【正文】 31,　3兆歐表14鉗形表2　5組合套筒工具2　常用工具一批6手槍鉆31,　7應急照明燈4　8管道疏通機21,2,含保潔/工程使用9其他工具12,2,　10倉庫貨架61,6,　11拖線盤3　12工具柜41,4,　保潔用品　　14,　13刮窗器82,　14塵推815拖線盤216鋁合金扶梯32,17普通吸塵器35,保安用品　　50,　18耳麥對講機331,49,　19警棍41,　20充電電筒4　辦公設備　　74,　21辦公桌椅126,　22員工更衣箱1311,　23塑封機1　24考勤鐘11,1,　25驗鈔機2　26微波爐2　40027打印機31,　28文件柜121,14,　29電話機61,　30辦公用品11,1,　31前期印刷費15,5,用戶手冊、宣傳資料等37辦公用房裝修130,30,　　　　總計159,　固定資產(chǎn)清單序號項目數(shù)量單價金額1電錘22擦地機13高速拋光機14干濕二用吸水機15電動升降機（10米）16電腦57復印機18保險柜19簡易自動扶梯清潔機13,3,10高壓水槍16,6,11傳真機12,2,　合計149,三年折舊四.“文化廣場”管理處財務預算說明1) 根據(jù)業(yè)主方提供的物業(yè)委托內容，我們對整個項目商業(yè)占比較大比重的狀況，本著節(jié)約與保障并重的原則作出物業(yè)費測算。5) 由于“文化廣場”的招商定位未確定，本標書中人員配置及運行費用僅作參考，具體按照實際情況調整。如何適應各類不同來賓的需求，提供盡可能多的服務，是本案物業(yè)管理工作的一個重要課題。15上海XX物業(yè)有限公司 上海顏藍新城投標文件“文化廣場”物業(yè)管理的總體定位：u 客戶的任何需求，將作為我們一切工作的出發(fā)點，并爭取滿足并超越的期望；u “文化廣場”將作為上海未來物業(yè)管理的標志性項目，在各項資源的投入方面將不遺余力；u “文化廣場”的物業(yè)管理將定位在星級賓館的服務標準，日常的管理與服務將充分體現(xiàn)上海市一流服務水平，為企業(yè)形象的樹立竭盡全力！u 二年內通過上海市“物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”管理目標；u 入住客戶顧客滿意度指標（CST）達到95%以上；u 力爭安全責任事故及火災發(fā)生率為0；u “文化廣場”物業(yè)成為高橋區(qū)域時尚地標。u 超前服務：通過日常與業(yè)主和客戶的溝通，理解他們的潛在需要，想客戶之所想，積極拓展服務領域，實現(xiàn)超前服務。“文化廣場”組織架構上海XX物業(yè)有限公司“文化廣場”管理處經(jīng)理經(jīng)理1人、助理1人 保潔領班1人客戶部主管1人工程主管1人保安主管1人 客服員人員1人行政主管兼財務1 人保安人員40人領班4人內保 4人巡邏8 人地面崗8人監(jiān)控 4 人車管員12人保潔員22人內保潔 20人環(huán)境 2 人維修人員 16人電梯保養(yǎng)（專業(yè)公司）綠化養(yǎng)護（專業(yè)公司） “文化廣場”管理處執(zhí)行公司領導下的管理處經(jīng)理責任制，這是一種直線制的領導形式。u 制訂出各部門直至每個員工的目標，形成以總目標指導分目標、分目標保證總目標的一個目標鏈。u 每年一次第三方顧客滿意度調查。公司十分注重管理手段的現(xiàn)代化和科學化，引進 “網(wǎng)絡”技術，開發(fā)物業(yè)管理軟件，建立遠程實時質量監(jiān)控網(wǎng)絡，不僅使物業(yè)管理質量達到了標準化、規(guī)范化，而且達到了預算管理和計劃管理。 管理處每月二次夜間巡查173。 接受業(yè)主的質量管理綜合考評173。 確定質量管理所需的過程及其順序和相互關系，編制相應的程序文件并是其應用于整個公司的相關領域；173。 當某一能夠影響產(chǎn)品符合要求過程委托外包時，對這過程進行控制。 保安、清潔管理狀況分析；173。 用戶滿意度狀況分析；173。《崗位目標責任書》、《職位說明書》、《年度財務預算執(zhí)行文件》、《年度經(jīng)濟指標考核責任書》、《年度經(jīng)濟指標確認書》、部門《年度安全責任書》和《資產(chǎn)使用管理責任書》及我們組織的現(xiàn)場評定檢查為主要依據(jù)，對管理處經(jīng)理實施考評。1熱情接待與定期走訪客戶，把客戶意見及時向管理處經(jīng)理匯報，協(xié)調相鄰的客戶使用糾紛。1管理處住戶資料不得向外隨意泄漏，除國家政、法部門因工作需要，在出示單位介紹信及本人有效證件，經(jīng)管理處領導同意后方可查閱。