【正文】 房等隱蔽地方，以確保無任何可疑人物匿藏在內(nèi)伺機犯案?！蟊０膊恐鞴埽褐贫ū静块T治安消防管理方案及各項制度，編制相應(yīng)的實施計劃并監(jiān)督執(zhí)行；，保證“文化廣場”安全，為客戶提供安全、舒適的生活和工作環(huán)境；制定保安部的年度及月度工作計劃，安排本部門員工的工作；負責日常治安保衛(wèi)工作的安排、執(zhí)行、培訓，完整各類記錄；安排人力保證保安服務(wù)，協(xié)助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜；主持召開部門的工作例會，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保安部各項工作運作正常；定期向經(jīng)理匯報保安狀況，并提出合理化建議；做好安全生產(chǎn)及勞動保護工作，監(jiān)督控制部門員工的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；年終對部門員工進行績效考核，總結(jié)年度工作、并安排來年工作計劃；完成上級指派、下達的其他工作任務(wù)。各崗位的職責：◇工程部主管：，保證設(shè)備設(shè)施運轉(zhuǎn)良好，為客戶提供舒適的生活和工作環(huán)境；；、估測、控制人力、材料和設(shè)備設(shè)施的成本。 學歷、經(jīng)歷、培訓與健康：學歷：具備大專以上學歷，中級以上職稱；經(jīng)歷：從事過較長時間的行政管理工作，并有成功管理的經(jīng)驗；.培訓：經(jīng)過政府主管部門培訓合格，持證上崗； 身體：健康，精力充沛。組織協(xié)調(diào)能力：有效地組織協(xié)調(diào)和調(diào)動部門內(nèi)部和外部員工的積極性，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理；有效地處理客戶和住戶的意見，達到客戶和住戶滿意。 政策法規(guī)知識：熟悉國家物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī)要求；熟悉《勞動法》、《合同法》等相關(guān)法律法規(guī)； 相關(guān)知識：公關(guān)知識，具有很強的語言表達能力和文字組織能力；計算機知識，熟練使用辦公軟件；掌握基本的財務(wù)知識；有一定的行政人事工作經(jīng)驗，能進行檔案管理； 工作能力：分析、判斷能力：根據(jù)物業(yè)公司總的方針、目標制定本管理處目標，并對客戶和住戶的現(xiàn)實和潛在要求進行分析、判斷，作出正確的決策并實施。第三章 管理服務(wù)人員配備一、 管理處各崗位員工的任職要求崗位學歷年齡身體條件素質(zhì)條件技能條件其他條件管理員（文員）大專以上45歲以下身體健康，無慢性疾病作風正派無刑事及劣跡記錄持有相關(guān)等級證書有二年物業(yè)管理崗位經(jīng)驗服務(wù)員中專以上30歲以下，身體健康，無慢性疾病作風正派無刑事及劣跡記錄持有健康證半年以上會務(wù)禮儀服務(wù)工作經(jīng)驗電工高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無慢性疾病作風正派無刑事及劣跡記錄中級技術(shù)等級以上，持有電工操作證三年以上物業(yè)管理設(shè)備維修經(jīng)驗空調(diào)給排水高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無慢性疾病作風正派無刑事及劣跡記錄中級技術(shù)等級以上三年以上物業(yè)管理設(shè)備維修經(jīng)驗電梯維修工高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無慢性疾病作風正派無刑事及劣跡記錄持有電梯上崗操作證三年以上電梯設(shè)備維修經(jīng)驗?zāi)唷⒛?