【正文】 分析；173。 上季度/年度計(jì)劃完成情況及下季度/年度計(jì)劃安排；我們已經(jīng)建立了以管理品質(zhì)提升為導(dǎo)向，以客戶(hù)滿(mǎn)意度提高為判斷依據(jù)，以持續(xù)改進(jìn)、創(chuàng)新服務(wù)為最終目的的績(jī)效考評(píng)體系。掌握“文化廣場(chǎng)”管理的有關(guān)知識(shí)，樹(shù)立為客戶(hù)服務(wù)的指導(dǎo)思想；負(fù)責(zé)復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、電腦、傳真機(jī)等辦公設(shè)備的使用及管理；負(fù)責(zé)各類(lèi)鑰匙的收發(fā)，做到收到鑰匙有記錄、發(fā)出鑰匙有簽收；負(fù)責(zé)辦理進(jìn)場(chǎng)裝修手續(xù)、對(duì)違章裝修客戶(hù)做好違章記錄；熟悉“文化廣場(chǎng)”各項(xiàng)收費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)“文化廣場(chǎng)”管理費(fèi)的催繳工作，建立管理費(fèi)收繳臺(tái)帳，完成公司下達(dá)的收繳指標(biāo)。1積極配合當(dāng)?shù)卣块T(mén)、搞好“文化廣場(chǎng)”各項(xiàng)工作。設(shè)立保安監(jiān)控崗，確保安全監(jiān)控和消防報(bào)警系統(tǒng)全天候運(yùn)行，對(duì)“文化廣場(chǎng)”的安全狀況實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控。停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）管理崗要指揮車(chē)輛有序進(jìn)出或停放，保持道路暢通，保證停放車(chē)輛的安全，維護(hù)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）內(nèi)各種設(shè)施（如消防器材、照明、標(biāo)識(shí)等）的完整、完好。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)裝修戶(hù)申請(qǐng)的有關(guān)事項(xiàng)，負(fù)責(zé)審批有關(guān)準(zhǔn)修申請(qǐng)表?！拔幕瘡V場(chǎng)”房屋、設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，對(duì)“文化廣場(chǎng)”的房屋、水、電和公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)，并向客戶(hù)提供維修服務(wù)。工程部主管： 制定本部門(mén)各項(xiàng)制度，保證設(shè)備設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)良好，為客戶(hù)提供舒適的生活和工作環(huán)境； 制定工程年度預(yù)算計(jì)劃與大修和設(shè)備安裝的計(jì)劃； 預(yù)計(jì)、估測(cè)、控制人力、材料和設(shè)備設(shè)施的成本。第三章 管理服務(wù)人員配備一、 管理處各崗位員工的任職要求崗位學(xué)歷年齡身體條件素質(zhì)條件技能條件其他條件管理員（文員）大專(zhuān)以上45歲以下身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄持有相關(guān)等級(jí)證書(shū)有二年物業(yè)管理崗位經(jīng)驗(yàn)服務(wù)員中專(zhuān)以上30歲以下，身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄持有健康證半年以上會(huì)務(wù)禮儀服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)電工高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄中級(jí)技術(shù)等級(jí)以上，持有電工操作證三年以上物業(yè)管理設(shè)備維修經(jīng)驗(yàn)空調(diào)給排水高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄中級(jí)技術(shù)等級(jí)以上三年以上物業(yè)管理設(shè)備維修經(jīng)驗(yàn)電梯維修工高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄持有電梯上崗操作證三年以上電梯設(shè)備維修經(jīng)驗(yàn)?zāi)唷⒛?、漆、管鉗工初中以上45歲以下視力良好，身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄持有相關(guān)上崗證書(shū)三年以上物業(yè)管理維修經(jīng)驗(yàn)保安員高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無(wú)慢性疾病，有從軍經(jīng)歷者優(yōu)先作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄，無(wú)不良嗜好消、監(jiān)控人員需懂電腦操作，持主管部門(mén)頒發(fā)的消防設(shè)施操作證保潔員勤雜工初中以上45歲以下視力良好，動(dòng)作敏捷，身體健康，無(wú)慢性疾病作風(fēng)正派無(wú)刑事及劣跡記錄二、管理處經(jīng)理要求：思想品德：認(rèn)真遵守國(guó)家的法律、法規(guī)；遵守職業(yè)道德，認(rèn)真做好各項(xiàng)工作，有較強(qiáng)的事業(yè)心，克己奉公；待客熱情禮貌，能與同事和客戶(hù)友好相處，熱心助人；保守公司秘密。