【正文】 普通吸塵器33,9,　20簡(jiǎn)易自動(dòng)扶梯清潔機(jī)13,3,　保安用品　　50,　211耳麥對(duì)講機(jī)331,49,　22警棍41,　23電筒4　辦公設(shè)備　　77,　24辦公桌椅126,　25員工更衣箱1311,　26塑封機(jī)1　27保險(xiǎn)箱11,1,　28考勤鐘11,1,　29驗(yàn)鈔機(jī)2　30微波爐1　31打印機(jī)31,　32傳真機(jī)12,2,　33文件柜121,14,　34電話機(jī)61,　35辦公用品11,1,　36前期印刷費(fèi)15,5,用戶手冊(cè)37辦公用房裝修130,30,　　　　總計(jì)184,　　　　序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)金額1電錘21,3,2檫地機(jī)16,6,3高速拋光機(jī)18,8,4干濕二用吸水機(jī)17,7,5電動(dòng)升降機(jī)（10米）180,80,6電腦54,20,7復(fù)印機(jī)112,12,8保險(xiǎn)柜12,2,　合計(jì)　　138,三年折舊 第五章 物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾為了實(shí)現(xiàn)所提出的總目標(biāo)，我們?cè)诟麟A段和各個(gè)環(huán)節(jié)都設(shè)立了具體的物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)值：分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)管理承諾序號(hào)項(xiàng)目承諾標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容及措施指標(biāo)含義1房屋及配套設(shè)施完好率98%服務(wù)外觀無(wú)破損，立面整潔，無(wú)改變使用功能，無(wú)亂搭建，公共設(shè)施及通道無(wú)隨意占用檢查時(shí)按標(biāo)準(zhǔn)每發(fā)現(xiàn)5處不符合扣1分，不符合之處不能超過(guò)10個(gè)2房屋零修和急修及時(shí)率100%接到維修單后，在承諾時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修不過(guò)夜零修、急修全部符合時(shí)限要求3維修工程質(zhì)量合格率及回訪率99%提高維修人員的業(yè)務(wù)技能，以良好的服務(wù)態(tài)度處理維修工作，并按《維修回訪制度》進(jìn)行回訪，以確保維修質(zhì)量。全年不合格維修項(xiàng)目/全年總計(jì)維修項(xiàng)目≤%4大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%定期檢查及維修保養(yǎng)。實(shí)行巡查制度，建檔記錄，以確保設(shè)備完好無(wú)損及正常運(yùn)行。確保物業(yè)水、電供應(yīng)正常。重大故障次數(shù)/365天≤%5緊急保障設(shè)備完好率100%定期檢測(cè)及維修保養(yǎng)。實(shí)行巡查，建檔制度，確保應(yīng)急發(fā)電機(jī)等緊急保障設(shè)備隨時(shí)運(yùn)行。始終處于完好狀態(tài)6智能化系統(tǒng)完好率99%定期檢查維修保養(yǎng)。實(shí)行巡查制度，建檔記錄，確保智能化系統(tǒng)完好無(wú)損正常運(yùn)行。重大故障次數(shù)/365天≤%7公共區(qū)域照明完好率99%照明燈完好無(wú)損，定期檢查、維護(hù)、保養(yǎng)、保持潔凈。檢查時(shí)損壞/總數(shù)≤%8道路車場(chǎng)完好率100%地面通暢無(wú)隨意占用，無(wú)損壞，標(biāo)識(shí)齊備。始終處于完好狀態(tài)9治安案件控制率%以下全天候安全巡邏，防止事故發(fā)生。加強(qiáng)消防安全宣傳，建立安全義務(wù)消防隊(duì)。勤檢查，消除隱患。全年工作疏漏率≤%10消防設(shè)施設(shè)備完好率100%定期檢查及維護(hù)保養(yǎng)，除每日巡查以外，月度進(jìn)行專項(xiàng)檢查。始終處于完好狀態(tài)11雨水井、污水井、管道完好率99%定期疏通、清理，做到無(wú)堵塞、無(wú)積水、無(wú)塌陷、無(wú)殘缺、排放暢通。故障累計(jì)天數(shù)/365天≤1%12檔案建立與保管完好率100%制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臋n案管理制度，文檔管理員由專人負(fù)責(zé)，做到條理清晰、資料齊備。檔案管理始終符合制度要求13清潔保潔率98%公共區(qū)域衛(wèi)生潔凈衛(wèi)生，設(shè)施完備，環(huán)境無(wú)污染不符合之處不能超過(guò)10個(gè)14綠化完好率100%指定綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由保潔主管監(jiān)督，以確保公共綠地?zé)o破壞、無(wú)踐踏、無(wú)黃土裸露現(xiàn)象花草樹(shù)木正常生長(zhǎng)并及時(shí)補(bǔ)充缺株15安全責(zé)任事故及火災(zāi)發(fā)生率0管理處實(shí)行全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演戲，加強(qiáng)宣傳，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，并通知管理處，以確保安全。