【正文】 216。 配備專職和兼職消防人員，定期演練，開展消防知識及法規(guī)宣傳教育。216。 給排水系統(tǒng)216。216。 制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查測試及監(jiān)督、維修保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理制度和操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。 監(jiān)控圖像清晰穩(wěn)定。3空調(diào)系統(tǒng)合格率99％按照設(shè)計數(shù)據(jù)提供舒適的室內(nèi)溫度，誤差值177。173。注：電氣、水暖和維修不超過24小時，土建的維修不超過5天。檢查時損壞/總數(shù)≤%8道路車場完好率100%地面通暢無隨意占用，無損壞，標(biāo)識齊備。主要是選派骨干人員參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能的強(qiáng)化培訓(xùn)，為全脫產(chǎn)形式，以確保在職人員90%以上的持證上崗率。v 保持所有設(shè)備房和控制室的整潔、干凈。v 及時做好報修登記，隨報隨修，隨時清理維修場地，工作完畢即領(lǐng)班匯報并回班組待命，同時做好維修記錄。＊對于形跡可疑的人進(jìn)行證件檢查，必要時可查詢所帶的物品；＊制止“文化廣場”內(nèi)的打架斗毆事件；＊檢查和制止在“文化廣場”內(nèi)飼養(yǎng)牲畜；嚴(yán)格控制寵物在“文化廣場”內(nèi)對其他客戶造成的干擾及隨便便溺，應(yīng)及時要求其主人予以制止；＊禮貌制止“文化廣場”內(nèi)人士的大聲喧嘩吵鬧行為、影響其他客戶；尤其是在夜間，保安員應(yīng)立即禮貌地制止此等干擾性行為；＊接到客戶報警，應(yīng)立即向值班室匯報，并立即到現(xiàn)場處理； ＊看管好客戶停放的車輛，防止撬窈事件的發(fā)生； ＊指揮車輛按規(guī)定行駛、停放、禁止在步行街行駛、停放； ＊對“文化廣場”內(nèi)煤氣管道、電器線路等，進(jìn)行安全檢查，及時消滅火災(zāi)隱患； ＊在巡邏路線中預(yù)設(shè)之打更鐘上按規(guī)定打鐘； ＊留意所有公共設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞或正常情況，須登記于故障記錄表內(nèi)，然后交于上級作跟進(jìn)工作； ＊問答訪客的咨詢，需要時為其向?qū)В? ＊協(xié)助客戶解決其他問題； ＊細(xì)心巡查，確?？蛻魶]有違反公司條例、客戶守則、租約或管理公約。積極采取各種有效措施，制定節(jié)能計劃，并負(fù)責(zé)組織和督導(dǎo)各部門落實，努力降低維修及能耗費(fèi)用； 制定工程部的年度及月度工作計劃，安排本部門員工的工作； 組織開展部門員工培訓(xùn)，培訓(xùn)員工良好的職業(yè)道德、嫻熟的工作技能和親切的服務(wù)態(tài)度； 處理下屬各崗位在安裝、維修及保養(yǎng)等工作中出現(xiàn)的各種問題，若遇重大疑難問題，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場處理，盡可能減少對客戶的影響； 安排人力保證客戶報修服務(wù)，協(xié)助處理客戶投訴事宜； 主持召開部門的工作例會，檢查、簽收各崗位工作日記，保證工程部各項工作運(yùn)作正常； 負(fù)責(zé)每月檢查工程材料庫存及零配件的消耗情況，若發(fā)現(xiàn)短缺，應(yīng)及時提出購買申請；定期向經(jīng)理匯報工程狀況，并提出合理化建議；1做好安全生產(chǎn)及勞動保護(hù)工作，監(jiān)督控制部門員工的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；1年終對部門員工進(jìn)行績效考核，總結(jié)年度工作、并安排來年工作計劃；完成上級指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。巡邏崗應(yīng)定時對“文化廣場”公共部位進(jìn)行巡邏，檢查各部位安全狀況，杜絕事故隱患。 用戶滿意度狀況分析；173。 接受業(yè)主的質(zhì)量管理綜合考評173。u 制訂出各部門直至每個員工的目標(biāo)，形成以總目標(biāo)指導(dǎo)分目標(biāo)、分目標(biāo)保證總目標(biāo)的一個目標(biāo)鏈。如何適應(yīng)各類不同來賓的需求，提供盡可能多的服務(wù)，是本案物業(yè)管理工作的一個重要課題。12月=1000元/月10人30元/套2次月=600元設(shè)備主管1監(jiān)控員4設(shè)備部16棉質(zhì)工作服2套電工鞋1雙16人300元/套2套247。M2聯(lián)排別墅發(fā)生開荒材料費(fèi)用由開發(fā)商負(fù)責(zé)。