、漆、管鉗工初中以上45歲以下視力良好，身體健康，無慢性疾病作風正派無刑事及劣跡記錄持有相關(guān)上崗證書三年以上物業(yè)管理維修經(jīng)驗保安員高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無慢性疾病，有從軍經(jīng)歷者優(yōu)先作風正派無刑事及劣跡記錄，無不良嗜好消、監(jiān)控人員需懂電腦操作，持主管部門頒發(fā)的消防設(shè)施操作證保潔員勤雜工初中以上45歲以下視力良好，動作敏捷，身體健康，無慢性疾病作風正派無刑事及劣跡記錄二、管理處經(jīng)理要求：思想品德：認真遵守國家的法律、法規(guī)；遵守職業(yè)道德，認真做好各項工作，有較強的事業(yè)心，克己奉公；待客熱情禮貌，能與同事和客戶友好相處，熱心助人；保守公司秘密。保安部主管：制定本部門治安消防管理方案及各項制度，編制相應(yīng)的實施計劃并監(jiān)督執(zhí)行；，保證“文化廣場”安全，為客戶提供安全、舒適的生活和工作環(huán)境；制定保安部的年度及月度工作計劃，安排本部門員工的工作；負責日常治安保衛(wèi)工作的安排、執(zhí)行、培訓，完整各類記錄；安排人力保證保安服務(wù)，協(xié)助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜；主持召開部門的工作例會，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保安部各項工作運作正常；定期向經(jīng)理匯報保安狀況，并提出合理化建議；做好安全生產(chǎn)及勞動保護工作，監(jiān)督控制部門員工的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；年終對部門員工進行績效考核，總結(jié)年度工作、并安排來年工作計劃；完成上級指派、下達的其他工作任務(wù)。工程部主管： 制定本部門各項制度，保證設(shè)備設(shè)施運轉(zhuǎn)良好，為客戶提供舒適的生活和工作環(huán)境； 制定工程年度預(yù)算計劃與大修和設(shè)備安裝的計劃； 預(yù)計、估測、控制人力、材料和設(shè)備設(shè)施的成本。“文化廣場”，掌握公用設(shè)施的運行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其他不正常的情況，應(yīng)及時組織人員搶修，確保公共設(shè)施完好、設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。“文化廣場”房屋、設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護計劃，對“文化廣場”的房屋、水、電和公共設(shè)施設(shè)備進行維修和養(yǎng)護，并向客戶提供維修服務(wù)。做好每戶巡視的記錄。負責轄區(qū)內(nèi)裝修戶申請的有關(guān)事項，負責審批有關(guān)準修申請表。配合客戶做好裝修管理工作。停車場（庫）管理崗要指揮車輛有序進出或停放，保持道路暢通，保證停放車輛的安全，維護停車場（庫）內(nèi)各種設(shè)施（如消防器材、照明、標識等）的完整、完好。門衛(wèi)應(yīng)維持大門的正常秩序，阻止無關(guān)人員擅自進入“文化廣場”或在大門口長時間滯留。設(shè)立保安監(jiān)控崗，確保安全監(jiān)控和消防報警系統(tǒng)全天候運行，對“文化廣場”的安全狀況實行24小時監(jiān)控?！舯０膊柯氊煟涸诠芾硖幗?jīng)理的領(lǐng)導下，側(cè)重負責“文化廣場”安全防范工作，包括防火、防盜、防臺、防汛及停車管理等。1積極配合當?shù)卣块T、搞好“文化廣場”各項工作。1負責客戶委托的其他事項，并做好相應(yīng)記錄；1負責對客戶的投訴做好記錄，及時處理并做詳細記錄；1負責辦理客戶入住手續(xù)，建立一戶一袋，及時做好客戶檔案變更工作，并做好借閱記錄。掌握“文化廣場”管理的有關(guān)知識，樹立為客戶服務(wù)的指導思想；負責復(fù)印機、打印機、電腦、傳真機等辦公設(shè)備的使用及管理；負責各類鑰匙的收發(fā)，做到收到鑰匙有記錄、發(fā)出鑰匙有簽收；負責辦理進場裝修手續(xù)、對違章裝修客戶做好違章記錄；熟悉“文化廣場”各項收費計算標準，負責“文化廣場”管理費的催繳工作，建立管理費收繳臺帳，完成公司下達的收繳指標?！