【文章內(nèi)容簡介】 平米，半年上漲幅度達(dá)到 %，整體價(jià)格漲幅相對平穩(wěn)。各月度成交均價(jià)與 2021 年同期相比有明顯提高， 6 月份成交均價(jià)同比增長達(dá)到 15%。 隨著光谷六個(gè)科技園的發(fā)展以及眾多大型企業(yè)的扎堆，光谷的需求量日益增大。良好的區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境保證了充足的購買力 ，隨著區(qū)域樓盤品質(zhì)的提升，住宅用地的減少，地鐵的規(guī)劃動工使得光谷的樓盤價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)。其上升趨勢更是驚人。 （ 四 ） 、 區(qū)內(nèi)人群 特征分析 光谷片內(nèi)高校眾多，科研院所林立，教師和科技人員占到人口總數(shù)的 60%以上，而且他們工作穩(wěn)定，工資 水平 較高，具備 較好的購房經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此光谷片的高校教師和科技工作者 是本案客戶群體之一 。關(guān)南片內(nèi)知名院校最多，所以購房者中，高校教師占的比重也最大，如云頂居和金地陽光城，教師群體占到 70%以上；而關(guān)東片的購房者是以科技園區(qū)內(nèi)的企業(yè)職工為主，如保利花園，有很多客戶都是郵科院的員工；魯巷和雄楚大街片則是兩者皆有，雖然這兩片高校不多，離光谷科技園區(qū)也較遠(yuǎn)，但因?yàn)榕涮自O(shè)施齊全、交通方便、商貿(mào)發(fā)達(dá)、 離 武昌主城區(qū)較近，所以也成為很多光谷片內(nèi)的教師和科技人員的居住選擇 地。 （ 五 ） 區(qū)域優(yōu)勢梳理 ■ 區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，高新企業(yè)不斷的遷入帶來大量的需求 ■ 經(jīng)濟(jì)的騰飛帶動商業(yè)的發(fā)展，步行街的完工 進(jìn)一步完善了板塊內(nèi)商業(yè)的配套 ■ 城市中環(huán)線成型， 助 推片區(qū)發(fā)展南移 ， 區(qū)域 升值空間巨大 ■ 地鐵的動工交通不 再 是阻礙區(qū)域發(fā)展的障礙 ■ 良好的投資環(huán)境吸引了眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，樓盤品質(zhì)整體提升，百家爭鳴 ■ 區(qū)域內(nèi)樓盤價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，樓盤銷售依然火爆 ■ 居民素質(zhì)高保證了強(qiáng)大的購買力 四 、 直接競爭樓盤分析 （二）競爭 樓盤概況： 樓盤名稱 光谷坐標(biāo)城 錦繡龍城 清江山水 萬科魅力之城 芭比倫堡 當(dāng)代國際花園 開發(fā)商 湖北長城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 湖北長城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 湖北清江置業(yè)有限責(zé)任公司 武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司 武漢宏騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司 項(xiàng)目地址 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)大道與南胡交匯處 中國光谷民族大道與中環(huán)交匯處 洪山區(qū)東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū) 光谷軟件園三路 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新四路和光谷一路交匯處 武漢市東湖高新區(qū)曙光軟件園三路 武漢市東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)鳳大道 8號 市場均價(jià) 6900 5800 6000 5800 5600 6400 在售棟數(shù) 8棟 5 棟 4 棟高層 4 棟 一期 6棟二期 6棟 40 棟 總戶數(shù) 480 550 370套 500 多套 共計(jì) 560 套 3030 總建筑面積 萬方 共計(jì) 40萬方 共計(jì) 80 萬方 74萬方 24 萬方（一期一組團(tuán)） 40萬方 萬方 萬方 主力戶型 93 ㎡ ,104 ㎡110㎡ 3*2 3*2 2*2 2*2 3*2 2*2 2*2 3*2 2*2 3*2 本案周邊聚集了清江山水、 當(dāng)代國際花園、 萬科魅力之城 、 芭比倫堡 、 錦繡龍城、光谷坐標(biāo)城 等 六 個(gè) 樓盤，除 芭比倫堡 外其他的樓盤體量都非常大 ， 尤其 是清江山水總的開發(fā)達(dá)到了 74 萬方 。 