【正文】 本計算，物業(yè)公司不收取管理酬金序號項目費用每月支出每年支出備注1人工費用（30450元/月）項目經(jīng)理11600包含“五金“結(jié)構(gòu)工程師9425設(shè)備工程師9425小計304502%（ 1614元/月）稅金16143合計32064 物業(yè)服務(wù)介入后期管理（包括中標(biāo)及招商階段）物業(yè)服務(wù)費模式，物業(yè)管理企業(yè)只收取人工費用、不可預(yù)見費、管理傭金；開發(fā)商支付其他運行費用。平方米+ 2674平方米 物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書XX物業(yè)管理有限公司二0一四年二月目 錄第一部分：商務(wù)文件 3一、物業(yè)管理處收入預(yù)算方案 4二、物業(yè)管理處收支預(yù)算方案分類明細(xì) 5三、其他費用 11四、”文化廣場”管理處財務(wù)預(yù)算說明 12第二部分：技術(shù)文件 14第一章：管理服務(wù)理念和目標(biāo) 15一、總體管理服務(wù)理念和目標(biāo) 15第二章：物業(yè)管理機構(gòu)運作方式 15一、管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置 15二、管理處運行方式及各部門職責(zé) 16第三章：管理服務(wù)人員配備 25一、管理處各崗位員工的任職要求 25二、管理處經(jīng)理要求 26三、管理處各部門、各崗位的人員配備數(shù)以及各崗位的職責(zé) 27四、管理處新員工的培訓(xùn)方案及計劃 34第四章：物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置 35一、管理用房 35二、管理設(shè)施 35第五章：物業(yè)管理分項及標(biāo)準(zhǔn)與承諾 37第六章 物業(yè)的維修養(yǎng)護管理、保潔、保安、護綠工作的實施方案 40一、對業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施 40二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備的維修措施 40三、業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的管理措施 60四、保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔度的措施 63五、綠化（喬灌木草坪及其他附屬設(shè)施）按季節(jié)維護、保養(yǎng)項目和措施 71六、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安24小時執(zhí)勤、巡視重點部位24小時監(jiān)控的崗位職描述責(zé) 74 七、物業(yè)管理法律法規(guī)及常識向住戶的宣傳設(shè)想 74八、 物業(yè)管理檔案管理設(shè)想 80九、 其他物業(yè)管理措施及承諾 82第七章：豐富社區(qū)文化、加強業(yè)主相互溝通的具體措施 85第八章：智能化設(shè)施的管理與維修方案 86第九章：施工噪聲控制等與業(yè)主密切相關(guān)事件的應(yīng)對措施 90第十章：提供《臨時管理公約》的建議稿 100第十一章：物業(yè)管理早期介入服務(wù) 103一、商業(yè)用房在實際運行前的管理措施： 108第十二章：本企業(yè)在投標(biāo)項目中的服務(wù)特色（總結(jié)） 108 商務(wù)文件商務(wù)文件一、物業(yè)管理處收入預(yù)算方案1. 管理收費單價投 標(biāo) 申 請 表項目數(shù)據(jù)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)平方米=759168元/月+14707元/月=773875元/月 全年物業(yè)管理費收入： 773875元/月12月=9286500元物業(yè)管理處收支預(yù)算方案及分類明細(xì)“文化廣場”管理處財務(wù)收入?yún)R總表項目面積月收入（元）年收入（元）備注2號樓19613平方米2~4號樓：，前期物業(yè)空房管理費（中標(biāo)及招商階段公共能耗及設(shè)備運行費）序號租賃率%開發(fā)商予以物業(yè)補貼金額/元/月備注1060%46177621050%38481332040%32306443030%23088854020%16153265010%7696376000說明：費用按照18元/㎡/月為計算基數(shù)。