【正文】 0m2多層住宅 77630 m2花園洋房 17700 m2公建 13200 m2餐飲街 5000 m2銷售收入 22305萬元多層住宅 200077630＝15526萬元花園洋房 270017700＝4779萬元餐飲街 40005000＝2000萬元建安成本 1）一期地價 ，、 多層住宅 77630＝ 花園洋房 17700＝ 公建 13200＝ 餐飲街 5000＝2）勘察、設(shè)計、方案費 多層住宅 3477630＝ 花園洋房 3817700＝ 公建 5513200＝ 餐飲街 365000＝18萬元3）交納的綜合規(guī)費 （1）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 多層住宅 1077630＝ 花園洋房 1017700＝ 公建 1013200＝ 餐飲街 105000＝5萬元（2）工程質(zhì)量監(jiān)理費 多層住宅 700％77630＝ 花園洋房 900％17700＝ 公建 1000％13200＝ 餐飲街 1000％5000＝（3）工程定額測定費 多層住宅 700％77630＝ 花園洋房 900％17700＝ 公建 1000％13200＝ 餐飲街 1000％5000＝（4）省發(fā)展新型材料使用費 多層住宅 677630＝ 花園洋房 617700＝ 公建 613200＝ 餐飲街 65000＝3萬元（5）建筑業(yè)勞保統(tǒng)籌 多層住宅 700％77630＝ 花園洋房 900％17700＝ 公建 1000％13200＝ 餐飲街 1000％5000＝（6）天然氣公網(wǎng)初裝費 770元/戶 7701000＝77萬元 多層住宅 77630＝ 花園洋房 17700＝12萬元 公建 13200＝ 餐飲街 5000＝（7）幾種供熱建設(shè)集資 20元/ m2 多層住宅 2077630＝ 花園洋房 2017700＝ 公建 2013200＝ 餐飲街 205000＝10萬元4）建安費 多層住宅 70077630＝ 花園洋房 90017700＝1593萬元 公建 100013200＝1320萬元 餐飲街 10005000＝500萬元5）基礎(chǔ)設(shè)施費 200元/m2 多層住宅 20077630＝ 花園洋房 20017700＝354萬元 公建 20013200＝264萬元餐飲街 2005000＝100萬元6）監(jiān)理費 多層住宅 7007‰77630＝ 花園洋房 9007‰17700＝ 公建 10007‰13200＝ 餐飲街 10007‰5000＝7）不可預(yù)見費 3％＝ 多層住宅 77630＝ 花園洋房 17700＝ 公建 13200＝餐飲街 5000＝銷售費用 22305％＝ 多層住宅 15526％＝ 花園洋房 4779％＝ 餐飲街 2000％＝70萬元銷售稅金 22305％＝ 多層住宅 15526％＝ 花園洋房 4779％＝ 餐飲街 2000％＝110萬元管理費用 22305％＝ 多層住宅 15526％＝ 花園洋房 4779％＝ 餐飲街 2000％＝50萬元財務(wù)費用 480萬元 貸款本金按8000萬元，期限一年，利息6％ 80006％247。247。第八章：項目財務(wù)評價項目財務(wù)評價主要對項目的財務(wù)盈利能力、項目的清償能力以及項目的不確定性三個方面進行分析，以確定項目在財務(wù)上是否可行。其中財務(wù)凈現(xiàn)值（基準收益率為12%），靜態(tài)投資回收期為1年，%。二、清償能力分析通過對“借款還本付息計算表“（附表4）和“資金來源與運用表”（見附表6）的計算，考察項目計算期內(nèi)財務(wù)狀況，貸款償還期1年。盈虧平衡分析盈虧平衡分析亦稱臨界點分析或保本點分析。這些因素受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟環(huán)境、政治環(huán)境、法律環(huán)境和社會文化環(huán)境等方面的影響，有可能會發(fā)生變化，影響本項目的經(jīng)濟效益。