此五個(gè) 項(xiàng)目都是 于 今年年底開盤總的體量達(dá)到 1500 套左右，面積多在80135平方之間。物業(yè)類型基本都是小高層和多層。物業(yè)類型與戶型面積與本案相似，加之本案是在明年 4月推出 ， 對前期蓄水期的影響非常大。 （ 三 ） 、 未來 競爭 樓盤 供應(yīng) 趨勢 樓盤名稱 當(dāng)前供應(yīng)面積 未來供應(yīng)面積 清江山水 約 5萬方 約 60萬方 當(dāng)代國際花園 約 8萬方 約 20萬方 萬科魅力之城 約 4萬方 約 30萬方 芭比倫堡 約 2萬方 約 2萬方 錦繡龍城 約 7萬方 約 30萬方 光谷坐標(biāo)城 約 3 萬方（ 已 售完） 約 7萬方 合計(jì) 29萬方 149萬方 與 本案競爭 的 樓盤 當(dāng)前 供應(yīng)量也比較大，四個(gè)樓盤合計(jì)有 29 萬平米，雖然本案暫時(shí) 未開盤 ，但對本案的目標(biāo)客戶必定形成一定的分流。雖然統(tǒng)計(jì)顯示，未來供應(yīng)面積 近 150 萬平 方 ， 本案將面臨比較 激烈 的市場競爭 。 （四）、直接 競爭樓盤 對比 清 江山水 項(xiàng)目定位： 74 萬方純現(xiàn)代原創(chuàng)生活城 總體特點(diǎn)： 項(xiàng)目總建筑面積超過 74萬平方米， 由筑壩工 程魯班獎清江置業(yè)設(shè)計(jì)。 建筑形態(tài)覆蓋情景洋房、小高層和高層 ， 產(chǎn)品面積涵蓋 55～ 180平方米，其中以兩房和三房及部分小戶型為主，同時(shí)有 10％左右的創(chuàng)意戶型 。地理位置較理想，出行較方便，周邊有EDS 這樣的大企業(yè)。小區(qū)景觀優(yōu)美， 20210平米的中央主軸水景成為了項(xiàng)目的最大看點(diǎn)，小區(qū)內(nèi)的配套也比較完善。 當(dāng) 代 國際 花 園 項(xiàng)目定位：光谷首府 60萬方別墅級國際居住區(qū) 總體特點(diǎn)： 項(xiàng)目體量大，戶型分布廣， 涵蓋 70—— 300 平米，多種戶型可供選擇，主要有普通多層、退臺式花園洋房和寬 HOUSE 且有城市別墅“比弗利”，小區(qū)配套 有 6萬 平米運(yùn)動公園 及 “ 當(dāng)代藝術(shù)館 ” ， 建筑 低密度， 24小時(shí)供暖。 萬科魅力之城 項(xiàng)目定位 ： 40萬方的多元化大型魅力住區(qū) 總體特點(diǎn)： 萬科的品牌先天優(yōu)勢，又是離富士康、中芯國際最近的項(xiàng)目，且戶型設(shè)計(jì)上節(jié)省空間， 76㎡兩房和 89 ㎡緊湊小三房，送精裝修。一期的樓盤非常成功，陸續(xù)推出的樓盤也延續(xù)其良好的勢頭。而萬科城市花園受到了消費(fèi)者的青睞，樹立了良好的口碑。依托其上個(gè)樓盤的優(yōu)勢，此樓盤將繼續(xù)受到追捧。 芭比 倫 堡 項(xiàng)目定位：玲瓏空間、魔幻天地 總體特點(diǎn)： 樓盤規(guī)模較小，總共 12 棟約 500戶。小區(qū)的配套和綠化也一般，但是其定價(jià)是周邊樓盤中最低的，其戶型也多為精致小戶型小至 50 平方一房一廳， 大至 110 平方三房兩廳。單價(jià)低，戶型緊湊。 項(xiàng)目的地理位置較理想，出行較方便，周邊有 EDS 這樣的大企業(yè)。戶型較合理，符合年輕人追求浪漫、追求多變的心理，空中花園可根據(jù)自己的需要打造，且只需 50%的付出。此外 其賣點(diǎn)是他的高性價(jià)比和較低的總價(jià)，這對中低層購房者還是有一定的吸引力的。 錦繡龍城 項(xiàng)目定位： 80 萬方坡地公園社區(qū) 總體特點(diǎn)： 項(xiàng)目體量大，與光谷坐標(biāo)城相呼應(yīng)，過 萬方大面積綠地 ， 8萬方大坡地運(yùn)動公園。