【正文】 ........................................................................................................26 第三章 項(xiàng)目定位 ................................................................................ 28 一、客群定位 ....................................................................................................................................................................28 二、產(chǎn)品定位 ....................................................................................................................................................................33 三、價(jià)格定位 ....................................................................................................................................................................34 四、形象定位 ....................................................................................................................................................................35 五、檔次定位 ....................................................................................................................................................................35 六、項(xiàng)目定位 ....................................................................................................................................................................36 第四章 營(yíng)銷策略 .............................................................................. 37 一、營(yíng)銷總體策略 .............................................................................................................................................................37 二、營(yíng)銷總綱 ....................................................................................................................................................................38 四、 營(yíng)銷 整體 節(jié) 奏安排原 則 ................................................................................................................................................38 五、 營(yíng)銷推進(jìn)策略 .............................................................................................................................................................39 第五章 推廣策略 ............................................................................... 42 一、營(yíng)銷推廣思路 .............................................................................................................................................................42 二、具體推廣策略 .............................................................................................................................................................46 三、推廣亮點(diǎn) ....................................................................................................................................................................47 四、推廣渠道 選擇 .............................................................................................................................................................48 五、主 要推廣活動(dòng)建議 ......................................................................................................................................................49 第六章 銷 售與推廣 執(zhí) 行 ......................................................................... 51 一、 銷 售 總 體思路 .............................................................................................................................................................51 二、重要工作節(jié)點(diǎn) .............................................................................................................................................................52 三、銷售與推廣組織實(shí)施流程安排 ......................................................................................................................................52 四、分階 段 銷 售與推廣 組織具體實(shí) 施 ..................................................................................................................................53 五、推廣具體安排 .............................................................................................................................................................67 第一章 市 場(chǎng) 分析 一、 宏觀政策 環(huán)境 （一） 國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不容忽視 “ 高增長(zhǎng) ” 的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)顯然已經(jīng)引起政策制定者的密切關(guān)注，從近年來(lái)國(guó)家種種調(diào)控政策的出臺(tái)看，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行伴隨通貨膨脹率的快速上升成為中央比較擔(dān)憂的一個(gè)方面。 對(duì)經(jīng)濟(jì)良好增長(zhǎng)的預(yù)期不會(huì)有太大改變，隨著加息、房貸新政以及針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的種種政策出臺(tái)，國(guó)家打擊投機(jī)性房地產(chǎn)市場(chǎng)需求對(duì)市場(chǎng)的影響逐漸被消化，也將是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整并回歸市場(chǎng)真正價(jià)值的時(shí)機(jī)。 央 行 屢屢宣布 上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民 幣存款準(zhǔn)備金率 ； 不斷 提高 銀行準(zhǔn)備金率，是國(guó)家“收緊銀根”抑制經(jīng)濟(jì)泡沫的體現(xiàn)。統(tǒng)籌考慮與廉租住房制度、住房公積金制度等住房保障資源的相互銜接，發(fā)揮政策合力，促進(jìn)低收入家庭住房問(wèn)題的根本解決。 此政策的目的在于在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為，抑制過(guò)度投機(jī)，防止樓價(jià)的非自然上漲， 至此 合同更名、退房名義進(jìn)行炒房的招數(shù)行不通了 。 稅收不斷在加重，買房門檻也在不斷抬高。 （三）宏觀政策影響樓市發(fā)展，但 武漢房地產(chǎn) 市場(chǎng)基本面受其影響不大 成交指標(biāo) 表格 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) 2021 年 110月成交指標(biāo)表 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 成交套數(shù) (套 ) 7609 3281 5930 7618 7753 9157 8843 7705 10297 9381 成交面積 （萬(wàn)平方） 成交均價(jià) （元 /平方） 3982 3968 3933 3994 4033 4167 4253 4459 4837 5279 具體指標(biāo)分析 07年武漢市住宅成交套數(shù)圖7609328159307618 77539157 884377051029793810202140006000800010000120211月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月(套)成交套數(shù) 成交套數(shù)分析： 從圖表中可以看出， 1 到 10月 房地產(chǎn)成交套數(shù)基本上處于一個(gè)平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)，其中 2月份是傳統(tǒng)的春節(jié)，屬于房地產(chǎn)交易的淡季，住宅成交套數(shù)下滑可以理解。 成交均價(jià)3982 3968 3933 3994 4033 41674253 44594837527901000202130004000500060001 2 3 4 5 6 7 8 9 10元/平方成交均價(jià) 成交均價(jià)分析： 10 月商品房成交均價(jià)為 5279 元 /㎡，較 9 月上升 442 元 /㎡，漲幅達(dá) 14%，創(chuàng)歷史 新高。房貸新政等政策出來(lái)后，投資性住房需求受到極大影響，但自住性購(gòu)房需求受影響并不大。 樓市的基本面表現(xiàn)在市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、金融、貨幣、人口、及足夠長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的發(fā)展趨勢(shì)等六個(gè)方面， 各類調(diào)控宏觀政策的出來(lái)短期內(nèi)影響較大，但對(duì)于 樓市基本面并未發(fā)生根本性的改變，也就是說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)未變 。中國(guó)光谷” ,整個(gè)光谷占地約 120 平方公里，總居住人口規(guī)模 30 萬(wàn)，大批高新企業(yè)的進(jìn)入，使該地區(qū)得到迅猛的發(fā)展。因此 ,日后，光谷的發(fā)展前景將是非常廣闊的。 同 時(shí)，光谷廣場(chǎng)還是規(guī)劃中的光谷科技商貿(mào)服務(wù)區(qū)，周邊將建設(shè)劇場(chǎng)、藝術(shù)中心、科技公寓等一大批文化交流設(shè)施，以及遠(yuǎn)程教育中心、醫(yī)療保健中心、會(huì)展中心、國(guó)際技術(shù)交流中心、情報(bào)中心、光電子博物館、人才資源中心、體育中心和圖書館等公共設(shè)施。 尤其在珞瑜路沿線， 環(huán)境靜雅，交通便利 ,知名 院校林立，具有 非常 濃厚的文化氛圍 ,這里集中了教師、科技企業(yè)員工等一大批知識(shí)分子。目前 ,光谷的 光纖通信、光纖光纜等產(chǎn)業(yè)已形成 較大規(guī)模，尤其長(zhǎng)飛 光纖光纜 ，總產(chǎn)量和總產(chǎn)值均占到我國(guó)整個(gè) 光纖光纜 市場(chǎng)的第一位。中國(guó)光谷”在發(fā)展規(guī)劃中，將以科技新城為基礎(chǔ)，光電子產(chǎn)業(yè)為核心，中央商務(wù)區(qū)為龍頭，發(fā)揮區(qū)域資源的整體優(yōu)勢(shì)，逐步增強(qiáng)光谷的示范效應(yīng)、名牌效應(yīng)和聚變效應(yīng)，使之 成為全國(guó)乃至全球關(guān)注的焦點(diǎn)。 另外，由于很多規(guī)劃用地成為住宅和商業(yè)用地，工業(yè)用地開(kāi)始出現(xiàn)短缺，為保證工業(yè)用地，武漢市政府在 2021 年已明文規(guī)定在光谷片區(qū)將不再向開(kāi)發(fā)商供應(yīng)住宅用地。 近期 隨著 富士康 、 華為 以及 EDS 等大型專業(yè)制造企業(yè)的紛紛 入駐，進(jìn)一步提升了片區(qū)的市場(chǎng) 熱度與升值潛力。眾多實(shí)力需雄厚開(kāi)發(fā)商的加盟使得光谷單個(gè)樓盤