【正文】 本計(jì)算，物業(yè)公司不收取管理酬金序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用每月支出每年支出備注1人工費(fèi)用（30450元/月）項(xiàng)目經(jīng)理11600包含“五金“結(jié)構(gòu)工程師9425設(shè)備工程師9425小計(jì)304502%（ 1614元/月）稅金16143合計(jì)32064 物業(yè)服務(wù)介入后期管理（包括中標(biāo)及招商階段）物業(yè)服務(wù)費(fèi)模式，物業(yè)管理企業(yè)只收取人工費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理傭金；開(kāi)發(fā)商支付其他運(yùn)行費(fèi)用。平方米+ 2674平方米 物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書(shū)XX物業(yè)管理有限公司二0一四年二月目 錄第一部分：商務(wù)文件 3一、物業(yè)管理處收入預(yù)算方案 4二、物業(yè)管理處收支預(yù)算方案分類(lèi)明細(xì) 5三、其他費(fèi)用 11四、”文化廣場(chǎng)”管理處財(cái)務(wù)預(yù)算說(shuō)明 12第二部分：技術(shù)文件 14第一章：管理服務(wù)理念和目標(biāo) 15一、總體管理服務(wù)理念和目標(biāo) 15第二章：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式 15一、管理處組織架構(gòu)及部門(mén)設(shè)置 15二、管理處運(yùn)行方式及各部門(mén)職責(zé) 16第三章：管理服務(wù)人員配備 25一、管理處各崗位員工的任職要求 25二、管理處經(jīng)理要求 26三、管理處各部門(mén)、各崗位的人員配備數(shù)以及各崗位的職責(zé) 27四、管理處新員工的培訓(xùn)方案及計(jì)劃 34第四章：物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置 35一、管理用房 35二、管理設(shè)施 35第五章：物業(yè)管理分項(xiàng)及標(biāo)準(zhǔn)與承諾 37第六章 物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理、保潔、保安、護(hù)綠工作的實(shí)施方案 40一、對(duì)業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施 40二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備的維修措施 40三、業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的管理措施 60四、保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔度的措施 63五、綠化（喬灌木草坪及其他附屬設(shè)施）按季節(jié)維護(hù)、保養(yǎng)項(xiàng)目和措施 71六、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安24小時(shí)執(zhí)勤、巡視重點(diǎn)部位24小時(shí)監(jiān)控的崗位職描述責(zé) 74 七、物業(yè)管理法律法規(guī)及常識(shí)向住戶(hù)的宣傳設(shè)想 74八、 物業(yè)管理檔案管理設(shè)想 80九、 其他物業(yè)管理措施及承諾 82第七章：豐富社區(qū)文化、加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施 85第八章：智能化設(shè)施的管理與維修方案 86第九章：施工噪聲控制等與業(yè)主密切相關(guān)事件的應(yīng)對(duì)措施 90第十章：提供《臨時(shí)管理公約》的建議稿 100第十一章：物業(yè)管理早期介入服務(wù) 103一、商業(yè)用房在實(shí)際運(yùn)行前的管理措施： 108第十二章：本企業(yè)在投標(biāo)項(xiàng)目中的服務(wù)特色（總結(jié)） 108 商務(wù)文件商務(wù)文件一、物業(yè)管理處收入預(yù)算方案1. 管理收費(fèi)單價(jià)投 標(biāo) 申 請(qǐng) 表項(xiàng)目數(shù)據(jù)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)平方米=759168元/月+14707元/月=773875元/月 全年物業(yè)管理費(fèi)收入： 773875元/月12月=9286500元物業(yè)管理處收支預(yù)算方案及分類(lèi)明細(xì)“文化廣場(chǎng)”管理處財(cái)務(wù)收入?yún)R總表項(xiàng)目面積月收入（元）年收入（元）備注2號(hào)樓19613平方米2~4號(hào)樓：，前期物業(yè)空房管理費(fèi)（中標(biāo)及招商階段公共能耗及設(shè)備運(yùn)行費(fèi)）序號(hào)租賃率%開(kāi)發(fā)商予以物業(yè)補(bǔ)貼金額/元/月備注1060%46177621050%38481332040%32306443030%23088854020%16153265010%7696376000說(shuō)明：費(fèi)用按照18元/㎡/月為計(jì)算基數(shù)。