【正文】 水泵、電機(jī)和管道每年一次大保養(yǎng)：軸承清潔加油、泵體潤(rùn)滑油更換、必要對(duì)調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈等；對(duì)循環(huán)管道及各閥門(mén)、壓力表、溫度表、保溫層及其它附件。 檢查主接觸器觸點(diǎn)是否磨蝕，控制柜是否清潔。 進(jìn)行季節(jié)檢查五～十月份，每月一次：檢查螺桿機(jī)組安全裝置：檢查制冷劑液位和油位；檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)的運(yùn)行；檢查回油系統(tǒng)；檢查電機(jī)和啟動(dòng)器運(yùn)行；運(yùn)行參數(shù)分析，確認(rèn)機(jī)組運(yùn)行正常。 每年十一、十二月份進(jìn)行一次停機(jī)后檢查和保養(yǎng)：檢查電機(jī)組件(記錄電壓、測(cè)試記錄電機(jī)繞組絕緣電阻)；檢查壓縮機(jī)潤(rùn)滑油系統(tǒng)；(根據(jù)需要更換潤(rùn)滑油、油過(guò)濾器和干燥過(guò)濾器，檢查油泵、密封和油泵電機(jī)，清潔排污管，檢查加熱器和恒溫器，檢查所有其它油系統(tǒng)冷卻器、過(guò)濾器和電磁閥等部件)；執(zhí)行各項(xiàng)操作，檢查電機(jī)啟動(dòng)器；(檢查控制面板；檢查冷凝器、蒸發(fā)器，更換密封墊；系統(tǒng)泄漏檢查修理，補(bǔ)充制冷劑，記錄視鏡液位，檢查制冷劑循環(huán)平衡狀態(tài)；整修保溫層)。 每年三、四月份進(jìn)行一次開(kāi)機(jī)前檢查：制冷劑液位和油位；油槽、油加熱器和溫度：?jiǎn)?dòng)器運(yùn)行，空調(diào)水系統(tǒng)運(yùn)行(包括冷凍水泵、水流開(kāi)關(guān)、閥門(mén)等)；微電腦控制中心的設(shè)定值：測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能；啟動(dòng)熱泵機(jī)組，檢查整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，記錄運(yùn)行參數(shù)；分析運(yùn)行記錄，處理機(jī)組問(wèn)題。 循環(huán)水泵密封處不得大量滴水，機(jī)械密封每分鐘低于2滴，盤(pán)根密封每分鐘低于12滴。 定時(shí)抄錄運(yùn)行的數(shù)據(jù)，包括冷凍水壓力和溫度、冷卻水壓力和溫度、冷凍油壓力和溫度、冷媒壓力和溫度、電機(jī)電流和線圈溫度、循環(huán)水泵的電流和壓力是否在額定值的范圍內(nèi)。每周對(duì)每臺(tái)機(jī)組的運(yùn)行時(shí)間進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，平衡每臺(tái)機(jī)組的平均運(yùn)行時(shí)間。 ◆冷水機(jī)組及水泵運(yùn)行管理方案216。216。216。216。216。 消防系統(tǒng)216。 對(duì)重要的智能化管理點(diǎn)采取定點(diǎn)監(jiān)控，記錄運(yùn)行狀態(tài)，合理調(diào)整數(shù)據(jù)。 配備專(zhuān)業(yè)電腦管理人員，對(duì)中心內(nèi)智能化設(shè)置進(jìn)行管理和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除或與專(zhuān)業(yè)單位取得聯(lián)系。 做好外部通訊設(shè)備的保養(yǎng)，配合專(zhuān)業(yè)單位按時(shí)完成周期檢測(cè)。 弱電系統(tǒng)(PDS綜合布線，會(huì)議系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)等)，確保狀態(tài)良好，維修及時(shí)率99％以上，調(diào)試合格率100％。216。 加強(qiáng)用水管理，用水有計(jì)劃，按時(shí)抄錄水表讀數(shù)。 對(duì)所有飲用水加熱器定期檢查，定期清洗除垢，并有防干燒措施。 對(duì)飲用水系統(tǒng)、紫外線飲水器系統(tǒng)定期檢查保養(yǎng)、過(guò)濾、反沖洗、消毒，符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水事故。 高壓水泵/水池/水箱有嚴(yán)密的管理措施，限水、停水能預(yù)先通知用戶(hù)。 所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室及車(chē)庫(kù)無(wú)積水、浸泡發(fā)生。 設(shè)備閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保持水池、水箱及周?chē)h(huán)境的清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染及隱患。 按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒。216。216。216。216。216。 電梯系統(tǒng)216。 維修保養(yǎng)嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行。 所有電工均有國(guó)家規(guī)定的上崗資格。 