【正文】 房等隱蔽地方，以確保無(wú)任何可疑人物匿藏在內(nèi)伺機(jī)犯案?！蟊０膊恐鞴埽褐贫ū静块T治安消防管理方案及各項(xiàng)制度，編制相應(yīng)的實(shí)施計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí)行；，保證“文化廣場(chǎng)”安全，為客戶提供安全、舒適的生活和工作環(huán)境；制定保安部的年度及月度工作計(jì)劃，安排本部門員工的工作；負(fù)責(zé)日常治安保衛(wèi)工作的安排、執(zhí)行、培訓(xùn)，完整各類記錄；安排人力保證保安服務(wù)，協(xié)助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜；主持召開(kāi)部門的工作例會(huì)，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保安部各項(xiàng)工作運(yùn)作正常；定期向經(jīng)理匯報(bào)保安狀況，并提出合理化建議；做好安全生產(chǎn)及勞動(dòng)保護(hù)工作，監(jiān)督控制部門員工的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；年終對(duì)部門員工進(jìn)行績(jī)效考核，總結(jié)年度工作、并安排來(lái)年工作計(jì)劃；完成上級(jí)指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。各崗位的職責(zé)：◇工程部主管：，保證設(shè)備設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)良好，為客戶提供舒適的生活和工作環(huán)境；；、估測(cè)、控制人力、材料和設(shè)備設(shè)施的成本。 學(xué)歷、經(jīng)歷、培訓(xùn)與健康：學(xué)歷：具備大專以上學(xué)歷，中級(jí)以上職稱；經(jīng)歷：從事過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的行政管理工作，并有成功管理的經(jīng)驗(yàn)；.培訓(xùn)：經(jīng)過(guò)政府主管部門培訓(xùn)合格，持證上崗； 身體：健康，精力充沛。組織協(xié)調(diào)能力：有效地組織協(xié)調(diào)和調(diào)動(dòng)部門內(nèi)部和外部員工的積極性，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理；有效地處理客戶和住戶的意見(jiàn)，達(dá)到客戶和住戶滿意。 政策法規(guī)知識(shí)：熟悉國(guó)家物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī)要求；熟悉《勞動(dòng)法》、《合同法》等相關(guān)法律法規(guī)； 相關(guān)知識(shí)：公關(guān)知識(shí)，具有很強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力和文字組織能力；計(jì)算機(jī)知識(shí)，熟練使用辦公軟件；掌握基本的財(cái)務(wù)知識(shí)；有一定的行政人事工作經(jīng)驗(yàn)，能進(jìn)行檔案管理； 工作能力：分析、判斷能力：根據(jù)物業(yè)公司總的方針、目標(biāo)制定本管理處目標(biāo)，并對(duì)客戶和住戶的現(xiàn)實(shí)和潛在要求進(jìn)行分析、判斷，作出正確的決策并實(shí)施。第三章 管理服務(wù)人員配備一、 管理處各崗位員工的任職要求崗位學(xué)歷年齡身體條件素質(zhì)條件技能條件其他條件管理員（文員）大專以上45歲以下身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄持有相關(guān)等級(jí)證書有二年物業(yè)管理崗位經(jīng)驗(yàn)服務(wù)員中專以上30歲以下，身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄持有健康證半年以上會(huì)務(wù)禮儀服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)電工高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄中級(jí)技術(shù)等級(jí)以上，持有電工操作證三年以上物業(yè)管理設(shè)備維修經(jīng)驗(yàn)空調(diào)給排水高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄中級(jí)技術(shù)等級(jí)以上三年以上物業(yè)管理設(shè)備維修經(jīng)驗(yàn)電梯維修工高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄持有電梯上崗操作證三年以上電梯設(shè)備維修經(jīng)驗(yàn)?zāi)唷⒛?、漆、管鉗工初中以上45歲以下視力良好，身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄持有相關(guān)上崗證書三年以上物業(yè)管理維修經(jīng)驗(yàn)保安員高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無(wú)慢性疾病，有從軍經(jīng)歷者優(yōu)先作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄，無(wú)不良嗜好消、監(jiān)控人員需懂電腦操作，持主管部門頒發(fā)的消防設(shè)施操作證保潔員勤雜工初中以上45歲以下視力良好，動(dòng)作敏捷，身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄二、管理處經(jīng)理要求：思想品德：認(rèn)真遵守國(guó)家的法律、法規(guī)；遵守職業(yè)道德，認(rèn)真做好各項(xiàng)工作，有較強(qiáng)的事業(yè)心，克己奉公；待客熱情禮貌，能與同事和客戶友好相處，熱心助人；保守公司秘密。