u “文化廣場”物業(yè)保值增值。u 不定期顧客意見征詢，并及時將反饋意見落實。 對過程的操作和控制所需的準(zhǔn)則和方法做出規(guī)定，以確定其有效；173?！艄芾硖幗?jīng)理： 全面負(fù)責(zé)管轄“文化廣場”物業(yè)管理的各項工作，履行計劃、組織、監(jiān)督、協(xié)調(diào)職責(zé)； 制定及修訂有關(guān)“文化廣場”物業(yè)管理各項規(guī)章及制度，審批管理處人員編制； 審核財務(wù)預(yù)算，視經(jīng)濟(jì)能力改善“文化廣場”的物業(yè)管理水平（如提高員工素質(zhì)、完善物業(yè)設(shè)施、裝飾裝修等）； 執(zhí)行公司的有關(guān)規(guī)定及管理目標(biāo)，并按需要傳達(dá)至各級并督促執(zhí)行情況； 與“文化廣場”的有關(guān)部門和當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、物業(yè)管理主管部門保持良好關(guān)系； 定期向業(yè)主、公司匯報“文化廣場”物業(yè)管理狀況，并提出積極的建議； 每季度匯編并提交管理報告，總結(jié)并計劃各項管理工作； 組織開展員工培訓(xùn)工作，嚴(yán)格監(jiān)督并控制員工工作質(zhì)量，決定人員任免； 年終年終對全體員工進(jìn)行績效考核，總結(jié)年度工作并安排來年工作計劃負(fù)責(zé)處理特別事宜，如重大突發(fā)事件、重大投訴等；1定時或不定時巡視管理區(qū)域，一監(jiān)督各項管理工作的質(zhì)量；1關(guān)心員工滿意度，調(diào)動員工工作積極性；1完成上級交辦的其他工作任務(wù)。配合客戶做好裝修管理工作。 政策法規(guī)知識：熟悉國家物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī)要求；熟悉《勞動法》、《合同法》等相關(guān)法律法規(guī)； 相關(guān)知識：公關(guān)知識，具有很強(qiáng)的語言表達(dá)能力和文字組織能力；計算機(jī)知識，熟練使用辦公軟件；掌握基本的財務(wù)知識；有一定的行政人事工作經(jīng)驗，能進(jìn)行檔案管理； 工作能力：分析、判斷能力：根據(jù)物業(yè)公司總的方針、目標(biāo)制定本管理處目標(biāo)，并對客戶和住戶的現(xiàn)實和潛在要求進(jìn)行分析、判斷，作出正確的決策并實施。＊定時收集各樓層的垃圾，集中清運(yùn)?！笕蹼姽徫宦氊?zé)v 對弱電主管工程師負(fù)責(zé)，遵守各項規(guī)定和制度。三、 管理處新員工的培訓(xùn)方案及計劃 員工培訓(xùn)計劃我們認(rèn)為物業(yè)管理是由人力資源主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，各項專業(yè)工作的開展必須要經(jīng)過特定訓(xùn)練，包括服務(wù)理念、禮儀舉止、專業(yè)技能、規(guī)章制度等等，培訓(xùn)工作是否有效完善直接關(guān)系到管理服務(wù)水平效果。其他物業(yè)用房以簡單裝修地面鋪地磚、墻壁涂料即可。始終處于完好狀態(tài)11雨水井、污水井、管道完好率99%定期疏通、清理，做到無堵塞、無積水、無塌陷、無殘缺、排放暢通。“文化廣場”建筑設(shè)備運(yùn)行的特點(diǎn)將是時間很長，空調(diào)、電梯、公共照明等系統(tǒng)處于長時間的運(yùn)行狀態(tài)。 地坪平整、牢固、安全、無倒泛水，無腐朽現(xiàn)象。173。8樓宇自控系統(tǒng)完好率99％173。216。 電梯系統(tǒng)216。 設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 弱電系統(tǒng)(PDS綜合布線，會議系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)等)，確保狀態(tài)良好，維修及時率99％以上，調(diào)試合格率100％。216。 檢查主接觸器觸點(diǎn)是否磨蝕，控制柜是否清潔。 定時抄錄運(yùn)行的數(shù)據(jù)，包括冷凍水壓力和溫度、冷卻水壓力和溫度、冷凍油壓力和溫度、冷媒壓力和溫度、電機(jī)電流和線圈溫度、循環(huán)水泵的電流和壓力是否在額定值的范圍內(nèi)。 對重要的智能化管理點(diǎn)采取定點(diǎn)監(jiān)控，記錄運(yùn)行狀態(tài)，合理調(diào)整數(shù)據(jù)。 遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水事故。216。 限電、停電按規(guī)定提前通知用戶，消除無計劃停電。 各傳感器，數(shù)據(jù)信號傳輸正確。173。 開關(guān)有效，接地可靠。 外墻飾面完好、清潔，屋面無積水。