巡邏崗應定時對“文化廣場”公共部位進行巡邏，檢查各部位安全狀況，杜絕事故隱患。消防員應按照消防安全管理制度檢查“文化廣場”防火安全情況及有關設施設備的完好率；嚴格執(zhí)行動火安全監(jiān)理制度；做好防火安全和消防的宣傳教育工作，定期進行消防培訓和火災應急預案演習?！拔幕瘡V場”各類房屋的分布狀況、房屋內外結構、附屬設備、各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控制位置，以及設備的性能和使用狀況。積極采取各種有效措施，制定節(jié)能計劃，并負責組織和督導各部門落實，努力降低維修及能耗費用； 制定工程部的年度及月度工作計劃，安排本部門員工的工作； 組織開展部門員工培訓，培訓員工良好的職業(yè)道德、嫻熟的工作技能和親切的服務態(tài)度； 處理下屬各崗位在安裝、維修及保養(yǎng)等工作中出現(xiàn)的各種問題，若遇重大疑難問題，應立即趕到現(xiàn)場處理，盡可能減少對客戶的影響； 安排人力保證客戶報修服務，協(xié)助處理客戶投訴事宜； 主持召開部門的工作例會，檢查、簽收各崗位工作日記，保證工程部各項工作運作正常； 負責每月檢查工程材料庫存及零配件的消耗情況，若發(fā)現(xiàn)短缺，應及時提出購買申請；定期向經(jīng)理匯報工程狀況，并提出合理化建議；1做好安全生產(chǎn)及勞動保護工作，監(jiān)督控制部門員工的工作質量，就人員聘免提供建議；1年終對部門員工進行績效考核，總結年度工作、并安排來年工作計劃；完成上級指派、下達的其他工作任務。 知識水平： 熟悉房地產(chǎn)、物業(yè)管理和國家有關法律法規(guī)，通過政府主管部門的崗位培訓；了解公司的質量方針和目標，并善于將其分解為本部門的質量目標；熟悉本管理處各崗位的服務規(guī)范、服務提供規(guī)范和質量控制規(guī)范，能在實踐中認真貫徹執(zhí)行；熟悉物業(yè)建設規(guī)劃及管理知識。語言文字表達能力：能編制部門各類管理制度、規(guī)范、專題報告和工作總結，善于與客戶和住戶進行交流、溝通，得到客戶和住戶的信任和理解；熟悉物業(yè)管理計算機網(wǎng)絡的應用。積極采取各種有效措施，制定節(jié)能計劃，并負責組織和督導各部門落實，努力降低維修及能耗費用；，安排本部門員工的工作；，培訓員工良好的職業(yè)道德、嫻熟的工作技能和親切的服務態(tài)度；、維修及保養(yǎng)等工作中出現(xiàn)的各種問題，若遇重大疑難問題，應立即趕到現(xiàn)場處理，盡可能減少對客戶的影響；，協(xié)助處理客戶投訴事宜；，檢查、簽收各崗位工作日記，保證工程部各項工作運作正常；，若發(fā)現(xiàn)短缺，應及時提出購買申請；，并提出合理化建議；，監(jiān)督控制部門員工的工作質量，就人員聘免提供建議；，總結年度工作、并安排來年工作計劃；完成上級指派、下達的其他工作任務。＊對于形跡可疑的人進行證件檢查，必要時可查詢所帶的物品；＊制止“文化廣場”內的打架斗毆事件；＊檢查和制止在“文化廣場”內飼養(yǎng)牲畜；嚴格控制寵物在“文化廣場”內對其他客戶造成的干擾及隨便便溺，應及時要求其主人予以制止；＊禮貌制止“文化廣場”內人士的大聲喧嘩吵鬧行為、影響其他客戶；尤其是在夜間，保安員應立即禮貌地制止此等干擾性行為；＊接到客戶報警，應立即向值班室匯報，并立即到現(xiàn)場處理； ＊看管好客戶停放的車輛，防止撬窈事件的發(fā)生； ＊指揮車輛按規(guī)定行駛、停放、禁止在步行街行駛、停放； ＊對“文化廣場”內煤氣管道、電器線路等，進行安全檢查，及時消滅火災隱患； ＊在巡邏路線中預設之打更鐘上按規(guī)定打鐘； ＊留意所有公共設施、設備的運行狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞或正常情況，須登記于故障記錄表內，然后交于上級作跟進工作； ＊問答訪客的咨詢，需要時為其向導； ＊協(xié)助客戶解決其他問題； ＊細心巡查，確?？蛻魶]有違反公司條例、客戶守則、租約或管理公約。＊保持共用部位、共用設備、公共設施的干凈整潔。＊根據(jù)客戶的需要，提供其他有償保潔服務。v 掌握各類費用開支的標準，嚴格把關，報銷時應認真審核發(fā)票的品名、數(shù)量、金額、印章，并按審批程序檢查各種票據(jù)報銷手續(xù)是否齊全，發(fā)現(xiàn)問題及時提出，并向有關部門經(jīng)理匯報。v 及時做好報修登記，隨報隨修，隨時清理維修場地，工作完畢即領班匯報并回班組待命，同時做好維修記錄。