保安部主管：制定本部門治安消防管理方案及各項(xiàng)制度，編制相應(yīng)的實(shí)施計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí)行；，保證“文化廣場(chǎng)”安全，為客戶提供安全、舒適的生活和工作環(huán)境；制定保安部的年度及月度工作計(jì)劃，安排本部門員工的工作；負(fù)責(zé)日常治安保衛(wèi)工作的安排、執(zhí)行、培訓(xùn)，完整各類記錄；安排人力保證保安服務(wù)，協(xié)助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜；主持召開(kāi)部門的工作例會(huì)，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保安部各項(xiàng)工作運(yùn)作正常；定期向經(jīng)理匯報(bào)保安狀況，并提出合理化建議；做好安全生產(chǎn)及勞動(dòng)保護(hù)工作，監(jiān)督控制部門員工的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；年終對(duì)部門員工進(jìn)行績(jī)效考核，總結(jié)年度工作、并安排來(lái)年工作計(jì)劃；完成上級(jí)指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。工程部主管： 制定本部門各項(xiàng)制度，保證設(shè)備設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)良好，為客戶提供舒適的生活和工作環(huán)境； 制定工程年度預(yù)算計(jì)劃與大修和設(shè)備安裝的計(jì)劃； 預(yù)計(jì)、估測(cè)、控制人力、材料和設(shè)備設(shè)施的成本?！拔幕瘡V場(chǎng)”，掌握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其他不正常的情況，應(yīng)及時(shí)組織人員搶修，確保公共設(shè)施完好、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常?！拔幕瘡V場(chǎng)”房屋、設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，對(duì)“文化廣場(chǎng)”的房屋、水、電和公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)，并向客戶提供維修服務(wù)。做好每戶巡視的記錄。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)裝修戶申請(qǐng)的有關(guān)事項(xiàng)，負(fù)責(zé)審批有關(guān)準(zhǔn)修申請(qǐng)表。配合客戶做好裝修管理工作。停車場(chǎng)（庫(kù)）管理崗要指揮車輛有序進(jìn)出或停放，保持道路暢通，保證停放車輛的安全，維護(hù)停車場(chǎng)（庫(kù)）內(nèi)各種設(shè)施（如消防器材、照明、標(biāo)識(shí)等）的完整、完好。門衛(wèi)應(yīng)維持大門的正常秩序，阻止無(wú)關(guān)人員擅自進(jìn)入“文化廣場(chǎng)”或在大門口長(zhǎng)時(shí)間滯留。設(shè)立保安監(jiān)控崗，確保安全監(jiān)控和消防報(bào)警系統(tǒng)全天候運(yùn)行，對(duì)“文化廣場(chǎng)”的安全狀況實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控?！舯０膊柯氊?zé)：在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，側(cè)重負(fù)責(zé)“文化廣場(chǎng)”安全防范工作，包括防火、防盜、防臺(tái)、防汛及停車管理等。1積極配合當(dāng)?shù)卣块T、搞好“文化廣場(chǎng)”各項(xiàng)工作。1負(fù)責(zé)客戶委托的其他事項(xiàng)，并做好相應(yīng)記錄；1負(fù)責(zé)對(duì)客戶的投訴做好記錄，及時(shí)處理并做詳細(xì)記錄；1負(fù)責(zé)辦理客戶入住手續(xù)，建立一戶一袋，及時(shí)做好客戶檔案變更工作，并做好借閱記錄。掌握“文化廣場(chǎng)”管理的有關(guān)知識(shí)，樹(shù)立為客戶服務(wù)的指導(dǎo)思想；負(fù)責(zé)復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、電腦、傳真機(jī)等辦公設(shè)備的使用及管理；負(fù)責(zé)各類鑰匙的收發(fā)，做到收到鑰匙有記錄、發(fā)出鑰匙有簽收；負(fù)責(zé)辦理進(jìn)場(chǎng)裝修手續(xù)、對(duì)違章裝修客戶做好違章記錄；熟悉“文化廣場(chǎng)”各項(xiàng)收費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)“文化廣場(chǎng)”管理費(fèi)的催繳工作，建立管理費(fèi)收繳臺(tái)帳，完成公司下達(dá)的收繳指標(biāo)?！