【正文】 分析；173。 上季度/年度計劃完成情況及下季度/年度計劃安排；我們已經(jīng)建立了以管理品質(zhì)提升為導(dǎo)向，以客戶滿意度提高為判斷依據(jù)，以持續(xù)改進、創(chuàng)新服務(wù)為最終目的的績效考評體系。掌握“文化廣場”管理的有關(guān)知識，樹立為客戶服務(wù)的指導(dǎo)思想；負(fù)責(zé)復(fù)印機、打印機、電腦、傳真機等辦公設(shè)備的使用及管理；負(fù)責(zé)各類鑰匙的收發(fā)，做到收到鑰匙有記錄、發(fā)出鑰匙有簽收；負(fù)責(zé)辦理進場裝修手續(xù)、對違章裝修客戶做好違章記錄；熟悉“文化廣場”各項收費計算標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)“文化廣場”管理費的催繳工作，建立管理費收繳臺帳，完成公司下達的收繳指標(biāo)。1積極配合當(dāng)?shù)卣块T、搞好“文化廣場”各項工作。設(shè)立保安監(jiān)控崗，確保安全監(jiān)控和消防報警系統(tǒng)全天候運行，對“文化廣場”的安全狀況實行24小時監(jiān)控。停車場（庫）管理崗要指揮車輛有序進出或停放，保持道路暢通，保證停放車輛的安全，維護停車場（庫）內(nèi)各種設(shè)施（如消防器材、照明、標(biāo)識等）的完整、完好。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)裝修戶申請的有關(guān)事項，負(fù)責(zé)審批有關(guān)準(zhǔn)修申請表?！拔幕瘡V場”房屋、設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護計劃，對“文化廣場”的房屋、水、電和公共設(shè)施設(shè)備進行維修和養(yǎng)護，并向客戶提供維修服務(wù)。工程部主管： 制定本部門各項制度，保證設(shè)備設(shè)施運轉(zhuǎn)良好，為客戶提供舒適的生活和工作環(huán)境； 制定工程年度預(yù)算計劃與大修和設(shè)備安裝的計劃； 預(yù)計、估測、控制人力、材料和設(shè)備設(shè)施的成本。第三章 管理服務(wù)人員配備一、 管理處各崗位員工的任職要求崗位學(xué)歷年齡身體條件素質(zhì)條件技能條件其他條件管理員（文員）大專以上45歲以下身體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄持有相關(guān)等級證書有二年物業(yè)管理崗位經(jīng)驗服務(wù)員中專以上30歲以下，身體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄持有健康證半年以上會務(wù)禮儀服務(wù)工作經(jīng)驗電工高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄中級技術(shù)等級以上，持有電工操作證三年以上物業(yè)管理設(shè)備維修經(jīng)驗空調(diào)給排水高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄中級技術(shù)等級以上三年以上物業(yè)管理設(shè)備維修經(jīng)驗電梯維修工高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄持有電梯上崗操作證三年以上電梯設(shè)備維修經(jīng)驗?zāi)?、木、漆、管鉗工初中以上45歲以下視力良好，身體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄持有相關(guān)上崗證書三年以上物業(yè)管理維修經(jīng)驗保安員高中以上45歲以下視力良好，身體健康，無慢性疾病，有從軍經(jīng)歷者優(yōu)先作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄，無不良嗜好消、監(jiān)控人員需懂電腦操作，持主管部門頒發(fā)的消防設(shè)施操作證保潔員勤雜工初中以上45歲以下視力良好，動作敏捷，身體健康，無慢性疾病作風(fēng)正派無刑事及劣跡記錄二、管理處經(jīng)理要求：思想品德：認(rèn)真遵守國家的法律、法規(guī)；遵守職業(yè)道德，認(rèn)真做好各項工作，有較強的事業(yè)心，克己奉公；待客熱情禮貌，能與同事和客戶友好相處，熱心助人；保守公司秘密。