v 堅守工作崗位，遵守“文化廣場”管理處的各項規(guī)章制度。v 負責安保系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)的運行、維護的配合工作。v 發(fā)生事故時，保持頭腦冷靜，嚴格按規(guī)程及時排除故障，重大事故及時上報。v 保持所有設備房和控制室的整潔、干凈。嚴格執(zhí)行交接班制度，認真做好交接班手續(xù)。v 培訓內容系統(tǒng)性各項管理工作需要專業(yè)知識技能，同時也離不開其他相關知識和能力。v 培訓組織層次性由于員工崗位有區(qū)別，且個人能力素質不同，要求培訓組織工作要根據(jù)員工崗位職責及接受能力的不同分層次進行。主要是選派骨干人員參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能的強化培訓，為全脫產(chǎn)形式，以確保在職人員90%以上的持證上崗率。物業(yè)經(jīng)理辦公室、財務、客戶服務部裝修鋪設地板、墻壁涂料以整潔、大方一般性為主。全年不合格維修項目/全年總計維修項目≤%4大型及重要機電設備完好率99%定期檢查及維修保養(yǎng)。實行巡查，建檔制度，確保應急發(fā)電機等緊急保障設備隨時運行。檢查時損壞/總數(shù)≤%8道路車場完好率100%地面通暢無隨意占用，無損壞，標識齊備。全年工作疏漏率≤%10消防設施設備完好率100%定期檢查及維護保養(yǎng)，除每日巡查以外，月度進行專項檢查。16違章發(fā)生率違章處理及回訪率%以下100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理并加強宣傳工作，取得客戶的理解，杜絕違章事件發(fā)生，建立記錄對發(fā)現(xiàn)的違章情況全部妥善處理無遺漏17顧客有效投訴率 %以下提高從業(yè)人員素質，盡可能滿足業(yè)主和賓客的合理要求，加強溝通，定期進行意見征詢，對發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。急修、小修承諾指標序號類別線路狀況上海指標管理指標1A類修理特別緊急項目開始修理時間30分鐘10分鐘2B類修理緊急項目開始修理時間24小時30分鐘3C類修理影響一般性活動開始修理時間24小時2小時4D類修理不影響一般性活動開始修理時間72小時24小時A類：變配電系統(tǒng)、動力系統(tǒng)、地下車庫道閘系及門禁系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。注：電氣、水暖和維修不超過24小時，土建的維修不超過5天?！范?、物業(yè)管理區(qū)域內公用設施設備的維修措施1. 公用設施設備的維護管理 “文化廣場”在建設中在智能化方面的配置標準也是達到一個相當高的水準，它配置了樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、衛(wèi)星和共用天線系統(tǒng)以及比較完善的能源計量及計費系統(tǒng)等。 序號項目目標值標準1房屋建筑和裝飾完好率99％173。173。173。173。173。173。3空調系統(tǒng)合格率99％按照設計數(shù)據(jù)提供舒適的室內溫度，誤差值177。 各排水管道暢通，無滲漏，堵塞。 各排水橫管無倒返水，排水暢通。 警鈴、警笛等裝置、聲響正常；閃光器頻率、亮度符合要求。 監(jiān)控圖像清晰穩(wěn)定。 控制鍵盤按鍵功能可靠，操縱靈活。 DDC各電接點連接可靠。216。 制定設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查測試及監(jiān)督、維修保養(yǎng)、運行記錄管理制度和操作規(guī)程，并嚴格執(zhí)行。 設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生。 供電系統(tǒng)216。216。216。216。 電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。 出現(xiàn)運行故障后，維修人員能迅速到達現(xiàn)場。 給排水系統(tǒng)216。216。216。216。216。 弱電系統(tǒng)216。216。216。 配備專職和兼職消防人員，定期演練，開展消防知識及法規(guī)宣傳教育。 無火災及其它安全隱患。 按時運行冷凍機組，根據(jù)負載的變化情況，隨時調節(jié)開機數(shù)量。216。216。