【正文】 ）餐飲街面積： 5000平方米總用地面積： 一期容積率： 第五章 項目的實施進度安排一、項目進度安排的依據(jù)盡量縮短建設(shè)工期因房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的巨額性,以及房地產(chǎn)項目開發(fā)所需的大部分資金是借貸資金,在不影響工程質(zhì)量的前提下,縮短工期可以減少資金占用成本,從而減少總投資。固體垃圾處理采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。六、消防設(shè)施建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應(yīng)急條件。公寓設(shè)置用戶平臺，將防盜、防火、防煤氣泄露、三表查抄、對講信號等通過用戶平臺傳送至管理中心。采用多畫面分割器。小區(qū)各出口處設(shè)防盜探測器。四、 結(jié)構(gòu)設(shè)計小高層、商業(yè)街、高層及多維洋房采用板式框架結(jié)構(gòu)，多層住宅大部分采框架結(jié)構(gòu)，小部分采磚混結(jié)構(gòu)。它還引入全新的設(shè)計理念，根據(jù)現(xiàn)代氣息時代的需要，不僅房屋具有住宅的功能，還具有工作、休閑的功能。戶型設(shè)計戶型設(shè)計根據(jù)購房者的需求，做到類型齊全，布置合理，戶內(nèi)布局緊湊，使用方便。歐美風(fēng)情渲染的是一種“離塵不離城”的新都市生活方式，凝聚著西方現(xiàn)代科學(xué)文明、人居文明的先進成果，代表著人類對自然、健康、美麗、輕松、閑適的詩意居住的終極追求，其核心是“低層低密度高舒適的純居住社區(qū)”，現(xiàn)已成為世界先進人居的主流方向。三、 建筑設(shè)計建筑風(fēng)格l 風(fēng)格現(xiàn)代：低層、低密度、高舒適的歐美式社區(qū)金泰各組團內(nèi)部的綠化帶與柱廊相互映襯，強調(diào)高品位的居住環(huán)境，采用園林的曲徑、亭臺的手法，為綠化起到了畫龍點睛之筆。組團圍成一個半開敞的小區(qū)中心地帶，形成一個開闊的視野，采用綠化、溪水相結(jié)合的布置方式，強調(diào)了中心的藝術(shù)氛圍，突出了大面積的綠化，使人賞心悅目。公建配套規(guī)劃為滿足居民的多種需求，按國家有關(guān)政策及設(shè)計規(guī)范要求，配置了足夠的物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文體娛樂中心、幼兒園、會所等，結(jié)合綠地形成有機的整體。組團化以鄰里組團為單位減少每個單體建筑的空間尺度，營造家庭、鄰里、社區(qū)之間交往的空間場所，增加住戶之間的交往機會，有利于增強鄰里、社區(qū)間的場所感和親切感，突出小區(qū)人性化、和諧化、家庭化。組團道路系統(tǒng)主要采用人車分流，簡潔明快，便于交通組織，避免筆直穿行，彎曲的道路創(chuàng)造出步移景異的效果。二、 總平面設(shè)計規(guī)劃布局及道路交通系統(tǒng)充分利用規(guī)劃用地原有的地形地貌進行總平面設(shè)計。（3）綜合考慮項目的經(jīng)濟性力求找到人的需求與建筑、環(huán)境與經(jīng)濟的最佳平衡點，使項目不但滿足市場需求，同時取得良好的環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。建筑高度依次由南向北遞增，保證日照充足，通風(fēng)良好。居民在這樣的小區(qū)里既能享受自然，同時又能強身健體，并感受社會的進步。（2）本小區(qū)的規(guī)劃嚴格按照咸陽市總體規(guī)劃和灃河新區(qū)的規(guī)劃要求進行規(guī)劃設(shè)計；（3）結(jié)合咸陽氣候、民族、習(xí)俗和城市建筑面貌等方面特點和規(guī)劃用地周圍的環(huán)境條件；（4）充分利用規(guī)劃用地地形地貌，合理布局，節(jié)約用地，明確劃分組團；（5）滿足居民的多種需要，綜合考慮日照、通風(fēng)、防火、防震、配套設(shè)施及管理要求；（6）創(chuàng)造安靜、衛(wèi)生、舒適、優(yōu)美的居住生活環(huán)境；（7）充分考慮社會、經(jīng)濟和環(huán)境三方面的效益；（8）遵守“以人為本”的原則，考慮到現(xiàn)代都市居民的居住心理要求；（9）堅持可持續(xù)發(fā)展思想，使本項目符合未來咸陽市的整體規(guī)劃；（10）追求人與自然，建筑與環(huán)境相互交融，以及住宅形式與居住內(nèi)涵的高度統(tǒng)一，同時營造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和周邊景觀的協(xié)調(diào)一致；（11） 高綠化，低密度小區(qū)；（12） 守國家、省、市有關(guān)規(guī)定。