制定臨時(shí)用電管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。 配電室管理嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。 限電、停電按規(guī)定提前通知用戶(hù)，消除無(wú)計(jì)劃停電。 保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。216。216。216。216。216。 設(shè)備管理的綜合要求216。 各傳感器，數(shù)據(jù)信號(hào)傳輸正確?？刂葡鋬?nèi)、外觀清潔。173。8樓宇自控系統(tǒng)完好率99％173。173。173。7圖像監(jiān)視系統(tǒng)完好率99％173。173。173。6消防報(bào)警系統(tǒng)％173。173。173。5排水系統(tǒng)完好率98％173。1℃。 電力輸送電纜溫度不高于規(guī)定值。 照明線路絕緣符合規(guī)程要求，接線頭不外露。 開(kāi)關(guān)有效，接地可靠。 計(jì)劃外停電每年不多于1次。 燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照明配電箱安裝牢固。 地坪平整、牢固、安全、無(wú)倒泛水，無(wú)腐朽現(xiàn)象。 幕墻內(nèi)不松動(dòng)、不漏風(fēng)、平整、美觀，接縫嚴(yán)密。 屋頂隔熱層完好無(wú)損；避雷帶無(wú)間斷。 墻體、臺(tái)階、雨蓬無(wú)裂縫、不開(kāi)裂。 屋架、柱、梁、樓板無(wú)裂縫變形。 外墻飾面完好、清潔，屋面無(wú)積水。 鋼構(gòu)件油漆完好，無(wú)銹蝕。我司對(duì)“文化廣場(chǎng)”工程管理實(shí)施以服務(wù)為主、管理為輔的運(yùn)行模式，發(fā)揮我司的工程人員技術(shù)精湛，后備力量雄厚并能及時(shí)提供技術(shù)支持的特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行管理與維修保養(yǎng)既各有側(cè)重又不分離的方式，集設(shè)備系統(tǒng)、人員結(jié)構(gòu)、管理服務(wù)及他們之間的最優(yōu)化組合，為“文化廣場(chǎng)”創(chuàng)造一個(gè)安全、高效、舒適、便利的辦公和生活環(huán)境?！拔幕瘡V場(chǎng)”建筑設(shè)備運(yùn)行的特點(diǎn)將是時(shí)間很長(zhǎng)，空調(diào)、電梯、公共照明等系統(tǒng)處于長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)行狀態(tài)。，維修人員應(yīng)請(qǐng)業(yè)主檢查使用合格后在《報(bào)修記錄表上簽名確認(rèn)。第六章 物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理、保潔、保安、護(hù)綠工作的實(shí)施方案一、對(duì)業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施業(yè)主報(bào)修的范圍：報(bào)修范圍 適用于用戶(hù)提出的任何維修服務(wù)要求的處理。D類(lèi)：涉及主要特殊零部件等。B類(lèi)：電梯、程控交換機(jī)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)等。對(duì)業(yè)主的投訴全部及時(shí)處理19租金管理費(fèi)收繳率92%按規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，做到取之于民，用之于民。確保業(yè)主賓客滿意度。檔案管理始終符合制度要求13清潔保潔率98%公共區(qū)域衛(wèi)生潔凈衛(wèi)生，設(shè)施完備，環(huán)境無(wú)污染不符合之處不能超過(guò)10個(gè)14綠化完好率100%指定綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由保潔主管監(jiān)督，以確保公共綠地?zé)o破壞、無(wú)踐踏、無(wú)黃土裸露現(xiàn)象花草樹(shù)木正常生長(zhǎng)并及時(shí)補(bǔ)充缺株15安全責(zé)任事故及火災(zāi)發(fā)生率0管理處實(shí)行全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演戲，加強(qiáng)宣傳，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，并通知管理處，以確保安全。始終處于完好狀態(tài)11雨水井、污水井、管道完好率99%定期疏通、清理，做到無(wú)堵塞、無(wú)積水、無(wú)塌陷、無(wú)殘缺、排放暢通。勤檢查，消除隱患。始終處于完好狀態(tài)9治安案件控制率%以下全天候安全巡邏，防止事故發(fā)生。重大故障次數(shù)/365天≤%7公共區(qū)域照明完好率99%照明燈完好無(wú)損，定期檢查、維護(hù)、保養(yǎng)、保持潔凈。始終處于完好狀態(tài)6智能化系統(tǒng)完好率99%定期檢查維修保養(yǎng)。重大故障次數(shù)/365天≤%5緊急保障設(shè)備完好率100%定期檢測(cè)及維修保養(yǎng)。