4) 1號(hào)樓地下車(chē)庫(kù)費(fèi)用未計(jì)入物業(yè)費(fèi)用。：以科技為動(dòng)力“文化廣場(chǎng)”裝備各種現(xiàn)代化的設(shè)施設(shè)備，先進(jìn)的中央空調(diào)系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、通信信息系統(tǒng)以及智能化控制系統(tǒng)等，物業(yè)管理本身不能投入，關(guān)鍵在于能否正確地掌握并使用管理搞好這些設(shè)施設(shè)備，這既是確?！拔幕瘡V場(chǎng)”內(nèi)用戶(hù)正常工作的關(guān)鍵，也是物業(yè)管理工作的關(guān)鍵。第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式一、 管理處組織架構(gòu)部門(mén)設(shè)置管理處共分六個(gè)職能部門(mén)，各部門(mén)圍繞著客戶(hù)服務(wù)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作，以客戶(hù)滿(mǎn)意為物業(yè)管理的宗旨。管理目標(biāo)監(jiān)督機(jī)制和自我約束機(jī)制圖業(yè)主或物業(yè)使用人物業(yè)管理公司行業(yè)行政主觀部門(mén)“文化廣場(chǎng)”物業(yè)處理處規(guī)章制度內(nèi)部員工監(jiān)督約束20目標(biāo)責(zé)任人分解圖管理處部門(mén)班組管理員總目標(biāo)保證措施部門(mén)目標(biāo)保證措施班組目標(biāo)保證措施個(gè)人目標(biāo)保證措施信息反饋和處理機(jī)制圖服務(wù)員保安員保潔員維修工業(yè) 主用 戶(hù)上級(jí)指令執(zhí)行結(jié)果信息接收監(jiān)控、跟蹤分析整理發(fā)布命令執(zhí)行命令（相關(guān)人員）管理處運(yùn)作工作流程圖擬制管理方案隊(duì)伍組織培訓(xùn)各 種 資 料 準(zhǔn) 備與協(xié)作單位建立關(guān)系物業(yè)接受與接管住戶(hù)辦理入住手續(xù)搬遷入住建立各類(lèi)檔案日常管理和培訓(xùn)行政服務(wù)設(shè)備管理清潔綠化保安消防訂立規(guī)章制度u 嚴(yán)格按照ISO9001；2000質(zhì)量保證體系運(yùn)行。 管理處每日常規(guī)例行檢查173。公司建立的質(zhì)量管理手冊(cè)及文件化的程序是為了：173。 公共區(qū)域管理狀況分析；173。 上季度/年度計(jì)劃完成情況及下季度/年度計(jì)劃安排；我們已經(jīng)建立了以管理品質(zhì)提升為導(dǎo)向，以客戶(hù)滿(mǎn)意度提高為判斷依據(jù)，以持續(xù)改進(jìn)、創(chuàng)新服務(wù)為最終目的的績(jī)效考評(píng)體系。1積極配合當(dāng)?shù)卣块T(mén)、搞好“文化廣場(chǎng)”各項(xiàng)工作。停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）管理崗要指揮車(chē)輛有序進(jìn)出或停放，保持道路暢通，保證停放車(chē)輛的安全，維護(hù)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）內(nèi)各種設(shè)施（如消防器材、照明、標(biāo)識(shí)等）的完整、完好?！拔幕瘡V場(chǎng)”房屋、設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，對(duì)“文化廣場(chǎng)”的房屋、水、電和公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)，并向客戶(hù)提供維修服務(wù)。第三章 管理服務(wù)人員配備一、 管理處各崗位員工的任職要求崗位學(xué)歷年齡身體條件素質(zhì)條件技能條件其他條件管理員（文員）大專(zhuān)以上45歲以下身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄持有相關(guān)等級(jí)證書(shū)有二年物業(yè)管理崗位經(jīng)驗(yàn)服務(wù)員中專(zhuān)以上30歲以下，身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄持有健康證半年以上會(huì)務(wù)禮儀服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)電工高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄中級(jí)技術(shù)等級(jí)以上，持有電工操作證三年以上物業(yè)管理設(shè)備維修經(jīng)驗(yàn)空調(diào)給排水高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄中級(jí)技術(shù)等級(jí)以上三年以上物業(yè)管理設(shè)備維修經(jīng)驗(yàn)電梯維修工高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄持有電梯上崗操作證三年以上電梯設(shè)備維修經(jīng)驗(yàn)?zāi)唷⒛?