絲路花城住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案從設(shè)計指導(dǎo)思想、總平面設(shè)計以及建筑設(shè)計、專項設(shè)計等幾方面進行說明，最后對設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標進行闡述。四、項目建設(shè)的市政配套條件（1） 供暖：分戶式計量，集中供暖，地輻式采暖；（2） 網(wǎng)絡(luò)：家庭綜合布線系統(tǒng)，高標準寬帶信息網(wǎng)絡(luò)，家庭信息化、網(wǎng)絡(luò)化；（3） 電話通迅：小區(qū)室外電話通迅網(wǎng)將在施工圖設(shè)計后期由天然氣公司配合設(shè)計實施；（4） 天然氣：小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設(shè)計后期由天然氣公司配合設(shè)計實施；（5） 道路：本項目鄰近城市主干道世紀大道，可直接駁接；（6） 供電：小區(qū)供電管線，將在施工圖設(shè)計后期由供電避配合設(shè)計實施；（7） 排水：駁接城市專用的排水道；（8） 供水：小區(qū)供水管線，將在施工圖設(shè)計后期由供水局配合設(shè)計施。項目地塊位于灃河新區(qū)，北臨世紀大道，南臨陳陽南路，西靠清華科技園，東接陜西中醫(yī)學(xué)院。一、 基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件（1） 氣溫：；（2） 風(fēng)：平均風(fēng)速2米/秒；（3） 日照：；（4） 濕度:相對濕度64%；（5） 霜期：無霜期236天；（6） 氣壓：；（7） 降水：年降水量362毫米。社區(qū)商業(yè)街銷售價格采用市場比較法對周邊同類競爭項目的社區(qū)商業(yè)街進行調(diào)查分析，將項目一期銷售價格定為4000元/㎡。修正系數(shù)計算如下：可比實例比較因素A帝都花園1900元/m2B碧水茗居180元/m2C蘇州園林2000元/m2區(qū)域因素100/102100/96100/102交易情況100/99100/101100/100交易時間100/99100/98100/98個別因素100/97100/98100/97修正系數(shù)(4)權(quán)重的確定帝都花園、碧水茗居、蘇州園林與本項目較為接近，對項目的影響較大，對各案例的權(quán)重確定如下：帝都花園：；碧水茗居:；蘇州園林:(5)比準價格的確定根據(jù)以上結(jié)果，確定各案例的比準價格確定如下：案例一比準價格：1900=1957元/㎡案例二比準價格：1800=1926元/㎡案例三比準價格：2000=2060元/㎡（6） 項目最終合理比準價格的確定項目的價格為以上三個案例的比準價格的加權(quán)平均，計算如下：項目比準價格=1957+1926+2060=㎡依據(jù)以上計算結(jié)果，考慮到“低價入市”的銷售策略，綜合確定本項目的一期銷售價格定為2000元/㎡，隨著時間的推移，項目配套設(shè)施日趨完善，項目人氣逐漸上漲，因此項目價格也可逐步上調(diào)。（3） 計算修正系數(shù)修正系數(shù)的計算方法如下：每個因素的取值以項目為基準計算，項目的各個因素取值均為100，案例的因素取值參照基準計算。1） 多層價格確定（1） 選擇案例從可比案例中選擇與本項目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的有：帝都花園、碧水茗居、蘇州園林。市場比較法的基本原理是對選擇的案例的售價進行修正，然后計算出修正價格，最后將各修正價格的加權(quán)平均價格作為項目的價格。