實(shí)行巡查制度，建檔記錄，以確保設(shè)備完好無(wú)損及正常運(yùn)行。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)金額備注工程維修工具及設(shè)備　　20,　1鋁合金扶梯41,　2數(shù)字萬(wàn)用表31,　3兆歐表1常用工具一批4鉗形表2　5組合套筒工具2　6手槍鉆31,　7應(yīng)急照明燈4　8管道疏通機(jī)21,2,含保潔/工程使用9其他工具12,2,　10倉(cāng)庫(kù)貨架61,6,　11拖線盤(pán)3　12工具柜41,4,　保潔用品　　35,　13刮窗器82,　14塵推124,　15拖線盤(pán)2　16鋁合金扶梯32,　17高壓水槍16,6,　18高空清潔腳手架18,8,　19普通吸塵器33,9,　20簡(jiǎn)易自動(dòng)扶梯清潔機(jī)13,3,　保安用品　　50,　211耳麥對(duì)講機(jī)331,49,　22警棍41,　23電筒4　辦公設(shè)備　　77,　24辦公桌椅126,　25員工更衣箱1311,　26塑封機(jī)1　27保險(xiǎn)箱11,1,　28考勤鐘11,1,　29驗(yàn)鈔機(jī)2　30微波爐1　31打印機(jī)31,　32傳真機(jī)12,2,　33文件柜121,14,　34電話機(jī)61,　35辦公用品11,1,　36前期印刷費(fèi)15,5,用戶(hù)手冊(cè)37辦公用房裝修130,30,　　　　總計(jì)184,　　　　序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)金額1電錘21,3,2檫地機(jī)16,6,3高速拋光機(jī)18,8,4干濕二用吸水機(jī)17,7,5電動(dòng)升降機(jī)（10米）180,80,6電腦54,20,7復(fù)印機(jī)112,12,8保險(xiǎn)柜12,2,　合計(jì)　　138,三年折舊 第五章 物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾為了實(shí)現(xiàn)所提出的總目標(biāo)，我們?cè)诟麟A段和各個(gè)環(huán)節(jié)都設(shè)立了具體的物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)值：分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)管理承諾序號(hào)項(xiàng)目承諾標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容及措施指標(biāo)含義1房屋及配套設(shè)施完好率98%服務(wù)外觀無(wú)破損，立面整潔，無(wú)改變使用功能，無(wú)亂搭建，公共設(shè)施及通道無(wú)隨意占用檢查時(shí)按標(biāo)準(zhǔn)每發(fā)現(xiàn)5處不符合扣1分，不符合之處不能超過(guò)10個(gè)2房屋零修和急修及時(shí)率100%接到維修單后，在承諾時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修不過(guò)夜零修、急修全部符合時(shí)限要求3維修工程質(zhì)量合格率及回訪率99%提高維修人員的業(yè)務(wù)技能，以良好的服務(wù)態(tài)度處理維修工作，并按《維修回訪制度》進(jìn)行回訪，以確保維修質(zhì)量。其他物業(yè)用房以簡(jiǎn)單裝修地面鋪地磚、墻壁涂料即可。物業(yè)管理公司進(jìn)行交接時(shí)，應(yīng)一并移交物業(yè)管理用房。第四章 物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置管理用房我公司在物業(yè)管理用房的使用上，以簡(jiǎn)單實(shí)用、不增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)為原則，除了管理處經(jīng)理、客戶(hù)服務(wù)部、財(cái)務(wù)部的辦公用房外，其余用房均可利用地下室邊角或者多余的空間，物業(yè)管理用房大致有以下幾個(gè)部分：物業(yè)用房名稱(chēng)主要用途大約建筑面積說(shuō)明辦公室物業(yè)管理處經(jīng)理、財(cái)務(wù)、客戶(hù)服務(wù)部辦公室100平方米設(shè)在標(biāo)準(zhǔn)層工程部辦公室工程部辦公20平方米應(yīng)設(shè)在標(biāo)準(zhǔn)層，根據(jù)情況，部門(mén)辦公室也可合并一處合并面積在50平米左右。主要內(nèi)容包括：l 崗位職責(zé)；l 專(zhuān)業(yè)技能l 操作規(guī)程；l 言行舉止訓(xùn)練。：由公司辦公室負(fù)責(zé)，對(duì)新招員工進(jìn)行的培訓(xùn)。培訓(xùn)工作需著眼于提高員工精專(zhuān)項(xiàng)、另的兩項(xiàng)、會(huì)三項(xiàng)的綜合技能。例如保安員除了要掌握安全保衛(wèi)業(yè)務(wù)技能以外，還應(yīng)了解工程有關(guān)知識(shí)。包括管、服務(wù)樓宇的基本情況和基本要求，以及特別要注意的事項(xiàng)。