組織協(xié)調(diào)能力：有效地組織協(xié)調(diào)和調(diào)動部門內(nèi)部和外部員工的積極性，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理；有效地處理客戶和住戶的意見，達到客戶和住戶滿意。各崗位的職責(zé)：◇工程部主管：，保證設(shè)備設(shè)施運轉(zhuǎn)良好，為客戶提供舒適的生活和工作環(huán)境；；、估測、控制人力、材料和設(shè)備設(shè)施的成本。◇保安員崗位職責(zé)1）巡邏保安全天候監(jiān)視和巡邏物業(yè)范圍，防止不安全事件發(fā)生，如門窗未關(guān)好、車輛未按要求停放、各種設(shè)備設(shè)施故障和災(zāi)害隱患、值班、守護不到位或不認(rèn)真等；細心留意各類機房、垃圾房等隱蔽地方，以確保無任何可疑人物匿藏在內(nèi)伺機犯案。◇保潔員崗位職責(zé)在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)保潔工作計劃，認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔工作，負(fù)責(zé)“文化廣場”公共部位的日常保潔和定期清潔工作，創(chuàng)建“文化廣場”優(yōu)雅、整潔、舒適的環(huán)境。＊定時疏通、清洗下水道。v 負(fù)責(zé)做好現(xiàn)金和各種票據(jù)的收付工作，做好出納結(jié)算，保證錢賬相符，妥善保管好現(xiàn)金、銀箱鑰匙和賬冊。v 服從工作安排，每天對物業(yè)電氣設(shè)備進行認(rèn)真的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時檢修。v 保持每層樓面配電室的整潔干凈。v 負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)備的運行管理和維修保養(yǎng)。v 定期巡視弱電系統(tǒng)的設(shè)備，密切注意其運行情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運行、維修、保養(yǎng)記錄。v 及時、保質(zhì)、保量的完成客戶的報修。v 認(rèn)真做好樓面、機房的巡視工作并做好記錄。包括管、服務(wù)樓宇的基本情況和基本要求，以及特別要注意的事項。培訓(xùn)工作需著眼于提高員工精專項、另的兩項、會三項的綜合技能。主要內(nèi)容包括：l 崗位職責(zé)；l 專業(yè)技能l 操作規(guī)程；l 言行舉止訓(xùn)練。物業(yè)管理公司進行交接時，應(yīng)一并移交物業(yè)管理用房。序號項目數(shù)量單價金額備注工程維修工具及設(shè)備　　20,　1鋁合金扶梯41,　2數(shù)字萬用表31,　3兆歐表1常用工具一批4鉗形表2　5組合套筒工具2　6手槍鉆31,　7應(yīng)急照明燈4　8管道疏通機21,2,含保潔/工程使用9其他工具12,2,　10倉庫貨架61,6,　11拖線盤3　12工具柜41,4,　保潔用品　　35,　13刮窗器82,　14塵推124,　15拖線盤2　16鋁合金扶梯32,　17高壓水槍16,6,　18高空清潔腳手架18,8,　19普通吸塵器33,9,　20簡易自動扶梯清潔機13,3,　保安用品　　50,　211耳麥對講機331,49,　22警棍41,　23電筒4　辦公設(shè)備　　77,　24辦公桌椅126,　25員工更衣箱1311,　26塑封機1　27保險箱11,1,　28考勤鐘11,1,　29驗鈔機2　30微波爐1　31打印機31,　32傳真機12,2,　33文件柜121,14,　34電話機61,　35辦公用品11,1,　36前期印刷費15,5,用戶手冊37辦公用房裝修130,30,　　　　總計184,　　　　序號項目數(shù)量單價金額1電錘21,3,2檫地機16,6,3高速拋光機18,8,4干濕二用吸水機17,7,5電動升降機（10米）180,80,6電腦54,20,7復(fù)印機112,12,8保險柜12,2,　合計　　138,三年折舊 第五章 