4) 1號樓地下車庫費用未計入物業(yè)費用。：以科技為動力“文化廣場”裝備各種現(xiàn)代化的設(shè)施設(shè)備，先進的中央空調(diào)系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、通信信息系統(tǒng)以及智能化控制系統(tǒng)等，物業(yè)管理本身不能投入，關(guān)鍵在于能否正確地掌握并使用管理搞好這些設(shè)施設(shè)備，這既是確?！拔幕瘡V場”內(nèi)用戶正常工作的關(guān)鍵，也是物業(yè)管理工作的關(guān)鍵。第二章 物業(yè)管理機構(gòu)運作方式一、 管理處組織架構(gòu)部門設(shè)置管理處共分六個職能部門，各部門圍繞著客戶服務(wù)開展物業(yè)服務(wù)工作，以客戶滿意為物業(yè)管理的宗旨。管理目標(biāo)監(jiān)督機制和自我約束機制圖業(yè)主或物業(yè)使用人物業(yè)管理公司行業(yè)行政主觀部門“文化廣場”物業(yè)處理處規(guī)章制度內(nèi)部員工監(jiān)督約束20目標(biāo)責(zé)任人分解圖管理處部門班組管理員總目標(biāo)保證措施部門目標(biāo)保證措施班組目標(biāo)保證措施個人目標(biāo)保證措施信息反饋和處理機制圖服務(wù)員保安員保潔員維修工業(yè) 主用 戶上級指令執(zhí)行結(jié)果信息接收監(jiān)控、跟蹤分析整理發(fā)布命令執(zhí)行命令（相關(guān)人員）管理處運作工作流程圖擬制管理方案隊伍組織培訓(xùn)各 種 資 料 準(zhǔn) 備與協(xié)作單位建立關(guān)系物業(yè)接受與接管住戶辦理入住手續(xù)搬遷入住建立各類檔案日常管理和培訓(xùn)行政服務(wù)設(shè)備管理清潔綠化保安消防訂立規(guī)章制度u 嚴(yán)格按照ISO9001；2000質(zhì)量保證體系運行。 管理處每日常規(guī)例行檢查173。公司建立的質(zhì)量管理手冊及文件化的程序是為了：173。 公共區(qū)域管理狀況分析；173。 上季度/年度計劃完成情況及下季度/年度計劃安排；我們已經(jīng)建立了以管理品質(zhì)提升為導(dǎo)向，以客戶滿意度提高為判斷依據(jù)，以持續(xù)改進、創(chuàng)新服務(wù)為最終目的的績效考評體系。1積極配合當(dāng)?shù)卣块T、搞好“文化廣場”各項工作。停車場（庫）管理崗要指揮車輛有序進出或停放，保持道路暢通，保證停放車輛的安全，維護停車場（庫）內(nèi)各種設(shè)施（如消防器材、照明、標(biāo)識等）的完整、完好?！拔幕瘡V場”房屋、設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護計劃，對“文化廣場”的房屋、水、電和公共設(shè)施設(shè)備進行維修和養(yǎng)護，并向客戶提供維修服務(wù)。第三章 管理服務(wù)人員配備一、 管理處各崗位員工的任職要求崗位學(xué)歷年齡身體條件素質(zhì)條件技能條件其他條件管理員（文員）大專以上45歲以下身體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄持有相關(guān)等級證書有二年物業(yè)管理崗位經(jīng)驗服務(wù)員中專以上30歲以下，身體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄持有健康證半年以上會務(wù)禮儀服務(wù)工作經(jīng)驗電工高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄中級技術(shù)等級以上，持有電工操作證三年以上物業(yè)管理設(shè)備維修經(jīng)驗空調(diào)給排水高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄中級技術(shù)等級以上三年以上物業(yè)管理設(shè)備維修經(jīng)驗電梯維修工高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄持有電梯上崗操作證三年以上電梯設(shè)備維修經(jīng)驗?zāi)?