16違章發(fā)生率違章處理及回訪率%以下100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理并加強(qiáng)宣傳工作，取得客戶的理解，杜絕違章事件發(fā)生，建立記錄對(duì)發(fā)現(xiàn)的違章情況全部妥善處理無(wú)遺漏17顧客有效投訴率 %以下提高從業(yè)人員素質(zhì)，盡可能滿足業(yè)主和賓客的合理要求，加強(qiáng)溝通，定期進(jìn)行意見(jiàn)征詢，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)整改。確保業(yè)主賓客滿意度。滿意率/總項(xiàng)≥85客戶滿意度9518業(yè)主投訴處理率100%認(rèn)真對(duì)待業(yè)主的投訴，及時(shí)處理并做記錄，處理結(jié)束后回訪。對(duì)業(yè)主的投訴全部及時(shí)處理19租金管理費(fèi)收繳率92%按規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，做到取之于民，用之于民。急修、小修承諾指標(biāo)序號(hào)類別線路狀況上海指標(biāo)管理指標(biāo)1A類修理特別緊急項(xiàng)目開(kāi)始修理時(shí)間30分鐘10分鐘2B類修理緊急項(xiàng)目開(kāi)始修理時(shí)間24小時(shí)30分鐘3C類修理影響一般性活動(dòng)開(kāi)始修理時(shí)間24小時(shí)2小時(shí)4D類修理不影響一般性活動(dòng)開(kāi)始修理時(shí)間72小時(shí)24小時(shí)A類：變配電系統(tǒng)、動(dòng)力系統(tǒng)、地下車庫(kù)道閘系及門禁系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。B類：電梯、程控交換機(jī)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)等。C類：空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)移動(dòng)門、衛(wèi)星有線電視系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等。D類：涉及主要特殊零部件等。注：電氣、水暖和維修不超過(guò)24小時(shí)，土建的維修不超過(guò)5天。第六章 物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理、保潔、保安、護(hù)綠工作的實(shí)施方案一、對(duì)業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施業(yè)主報(bào)修的范圍：報(bào)修范圍 適用于用戶提出的任何維修服務(wù)要求的處理。報(bào)修的工作程序：《報(bào)修記錄單》《報(bào)修記錄單》維修人員10分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)（如用戶預(yù)約維修時(shí)間，維修人員應(yīng)在預(yù)約的時(shí)間提前到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)），維修人員應(yīng)按照《維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》收費(fèi)，并在收費(fèi)單上注明應(yīng)收取的各項(xiàng)費(fèi)用金額，經(jīng)用戶簽名確認(rèn)。，維修人員應(yīng)請(qǐng)業(yè)主檢查使用合格后在《報(bào)修記錄表上簽名確認(rèn)。》二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備的維修措施1. 公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理 “文化廣場(chǎng)”在建設(shè)中在智能化方面的配置標(biāo)準(zhǔn)也是達(dá)到一個(gè)相當(dāng)高的水準(zhǔn)，它配置了樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)、衛(wèi)星和共用天線系統(tǒng)以及比較完善的能源計(jì)量及計(jì)費(fèi)系統(tǒng)等?！拔幕瘡V場(chǎng)”建筑設(shè)備運(yùn)行的特點(diǎn)將是時(shí)間很長(zhǎng)，空調(diào)、電梯、公共照明等系統(tǒng)處于長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)行狀態(tài)。針對(duì)這樣的客戶群體，無(wú)論在辦公環(huán)境和條件方面還是生活設(shè)施保障方面，工程部的運(yùn)作將以保證能夠適應(yīng)用戶的特殊要求為首要目標(biāo)。我司對(duì)“文化廣場(chǎng)”工程管理實(shí)施以服務(wù)為主、管理為輔的運(yùn)行模式，發(fā)揮我司的工程人員技術(shù)精湛，后備力量雄厚并能及時(shí)提供技術(shù)支持的特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行管理與維修保養(yǎng)既各有側(cè)重又不分離的方式，集設(shè)備系統(tǒng)、人員結(jié)構(gòu)、管理服務(wù)及他們之間的最優(yōu)化組合，為“文化廣場(chǎng)”創(chuàng)造一個(gè)安全、高效、舒適、便利的辦公和生活環(huán)境。 序號(hào)項(xiàng)目目標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)1房屋建筑和裝飾完好率99％173。 鋼構(gòu)件油漆完好，無(wú)銹蝕。173。 