【正文】 面積總建規(guī)模產(chǎn)品形態(tài)總戶數(shù)規(guī)劃面積主力房型主力面積銷售價(jià)格工程進(jìn)度聯(lián)系電話天目國際村江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司347000㎡110000㎡ 別墅400170—400獨(dú)棟310—33040005000一期交付7260763天目星城溧陽聯(lián)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司150000㎡酒店、公寓、商業(yè)未公開待定未公開待定未公開待定未公開待定未公開待定場地平整7278999龍泉山莊溧陽龍宇房地產(chǎn)開發(fā)公司17000080000公寓、別墅467180—400三房300—4003080（疊加）2005/127279888嘉豐外地開發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產(chǎn)有限公司、常州金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這類公司因在經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)地區(qū)有成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在市場上較為活躍。隨著溧陽市國有土地出讓轉(zhuǎn)讓招投標(biāo)政策的實(shí)施，相信會有更多的知名企業(yè)和外地發(fā)展商前來，這將在一定程度上提升溧陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，使市場競爭合理化、規(guī)范化，但另一方面，眾多實(shí)力開發(fā)商的介入?yún)s也激化了市場競爭。預(yù)計(jì)后期高端市場將主要集中在別墅和小高層住宅。新城，也有占地僅4萬平方米的南大街廣場和水韻華庭。這說明，溧陽市場上，產(chǎn)品價(jià)格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān)，相互影響極大。市場上的高檔公寓沒有明顯的賣點(diǎn)特征，僅僅是以其戶型面積來區(qū)分與別的住宅產(chǎn)品，說明目前溧陽市場的高檔公寓市場并不成熟，產(chǎn)品沒有特點(diǎn)，這恰恰是我們項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)。新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢上看，小高層、高層具有較為先進(jìn)的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點(diǎn)，將是今后溧陽是高檔房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的主要方向。但無論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無一例外的都是以三房為主力房型，說明溧陽市場上大多數(shù)購房者對房型方面的要求仍然以實(shí)用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。以主力三房來看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多，說明二衛(wèi)的設(shè)計(jì)更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習(xí)慣。通過上圖我們可以得出結(jié)論，市場上的主力三房面積峰值在115135平方米之間，這種房型設(shè)計(jì)客廳面寬一般在4米以上，居住較為舒適、寬敞。新城高層和龍泉山莊疊加，一般價(jià)格在3000元/平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均價(jià)也達(dá)到了24802850元/平方米之間。綜合這兩類住宅，從我們對嘉豐從目前的市場表現(xiàn)來看，小高層住宅銷售一般是在開盤之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好較高樓層，后期17層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢，因此銷售不盡如人意。主力總價(jià)在35—46萬元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場，這三個項(xiàng)目對目前的溧陽市高端住宅市場較有代表性，是高端住宅供應(yīng)的主力軍，這幾個項(xiàng)目的成敗與否直接關(guān)系溧陽市高端市場的興衰。