艄芾硖幗?jīng)理： 全面負(fù)責(zé)管轄“文化廣場(chǎng)”物業(yè)管理的各項(xiàng)工作，履行計(jì)劃、組織、監(jiān)督、協(xié)調(diào)職責(zé)； 制定及修訂有關(guān)“文化廣場(chǎng)”物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章及制度，審批管理處人員編制； 審核財(cái)務(wù)預(yù)算，視經(jīng)濟(jì)能力改善“文化廣場(chǎng)”的物業(yè)管理水平（如提高員工素質(zhì)、完善物業(yè)設(shè)施、裝飾裝修等）； 執(zhí)行公司的有關(guān)規(guī)定及管理目標(biāo)，并按需要傳達(dá)至各級(jí)并督促執(zhí)行情況； 與“文化廣場(chǎng)”的有關(guān)部門和當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、物業(yè)管理主管部門保持良好關(guān)系； 定期向業(yè)主、公司匯報(bào)“文化廣場(chǎng)”物業(yè)管理狀況，并提出積極的建議； 每季度匯編并提交管理報(bào)告，總結(jié)并計(jì)劃各項(xiàng)管理工作； 組織開(kāi)展員工培訓(xùn)工作，嚴(yán)格監(jiān)督并控制員工工作質(zhì)量，決定人員任免； 年終年終對(duì)全體員工進(jìn)行績(jī)效考核，總結(jié)年度工作并安排來(lái)年工作計(jì)劃負(fù)責(zé)處理特別事宜，如重大突發(fā)事件、重大投訴等；1定時(shí)或不定時(shí)巡視管理區(qū)域，一監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的質(zhì)量；1關(guān)心員工滿意度，調(diào)動(dòng)員工工作積極性；1完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)。 上季度/年度計(jì)劃完成情況及下季度/年度計(jì)劃安排；我們已經(jīng)建立了以管理品質(zhì)提升為導(dǎo)向，以客戶滿意度提高為判斷依據(jù)，以持續(xù)改進(jìn)、創(chuàng)新服務(wù)為最終目的的績(jī)效考評(píng)體系。 用戶及賓客投訴記錄匯總分析；173。 工程專項(xiàng)/維修及保養(yǎng)狀況分析；173。 突發(fā)事件專項(xiàng)分析；173。 公共區(qū)域管理狀況分析；173。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第121頁(yè) 共124頁(yè)每年度我們將向業(yè)主提交《年度管理報(bào)告》。 確保達(dá)到所計(jì)劃的持續(xù)改進(jìn)這些過(guò)程所需的措施能夠長(zhǎng)期有效實(shí)施；173。 對(duì)過(guò)程的操作和控制所需的準(zhǔn)則和方法做出規(guī)定，以確定其有效；173。公司建立的質(zhì)量管理手冊(cè)及文件化的程序是為了：173。 接受第三方年度ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證審核173。 公司季度管理服務(wù)工作評(píng)定檢查173。 管理處每月一次全面自查173。 管理處每日常規(guī)例行檢查173。做到了管理、服務(wù)責(zé)任到人，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了遠(yuǎn)程服務(wù)質(zhì)量實(shí)時(shí)監(jiān)督，通過(guò)“網(wǎng)絡(luò)”隨時(shí)可以檢查公司任何管理點(diǎn)的服務(wù)質(zhì)量、計(jì)劃工作完成情況和設(shè)備運(yùn)行狀況，有效地保證了服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定和提高。u 每日及時(shí)完成當(dāng)日工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反饋。u 不定期顧客意見(jiàn)征詢，并及時(shí)將反饋意見(jiàn)落實(shí)。管理目標(biāo)監(jiān)督機(jī)制和自我約束機(jī)制圖業(yè)主或物業(yè)使用人物業(yè)管理公司行業(yè)行政主觀部門“文化廣場(chǎng)”物業(yè)處理處規(guī)章制度內(nèi)部員工監(jiān)督約束20目標(biāo)責(zé)任人分解圖管理處部門班組管理員總目標(biāo)保證措施部門目標(biāo)保證措施班組目標(biāo)保證措施個(gè)人目標(biāo)保證措施信息反饋和處理機(jī)制圖服務(wù)員保安員保潔員維修工業(yè) 主用 戶上級(jí)指令執(zhí)行結(jié)果信息接收監(jiān)控、跟蹤分析整理發(fā)布命令執(zhí)行命令（相關(guān)人員）管理處運(yùn)作工作流程圖擬制管理方案隊(duì)伍組織培訓(xùn)各 種 資 料 準(zhǔn) 備與協(xié)作單位建立關(guān)系物業(yè)接受與接管住戶辦理入住手續(xù)搬遷入住建立各類檔案日常管理和培訓(xùn)行政服務(wù)設(shè)備管理清潔綠化保安消防訂立規(guī)章制度u 嚴(yán)格按照ISO9001；2000質(zhì)量保證體系運(yùn)行。u 強(qiáng)調(diào)自我控制，通過(guò)對(duì)動(dòng)機(jī)的控制達(dá)到對(duì)行為的控制。二、 管理處運(yùn)作方式及各部門職責(zé). 目標(biāo)管理體系在“文化廣場(chǎng)”的物業(yè)管理上，建立目標(biāo)管理體系，即由管理處全體員工參與目標(biāo)的制訂，在工作中實(shí)行自我控制，并努力完成工作目標(biāo)。