外墻飾面完好、清潔，屋面無(wú)積水。173。 屋架、柱、梁、樓板無(wú)裂縫變形。173。 墻體、臺(tái)階、雨蓬無(wú)裂縫、不開(kāi)裂。173。 屋頂隔熱層完好無(wú)損；避雷帶無(wú)間斷。173。 幕墻內(nèi)不松動(dòng)、不漏風(fēng)、平整、美觀，接縫嚴(yán)密。173。 地坪平整、牢固、安全、無(wú)倒泛水，無(wú)腐朽現(xiàn)象。2動(dòng)力供電系統(tǒng)正常率99％173。 燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照明配電箱安裝牢固。173。 計(jì)劃外停電每年不多于1次。173。 開(kāi)關(guān)有效，接地可靠。173。 照明線路絕緣符合規(guī)程要求，接線頭不外露。173。 電力輸送電纜溫度不高于規(guī)定值。3空調(diào)系統(tǒng)合格率99％按照設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)提供舒適的室內(nèi)溫度，誤差值177。1℃。4照明系統(tǒng)％公共區(qū)域照明燈具損壞時(shí)間不長(zhǎng)于24小時(shí)，％以內(nèi)。5排水系統(tǒng)完好率98％173。 各排水管道暢通，無(wú)滲漏，堵塞。173。 排水泵運(yùn)行與控制正常有效。173。 各排水橫管無(wú)倒返水，排水暢通。6消防報(bào)警系統(tǒng)％173。 報(bào)警探測(cè)器可靠、正常。173。 警鈴、警笛等裝置、聲響正常；閃光器頻率、亮度符合要求。173。 系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)無(wú)失控的現(xiàn)象。7圖像監(jiān)視系統(tǒng)完好率99％173。 監(jiān)控圖像清晰穩(wěn)定。173。 云臺(tái)攝像機(jī)動(dòng)作靈活。173。 控制鍵盤(pán)按鍵功能可靠，操縱靈活。8樓宇自控系統(tǒng)完好率99％173。 各點(diǎn)控制正確，達(dá)到節(jié)能與舒適效果。173。 DDC各電接點(diǎn)連接可靠?？刂葡鋬?nèi)、外觀清潔。輸入／173。 各傳感器，數(shù)據(jù)信號(hào)傳輸正確。216。 設(shè)備管理的綜合要求216。 設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，建立設(shè)備臺(tái)賬，項(xiàng)目齊全、目錄清晰、管理完善， 可隨時(shí)查閱。216。 制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查測(cè)試及監(jiān)督、維修保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理制度和操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。216。 設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故。216。 設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵，無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生。216。 配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。216。 供電系統(tǒng)216。 保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。216。 限電、停電按規(guī)定提前通知用戶，消除無(wú)計(jì)劃停電。216。 配電室管理嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。216。 制定臨時(shí)用電管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。216。 所有電工均有國(guó)家規(guī)定的上崗資格。216。 維修保養(yǎng)嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行。216。 電梯系統(tǒng)216。 電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全有效，通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好。216。 電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。216。 轎廂、井道保持清潔。216。 出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員能迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。216。 星級(jí)賓館空調(diào)箱工作噪音控制在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)；溫控開(kāi)關(guān)及各種閥門、控制部分正常完好，做好節(jié)能工作。216。 給排水系統(tǒng)216。 按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康證俱全。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染及隱患。216。 設(shè)備閥門、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。216。 