三、 管理處新員工的培訓(xùn)方案及計(jì)劃 員工培訓(xùn)計(jì)劃我們認(rèn)為物業(yè)管理是由人力資源主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)工作的開(kāi)展必須要經(jīng)過(guò)特定訓(xùn)練，包括服務(wù)理念、禮儀舉止、專(zhuān)業(yè)技能、規(guī)章制度等等，培訓(xùn)工作是否有效完善直接關(guān)系到管理服務(wù)水平效果。v 認(rèn)真做好樓面、機(jī)房的巡視工作并做好記錄。v 根據(jù)季節(jié)、氣候的變化，及時(shí)調(diào)整空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行，滿足客戶(hù)的需要。v 及時(shí)、保質(zhì)、保量的完成客戶(hù)的報(bào)修。◇空調(diào)工崗位職責(zé)v 熟悉“文化廣場(chǎng)”的空調(diào)及其控制系統(tǒng)．掌握操作程序和規(guī)范，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。v 定期巡視弱電系統(tǒng)的設(shè)備，密切注意其運(yùn)行情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并填寫(xiě)好巡視、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄。v 認(rèn)真鉆研技術(shù)，熟練掌握弱電設(shè)備的原理及實(shí)際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)。v 負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)?！笕蹼姽徫宦氊?zé)v 對(duì)弱電主管工程師負(fù)責(zé)，遵守各項(xiàng)規(guī)定和制度。v 保持每層樓面配電室的整潔干凈。v 熟練掌握物業(yè)所有電氣設(shè)備的原理及維修技術(shù)，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。v 服從工作安排，每天對(duì)物業(yè)電氣設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)檢修。v 收付現(xiàn)金時(shí)，應(yīng)當(dāng)面點(diǎn)清，辦妥簽收，并根據(jù)工作需要，及時(shí)做好現(xiàn)金及外匯人民幣提款或解入工作。v 負(fù)責(zé)做好現(xiàn)金和各種票據(jù)的收付工作，做好出納結(jié)算，保證錢(qián)賬相符，妥善保管好現(xiàn)金、銀箱鑰匙和賬冊(cè)。＊保質(zhì)保量完成每日安排的例行工作；＊熟練掌握清潔設(shè)備及清潔劑的使用，提高清潔水準(zhǔn)及效率；＊在工作中發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施有損壞情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)修；＊協(xié)助處理突發(fā)事件，并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；＊遇有客戶(hù)投訴，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；＊不得向客戶(hù)提供私人服務(wù)及索取報(bào)酬；＊提高自身工作知識(shí)及技巧，以達(dá)更佳效果；遵守上級(jí)指示，無(wú)異議地執(zhí)行一切合理的工作。＊定時(shí)疏通、清洗下水道。＊定時(shí)收集各樓層的垃圾，集中清運(yùn)?！蟊崋T崗位職責(zé)在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)保潔工作計(jì)劃，認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔工作，負(fù)責(zé)“文化廣場(chǎng)”公共部位的日常保潔和定期清潔工作，創(chuàng)建“文化廣場(chǎng)”優(yōu)雅、整潔、舒適的環(huán)境。2）公寓內(nèi)保＊當(dāng)值時(shí)，應(yīng)服裝整齊，精神飽滿，提高警惕；＊注意大門(mén)出入人士，識(shí)別客戶(hù)和訪客，對(duì)于來(lái)訪客人，核對(duì)其所訪單元及客戶(hù)姓名，再通過(guò)對(duì)講機(jī)與用戶(hù)核對(duì)后，方可讓其登記進(jìn)入， 盡可能認(rèn)識(shí)客戶(hù)，并應(yīng)主動(dòng)禮貌問(wèn)候；＊嚴(yán)禁外來(lái)閑雜離人員進(jìn)內(nèi)，尤以推銷(xiāo)人員；＊接到任何投訴，應(yīng)以禮相待，認(rèn)真記錄并予以解決，如非本人所能解決、處理，應(yīng)即時(shí)上報(bào)保安主管或管理處；＊對(duì)貨物家具的出入，須倍加留意，除按指示處理處，亦應(yīng)查詢(xún)求證；＊每班之交接，應(yīng)點(diǎn)清各種物件，交待一切重要事情?！蟊０矄T崗位職責(zé)1）巡邏保安全天候監(jiān)視和巡邏物業(yè)范圍，防止不安全事件發(fā)生，如門(mén)窗未關(guān)好、車(chē)輛未按要求停放、各種設(shè)備設(shè)施故障和災(zāi)害隱患、值班、守護(hù)不到位或不認(rèn)真等；細(xì)心留意各類(lèi)機(jī)房、垃圾