對業(yè)主的投訴全部及時處理19租金管理費(fèi)收繳率92%按規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，做到取之于民，用之于民。重大故障次數(shù)/365天≤%5緊急保障設(shè)備完好率100%定期檢測及維修保養(yǎng)。培訓(xùn)工作需著眼于提高員工精專項、另的兩項、會三項的綜合技能。v 定期巡視弱電系統(tǒng)的設(shè)備，密切注意其運(yùn)行情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄。v 負(fù)責(zé)做好現(xiàn)金和各種票據(jù)的收付工作，做好出納結(jié)算，保證錢賬相符，妥善保管好現(xiàn)金、銀箱鑰匙和賬冊。各崗位的職責(zé)：◇工程部主管：，保證設(shè)備設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)良好，為客戶提供舒適的生活和工作環(huán)境；；、估測、控制人力、材料和設(shè)備設(shè)施的成本?！拔幕瘡V場”房屋、設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)計劃，對“文化廣場”的房屋、水、電和公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)，并向客戶提供維修服務(wù)。1積極配合當(dāng)?shù)卣块T、搞好“文化廣場”各項工作。 公共區(qū)域管理狀況分析；173。 管理處每日常規(guī)例行檢查173。第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式一、 管理處組織架構(gòu)部門設(shè)置管理處共分六個職能部門，各部門圍繞著客戶服務(wù)開展物業(yè)服務(wù)工作，以客戶滿意為物業(yè)管理的宗旨。4) 1號樓地下車庫費(fèi)用未計入物業(yè)費(fèi)用。平方米=759168元/月+14707元/月=773875元/月 全年物業(yè)管理費(fèi)收入： 773875元/月12月=9286500元物業(yè)管理處收支預(yù)算方案及分類明細(xì)“文化廣場”管理處財務(wù)收入?yún)R總表項目面積月收入（元）年收入（元）備注2號樓19613平方米2~4號樓：平方米+ 2674平方米3) 物業(yè)收費(fèi)嚴(yán)格按照國家物業(yè)管理條例和上海市物業(yè)管理條例執(zhí)行，如有違反物業(yè)相關(guān)條例，按照物業(yè)行業(yè)相關(guān)規(guī)定處理。u 領(lǐng)先水平：通過我們的努力，打造“文化廣場”物業(yè)管理的品牌，達(dá)到“上海物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”的水平。、監(jiān)督、評估體系我們認(rèn)為“文化廣場”的各項物業(yè)管理制度、規(guī)范及流程只是作好日常管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)，要使工作的開展達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)及要求，必須建立有效的監(jiān)控體系，因此我們將采用“文化廣場”管理處自查、公司監(jiān)督及業(yè)主評估的完整體系來確保管理服務(wù)工作的品質(zhì)和水準(zhǔn)，主要手段包括：173。主要內(nèi)容包括：173。1對分管部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行每月一次工作考核。按有關(guān)規(guī)定對違章裝修戶進(jìn)行恰當(dāng)?shù)奶幚?。二?管理處各部門、各崗位的人員配備數(shù)以及各崗位的職責(zé) 各部門各崗位人員配置計劃（中標(biāo)招商）部門崗位人數(shù)主要工作范圍管理處經(jīng)理1負(fù)責(zé)“文化廣場”的全面物業(yè)管理工作經(jīng)理助理（兼行政主管）1協(xié)助“文化廣場”的全面物業(yè)管理工作，主管與業(yè)主及對外的聯(lián)系、協(xié)調(diào)人事及其他行政事務(wù)客戶服務(wù)部（1人）財務(wù)1負(fù)責(zé)管理處財務(wù)工作客戶服務(wù)（兼）1負(fù)責(zé)文件起草、打印、客戶檔案管理、內(nèi)勤工程部（9人）工程主管1協(xié)助管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)工程部工作（弱電工程師）BA/配電值班4BA室和配電室值班并接受夜間業(yè)主委托維修日常維修4“文化廣場”設(shè)備的操作和日常維修（強(qiáng)電含電梯、弱電、空調(diào)鍋爐、給排水、三項工（泥、木、油漆、鉗