、漆、管鉗工初中以上45歲以下視力良好，身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄持有相關(guān)上崗證書(shū)三年以上物業(yè)管理維修經(jīng)驗(yàn)保安員高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無(wú)慢性疾病，有從軍經(jīng)歷者優(yōu)先作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄，無(wú)不良嗜好消、監(jiān)控人員需懂電腦操作，持主管部門(mén)頒發(fā)的消防設(shè)施操作證保潔員勤雜工初中以上45歲以下視力良好，動(dòng)作敏捷，身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄二、管理處經(jīng)理要求：思想品德：認(rèn)真遵守國(guó)家的法律、法規(guī)；遵守職業(yè)道德，認(rèn)真做好各項(xiàng)工作，有較強(qiáng)的事業(yè)心，克己奉公；待客熱情禮貌，能與同事和客戶(hù)友好相處，熱心助人；保守公司秘密。各崗位的職責(zé)：◇工程部主管：，保證設(shè)備設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)良好，為客戶(hù)提供舒適的生活和工作環(huán)境；；、估測(cè)、控制人力、材料和設(shè)備設(shè)施的成本?！蟊崋T崗位職責(zé)在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)保潔工作計(jì)劃，認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔工作，負(fù)責(zé)“文化廣場(chǎng)”公共部位的日常保潔和定期清潔工作，創(chuàng)建“文化廣場(chǎng)”優(yōu)雅、整潔、舒適的環(huán)境。v 負(fù)責(zé)做好現(xiàn)金和各種票據(jù)的收付工作，做好出納結(jié)算，保證錢(qián)賬相符，妥善保管好現(xiàn)金、銀箱鑰匙和賬冊(cè)。v 保持每層樓面配電室的整潔干凈。v 定期巡視弱電系統(tǒng)的設(shè)備，密切注意其運(yùn)行情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并填寫(xiě)好巡視、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄。v 認(rèn)真做好樓面、機(jī)房的巡視工作并做好記錄。培訓(xùn)工作需著眼于提高員工精專(zhuān)項(xiàng)、另的兩項(xiàng)、會(huì)三項(xiàng)的綜合技能。物業(yè)管理公司進(jìn)行交接時(shí)，應(yīng)一并移交物業(yè)管理用房。重大故障次數(shù)/365天≤%5緊急保障設(shè)備完好率100%定期檢測(cè)及維修保養(yǎng)。勤檢查，消除隱患。對(duì)業(yè)主的投訴全部及時(shí)處理19租金管理費(fèi)收繳率92%按規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，做到取之于民，用之于民。，維修人員應(yīng)請(qǐng)業(yè)主檢查使用合格后在《報(bào)修記錄表上簽名確認(rèn)。 外墻飾面完好、清潔，屋面無(wú)積水。 幕墻內(nèi)不松動(dòng)、不漏風(fēng)、平整、美觀，接縫嚴(yán)密。 開(kāi)關(guān)有效，接地可靠。5排水系統(tǒng)完好率98％173。173。173。 各傳感器，數(shù)據(jù)信號(hào)傳輸正確。216。 限電、停電按規(guī)定提前通知用戶(hù)，消除無(wú)計(jì)劃停電。 維修保養(yǎng)嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行。216。保持水池、水箱及周?chē)h(huán)境的清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染及隱患。 遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水事故。216。 對(duì)重要的智能化管理點(diǎn)采取定點(diǎn)監(jiān)控，記錄運(yùn)行狀態(tài)，合理調(diào)整數(shù)據(jù)。216。 定時(shí)抄錄運(yùn)行的數(shù)據(jù)，包括冷凍水壓力和溫度、冷卻水壓力和溫度、冷凍油壓力和溫度、冷媒壓力和溫度、電機(jī)電流和線(xiàn)圈溫度、循環(huán)水泵的電流和壓力是否在額定值的范圍內(nèi)。 進(jìn)行季節(jié)檢查五～十月份，每月一次：檢查螺桿機(jī)組安全裝置：檢查制冷劑液位和油位；檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)的運(yùn)行；檢查回油系統(tǒng)；檢查電機(jī)和啟動(dòng)器運(yùn)行；運(yùn)行參數(shù)分析，確認(rèn)機(jī)組運(yùn)行正常。 檢查主接觸器觸點(diǎn)是否磨蝕，控制柜是否清潔。 循環(huán)水泵密封處不得大量滴水，機(jī)械密封每分鐘低于2滴，盤(pán)根密封每分鐘低于12滴。216。 消防系統(tǒng)216。 弱電系統(tǒng)(PDS綜合布線(xiàn)，會(huì)議系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)等)，確保狀態(tài)良好，維修及時(shí)率99％以上，調(diào)試合格率100％。 