l 據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：盈虧平衡表項 目不確定因素投資總成本(不包括公建)銷售單價銷售面積正常情況盈虧平衡點變化數(shù)值22305盈虧平衡點變化幅度(%)%20%16%盈虧平衡點數(shù)值稅前利潤000n 由上表總結(jié)出：l 投資總成本的保本點是22305萬元，安全系數(shù)為20%,即投資總成本增加了20%仍能保本。100%=20%l ，安全系數(shù)為20%,即銷售單價下降了20%仍能保本。100%=16%l ，安全系數(shù)為16%,即銷售面積下降了16%仍能保本。100%=16%由上面盈虧平衡分析可知，本項目的安全系數(shù)處于行業(yè)安全區(qū)間,抗風(fēng)險能力較強，總的來說,本案是安全的,是可行的。本項目主要進行對銷售價格和建設(shè)投資對財務(wù)凈現(xiàn)值和年平均投資利潤率的單因素敏感性分析，進行單因素敏感性分析時，假定其他因素都不發(fā)生任何變動。l 當(dāng)單價下降了5%時，%，%。l 當(dāng)單價上升了10%時，投資利潤率為32%，%。l 當(dāng)總投資下降了5%時，%，%。l 當(dāng)總投資上升了10%時，%，%。l 當(dāng)銷售率下降了10%時，%，%。敏感性分析表（銷售率）全部投資基準方案銷售率變動5%10%15%銷售率100%95%90%85%銷售面積(萬平方米)稅后利潤(萬元)稅后投資利潤率%%%%投資利潤率升降幅度%%%由上分析可知，影響本案的諸因素中，最敏感的是銷售單價,其次是銷售率、然后是投資總成本。第九章 項目綜合評價結(jié)論及建議一、項目綜合評價結(jié)論針對項目建設(shè)的可行性，綜合前面八章內(nèi)容所述，我們提了以下結(jié)論：項目銷售市場前景廣闊，企業(yè)能快速回籠資金；項目的前期工作準備充分，建設(shè)條件良好；項目的各財務(wù)指標均較好，財務(wù)上可行；項目投資額雖然較大，但投資回收期短，經(jīng)營風(fēng)險較小。項目的建設(shè)投資較大，是影響項目財務(wù)可行性的重要敏感性因素，建議建設(shè)單位嚴格控制投資，節(jié)約資金，從而降低項目的投資風(fēng)險；充分認識及分析項目存在的優(yōu)勢和劣勢，揚長避短，做好整個項目的開發(fā)、銷售及經(jīng)營全過程策劃；重視營銷方案的設(shè)計。銷售收入的下降會對項目的財務(wù)效果產(chǎn)生較大的影響，因此，要相提高未來項目的效益，必須有良好的經(jīng)營運作。盡快與銀行建立業(yè)務(wù)關(guān)系，實施銀行按揭貸款，以解決居民目前的支付能力與房價相差較大的予盾。l 附表：附表1 一期工程成本及收益估算名稱建筑面積投資總額銷售收入預(yù)計利潤投資利潤率多層住宅7763015526%花園洋房177004779%商業(yè)50002000%合計10033022305%附表2 一期工程投資使用計劃與資金籌措表序號 季度項目合計2004042005012005022005032005041一期總投資(包括銷售費用、借款利息等)2資金籌措39004100自有資金前期凈銷售收入銀行貸款本金800039004100附表3 一期銷售收入、所得稅和稅金及附加估算表序號 季度項目建設(shè)經(jīng)營期2004042005012005022005032005041銷售收入002銷售稅金及附加營業(yè)稅(5%)00城市維護建設(shè)稅(7%)00教育費附加(3%)00交易管理費(%)003所得稅(銷售收入15%15%)004凈銷售收入(123)00附表4 項目一期借款還本付息計算表序號項 目合 計建設(shè)經(jīng)營期200404200501200502200503200504200601 期初借款余額39008000800080004100 本期借款800039004100 季度應(yīng)計利息464本期還本付息8464 期末借款余額08000800080004100附表5 項目一期損益表序號 季度項目建設(shè)經(jīng)營期2004042005012005022005032005041銷售收入2建設(shè)投資(包括銷售費用、銷售稅金、財務(wù)費用等)3利潤總額(123)4累計稅前利潤5所得稅6稅后利潤7未分配利潤8累計未分配利潤