組織協(xié)調(diào)能力：有效地組織協(xié)調(diào)和調(diào)動(dòng)部門(mén)內(nèi)部和外部員工的積極性，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理；有效地處理客戶(hù)和住戶(hù)的意見(jiàn)，達(dá)到客戶(hù)和住戶(hù)滿(mǎn)意。各崗位的職責(zé)：◇工程部主管：，保證設(shè)備設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)良好，為客戶(hù)提供舒適的生活和工作環(huán)境；；、估測(cè)、控制人力、材料和設(shè)備設(shè)施的成本?！蟊０矄T崗位職責(zé)1）巡邏保安全天候監(jiān)視和巡邏物業(yè)范圍，防止不安全事件發(fā)生，如門(mén)窗未關(guān)好、車(chē)輛未按要求停放、各種設(shè)備設(shè)施故障和災(zāi)害隱患、值班、守護(hù)不到位或不認(rèn)真等；細(xì)心留意各類(lèi)機(jī)房、垃圾房等隱蔽地方，以確保無(wú)任何可疑人物匿藏在內(nèi)伺機(jī)犯案?！蟊崋T崗位職責(zé)在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)保潔工作計(jì)劃，認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔工作，負(fù)責(zé)“文化廣場(chǎng)”公共部位的日常保潔和定期清潔工作，創(chuàng)建“文化廣場(chǎng)”優(yōu)雅、整潔、舒適的環(huán)境。＊定時(shí)疏通、清洗下水道。v 負(fù)責(zé)做好現(xiàn)金和各種票據(jù)的收付工作，做好出納結(jié)算，保證錢(qián)賬相符，妥善保管好現(xiàn)金、銀箱鑰匙和賬冊(cè)。v 服從工作安排，每天對(duì)物業(yè)電氣設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)檢修。v 保持每層樓面配電室的整潔干凈。v 負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)。v 定期巡視弱電系統(tǒng)的設(shè)備，密切注意其運(yùn)行情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并填寫(xiě)好巡視、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄。v 及時(shí)、保質(zhì)、保量的完成客戶(hù)的報(bào)修。v 認(rèn)真做好樓面、機(jī)房的巡視工作并做好記錄。包括管、服務(wù)樓宇的基本情況和基本要求，以及特別要注意的事項(xiàng)。培訓(xùn)工作需著眼于提高員工精專(zhuān)項(xiàng)、另的兩項(xiàng)、會(huì)三項(xiàng)的綜合技能。主要內(nèi)容包括：l 崗位職責(zé)；l 專(zhuān)業(yè)技能l 操作規(guī)程；l 言行舉止訓(xùn)練。物業(yè)管理公司進(jìn)行交接時(shí)，應(yīng)一并移交物業(yè)管理用房。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)金額備注工程維修工具及設(shè)備　　20,　1鋁合金扶梯41,　2數(shù)字萬(wàn)用表31,　3兆歐表1常用工具一批4鉗形表2　5組合套筒工具2　6手槍鉆31,　7應(yīng)急照明燈4　8管道疏通機(jī)21,2,含保潔/工程使用9其他工具12,2,　10倉(cāng)庫(kù)貨架61,6,　11拖線(xiàn)盤(pán)3　12工具柜41,4,　保潔用品　　35,　13刮窗器82,　14塵推124,　15拖線(xiàn)盤(pán)2　16鋁合金扶梯32,　17高壓水槍16,6,　18高空清潔腳手架18,8,　19普通吸塵器33,9,　20簡(jiǎn)易自動(dòng)扶梯清潔機(jī)13,3,　保安用品　　50,　211耳麥對(duì)講機(jī)331,49,　22警棍41,　23電筒4　辦公設(shè)備　　77,　24辦公桌椅126,　25員工更衣箱1311,　26塑封機(jī)1　27保險(xiǎn)箱11,1,　28考勤鐘11,1,　29驗(yàn)鈔機(jī)2　30微波爐1　31打印機(jī)31,　32傳真機(jī)12,2,　33文件柜121,14,　34電話(huà)機(jī)61,　35辦公用品11,1,　36前期印刷費(fèi)15,5,用戶(hù)手冊(cè)37辦公用房裝修130,30,　　　　總計(jì)184,　　　　序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)金額1電錘21,3,2檫地機(jī)16,6,3高速拋光機(jī)18,8,4干濕二用吸水機(jī)17,7,5電動(dòng)升降機(jī)（10米）180,80,6電腦54,20,7復(fù)印機(jī)112,12,8保險(xiǎn)柜12,2,　合計(jì)　　