對(duì)飲用水系統(tǒng)、紫外線(xiàn)飲水器系統(tǒng)定期檢查保養(yǎng)、過(guò)濾、反沖洗、消毒，符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)備閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。216。 電梯系統(tǒng)216。 配電室管理嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。216。 設(shè)備管理的綜合要求216。8樓宇自控系統(tǒng)完好率99％173。173。173。 照明線(xiàn)路絕緣符合規(guī)程要求，接線(xiàn)頭不外露。 地坪平整、牢固、安全、無(wú)倒泛水，無(wú)腐朽現(xiàn)象。 屋架、柱、梁、樓板無(wú)裂縫變形。“文化廣場(chǎng)”建筑設(shè)備運(yùn)行的特點(diǎn)將是時(shí)間很長(zhǎng)，空調(diào)、電梯、公共照明等系統(tǒng)處于長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)行狀態(tài)。B類(lèi)：電梯、程控交換機(jī)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)等。始終處于完好狀態(tài)11雨水井、污水井、管道完好率99%定期疏通、清理，做到無(wú)堵塞、無(wú)積水、無(wú)塌陷、無(wú)殘缺、排放暢通。始終處于完好狀態(tài)6智能化系統(tǒng)完好率99%定期檢查維修保養(yǎng)。其他物業(yè)用房以簡(jiǎn)單裝修地面鋪地磚、墻壁涂料即可。：由公司辦公室負(fù)責(zé)，對(duì)新招員工進(jìn)行的培訓(xùn)。三、 管理處新員工的培訓(xùn)方案及計(jì)劃 員工培訓(xùn)計(jì)劃我們認(rèn)為物業(yè)管理是由人力資源主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)工作的開(kāi)展必須要經(jīng)過(guò)特定訓(xùn)練，包括服務(wù)理念、禮儀舉止、專(zhuān)業(yè)技能、規(guī)章制度等等，培訓(xùn)工作是否有效完善直接關(guān)系到管理服務(wù)水平效果?！罂照{(diào)工崗位職責(zé)v 熟悉“文化廣場(chǎng)”的空調(diào)及其控制系統(tǒng)．掌握操作程序和規(guī)范，保證設(shè)備的正常運(yùn)行?！笕蹼姽徫宦氊?zé)v 對(duì)弱電主管工程師負(fù)責(zé)，遵守各項(xiàng)規(guī)定和制度。v 收付現(xiàn)金時(shí)，應(yīng)當(dāng)面點(diǎn)清，辦妥簽收，并根據(jù)工作需要，及時(shí)做好現(xiàn)金及外匯人民幣提款或解入工作。＊定時(shí)收集各樓層的垃圾，集中清運(yùn)?！蟊０膊恐鞴埽褐贫ū静块T(mén)治安消防管理方案及各項(xiàng)制度，編制相應(yīng)的實(shí)施計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí)行；，保證“文化廣場(chǎng)”安全，為客戶(hù)提供安全、舒適的生活和工作環(huán)境；制定保安部的年度及月度工作計(jì)劃，安排本部門(mén)員工的工作；負(fù)責(zé)日常治安保衛(wèi)工作的安排、執(zhí)行、培訓(xùn)，完整各類(lèi)記錄；安排人力保證保安服務(wù)，協(xié)助處理各類(lèi)突發(fā)事件和客戶(hù)投訴事宜；主持召開(kāi)部門(mén)的工作例會(huì)，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保安部各項(xiàng)工作運(yùn)作正常；定期向經(jīng)理匯報(bào)保安狀況，并提出合理化建議；做好安全生產(chǎn)及勞動(dòng)保護(hù)工作，監(jiān)督控制部門(mén)員工的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；年終對(duì)部門(mén)員工進(jìn)行績(jī)效考核，總結(jié)年度工作、并安排來(lái)年工作計(jì)劃；完成上級(jí)指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。 政策法規(guī)知識(shí)：熟悉國(guó)家物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī)要求；熟悉《勞動(dòng)法》、《合同法》等相關(guān)法律法規(guī)； 相關(guān)知識(shí)：公關(guān)知識(shí)，具有很強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力和文字組織能力；計(jì)算機(jī)知識(shí)，熟練使用辦公軟件；掌握基本的財(cái)務(wù)知識(shí)；有一定的行政人事工作經(jīng)驗(yàn)，能進(jìn)行檔案管理； 工作能力：分析、判斷能力：根據(jù)物業(yè)公司總的方針、目標(biāo)制定本管理處目標(biāo)，并對(duì)客戶(hù)和住戶(hù)的現(xiàn)實(shí)和潛在要求進(jìn)行分析、判斷，作出正確的決策并實(shí)施。“文化廣場(chǎng)”，掌握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其他不正常的情況，應(yīng)及時(shí)組織人員搶修，確保公共設(shè)施完好、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。配合客戶(hù)做好裝修管理工作?！舯０膊柯?