、木、漆、管鉗工初中以上45歲以下視力良好，身體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄持有相關(guān)上崗證書三年以上物業(yè)管理維修經(jīng)驗保安員高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無慢性疾病，有從軍經(jīng)歷者優(yōu)先作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄，無不良嗜好消、監(jiān)控人員需懂電腦操作，持主管部門頒發(fā)的消防設(shè)施操作證保潔員勤雜工初中以上45歲以下視力良好，動作敏捷，身體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄二、管理處經(jīng)理要求：思想品德：認(rèn)真遵守國家的法律、法規(guī)；遵守職業(yè)道德，認(rèn)真做好各項工作，有較強的事業(yè)心，克己奉公；待客熱情禮貌，能與同事和客戶友好相處，熱心助人；保守公司秘密。各崗位的職責(zé)：◇工程部主管：，保證設(shè)備設(shè)施運轉(zhuǎn)良好，為客戶提供舒適的生活和工作環(huán)境；；、估測、控制人力、材料和設(shè)備設(shè)施的成本?！蟊崋T崗位職責(zé)在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)保潔工作計劃，認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔工作，負(fù)責(zé)“文化廣場”公共部位的日常保潔和定期清潔工作，創(chuàng)建“文化廣場”優(yōu)雅、整潔、舒適的環(huán)境。v 負(fù)責(zé)做好現(xiàn)金和各種票據(jù)的收付工作，做好出納結(jié)算，保證錢賬相符，妥善保管好現(xiàn)金、銀箱鑰匙和賬冊。v 保持每層樓面配電室的整潔干凈。v 定期巡視弱電系統(tǒng)的設(shè)備，密切注意其運行情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運行、維修、保養(yǎng)記錄。v 認(rèn)真做好樓面、機房的巡視工作并做好記錄。培訓(xùn)工作需著眼于提高員工精專項、另的兩項、會三項的綜合技能。物業(yè)管理公司進行交接時，應(yīng)一并移交物業(yè)管理用房。重大故障次數(shù)/365天≤%5緊急保障設(shè)備完好率100%定期檢測及維修保養(yǎng)。勤檢查，消除隱患。對業(yè)主的投訴全部及時處理19租金管理費收繳率92%按規(guī)定收取，不擅自提高收費，做到取之于民，用之于民。，維修人員應(yīng)請業(yè)主檢查使用合格后在《報修記錄表上簽名確認(rèn)。 外墻飾面完好、清潔，屋面無積水。 幕墻內(nèi)不松動、不漏風(fēng)、平整、美觀，接縫嚴(yán)密。 開關(guān)有效，接地可靠。5排水系統(tǒng)完好率98％173。173。173。 各傳感器，數(shù)據(jù)信號傳輸正確。216。 限電、停電按規(guī)定提前通知用戶，消除無計劃停電。 維修保養(yǎng)嚴(yán)格按計劃執(zhí)行。216。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。 遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水事故。216。 對重要的智能化管理點采取定點監(jiān)控，記錄運行狀態(tài)，合理調(diào)整數(shù)據(jù)。216。 定時抄錄運行的數(shù)據(jù)，包括冷凍水壓力和溫度、冷卻水壓力和溫度、冷凍油壓力和溫度、冷媒壓力和溫度、電機電流和線圈溫度、循環(huán)水泵的電流和壓力是否在額定值的范圍內(nèi)。 進行季節(jié)檢查五～十月份，每月一次：檢查螺桿機組安全裝置：檢查制冷劑液位和油位；檢查潤滑系統(tǒng)的運行；檢查回油系統(tǒng)；檢查電機和啟動器運行；運行參數(shù)分析，確認(rèn)機組運行正常。 檢查主接觸器觸點是否磨蝕，控制柜是否清潔。 循環(huán)水泵密封處不得大量滴水，機械密封每分鐘低于2滴，盤根密封每分鐘低于12滴。216。 消防系統(tǒng)216。 弱電系統(tǒng)(PDS綜合布線，會議系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)等)，確保狀態(tài)良好，維修及時率99％以上，調(diào)試合格率100％。 