工程進(jìn)度從工程進(jìn)度上看，除了景鴻花園屬于準(zhǔn)現(xiàn)房外，其他項(xiàng)目大都處為施工階段（南大街廣場、嘉豐所以預(yù)計(jì)今年第四季度將是一個交房高峰。另外位于護(hù)城河南、東大街北占地32960平方米，總建43480平方米的繅絲廠地塊于今年4月26日拍賣成交，但由于該地塊屬毛地出讓，受拆遷影響預(yù)計(jì)施工、銷售時(shí)間靠后。銷售狀況溧陽市高端競爭市場銷售周期與銷售率比較圖上圖左縱坐標(biāo)軸指明銷售時(shí)間，右縱坐標(biāo)軸表示銷售率。小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。另據(jù)市場調(diào)研溧陽高層住宅項(xiàng)目7層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層7樓以上住宅幾乎售罄，但7樓以下90%滯銷。高總價(jià)住宅的銷售也基本達(dá)到了總量體的2/3左右，這說明區(qū)域內(nèi)購房者以收入較高合資企業(yè)、私營企業(yè)和個體營業(yè)者為主。銷售中，發(fā)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)，多數(shù)樓盤首付款為三成其余七成銀行按揭。據(jù)分析有二個主要原因；一方面是市場上幾乎各項(xiàng)目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、競爭激烈。與該區(qū)域規(guī)劃的別墅產(chǎn)品相比競爭力明顯不足。溧陽市高端住宅市場銷售中，主要面向的客源為市區(qū)和開發(fā)區(qū)內(nèi)的收入較高的合資企業(yè)、私營業(yè)主以及個體營業(yè)者，工薪階層相對較少，也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機(jī)關(guān)公務(wù)員。說明目前溧陽市大多數(shù)住宅項(xiàng)目中還沒有考慮到小區(qū)居民的娛樂休閑生活。在園藝規(guī)劃上，幾乎所有的樓盤均有集中式綠化和中心休閑式廣場，而噴泉及水景的配置率相對較低，多集中在一些樓盤設(shè)計(jì)理念較為先進(jìn)的外來開發(fā)商項(xiàng)目（南大街廣場、水韻華庭）和別墅型項(xiàng)目內(nèi)（天目國際村、龍泉山莊）。在物業(yè)管理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔，收費(fèi)也較為低廉，— 項(xiàng) 目 分 析 篇地塊區(qū)位關(guān)系——地塊位于溧陽市老城區(qū)中心地段，護(hù)城河南側(cè)，西臨南大街，南靠大營巷，離溧陽市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。 地塊處于溧陽市舊城改造核心區(qū)域。252。252。地塊周邊環(huán)境——s 南側(cè)——大營巷及大營巷居民生活小區(qū)。s 北面——護(hù)城河，高靜園、五亭園公園、南大街廣場與項(xiàng)目隔河相望。地塊內(nèi)部環(huán)境——地塊呈狹長的矩型，東西最長距離約350米，最短距離約265米；南北最長距離約110米，最短距離約90米。地塊為凈地出讓，現(xiàn)拆遷已接近尾聲，僅在地塊西部與中段各有數(shù)間民房有待拆遷。項(xiàng)目南部大營巷目前路面狹窄且坑坑洼洼，路況較差，但該路即將投入改造，因此會對項(xiàng)目形象有較大提升；另外，有5路公交路線通過本區(qū)域，所處區(qū)位交通較為便利。商務(wù)配套南方證券、東海證券、溧陽賓館、溧陽大酒店、南方賓館等。 位于市中心鬧中取靜黃金地段，居住環(huán)境較佳。 該地段在售樓盤較少，產(chǎn)品具稀缺性。 具有深厚的文化底蘊(yùn)。地塊內(nèi)部開發(fā)條件161。161。地塊周邊配套161。161。交通環(huán)境161。劣勢——地塊內(nèi)部開發(fā)條件161。161。161。地塊外部開發(fā)條件161。161。161。機(jī)會——地塊內(nèi)部開發(fā)條件161。161。交通環(huán)境161。161。地塊外部開發(fā)條件161。161。161。威脅——地塊內(nèi)部開發(fā)條件161。161。161。交通環(huán)境161。地塊外部開發(fā)條件161。161。