建筑類別多樣 有多層、小高層和高層 。戶型多樣， 24小時(shí)集中供。暖 內(nèi)建設(shè)幼兒園，教育配套完善 。 囊括大型商業(yè)中心、兒童天地、生態(tài)公園、社區(qū)服務(wù)中心、運(yùn)動場等諸多大型配套 光谷坐標(biāo)城 項(xiàng)目定位 ： 最具國際氣質(zhì)的光谷 24 小時(shí)供暖大社區(qū) 總體特點(diǎn)： 凹凸感 鮮明的建筑立面，超大尺度的入戶花園（或觀景陽臺），恒溫游泳池，集中供暖，節(jié)能保溫建材的運(yùn)用， 1： 1 停車位， “ 庭院式 ” 的園林主題 ， １ 5 萬平方米商業(yè)區(qū) 配套， 超五星級酒店、酒店式豪華公寓和高級寫字樓的入駐 。 （五）各競爭樓盤核心賣點(diǎn)及核心概念對比 樓盤名稱 光谷坐標(biāo)城 錦繡龍城 清江山水 萬科魅力之城 芭比倫堡 當(dāng)代國際花園 核心賣點(diǎn) 最具國際氣質(zhì)的光谷 24小時(shí)供暖大社區(qū) 80 萬方坡地公園社區(qū) 74萬方純現(xiàn)代原創(chuàng)生活城 大型魅力生活住區(qū) 玲瓏空間、魔幻天地 光谷首府 60萬方別墅級國際居住區(qū) 核心概念 思想第一城 生態(tài)人文城 新都市主義之城 新城市主義 新古典主義 城市別墅 （ 六 ） 競爭樓盤 中，周 邊 配套以及小 區(qū) 配套是否健全成 為爭奪 市 場 的 關(guān)鍵 點(diǎn) 周邊配套較完善樓盤 樓盤名稱 配套設(shè)施 芭比倫堡 學(xué)校 ：中建三局幼兒園、光谷小學(xué)、華師一附小、光谷實(shí)驗(yàn)中學(xué)華師一附中（初中部、高中部）等 超市 ：關(guān)山超市，曙光超市，魯廣超市，中百超市、蘇寧電器、工貿(mào) 家電等 銀行 :招商銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、民生銀行等 醫(yī)院：武漢融達(dá)醫(yī)院、關(guān)山醫(yī)院、東湖醫(yī)院、武漢市長動醫(yī)院、湖北省中醫(yī)院 商業(yè)： 小區(qū)配套商業(yè)街 、魯廣 15 萬平米商業(yè)街 小區(qū)配套：高 8米的原生態(tài)坡地、水系、籃球場等 錦繡龍城 學(xué)校 : 中南財(cái)經(jīng)政法幼兒園 、 光谷實(shí)驗(yàn)小學(xué) 、 魯巷小學(xué) 、 中南民族大學(xué)附屬小學(xué) 、 關(guān)山中學(xué) 綜合商場 :魯巷廣場 、 蘇寧電器 銀行 :工商銀行 、 建設(shè)銀行 、 民生銀行 醫(yī)院 :東湖醫(yī)院光谷門診部 、關(guān) 山醫(yī)院 清江山水 學(xué)校 ： 小區(qū)內(nèi)幼兒園、 、光谷小學(xué)、華師一附小、光谷實(shí)驗(yàn)中學(xué)華師一附中（初中部、 高中部）等 超市 ：關(guān)山超市，曙光超市，魯廣超市，中百超市、蘇寧電器、工貿(mào)家電等 銀行 :工行、農(nóng)行、建行、民行等 醫(yī)院：關(guān)山醫(yī)院、東湖醫(yī)院、武漢市長動醫(yī)院、湖北省中醫(yī)院 商業(yè)： 小區(qū)配套商業(yè)街 、 3000平米大超市、 魯廣 15 萬平米商業(yè)街 小區(qū)配套： 2萬方人工湖、幼兒園、商業(yè)街、會所等 光谷坐標(biāo)城 超市：關(guān)山超市，曙光超市，魯廣超市，中百超市等等 銀行：工行，建行，農(nóng)行，民生銀行，招商銀行等等 醫(yī)院：省中醫(yī)院，關(guān)山醫(yī)院，東湖醫(yī)院，建設(shè)中的中德醫(yī)院 教育：華師幼兒園、光谷六小、光谷實(shí)驗(yàn)小學(xué)、新華師一附中、光山中學(xué)以 及華中科技大學(xué)、中南民族大學(xué)等 18所高等院校 周邊配套不夠完善樓盤 樓盤名稱 小區(qū)配套 當(dāng)代國際花園 學(xué)校 :湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院， 綜合商場 :魯巷廣場購物中心，中百超市，萬家福超市 ,銀行 :中國銀行，光大銀行，農(nóng)行，建行，工行 , 醫(yī)院 :關(guān)山醫(yī)院，市十二醫(yī)院 萬科魅力之城 學(xué)校：世紀(jì)雙星雙語幼兒園、華師附小城市花園分校 商業(yè)：休閑商業(yè)區(qū)、小區(qū)商業(yè) 從 上面 配套對比 看出 ，當(dāng)前各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商對項(xiàng)目配套都比較重視 ， 即便 周邊配套不盡完善的樓盤 也 加大了小區(qū)內(nèi)的配套建設(shè)，同時(shí)加大對周邊政府將會在此區(qū)域投入大量的配套的宣 傳。 （ 七 ） 、 競爭樓盤 均價(jià)情 況 競爭樓盤均價(jià)6900580064005800 6000 5600010002021300040005000600070008000光谷坐標(biāo)城錦繡龍城當(dāng)代國際花園 萬科魅力之城清江山水 芭比倫堡(元/平方)均價(jià) 由上圖可以看出，在光谷片區(qū)房地產(chǎn)市場收到熱捧的背景下，周圍競爭樓盤房屋均價(jià)整體高于目前武漢市的市場平均水平，而且有進(jìn)一步上升的趨勢，但區(qū)域競爭也將 更 家激烈，可為 xxxx定價(jià)提供參考。 （ 八 ）、 競爭樓盤 分析 總結(jié) ■ 競爭樓盤 打造的都是 社區(qū) 大盤，配套設(shè)施較為完善 ■ 產(chǎn)品之間競爭愈演愈烈，誰先抓住客戶的心誰就是最大的贏家 ■ 景觀設(shè)計(jì)與小區(qū)規(guī)劃趨同 ，園林、綠化加水系景觀設(shè)計(jì)成為主打 ■ 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品品質(zhì)間的距離越來越小 ，價(jià)格導(dǎo)向、環(huán)境導(dǎo)向逐漸淡化 ■ 大品牌、好口碑、定位新穎準(zhǔn)確的產(chǎn)品將備受購房者的青睞 ■ 各個(gè)樓盤都重視樓盤本身的文化注入，強(qiáng)調(diào)提供高品質(zhì)文化 知性的 居住生活環(huán)境 （ 九 ）、項(xiàng)目建議 經(jīng)過上面對光谷各樓盤賣點(diǎn)及概念的分析我們可以看出：光谷大部分樓盤根據(jù)本區(qū)域客群的特點(diǎn)都不約而同的提出了“知性、文化”路線，例如光谷坐標(biāo)城的“思想第一城”概念，錦繡龍城的“生態(tài)人文城”概念，說明“知性”“文化”路線是我們所擬定的客群樂于接受的。 那么 xxxx項(xiàng)目怎么才能做到即有自己的特色又切合該區(qū)域內(nèi)的客群呢？ 那就是 在充分體現(xiàn)集團(tuán)“健康為本，快樂為貴”的理念 同時(shí)，將本案 所固有的“健康” 與“快樂主張” 路線 表達(dá)出來 ， 且要 照顧到區(qū)域客群所認(rèn)同的“知性”路線 ，由此提出本案的概念與文化路線： “健康 品質(zhì)體驗(yàn) ” +“ 知性人文表達(dá) ” + “ 快樂生活 主張 ” =“樂活” 第二章 項(xiàng) 目分析 一 、 項(xiàng)目概況 （一） 、 小 區(qū)總 體 規(guī)劃 小區(qū)總的建筑面積約 30萬方，占地面積 400畝 ,共 分 3期開發(fā)每期 10萬方。 其中一期推出 11 棟 小高層、 高層， 小區(qū)容積率 ，建筑密度 ，綠 化 率 %，總戶數(shù) 2405，車位共計(jì) 1250個(gè) （二） 、 小 區(qū) 物 業(yè) 形 態(tài) 小區(qū)的物業(yè)形態(tài)為純板式結(jié)構(gòu) 的 小高層 和 高層 ，戶型面積跨度大，種類 齊全 （三） 、 小 區(qū) 配套 小區(qū)內(nèi)設(shè)有四星酒店，俱樂部，幼兒園，游泳池，森林廣場 ， 鐘樓 ， 底商 超市 （四） 、 小 區(qū) 景 觀設(shè)計(jì) 人工水系貫穿整個(gè)小區(qū)， 自然劃分小區(qū)組團(tuán)，園林景觀精致典雅， 小品景觀應(yīng)接不暇 ， 超大的 花園 廣場彰顯大 氣 。 二 、 本案 SWOT 分析 （一） 項(xiàng) 目 優(yōu)勢 地塊規(guī)整 ：比較利于規(guī)劃出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品； 規(guī)模優(yōu)勢： 30 萬平米的規(guī)模大盤，內(nèi)部配套設(shè)施完善，占有較大的競爭優(yōu)勢 。小區(qū)內(nèi)俱樂部，幼兒園，高級會所，游泳池，酒店，超市一應(yīng)俱全。更有高達(dá) 8900余平米的商業(yè)配套使居民的生活無憂， 對客戶吸引力不言而喻 ；