138,三年折舊 第五章 物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾為了實(shí)現(xiàn)所提出的總目標(biāo)，我們?cè)诟麟A段和各個(gè)環(huán)節(jié)都設(shè)立了具體的物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)值：分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)管理承諾序號(hào)項(xiàng)目承諾標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容及措施指標(biāo)含義1房屋及配套設(shè)施完好率98%服務(wù)外觀無(wú)破損，立面整潔，無(wú)改變使用功能，無(wú)亂搭建，公共設(shè)施及通道無(wú)隨意占用檢查時(shí)按標(biāo)準(zhǔn)每發(fā)現(xiàn)5處不符合扣1分，不符合之處不能超過(guò)10個(gè)2房屋零修和急修及時(shí)率100%接到維修單后，在承諾時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修不過(guò)夜零修、急修全部符合時(shí)限要求3維修工程質(zhì)量合格率及回訪(fǎng)率99%提高維修人員的業(yè)務(wù)技能，以良好的服務(wù)態(tài)度處理維修工作，并按《維修回訪(fǎng)制度》進(jìn)行回訪(fǎng)，以確保維修質(zhì)量。重大故障次數(shù)/365天≤%5緊急保障設(shè)備完好率100%定期檢測(cè)及維修保養(yǎng)。重大故障次數(shù)/365天≤%7公共區(qū)域照明完好率99%照明燈完好無(wú)損，定期檢查、維護(hù)、保養(yǎng)、保持潔凈。勤檢查，消除隱患。檔案管理始終符合制度要求13清潔保潔率98%公共區(qū)域衛(wèi)生潔凈衛(wèi)生，設(shè)施完備，環(huán)境無(wú)污染不符合之處不能超過(guò)10個(gè)14綠化完好率100%指定綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由保潔主管監(jiān)督，以確保公共綠地?zé)o破壞、無(wú)踐踏、無(wú)黃土裸露現(xiàn)象花草樹(shù)木正常生長(zhǎng)并及時(shí)補(bǔ)充缺株15安全責(zé)任事故及火災(zāi)發(fā)生率0管理處實(shí)行全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演戲，加強(qiáng)宣傳，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，并通知管理處，以確保安全。對(duì)業(yè)主的投訴全部及時(shí)處理19租金管理費(fèi)收繳率92%按規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，做到取之于民，用之于民。D類(lèi)：涉及主要特殊零部件等。，維修人員應(yīng)請(qǐng)業(yè)主檢查使用合格后在《報(bào)修記錄表上簽名確認(rèn)。我司對(duì)“文化廣場(chǎng)”工程管理實(shí)施以服務(wù)為主、管理為輔的運(yùn)行模式，發(fā)揮我司的工程人員技術(shù)精湛，后備力量雄厚并能及時(shí)提供技術(shù)支持的特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行管理與維修保養(yǎng)既各有側(cè)重又不分離的方式，集設(shè)備系統(tǒng)、人員結(jié)構(gòu)、管理服務(wù)及他們之間的最優(yōu)化組合，為“文化廣場(chǎng)”創(chuàng)造一個(gè)安全、高效、舒適、便利的辦公和生活環(huán)境。 外墻飾面完好、清潔，屋面無(wú)積水。 墻體、臺(tái)階、雨蓬無(wú)裂縫、不開(kāi)裂。 幕墻內(nèi)不松動(dòng)、不漏風(fēng)、平整、美觀，接縫嚴(yán)密。 燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照明配電箱安裝牢固。 開(kāi)關(guān)有效，接地可靠。 電力輸送電纜溫度不高于規(guī)定值。5排水系統(tǒng)完好率98％173。173。173。7圖像監(jiān)視系統(tǒng)完好率99％173。173。173。 各傳感器，數(shù)據(jù)信號(hào)傳輸正確。216。216。216。 限電、停電按規(guī)定提前通知用戶(hù)，消除無(wú)計(jì)劃停電。 制定臨時(shí)用電管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。 維修保養(yǎng)嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行。216。216。216。保持水池、水箱及周?chē)h(huán)境的清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染及隱患。 所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室及車(chē)庫(kù)無(wú)積水、浸泡發(fā)生。 遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水事故。 