【導(dǎo)讀】云頂別墅，原汁原味地體現(xiàn)了上述的設(shè)計規(guī)劃理念?！荚祈攧e墅〗設(shè)計和定位，充分展現(xiàn)了“四度規(guī)劃空間”。其豐富的層次，使〖云頂別墅〗宛如一幅自然風情的油畫?！荚祈攧e墅〗的社區(qū)規(guī)劃采用自然流暢的道路系統(tǒng)。為交通系統(tǒng)的輔助部分，從而形成安全且吸引人的步行公共空間。1）三大優(yōu)勢建立——作為〖云頂別墅〗項目的服務(wù)體系總支撐。它的極具魅力示范效應(yīng)作用，必將帶動松江城區(qū)的集約化發(fā)展。本企業(yè)憑借在行業(yè)中的良好口碑，不斷吸引一批批有識之士的陸續(xù)加盟。新松江最有品位、最值得驕傲的小區(qū)，成為上海最具有特色的小區(qū)?！荚祈攧e墅〗確立的服務(wù)業(yè)的鏈接，開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計中提供了完備服務(wù)體系?！荚祈攧e墅〗不僅屬于小區(qū)居民，而且屬于松江，更屬于上海。外服務(wù)理念，在業(yè)主擁有業(yè)權(quán)的基礎(chǔ)上，我們的管理服務(wù)既要方便業(yè)主的生活，

　　

【正文】 』 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 33 PAGE 1 三、物業(yè)管理財務(wù)支出匯總表 項號 項 目 月支出 (元 /月 ) 年支出 （萬元 /年） 支出比例％ 說 明 1 綜合管理服務(wù)（住宅、單身公寓、商鋪） 52,668 632,016 47,780 元的 計算 2 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) 21,427 257,124 17,856 元的 計算 3 公共區(qū)域秩序維護服務(wù) 43,976 527,712 39,978 元的 計算 4 公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務(wù) 2,508 30,096 按 12540 平方米，每平方米 /月計算 5 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù) 59,502 714,024 人工 /福利 /能耗估算 /保養(yǎng)費56,669 元的 計算 6 公共保險費 500 6,000 第 3 者 責任險 7 開辦費攤銷 11,958 143,496 按 24 個月 8 不可預(yù)計費 2,000 24,000 9 法定稅金 5,941 71,292 按 107040的% 10 創(chuàng)國優(yōu)、貫標認證費用 1,000 12,000 11 社區(qū)文化費 1,000 12,000 12 管理酬金 15,700 188,400 按 1 至 8 項及 10 至 11『學(xué)習改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 34 PAGE 1 項的 8%計算 支出合計 218,180 2,618,160 收入合計 107,040 1,284,480 —— 盈虧情況 111,140 1,333,680 —— 四、管理處員工薪金 /福利費明細 管理處崗位名稱 人數(shù) 基本月薪 （人 /元） 各項基金 （人 /元； 按 44%計算） 月總支出 （元） 一 管理人員 開支 1 管理處經(jīng)理 1 5,000 2,200 7,200 2 經(jīng)理助理 （兼業(yè)主服務(wù)中心主任） 1 3,000 1,320 4,320 3 客服助理 2 1,500 1,320 4,320 4 財務(wù)出納 1 1,400 616 2,016 5 行政文員 1 1,500 660 2,160 6 財務(wù)會計 2,500 550 1,800 小 計 15,150 6,666 21,816 二 服務(wù)人員開支 7 維修主管 1 2,000 880 3,430 8 水電 維修工 2 1,400 1,232 3,107 9 弱電工 1 1,500 660 11,782 小 計 4 6,300 2,772 9,072 10 保安主管 1 1,800 792 2,592 11 領(lǐng)班 (兼巡邏 ) 4 1,300 2,288 7,488 12 保安門崗 (主出入口雙崗 ) 12 1,000 5,280 17,280 13 保安監(jiān)控 4 1,000 1,760 5,760 14 保安巡邏 4 1,000 1,760 5,760 小 計 25 27000 11,880 38,880 『學(xué)習改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 35 PAGE 1 15 保潔領(lǐng)班 1 1,200 528 1,728 16 保潔工 12 850 4,488 14,688 17 綠化工 1 1,000 440 1,440 小 計 14 12,400 5,456 17,856 小 計 