本節(jié)分析小結(jié)——項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通較為便利，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢明顯，周邊生活和商業(yè)配套齊全；但地塊內(nèi)保留建筑為本項(xiàng)目發(fā)展最大的難點(diǎn)，因此最好能取得政府支持并以將其談判拆遷的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（約350米），規(guī)劃中以臨街商鋪或會所的形式克服。針對溧陽地區(qū)的競爭項(xiàng)目狀況和客源需求來看，小區(qū)以提高綜合化品質(zhì)為主導(dǎo)思想，在房屋主體設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等部分來提高產(chǎn)品檔次和項(xiàng)目的性價(jià)比，增強(qiáng)產(chǎn)品競爭能力和市場去化率，以項(xiàng)目現(xiàn)有情況來看，建議從以下幾個方面提高產(chǎn)品品質(zhì)。二、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)單位：在先期的規(guī)劃設(shè)計(jì)草案方面，發(fā)展商需不惜重金，邀請國內(nèi)外知名規(guī)劃、景觀、建筑設(shè)計(jì)公司諸如：加拿大P+H、易道（上海）、老圃（上海）、上海會元等。同時(shí)可以借助這些規(guī)劃公司的聲譽(yù)提升項(xiàng)目檔次。規(guī)劃理念：規(guī)劃設(shè)計(jì)主要針對溧陽市中高收入階層的私營業(yè)主和個體經(jīng)營者以及文化素質(zhì)較高的醫(yī)生、律師、公務(wù)員等度身定做，以 “建筑與自然和諧親近”為設(shè)計(jì)理念，滿足項(xiàng)目業(yè)主的回歸自然的需求，力求達(dá)到生活與自然空間完美結(jié)合?？傊麄€小區(qū)內(nèi)上、下、左、右，處處是花園，處處是風(fēng)景，使花園成為本項(xiàng)目的整體特色。通過大面積的落地窗、木材、紅磚、石材等不同顏色材料的對比，從而體現(xiàn)現(xiàn)代美式風(fēng)格的輕快、休閑特征，達(dá)到環(huán)境景觀與室內(nèi)空間融合的效果。建筑布局應(yīng)根據(jù)地塊的特征、容積率要求及周邊建筑的形態(tài)，合理布置。沿大營巷布置商業(yè)用房，由于大營巷商業(yè)氣氛不強(qiáng)，建議只做一層商業(yè)，在靠近城南醫(yī)院一側(cè)可視性佳可以考慮建造1000平方米左右的三層商業(yè)，在不增加容積率的情況下，可以增加商業(yè)部分的價(jià)值。外力面：建筑外力面以美式現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主基調(diào)，以潔凈現(xiàn)代的典雅灰白色調(diào)為主色，配合純粹明快的幾何體塊穿插中，強(qiáng)調(diào)虛實(shí)對比：選用木材，自然而然就會使建筑散發(fā)出自然質(zhì)樸的原生美感。溫暖木質(zhì)百頁憑添室內(nèi)外光影變化：木質(zhì)百頁為素雅的立面增添了一抹暖色，同時(shí)也創(chuàng)造出豐富的室內(nèi)外光影效果。小巧的凸陽臺、遮陽構(gòu)件和露臺上的角鋼構(gòu)架實(shí)用且豐富立面空間層次，頗具裝飾感。將窗和陽臺作為一個“立體”的建筑元素進(jìn)行設(shè)計(jì)，使立面凹凸有致，光影效果強(qiáng)烈，極具現(xiàn)代感和視覺沖擊力，創(chuàng)造出豐富的韻律感。在小區(qū)內(nèi)部，本案規(guī)劃南低北高，建筑基本呈花生型橢圓分布，幢距基本都能保持在30米以上，中間形成綠化，使整個社區(qū)形成圍合形成中央景觀區(qū)。中央景觀區(qū)水景可以發(fā)揮小區(qū)臨河的優(yōu)勢，采用護(hù)城河的凈化水，節(jié)省成本；另外在小區(qū)沿護(hù)城河邊有市政規(guī)劃的沿河綠化帶，其中可以點(diǎn)綴一些親水小品，如建造一些沿河實(shí)木步道及掬水臺臨與河上，供居民晨練、散步、消夏、釣魚之用。房 型：目前周邊市場上的房型正如我們在市場分析部分析的那樣，房型設(shè)計(jì)大多走大眾化線路，沒有什么明顯的特征，市場呼喚富于個性化的創(chuàng)新產(chǎn)品，在本案的設(shè)計(jì)中，高層、多層采用空中庭院式房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺的房型，做到家家有花園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢，很好的擺脫高層尤其是7層以下銷售緩慢困境。我們市