 5 通過(guò)圍墻建立封閉式小區(qū)。 P84 注意事項(xiàng)： Ⅰ 、類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值 *市政交通及直入交通便利性的差異； *項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，即自然和綠化景觀的差異； *教育和人文景觀的差異； *各種污染程度的差異； *社區(qū)素質(zhì)的差異； *周邊市政配套便利性的差異。 P85 全程均價(jià)為（取整值）： 多 層： 2100元 /平方米 小、中高層： 2480元 /平方米 商 場(chǎng)：配套商業(yè)總體均價(jià) 7000元 /平方米 4層鋼架商場(chǎng)總體均價(jià) 7800元 /平方米 商業(yè)裙樓總體均價(jià) 6000元 /平方米 酒店式公寓： 2880元 /平方米 產(chǎn)權(quán)式酒店或經(jīng)營(yíng)酒店，其價(jià)格制定見項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 P86 （二）價(jià)格策略 把握宏觀市場(chǎng)脈搏，及本項(xiàng)目開發(fā)周期，其價(jià)格策略應(yīng)采用低開高走的方式，緩步上揚(yáng)，長(zhǎng)線發(fā)展。 銷售率按 95%計(jì)算，余 5%根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)節(jié)。迪克斯在《建筑和城市設(shè)計(jì)中的傳統(tǒng)和演變》一書中提出了