由于管理處的編制精干、職責(zé)明確，所以日常工作由經(jīng)理直接對(duì)各部門人員領(lǐng)導(dǎo)即指揮，便于經(jīng)理全面掌握日常工作及人員狀況，減小失控。第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式一、 管理處組織架構(gòu)部門設(shè)置管理處共分六個(gè)職能部門，各部門圍繞著客戶服務(wù)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作，以客戶滿意為物業(yè)管理的宗旨。以人性化、個(gè)性化、情感化、理性化服務(wù)，體現(xiàn)“親人式”服務(wù)的效果。u 星級(jí)管理：管理方式和服務(wù)水準(zhǔn)“以星級(jí)賓館”作為參照，把星級(jí)賓館的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理方式引進(jìn)”文化廣場(chǎng)”，管理上實(shí)行規(guī)范化、科學(xué)化，在服務(wù)上實(shí)行“客有所呼，我有所應(yīng)，客有所需，我有所為”，達(dá)到科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的高度統(tǒng)一，把服務(wù)不斷推向“星級(jí)化”。u “文化廣場(chǎng)”物業(yè)保值增值。：以科技為動(dòng)力“文化廣場(chǎng)”裝備各種現(xiàn)代化的設(shè)施設(shè)備，先進(jìn)的中央空調(diào)系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、通信信息系統(tǒng)以及智能化控制系統(tǒng)等，物業(yè)管理本身不能投入，關(guān)鍵在于能否正確地掌握并使用管理搞好這些設(shè)施設(shè)備，這既是確?！拔幕瘡V場(chǎng)”內(nèi)用戶正常工作的關(guān)鍵，也是物業(yè)管理工作的關(guān)鍵。：以安全為重“安全乃企業(yè)立身之本”，綜合商務(wù)樓的運(yùn)行管理，應(yīng)當(dāng)保障完善的安全保障體系和安全管理網(wǎng)絡(luò)，任何管理工作上的疏漏都可能造成巨大的損失，要求“文化廣場(chǎng)”的物業(yè)管理具有高度的計(jì)劃性以及嚴(yán)格的安全管理工作。 雖然進(jìn)駐“文化廣場(chǎng)”客戶行業(yè)范圍也比較廣泛，從業(yè)人員對(duì)物業(yè)管理的需求也會(huì)多種多樣，服務(wù)需求的多樣性和復(fù)雜性要遠(yuǎn)勝于單一商務(wù)辦公類型的物業(yè)管理。6) 開(kāi)辦費(fèi)與固定資產(chǎn)費(fèi)用由我物業(yè)公司投入。4) 1號(hào)樓地下車庫(kù)費(fèi)用未計(jì)入物業(yè)費(fèi)用。2) “文化廣場(chǎng)”管理處商業(yè)、娛樂(lè)用房占比較大比重，客流量大、營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，導(dǎo)至空調(diào)、照明設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用明顯增加，公用部位電梯和噴泉全天候不間斷運(yùn)行，將使公共能耗費(fèi)用大大的增加，公共能耗費(fèi)用是成本支出的重要部分，占較大比例。前期物業(yè)管理招商階段費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用每月支出每年支出備注1人工費(fèi)用（179109元/月）管理人員（3人）31900382800見(jiàn)附件1機(jī)電人員（10人）73660883920保安人員（33人）1006521207824保潔人員（15人）40254483048小計(jì)（61人）17910921493082管理人員服裝費(fèi)（2000元/月）管理人員服裝費(fèi)2000240003行政辦公費(fèi)（ 13620 元/月）行政辦公費(fèi)136201634404保安物耗（1800元/月）保安物耗1800216005保潔材料費(fèi)（2500元/月）保潔材料費(fèi)2500300006垃圾清運(yùn)費(fèi)用（4000元/月）垃圾清運(yùn)費(fèi)用4000480007綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)（4000元/月）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)40004800010公眾責(zé)任險(xiǎn)（1500元/月）公眾責(zé)任險(xiǎn)15001800011固定資產(chǎn)折舊（4153元/月）固定資產(chǎn)折舊41534983612管理者酬金（32503元/月）管理者酬金（7%）3250339003613法定稅金（41015元/月）法定稅金（%）合計(jì)2581803098160 開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)辦費(fèi)及固定資產(chǎn)費(fèi)用由我物業(yè)公司承擔(dān)。發(fā)生開(kāi)荒材料費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。，前期物業(yè)空房管理費(fèi)（中標(biāo)及招商階段公共能耗及設(shè)備運(yùn)行費(fèi)）序號(hào)租賃率%開(kāi)發(fā)商予以物業(yè)補(bǔ)貼金額/元/月備注1060%46177621050%38481332040%32306443030%23088854020%161532