艄芾硖幗?jīng)理： 全面負責管轄“文化廣場”物業(yè)管理的各項工作，履行計劃、組織、監(jiān)督、協(xié)調(diào)職責； 制定及修訂有關(guān)“文化廣場”物業(yè)管理各項規(guī)章及制度，審批管理處人員編制； 審核財務(wù)預(yù)算，視經(jīng)濟能力改善“文化廣場”的物業(yè)管理水平（如提高員工素質(zhì)、完善物業(yè)設(shè)施、裝飾裝修等）； 執(zhí)行公司的有關(guān)規(guī)定及管理目標，并按需要傳達至各級并督促執(zhí)行情況； 與“文化廣場”的有關(guān)部門和當?shù)嘏沙鏊⑽飿I(yè)管理主管部門保持良好關(guān)系； 定期向業(yè)主、公司匯報“文化廣場”物業(yè)管理狀況，并提出積極的建議； 每季度匯編并提交管理報告，總結(jié)并計劃各項管理工作； 組織開展員工培訓工作，嚴格監(jiān)督并控制員工工作質(zhì)量，決定人員任免； 年終年終對全體員工進行績效考核，總結(jié)年度工作并安排來年工作計劃負責處理特別事宜，如重大突發(fā)事件、重大投訴等；1定時或不定時巡視管理區(qū)域，一監(jiān)督各項管理工作的質(zhì)量；1關(guān)心員工滿意度，調(diào)動員工工作積極性；1完成上級交辦的其他工作任務(wù)。 上季度/年度計劃完成情況及下季度/年度計劃安排；我們已經(jīng)建立了以管理品質(zhì)提升為導向，以客戶滿意度提高為判斷依據(jù)，以持續(xù)改進、創(chuàng)新服務(wù)為最終目的的績效考評體系。 用戶及賓客投訴記錄匯總分析；173。 工程專項/維修及保養(yǎng)狀況分析；173。 突發(fā)事件專項分析；173。 公共區(qū)域管理狀況分析；173。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第121頁 共124頁每年度我們將向業(yè)主提交《年度管理報告》。 確保達到所計劃的持續(xù)改進這些過程所需的措施能夠長期有效實施；173。 對過程的操作和控制所需的準則和方法做出規(guī)定，以確定其有效；173。公司建立的質(zhì)量管理手冊及文件化的程序是為了：173。 接受第三方年度ISO9001質(zhì)量管理體系認證審核173。 公司季度管理服務(wù)工作評定檢查173。 管理處每月一次全面自查173。 管理處每日常規(guī)例行檢查173。做到了管理、服務(wù)責任到人，同時實現(xiàn)了遠程服務(wù)質(zhì)量實時監(jiān)督，通過“網(wǎng)絡(luò)”隨時可以檢查公司任何管理點的服務(wù)質(zhì)量、計劃工作完成情況和設(shè)備運行狀況，有效地保證了服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定和提高。u 每日及時完成當日工作，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋。u 不定期顧客意見征詢，并及時將反饋意見落實。管理目標監(jiān)督機制和自我約束機制圖業(yè)主或物業(yè)使用人物業(yè)管理公司行業(yè)行政主觀部門“文化廣場”物業(yè)處理處規(guī)章制度內(nèi)部員工監(jiān)督約束20目標責任人分解圖管理處部門班組管理員總目標保證措施部門目標保證措施班組目標保證措施個人目標保證措施信息反饋和處理機制圖服務(wù)員保安員保潔員維修工業(yè) 主用 戶上級指令執(zhí)行結(jié)果信息接收監(jiān)控、跟蹤分析整理發(fā)布命令執(zhí)行命令（相關(guān)人員）管理處運作工作流程圖擬制管理方案隊伍組織培訓各 種 資 料 準 備與協(xié)作單位建立關(guān)系物業(yè)接受與接管住戶辦理入住手續(xù)搬遷入住建立各類檔案日常管理和培訓行政服務(wù)設(shè)備管理清潔綠化保安消防訂立規(guī)章制度u 嚴格按照ISO9001；2000質(zhì)量保證體系運行。u 強調(diào)自我控制，通過對動機的控制達到對行為的控制。二、 管理處運作方式及各部門職責. 