工等）保安部（25人）保安主管（兼消防專管員）1協(xié)助管理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)保安全面工作，管理”文化廣場”各類與安全、消防相關(guān)事宜保安領(lǐng)班4每班各一人，負(fù)責(zé)本班組的業(yè)務(wù)工作（不脫產(chǎn)）中控室424小時值班，四班二運(yùn)轉(zhuǎn)門崗4負(fù)責(zé)門崗的保安巡邏4車管8車輛管理、安全檢查、夜間巡邏等，包括機(jī)動人員保潔部（13人）保潔主管1協(xié)助管理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)清潔部全面工作專項保潔4負(fù)責(zé)定期保潔及輪休頂班樓面保潔工6大樓公共區(qū)域空置樓面的保潔工作，包括A區(qū)和裙房外環(huán)境2外圍環(huán)境的保潔合計50部門崗位人數(shù)主要工作范圍管理處經(jīng)理1負(fù)責(zé)“文化廣場”的全面物業(yè)管理工作經(jīng)理助理（兼行政主管）1協(xié)助“文化廣場”的全面物業(yè)管理工作，主管與業(yè)主及對外的聯(lián)系、協(xié)調(diào)人事及其他行政事務(wù)行政服務(wù)部（2人）財務(wù)1負(fù)責(zé)管理處財務(wù)工作客戶服務(wù)1負(fù)責(zé)文件起草、打印、客戶檔案管理、內(nèi)勤工程部（10人）工程主管1協(xié)助管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)工程部工作（弱電工程師）BA/配電值班4BA室和配電室值班并接受夜間業(yè)主委托維修日常維修4“文化廣場”設(shè)備的操作和日常維修（強(qiáng)電含電梯、弱電、空調(diào)鍋爐、給排水、三項工（泥、木、油漆、鉗工等）保安部（33人）保安主管（兼消防專管員）1協(xié)助管理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)保安全面工作，管理”文化廣場”各類與安全、消防相關(guān)事宜保安領(lǐng)班4每班各一人，負(fù)責(zé)本班組的業(yè)務(wù)工作（不脫產(chǎn)）中控室424小時值班，四班二運(yùn)轉(zhuǎn)門崗8負(fù)責(zé)門崗的保安巡邏8車管8車輛管理、安全檢查、夜間巡邏等，包括機(jī)動人員保潔部（15人）保潔主管1協(xié)助管理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)清潔部全面工作專項保潔4負(fù)責(zé)定期保潔及輪休頂班樓面保潔工8大樓公共區(qū)域空置樓面的保潔工作，包括A區(qū)和裙房外環(huán)境2外圍環(huán)境的保潔合計62部門崗位人數(shù)主要工作范圍管理處經(jīng)理1負(fù)責(zé)“文化廣場”的全面物業(yè)管理工作經(jīng)理助理（兼行政主管）1協(xié)助“文化廣場”的全面物業(yè)管理工作，主管與業(yè)主及對外的聯(lián)系、協(xié)調(diào)人事及其他行政事務(wù)行政服務(wù)部（3人）財務(wù)1負(fù)責(zé)管理處財務(wù)工作客戶服務(wù)2負(fù)責(zé)文件起草、打印、客戶檔案管理、內(nèi)勤工程部（17人）工程主管1協(xié)助管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)工程部工作（弱電工程師）BA/配電值班8BA室和配電室值班并接受夜間業(yè)主委托維修日常維修8“文化廣場”設(shè)備的操作和日常維修（強(qiáng)電含電梯、弱電、空調(diào)鍋爐、給排水、三項工（泥、木、油漆、鉗工等）保安部（41人）保安主管（兼消防專管員）1協(xié)助管理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)保安全面工作，管理“文化廣場”各類與安全、消防相關(guān)事宜保安領(lǐng)班4每班各一人，負(fù)責(zé)本班組的業(yè)務(wù)工作（不脫產(chǎn)）中控室424小時值班，四班二運(yùn)轉(zhuǎn)門崗16負(fù)責(zé)門崗的保安巡邏8車管8車輛管理、安全檢查、夜間巡邏等，包括機(jī)動人員保潔部（23人）保潔主管1協(xié)助管理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)清潔部全面工作專項保潔4負(fù)責(zé)定期保潔及輪休頂班樓面保潔工12大樓公共區(qū)域樓面的保潔工作，包括A區(qū)和裙房外環(huán)境2外圍環(huán)境的保潔合計86備注：由于“文化廣場”的招商定位未確定、管理處各部門、各崗位的人員配備數(shù)作參考，具體可以按照實際情況調(diào)整。財務(wù)出納崗位職責(zé)v 遵守國