60,850 26,774 87,624 三 其他福利費用 1 過節(jié)費、年終獎、 外出旅游（按工資總額 12%提?。? 60,850 60850*12% 7,302 2 工作餐（ 10 元 /人） 50 10 元 26 天 13,000 3 培訓(xùn) 費 (人 /月 ) 50 20 元 /月 1,000 4 保險費（人身意外險） 50 約 120 元 /年 12 個月 分攤 500 5 保安夜班費 (6 元 /人 ) 6 6 1,098 6 工程人員夜班費 1 20 610 7 服裝費 50 平均 400元/套 /人 24 月分攤 833 8 國定假日加班費 24 人/天 12 月分攤 3329 小 計 27,672 月員工薪金 /福利費合計 115,296 年員工薪金 /福利費合計 1,383,552 五、房屋設(shè)備運行費收支預(yù)算方案 〖云頂別墅〗根據(jù)《招標書》提供的數(shù)據(jù)，除了給排水設(shè)備有具體功率外，其它設(shè)施能耗的測算數(shù)據(jù)未給予，物業(yè)管理公司只能按照經(jīng)驗來估算，可能測算結(jié)果不夠準確。實際運行后可按實結(jié)算。 『學(xué)習改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 36 PAGE 1 能耗估算表 注：①由于設(shè)備運行能耗屬于估算，實際運作中回有差異。 第 八 章 物業(yè)管理服務(wù)分項標準與承諾 序號 承諾的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 標準 投標方物業(yè)管理 服務(wù)標準承諾 1 房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的管理標準與完好率承諾 95％ 95% 根據(jù)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的實際使用年限，定期檢查房屋的使用狀況。 實行巡視制度，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施現(xiàn)象，并有詳細的檢查、維修、保養(yǎng)記錄和巡查記錄。 進行日常管理和維修保養(yǎng)，編制合理的維修養(yǎng)護計劃，并對外委維修進行跟蹤監(jiān)管，確保設(shè)備的正常運作。 大型項目在維修、保養(yǎng)防礙到業(yè)主的正常生活或通行時，在施工前一周告之業(yè)主知悉，同時在施工中，設(shè)置明顯的告示牌，以防危險。 2 房屋零星小修、急修質(zhì)量標準 和保質(zhì)期承諾 標準 投標方承諾 及時率 98%，返修率不高于 2%。 項目 數(shù)量 總功 率 力率 每天運行小時 運行百分比 天數(shù) 電費單價 月總價（元） 備注 給水泵 6 59 24 20% 5853 3 用 3 備 排污泵 34 24 5% 1128 17 用 17 備 路燈 景觀燈 — 50 1 11 80% 11810 安防 系統(tǒng) — 4 1 24 100% 2577 含門崗能耗 消防泵 噴淋泵 加壓泵 穩(wěn)壓泵 8 100 24 1% 567 日常調(diào)測 / 4 用 4 備 小計 42,612 『學(xué)習改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 37 PAGE 1 建立 24 小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主與使用人的報修，及時上門維修嚴格按報修工作流程進行操作。 收到業(yè)主的報修，小修 30 分鐘內(nèi)或約定時間到達現(xiàn)場。急修，第一時間趕到現(xiàn)場，采取相關(guān)措施，把損失減到最小化。 如屬收費維修項目的事先應(yīng)告知業(yè)主收費價目，并做好記錄和回訪。 由于是我方修理失誤，造成的再次損壞，我方將負責到底直至恢復(fù)正常的運作。 3 維修工程質(zhì)量合格率 和回訪驗收率承諾 標準 工程質(zhì)量合格率 90% 回訪驗收率95% 投標方承諾工程質(zhì)量合格率 94% 回訪驗收率 50%以 上 公共項目維修完畢后，執(zhí)行復(fù)查制度，次日由該維修人員上一級領(lǐng)導(dǎo)到達現(xiàn)場進香分項檢查并一一調(diào)試，確保一步到位。如發(fā)現(xiàn)隱患及修理不到位時，立即修復(fù)直至正常運轉(zhuǎn)。 屬業(yè)主區(qū)域內(nèi)的項目維修完畢后，該維修人員認真做好工作記錄，并交客服部門存檔備份?？头哟藛T在此事一周內(nèi)與業(yè)主聯(lián)系，詢問相關(guān)修復(fù)后的使用情況和維修過程中的滿意度。如有異議，將即刻向上級匯報并采取相關(guān)補救措施。滿足業(yè)主要求。 4 水泵等 大型機電 設(shè)備維修保養(yǎng)標準和完好率承諾 標準 95% 投標方承諾 96% 確保水泵等大型機電設(shè)備技術(shù) 技能處于良好狀態(tài)。 