目標管理體系在“文化廣場”的物業(yè)管理上，建立目標管理體系，即由管理處全體員工參與目標的制訂，在工作中實行自我控制，并努力完成工作目標。由于管理處的編制精干、職責明確，所以日常工作由經(jīng)理直接對各部門人員領(lǐng)導即指揮，便于經(jīng)理全面掌握日常工作及人員狀況，減小失控。第二章 物業(yè)管理機構(gòu)運作方式一、 管理處組織架構(gòu)部門設(shè)置管理處共分六個職能部門，各部門圍繞著客戶服務(wù)開展物業(yè)服務(wù)工作，以客戶滿意為物業(yè)管理的宗旨。以人性化、個性化、情感化、理性化服務(wù)，體現(xiàn)“親人式”服務(wù)的效果。u 星級管理：管理方式和服務(wù)水準“以星級賓館”作為參照，把星級賓館的服務(wù)標準、管理方式引進”文化廣場”，管理上實行規(guī)范化、科學化，在服務(wù)上實行“客有所呼，我有所應(yīng)，客有所需，我有所為”，達到科學管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的高度統(tǒng)一，把服務(wù)不斷推向“星級化”。u “文化廣場”物業(yè)保值增值。：以科技為動力“文化廣場”裝備各種現(xiàn)代化的設(shè)施設(shè)備，先進的中央空調(diào)系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、通信信息系統(tǒng)以及智能化控制系統(tǒng)等，物業(yè)管理本身不能投入，關(guān)鍵在于能否正確地掌握并使用管理搞好這些設(shè)施設(shè)備，這既是確保“文化廣場”內(nèi)用戶正常工作的關(guān)鍵，也是物業(yè)管理工作的關(guān)鍵。：以安全為重“安全乃企業(yè)立身之本”，綜合商務(wù)樓的運行管理，應(yīng)當保障完善的安全保障體系和安全管理網(wǎng)絡(luò)，任何管理工作上的疏漏都可能造成巨大的損失，要求“文化廣場”的物業(yè)管理具有高度的計劃性以及嚴格的安全管理工作。 雖然進駐“文化廣場”客戶行業(yè)范圍也比較廣泛，從業(yè)人員對物業(yè)管理的需求也會多種多樣，服務(wù)需求的多樣性和復(fù)雜性要遠勝于單一商務(wù)辦公類型的物業(yè)管理。6) 開辦費與固定資產(chǎn)費用由我物業(yè)公司投入。4) 1號樓地下車庫費用未計入物業(yè)費用。2) “文化廣場”管理處商業(yè)、娛樂用房占比較大比重，客流量大、營業(yè)時間長，導至空調(diào)、照明設(shè)備運行費用明顯增加，公用部位電梯和噴泉全天候不間斷運行，將使公共能耗費用大大的增加，公共能耗費用是成本支出的重要部分，占較大比例。前期物業(yè)管理招商階段費用序號項目費用每月支出每年支出備注1人工費用（179109元/月）管理人員（3人）31900382800見附件1機電人員（10人）73660883920保安人員（33人）1006521207824保潔人員（15人）40254483048小計（61人）17910921493082管理人員服裝費（2000元/月）管理人員服裝費2000240003行政辦公費（ 13620 元/月）行政辦公費136201634404保安物耗（1800元/月）保安物耗1800216005保潔材料費（2500元/月）保潔材料費2500300006垃圾清運費用（4000元/月）垃圾清運費用4000480007綠化養(yǎng)護費（4000元/月）綠化養(yǎng)護費40004800010公眾責任險（1500元/月）公眾責任險15001800011固定資產(chǎn)折舊（4153元/月）固定資產(chǎn)折舊41534983612管理者酬金（32503元/月）管理者酬金（7%）3250339003613法定稅金（41015元/月）法定稅金（%）合計2581803098160 開辦費開辦費及固定資產(chǎn)費用由我物業(yè)公司承擔。發(fā)生開荒材料費用由開發(fā)商負責。，前期物業(yè)空房管理費（中標及招商階段公共能耗及設(shè)備運行費）序號租賃率%開發(fā)商予以物業(yè)補貼金額/元/月備注1060%46177621050%38481332040%32306443030%23088854020%161532