物業(yè)管理服務(wù)分項標(biāo)準(zhǔn)與承諾為了實現(xiàn)所提出的總目標(biāo)，我們在各階段和各個環(huán)節(jié)都設(shè)立了具體的物業(yè)管理服務(wù)分項標(biāo)值：分項標(biāo)準(zhǔn)管理承諾序號項目承諾標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容及措施指標(biāo)含義1房屋及配套設(shè)施完好率98%服務(wù)外觀無破損，立面整潔，無改變使用功能，無亂搭建，公共設(shè)施及通道無隨意占用檢查時按標(biāo)準(zhǔn)每發(fā)現(xiàn)5處不符合扣1分，不符合之處不能超過10個2房屋零修和急修及時率100%接到維修單后，在承諾時間內(nèi)到達現(xiàn)場，零修及時完成，急修不過夜零修、急修全部符合時限要求3維修工程質(zhì)量合格率及回訪率99%提高維修人員的業(yè)務(wù)技能，以良好的服務(wù)態(tài)度處理維修工作，并按《維修回訪制度》進行回訪，以確保維修質(zhì)量。重大故障次數(shù)/365天≤%5緊急保障設(shè)備完好率100%定期檢測及維修保養(yǎng)。重大故障次數(shù)/365天≤%7公共區(qū)域照明完好率99%照明燈完好無損，定期檢查、維護、保養(yǎng)、保持潔凈。勤檢查，消除隱患。檔案管理始終符合制度要求13清潔保潔率98%公共區(qū)域衛(wèi)生潔凈衛(wèi)生，設(shè)施完備，環(huán)境無污染不符合之處不能超過10個14綠化完好率100%指定綠化員負(fù)責(zé)維護，實行巡查制度，建檔記錄，由保潔主管監(jiān)督，以確保公共綠地?zé)o破壞、無踐踏、無黃土裸露現(xiàn)象花草樹木正常生長并及時補充缺株15安全責(zé)任事故及火災(zāi)發(fā)生率0管理處實行全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演戲，加強宣傳，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，并通知管理處，以確保安全。對業(yè)主的投訴全部及時處理19租金管理費收繳率92%按規(guī)定收取，不擅自提高收費，做到取之于民，用之于民。D類：涉及主要特殊零部件等。，維修人員應(yīng)請業(yè)主檢查使用合格后在《報修記錄表上簽名確認(rèn)。我司對“文化廣場”工程管理實施以服務(wù)為主、管理為輔的運行模式，發(fā)揮我司的工程人員技術(shù)精湛，后備力量雄厚并能及時提供技術(shù)支持的特點，設(shè)備運行管理與維修保養(yǎng)既各有側(cè)重又不分離的方式，集設(shè)備系統(tǒng)、人員結(jié)構(gòu)、管理服務(wù)及他們之間的最優(yōu)化組合，為“文化廣場”創(chuàng)造一個安全、高效、舒適、便利的辦公和生活環(huán)境。 外墻飾面完好、清潔，屋面無積水。 墻體、臺階、雨蓬無裂縫、不開裂。 幕墻內(nèi)不松動、不漏風(fēng)、平整、美觀，接縫嚴(yán)密。 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱安裝牢固。 開關(guān)有效，接地可靠。 電力輸送電纜溫度不高于規(guī)定值。5排水系統(tǒng)完好率98％173。173。173。7圖像監(jiān)視系統(tǒng)完好率99％173。173。173。 各傳感器，數(shù)據(jù)信號傳輸正確。216。216。216。 限電、停電按規(guī)定提前通知用戶，消除無計劃停電。 制定臨時用電管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。 維修保養(yǎng)嚴(yán)格按計劃執(zhí)行。216。216。216。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。 所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。 遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水事故。 對所有飲用水加熱器定期檢查，定期清洗除垢，并有防干燒措施。216。 