定時巡查大型設(shè)備房內(nèi)的設(shè)備運轉(zhuǎn)狀況，如有異常立即進行修復(fù)。 重要機房內(nèi)保持干凈無積塵、不堆放雜物，保持良好的室內(nèi)通風及照明，房門開啟靈活 5 街坊 道路、 小區(qū) 綠化 等公共部位24 小時內(nèi)保潔次數(shù)與潔凈程度承諾 投標方承諾 無死角、無積灰、干凈整潔，保潔范圍達 98％ 公共區(qū)域道路、廣場、綠地等每日清掃 2 次，無垃圾。 一層共用走道每日拖地 1 次，無積灰、污垢、死角。 樓梯扶手每周擦洗不少于 2 次，共用部位玻璃每季度不少于 1 次，無污垢、無積灰。路燈每月清洗不少于 1 次，雕塑小品 每月清洗 2 次以上。 水景水面無明顯漂浮物、水質(zhì)潔凈。 及時清除道路積水、積雪。 『學(xué)習改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 38 PAGE 1 6 街坊 道路、路燈、草坪 及住宅內(nèi)樓道 公共燈具設(shè)備完好率和亮燈率承諾 標準 95％ 投標方承諾 95% 制定 小區(qū) 內(nèi)的亮燈制度，遇冬天、下雨及天氣突發(fā)狀況，應(yīng)根據(jù)實際需要對公共部位實行亮燈，為方便業(yè)主的出行安全，提供保障。 每日定時巡檢，燈具發(fā)生故障時，第一時間進行修理或更換并做好相應(yīng)的記錄工作。 管理處事先做好所用燈具的備品工作，以備不時之需。 每周對公共燈具設(shè)備進行清潔保養(yǎng)，提高其使用率。 線路 無老化，照明設(shè)施清潔完好，燈具符合技術(shù)標準。 實現(xiàn)良好的燈具外觀，照明系統(tǒng)正常有效啟用，照明線路完好。 7 小區(qū) 消防設(shè)施管護措施與承諾 投標方承諾 無管理責任 火災(zāi)事故 消防設(shè)備完備、定期進行演習，選放位置明顯，確保啟用方便。 做到消防設(shè)施設(shè)備的完好率為 99%,可隨時啟用，消防通道暢通。 指定消防專管人，定期對員工進行培訓(xùn)，增強防火意識。 加強社區(qū)安全宣傳，由消防專管人負責日常巡視并通知管理處，以確保小區(qū) 消防安全。 業(yè)主入住之前（辦手續(xù)時）就開始宣傳消防安全知識，應(yīng)做到家喻戶 曉，沒有盲點，并對專業(yè)知識做好耐心、細致的解釋工作。 8 小區(qū)街坊 道路管護措施 和完好率承諾 標準 95% 投標方承諾 98% 小區(qū) 主出入口設(shè)有 小區(qū) 平面示意圖，主要路口設(shè)有路標。 進住裝修期及中高層、施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴禁在路面上拌制水泥或砂漿污染路面。 對 小區(qū) 內(nèi)的路面定時進行巡視，排除障礙物，確保通行暢通。 每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、道牙人行道板進行翻新。 路面翻新面積控制在 1%，其他控制在 5%，逐年遞增 10%。 保證道路平整、無坑洼、無積水、無缺損。 9 小區(qū) 水景清潔度承諾 標準 95% 投標方承諾 98% 實行專人負責制度，由專人負責養(yǎng)護和維護，明確相關(guān)責任，發(fā)現(xiàn)有損壞或不符合標準的立即進行整改。 水景水面控制無明顯漂浮物。 10 小區(qū) 綠化 喬 灌木、草坪和園林建筑附屬設(shè)施 的管護標準措施和 苗木成活率承諾 標準 存活率 95% 投標方承諾 存活率 96% 『學(xué)習改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 39 PAGE 1 有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理，做到無明顯的病蟲危害和要害。 確保草坪生長良好，及時修剪和補載補種，無雜草、雜物。 花卉、綠籬、樹木根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇防凍。 定期噴灑藥物，有效預(yù)防病蟲害。 11 管理服務(wù)質(zhì)量投訴處理及時率承諾 標準 95% 投標方承諾 98% 設(shè)有服務(wù)接待中心，公示 24 小時服務(wù)電話，隨時接受業(yè)務(wù)的投訴電話。 執(zhí)行業(yè)主投訴處理流程，確保在 24 小時內(nèi)處理或回復(fù)，做到件件由詳細的處理結(jié)果和記錄，并由投訴人簽字認可。 公司設(shè)有溝通電話。 12 業(yè)主及使用人對管理服務(wù)滿意 度及對滿意度測評方法的承諾 標準 80%以上 首年 85%以上 以后 90% 加強與住戶的溝通，定期舉行住 戶懇談會，了解客戶的愿望和要求。 收費項目，公開收費價目表，使業(yè)主明明白白消費。 尊重每一位業(yè)主，業(yè)主提出的相關(guān)質(zhì)疑，耐心及時的給予回復(fù)答案。 并采取有效措施幫助業(yè)主解決困難。 第 九 章 物業(yè)的維修養(yǎng)護管理，保潔、保安、護綠等工作的實施方案