對飲用水系統(tǒng)、紫外線飲水器系統(tǒng)定期檢查保養(yǎng)、過濾、反沖洗、消毒，符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。216。 電梯系統(tǒng)216。 配電室管理嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)操作運行。216。 設(shè)備管理的綜合要求216。8樓宇自控系統(tǒng)完好率99％173。173。173。 照明線路絕緣符合規(guī)程要求，接線頭不外露。 地坪平整、牢固、安全、無倒泛水，無腐朽現(xiàn)象。 屋架、柱、梁、樓板無裂縫變形?！拔幕瘡V場”建筑設(shè)備運行的特點將是時間很長，空調(diào)、電梯、公共照明等系統(tǒng)處于長時間的運行狀態(tài)。B類：電梯、程控交換機、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)等。始終處于完好狀態(tài)11雨水井、污水井、管道完好率99%定期疏通、清理，做到無堵塞、無積水、無塌陷、無殘缺、排放暢通。始終處于完好狀態(tài)6智能化系統(tǒng)完好率99%定期檢查維修保養(yǎng)。其他物業(yè)用房以簡單裝修地面鋪地磚、墻壁涂料即可。：由公司辦公室負(fù)責(zé)，對新招員工進行的培訓(xùn)。三、 管理處新員工的培訓(xùn)方案及計劃 員工培訓(xùn)計劃我們認(rèn)為物業(yè)管理是由人力資源主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，各項專業(yè)工作的開展必須要經(jīng)過特定訓(xùn)練，包括服務(wù)理念、禮儀舉止、專業(yè)技能、規(guī)章制度等等，培訓(xùn)工作是否有效完善直接關(guān)系到管理服務(wù)水平效果?！罂照{(diào)工崗位職責(zé)v 熟悉“文化廣場”的空調(diào)及其控制系統(tǒng)．掌握操作程序和規(guī)范，保證設(shè)備的正常運行?！笕蹼姽徫宦氊?zé)v 對弱電主管工程師負(fù)責(zé)，遵守各項規(guī)定和制度。v 收付現(xiàn)金時，應(yīng)當(dāng)面點清，辦妥簽收，并根據(jù)工作需要，及時做好現(xiàn)金及外匯人民幣提款或解入工作。＊定時收集各樓層的垃圾，集中清運?！蟊０膊恐鞴埽褐贫ū静块T治安消防管理方案及各項制度，編制相應(yīng)的實施計劃并監(jiān)督執(zhí)行；，保證“文化廣場”安全，為客戶提供安全、舒適的生活和工作環(huán)境；制定保安部的年度及月度工作計劃，安排本部門員工的工作；負(fù)責(zé)日常治安保衛(wèi)工作的安排、執(zhí)行、培訓(xùn)，完整各類記錄；安排人力保證保安服務(wù)，協(xié)助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜；主持召開部門的工作例會，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保安部各項工作運作正常；定期向經(jīng)理匯報保安狀況，并提出合理化建議；做好安全生產(chǎn)及勞動保護工作，監(jiān)督控制部門員工的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；年終對部門員工進行績效考核，總結(jié)年度工作、并安排來年工作計劃；完成上級指派、下達的其他工作任務(wù)。 政策法規(guī)知識：熟悉國家物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī)要求；熟悉《勞動法》、《合同法》等相關(guān)法律法規(guī)； 相關(guān)知識：公關(guān)知識，具有很強的語言表達能力和文字組織能力；計算機知識，熟練使用辦公軟件；掌握基本的財務(wù)知識；有一定的行政人事工作經(jīng)驗，能進行檔案管理； 工作能力：分析、判斷能力：根據(jù)物業(yè)公司總的方針、目標(biāo)制定本管理處目標(biāo)，并對客戶和住戶的現(xiàn)實和潛在要求進行分析、判斷，作出正確的決策并實施?！拔幕瘡V場”，掌握公用設(shè)施的運行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其他不正常的情況，應(yīng)及時組織人員搶修，確保公共設(shè)施完好、設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。配合客戶做好裝修管理工作?！舯０膊柯?