做好外部通訊設(shè)備的保養(yǎng)，配合專業(yè)單位按時完成周期檢測。 對重要的智能化管理點采取定點監(jiān)控，記錄運行狀態(tài)，合理調(diào)整數(shù)據(jù)。216。216。 ◆冷水機組及水泵運行管理方案216。 定時抄錄運行的數(shù)據(jù)，包括冷凍水壓力和溫度、冷卻水壓力和溫度、冷凍油壓力和溫度、冷媒壓力和溫度、電機電流和線圈溫度、循環(huán)水泵的電流和壓力是否在額定值的范圍內(nèi)。 每年三、四月份進行一次開機前檢查：制冷劑液位和油位；油槽、油加熱器和溫度：啟動器運行，空調(diào)水系統(tǒng)運行(包括冷凍水泵、水流開關(guān)、閥門等)；微電腦控制中心的設(shè)定值：測試運行控制和安全控制功能；啟動熱泵機組，檢查整個系統(tǒng)的運行狀況，記錄運行參數(shù)；分析運行記錄，處理機組問題。 進行季節(jié)檢查五～十月份，每月一次：檢查螺桿機組安全裝置：檢查制冷劑液位和油位；檢查潤滑系統(tǒng)的運行；檢查回油系統(tǒng)；檢查電機和啟動器運行；運行參數(shù)分析，確認(rèn)機組運行正常。 水泵、電機和管道每年一次大保養(yǎng)：軸承清潔加油、泵體潤滑油更換、必要對調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈等；對循環(huán)管道及各閥門、壓力表、溫度表、保溫層及其它附件。 檢查主接觸器觸點是否磨蝕，控制柜是否清潔。 每年十一、十二月份進行一次停機后檢查和保養(yǎng)：檢查電機組件(記錄電壓、測試記錄電機繞組絕緣電阻)；檢查壓縮機潤滑油系統(tǒng)；(根據(jù)需要更換潤滑油、油過濾器和干燥過濾器，檢查油泵、密封和油泵電機，清潔排污管，檢查加熱器和恒溫器，檢查所有其它油系統(tǒng)冷卻器、過濾器和電磁閥等部件)；執(zhí)行各項操作，檢查電機啟動器；(檢查控制面板；檢查冷凝器、蒸發(fā)器，更換密封墊；系統(tǒng)泄漏檢查修理，補充制冷劑，記錄視鏡液位，檢查制冷劑循環(huán)平衡狀態(tài)；整修保溫層)。 循環(huán)水泵密封處不得大量滴水，機械密封每分鐘低于2滴，盤根密封每分鐘低于12滴。每周對每臺機組的運行時間進行統(tǒng)計，平衡每臺機組的平均運行時間。216。216。 消防系統(tǒng)216。 配備專業(yè)電腦管理人員，對中心內(nèi)智能化設(shè)置進行管理和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時排除或與專業(yè)單位取得聯(lián)系。 弱電系統(tǒng)(PDS綜合布線，會議系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)等)，確保狀態(tài)良好，維修及時率99％以上，調(diào)試合格率100％。 加強用水管理，用水有計劃，按時抄錄水表讀數(shù)。 對飲用水系統(tǒng)、紫外線飲水器系統(tǒng)定期檢查保養(yǎng)、過濾、反沖洗、消毒，符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 高壓水泵/水池/水箱有嚴(yán)密的管理措施，限水、停水能預(yù)先通知用戶。 設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 按規(guī)定對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進行清洗、消毒。216。216。 電梯系統(tǒng)216。 所有電工均有國家規(guī)定的上崗資格。 配電室管理嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)操作運行。 保證24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除。216。216。 設(shè)備管理的綜合要求216?？刂葡鋬?nèi)、外觀清潔。8樓宇自控系統(tǒng)完好率99％173。173。173。6消防報警系統(tǒng)％173。173。1℃。 照明線路絕緣符合規(guī)程要求，接線頭不外露。 計劃外停電每年不多于1次。 地坪平整、牢固、安全、無倒泛水，無腐朽現(xiàn)象。 屋頂隔熱層完好無損；避雷帶無間斷