項目的目標市場定位本項目屬于商品住宅，結(jié)合項目所在地周圍情況及以上的市場分析，將項目的目標市場定位如下：（1） 有意對房地產(chǎn)進行保值、增值的投資商人；（2） 目標市場大眾化，凡是對住房有需求的人士；（3） 以西安市場為主，咸陽市場為輔。小區(qū)開發(fā)應(yīng)本著實用、舒適和適度超前的原則，把“人性化”、“綠色建筑”等一些先進的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)標準，開創(chuàng)居住新概念。西咸兩市居民將會由以往大部分人住“安置型、實用型”住宅，少數(shù)住“舒適型”住宅，極少數(shù)人住“豪華型”住宅的現(xiàn)狀向多數(shù)人住“實用型、舒適型”，少數(shù)住“安置型”的狀況過渡。六、項目市場分析結(jié)論及項目市場定位分析項目市場分析結(jié)論綜合我們的市場調(diào)研和以上對本項目的市場分析可以得出以下結(jié)論：住宅市場供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費者需求理念有所變化，中高檔住宅的市場供給量與市場潛量之間仍有足夠大的市場空間，區(qū)域競爭不太激烈，項目自身優(yōu)勢較為明顯，在所處市場環(huán)境中的機會大于威脅，隨著灃河新區(qū)整體開發(fā)的進展會更加突顯本項目的價值，市場前景樂觀。項目投資機會分析（1）從宏觀經(jīng)濟形勢上看，本項目符合國家宏觀經(jīng)濟戰(zhàn)略目標西部大開發(fā)和促進住房制度改革，加快住宅建設(shè)步伐的住房政策。（3） 融資條件限制較以前嚴格2003年6月5日，中國人民銀行頒布了銀發(fā)「2003」121號文《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)的通知》，要求各商業(yè)銀行加強對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。（2） 交通狀況有待改善盡管灃河新區(qū)內(nèi)道路建設(shè)較快，然而，項目周邊公交站少，而且距離較遠，對于沒有私車的購買者來說，交通非常不便。（1） 項目周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待完善項目周邊多為待開發(fā)用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度雖然較快，但有待改善。絲路花城項目的建設(shè)具有很大的優(yōu)勢。小區(qū)綠化呈現(xiàn)園林化、立體化、多樣化，使整個小區(qū)呈現(xiàn)時尚、綠化、環(huán)保、田園的特色。絲路花城住宅小區(qū)的綠化設(shè)計本著綠色、環(huán)保的原則，做到環(huán)境優(yōu)美、活潑、親切、有特色、品位高。l 怡人的小區(qū)綠化環(huán)境隨著社會的發(fā)展與進步，人們生活質(zhì)量和消費意識不斷提高，綠色環(huán)保住宅越來越受到消費者的青睞。金泰金泰（2） 小區(qū)環(huán)境分析“住”是人類生活的四大要素之一。隨著咸陽政府對灃河新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投入的加速，地段優(yōu)勢將越來越明顯。由此推斷，西咸兩市多層住宅和小高層住宅的市場供給量在未來的一段時間內(nèi)會有所增加，形成多層、小高層、高層均衡發(fā)展的態(tài)勢，別墅供給遠期將會下降。別墅類項目由于國家停止了其土地供應(yīng)，預(yù)期未來需求量得到釋放，目前已開發(fā)或正在開發(fā)的別墅和城市近效聯(lián)排別墅項目銷售行情看漲。從以往西咸兩市住宅的供求情況來看，以多層為主，供給保持穩(wěn)定增長，小高層自推出以來很受歡迎，但數(shù)量有限；高層和別墅項目近期雖然有增長，但整體數(shù)量較少。結(jié)合目前西咸兩市房地產(chǎn)政策，市區(qū)現(xiàn)有可開發(fā)土地資源及獲得情況，開發(fā)周期等情況綜合分析來看，西咸兩市住宅市場一般供給量將長期穩(wěn)定的增長。目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)的通知》（國發(fā)「2003」18號）再次提出：實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。