對(duì)所有飲用水加熱器定期檢查，定期清洗除垢，并有防干燒措施。216。 做好外部通訊設(shè)備的保養(yǎng)，配合專(zhuān)業(yè)單位按時(shí)完成周期檢測(cè)。 對(duì)重要的智能化管理點(diǎn)采取定點(diǎn)監(jiān)控，記錄運(yùn)行狀態(tài)，合理調(diào)整數(shù)據(jù)。216。216。 ◆冷水機(jī)組及水泵運(yùn)行管理方案216。 定時(shí)抄錄運(yùn)行的數(shù)據(jù)，包括冷凍水壓力和溫度、冷卻水壓力和溫度、冷凍油壓力和溫度、冷媒壓力和溫度、電機(jī)電流和線(xiàn)圈溫度、循環(huán)水泵的電流和壓力是否在額定值的范圍內(nèi)。 每年三、四月份進(jìn)行一次開(kāi)機(jī)前檢查：制冷劑液位和油位；油槽、油加熱器和溫度：?jiǎn)?dòng)器運(yùn)行，空調(diào)水系統(tǒng)運(yùn)行(包括冷凍水泵、水流開(kāi)關(guān)、閥門(mén)等)；微電腦控制中心的設(shè)定值：測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能；啟動(dòng)熱泵機(jī)組，檢查整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，記錄運(yùn)行參數(shù)；分析運(yùn)行記錄，處理機(jī)組問(wèn)題。 進(jìn)行季節(jié)檢查五～十月份，每月一次：檢查螺桿機(jī)組安全裝置：檢查制冷劑液位和油位；檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)的運(yùn)行；檢查回油系統(tǒng)；檢查電機(jī)和啟動(dòng)器運(yùn)行；運(yùn)行參數(shù)分析，確認(rèn)機(jī)組運(yùn)行正常。 水泵、電機(jī)和管道每年一次大保養(yǎng)：軸承清潔加油、泵體潤(rùn)滑油更換、必要對(duì)調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈等；對(duì)循環(huán)管道及各閥門(mén)、壓力表、溫度表、保溫層及其它附件。 檢查主接觸器觸點(diǎn)是否磨蝕，控制柜是否清潔。 每年十一、十二月份進(jìn)行一次停機(jī)后檢查和保養(yǎng)：檢查電機(jī)組件(記錄電壓、測(cè)試記錄電機(jī)繞組絕緣電阻)；檢查壓縮機(jī)潤(rùn)滑油系統(tǒng)；(根據(jù)需要更換潤(rùn)滑油、油過(guò)濾器和干燥過(guò)濾器，檢查油泵、密封和油泵電機(jī)，清潔排污管，檢查加熱器和恒溫器，檢查所有其它油系統(tǒng)冷卻器、過(guò)濾器和電磁閥等部件)；執(zhí)行各項(xiàng)操作，檢查電機(jī)啟動(dòng)器；(檢查控制面板；檢查冷凝器、蒸發(fā)器，更換密封墊；系統(tǒng)泄漏檢查修理，補(bǔ)充制冷劑，記錄視鏡液位，檢查制冷劑循環(huán)平衡狀態(tài)；整修保溫層)。 循環(huán)水泵密封處不得大量滴水，機(jī)械密封每分鐘低于2滴，盤(pán)根密封每分鐘低于12滴。每周對(duì)每臺(tái)機(jī)組的運(yùn)行時(shí)間進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，平衡每臺(tái)機(jī)組的平均運(yùn)行時(shí)間。216。216。 消防系統(tǒng)216。 配備專(zhuān)業(yè)電腦管理人員，對(duì)中心內(nèi)智能化設(shè)置進(jìn)行管理和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除或與專(zhuān)業(yè)單位取得聯(lián)系。 弱電系統(tǒng)(PDS綜合布線(xiàn)，會(huì)議系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)等)，確保狀態(tài)良好，維修及時(shí)率99％以上，調(diào)試合格率100％。 加強(qiáng)用水管理，用水有計(jì)劃，按時(shí)抄錄水表讀數(shù)。 對(duì)飲用水系統(tǒng)、紫外線(xiàn)飲水器系統(tǒng)定期檢查保養(yǎng)、過(guò)濾、反沖洗、消毒，符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 高壓水泵/水池/水箱有嚴(yán)密的管理措施，限水、停水能預(yù)先通知用戶(hù)。 設(shè)備閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒。216。216。 電梯系統(tǒng)216。 所有電工均有國(guó)家規(guī)定的上崗資格。 配電室管理嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。 保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。216。216。 設(shè)備管理的綜合要求216?？刂葡鋬?nèi)、外觀清潔。8樓宇自控系統(tǒng)完好率99％173。173。173。6消防報(bào)警系統(tǒng)％173。173。1℃。 照明線(xiàn)路絕緣符合規(guī)程要求，接線(xiàn)頭不外露。 計(jì)劃外停電每年不多于1次。 地坪平整、牢固、安全、無(wú)倒泛水，無(wú)腐朽現(xiàn)象。 屋頂隔熱層完好無(wú)損；避雷帶無(wú)間斷