所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室及車庫(kù)無(wú)積水、浸泡發(fā)生。216。 高壓水泵/水池/水箱有嚴(yán)密的管理措施，限水、停水能預(yù)先通知用戶。216。 遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水事故。216。 對(duì)飲用水系統(tǒng)、紫外線飲水器系統(tǒng)定期檢查保養(yǎng)、過(guò)濾、反沖洗、消毒，符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。216。 對(duì)所有飲用水加熱器定期檢查，定期清洗除垢，并有防干燒措施。216。 加強(qiáng)用水管理，用水有計(jì)劃，按時(shí)抄錄水表讀數(shù)。發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)找出多用水的原因，及時(shí)整改。216。 弱電系統(tǒng)216。 弱電系統(tǒng)(PDS綜合布線，會(huì)議系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)等)，確保狀態(tài)良好，維修及時(shí)率99％以上，調(diào)試合格率100％。216。 做好外部通訊設(shè)備的保養(yǎng)，配合專業(yè)單位按時(shí)完成周期檢測(cè)。216。 配備專業(yè)電腦管理人員，對(duì)中心內(nèi)智能化設(shè)置進(jìn)行管理和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除或與專業(yè)單位取得聯(lián)系。216。 對(duì)重要的智能化管理點(diǎn)采取定點(diǎn)監(jiān)控，記錄運(yùn)行狀態(tài)，合理調(diào)整數(shù)據(jù)。216。 消防系統(tǒng)216。 消防控制中心及消防器材配備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用。216。 配備專職和兼職消防人員，定期演練，開(kāi)展消防知識(shí)及法規(guī)宣傳教育。216。 制訂突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，保證緊急疏散通道通，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。216。 無(wú)火災(zāi)及其它安全隱患。216。 216。 ◆冷水機(jī)組及水泵運(yùn)行管理方案216。 按時(shí)運(yùn)行冷凍機(jī)組，根據(jù)負(fù)載的變化情況，隨時(shí)調(diào)節(jié)開(kāi)機(jī)數(shù)量。每周對(duì)每臺(tái)機(jī)組的運(yùn)行時(shí)間進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，平衡每臺(tái)機(jī)組的平均運(yùn)行時(shí)間。216。 定時(shí)抄錄運(yùn)行的數(shù)據(jù)，包括冷凍水壓力和溫度、冷卻水壓力和溫度、冷凍油壓力和溫度、冷媒壓力和溫度、電機(jī)電流和線圈溫度、循環(huán)水泵的電流和壓力是否在額定值的范圍內(nèi)。216。 循環(huán)水泵密封處不得大量滴水，機(jī)械密封每分鐘低于2滴，盤(pán)根密封每分鐘低于12滴。216。 每年三、四月份進(jìn)行一次開(kāi)機(jī)前檢查：制冷劑液位和油位；油槽、油加熱器和溫度：?jiǎn)?dòng)器運(yùn)行，空調(diào)水系統(tǒng)運(yùn)行(包括冷凍水泵、水流開(kāi)關(guān)、閥門等)；微電腦控制中心的設(shè)定值：測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能；啟動(dòng)熱泵機(jī)組，檢查整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，記錄運(yùn)行參數(shù)；分析運(yùn)行記錄，處理機(jī)組問(wèn)題。216。 每年十一、十二月份進(jìn)行一次停機(jī)后檢查和保養(yǎng)：檢查電機(jī)組件(記錄電壓、測(cè)試記錄電機(jī)繞組絕緣電阻)；檢查壓縮機(jī)潤(rùn)滑油系統(tǒng)；(根據(jù)需要更換潤(rùn)滑油、油過(guò)濾器和干燥過(guò)濾器，檢查油泵、密封和油泵電機(jī)，清潔排污管，檢查加熱器和恒溫器，檢查所有其它油系統(tǒng)冷卻器、過(guò)濾器和電磁閥等部件)；執(zhí)行各項(xiàng)操作，檢查電機(jī)啟動(dòng)器；(檢查控制面板；檢查冷凝器、蒸發(fā)器，更換密封墊；系統(tǒng)泄漏檢查修理，補(bǔ)充制冷劑，記錄視鏡液位，檢查制冷劑循環(huán)平衡狀態(tài)；整修保溫層)。216。 進(jìn)行季節(jié)檢查五～十月份，每月一次：檢查螺桿機(jī)組安全裝置：檢查制冷劑液位和油位；檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)的運(yùn)行；檢查回油系統(tǒng)；檢查電機(jī)和啟動(dòng)器運(yùn)行；運(yùn)行參數(shù)分析，確認(rèn)機(jī)組運(yùn)行正常。216。 檢查主接觸器觸點(diǎn)是否磨蝕，控制柜是否清潔。216。 水泵、電機(jī)和管道每年一次大保養(yǎng)：軸承清潔加油、泵體潤(rùn)滑油更換、必要對(duì)調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈等；對(duì)循環(huán)管道及各閥門、壓力表、溫度表、保溫層及其它附