（1） 開發(fā)商對國家政策變化的預(yù)期開發(fā)商對國家政策的變化有積極的預(yù)期和消極的預(yù)期兩種可能，積極的預(yù)期可能導(dǎo)致開發(fā)商增加投入，而消極的預(yù)期可能導(dǎo)致開發(fā)商減少投入，從而最終影響市場供給總量。而對于房子其外的附加值并不是特別關(guān)注，但隨著總體經(jīng)濟的增長，人均收入的提高以及西安房地產(chǎn)對其產(chǎn)生的影響，咸陽的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的調(diào)節(jié)后也將趨向高端化，將由現(xiàn)在的為滿足居住為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐晕幕諊?、精神?nèi)涵為主的綜合性居住區(qū)，由小型開發(fā)走向區(qū)域版塊開發(fā)。住宅市場的發(fā)展趨勢從目前咸陽的房地產(chǎn)發(fā)展來看，還處在初級向中級轉(zhuǎn)變的過程。 西安及咸陽市居民住宅需求面積統(tǒng)計表 (單位:m2)面積分組〈8080100100120120150〉150統(tǒng)計頻率2552919135我們注意到，目前市場上有部分消費者為剛工作不久的年輕人，他們經(jīng)濟承受力不太高，住房現(xiàn)狀不佳，購買心理比較急切，需要環(huán)境優(yōu)美，單元面積較小的住宅類型。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，%，%，%,。其結(jié)果說明了目前居民仍以多層和小高層樓型消費為主。本次調(diào)查以調(diào)查問卷的方式獲得調(diào)查問卷300份，其有效效問卷297份。目標客戶群分析我們在2003年西部房地產(chǎn)交易會和西部住宅博覽會上對西咸兩市商品房消費者進行了調(diào)查。 B、從目標客戶定位上分析，直銷人員找的都是樓盤的目標客戶或潛在客戶，而報紙針對的都是大范圍人群。做樓盤廣告多數(shù)是在開盤時做幾個，然后結(jié)合人員直銷進行。房地產(chǎn)公司的規(guī)模也以中小型為多，不論在資金上還是在技術(shù)上都難以形成激烈的競爭局面。l 住宅市場的供需狀況調(diào)查2002年全市房地產(chǎn)情況統(tǒng)計表房地產(chǎn)總產(chǎn)出,房地產(chǎn)開發(fā)投資總額65494萬元其中商品房投資54775萬元,土地開發(fā)投資6318萬元農(nóng)村集體投資總額22796萬元房地產(chǎn)開發(fā)施工面積總額86．45萬平方米農(nóng)村集體施工面積總額城鎮(zhèn)私人建房施工面積總額農(nóng)村私人建房施工面積總額全市房屋建筑施工面積總計全市房屋建筑竣工面積總計全市竣工房屋總價商品房實際銷售面積305471平方米其中住宅銷售290466平方米商品房銷售給個人面積289081平方米其中住宅銷售279476平方米商品房實際銷售額35369萬元其中住宅銷售額32653萬元n 住宅市場的戶型特點80平方米以下80——110平方米110——140平方米140——170平方米170平方米以上8%23%30%25%14%分析；從表中可以看出戶型主要以110—140平方米居多，而80平方米以下的只占8%，主要是單身貴族購房數(shù)量還偏少，多數(shù)購房者的購房目的都是為了改善居住環(huán)境，所以在面積要求上比較偏向120平方米左右的。以人民東路向東延伸至火車站的住宅區(qū)，由于交通方便的因素，形成了一批先富起來的人群在此居住。l 亮馬河國際公寓名稱亮馬河國際公寓項目買點咸陽市標志性建筑開發(fā)商咸陽超凡房地產(chǎn)開發(fā)公司主推戶型110—140平方米地理位置人民路與東風(fēng)路交匯處，咸陽二號橋直達項目門前銷售策略以人員直銷、散發(fā)單張為主銷售價格均價2600元/平方米層差價30元租金價格30元/平方米，層數(shù)22層、一梯5戶建筑類型1—3層為商鋪，4—22層為商住銷售率70%n 住宅市場l 住宅市場的地域分布目前咸陽的房地產(chǎn)住宅主要分布在老城區(qū)，一條人民路貫穿咸陽市整個老城區(qū)。n 寫字樓市場目前咸陽的寫字樓市場還在初級階