多層項(xiàng)目住宅定價(jià)方法(23頁(yè))-公寓住宅-文庫(kù)吧資料
2024-08-21 18:42本頁(yè)面
【正文】 發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。此種定價(jià)法是為爭(zhēng)取市場(chǎng)而對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主動(dòng)出擊，與市場(chǎng)的需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的態(tài)勢(shì)緊密相連，是最易被市場(chǎng)接受、最主動(dòng)出擊的定價(jià)方法。由于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)行價(jià)格已被市場(chǎng)所檢驗(yàn)，而且也反映了本行業(yè)的集體智慧，如果另行定價(jià)，很難了解購(gòu)買(mǎi)者對(duì)本案的價(jià)格反應(yīng)。 南向朝金山大道。 項(xiàng)目地形狹長(zhǎng)且沿街分布 百合苑 312F 126300 149158 2300 202005 外墻裝修 得房率高物業(yè)費(fèi)按多層價(jià)格收 戶型單一交付時(shí)間長(zhǎng) 武夷明珠 14— 7F 4 幢電梯房 7..9 萬(wàn)M2 90— 200 1968 起 2020 年底 打樁 緊臨南江濱公園 濱江麗景 C 區(qū) 5— 9F 12— 7F 348 畝 62216 97125 2100 202008 主體三層 規(guī)模大，交通便捷臨江看景 周邊交通狀況雜亂衛(wèi)生狀況差 康 城 7— 7F 104 畝 87— 210 87120 1960 202003 部分封頂 價(jià)格相對(duì)較低 位置偏交通不偏周邊環(huán)境 雜亂 幸福城 5— 12F 9— 7F 萬(wàn)M2 60— 180 107139 2020 2020 年底 部分封頂 靠近森林公園價(jià)格適中 北峰是垃圾處理場(chǎng)區(qū)域形象不好 福光遠(yuǎn)東花園 5— 7F 3 萬(wàn) M2 38150 101106 1750 202009 已交房 價(jià)格低 綠化、配套簡(jiǎn)單 相關(guān)提要 1： 南江濱區(qū)域現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)主要是濱江麗景、金山碧水、金山明星等樓盤(pán)，各個(gè)樓盤(pán)在規(guī)模、位置等方面都優(yōu)于本項(xiàng)目。另外，濱江麗景占據(jù)有利的 地理位置將分流本項(xiàng)目的部分客源。 相關(guān)提要 2： 各個(gè)板塊之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。這些新興的板塊都具有很強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力，眾多可類(lèi)比的項(xiàng)目構(gòu)成對(duì)本案的多角度沖擊。 中國(guó)最大管理資源中心 附： 金山碧水三期 B 區(qū) 1樓價(jià)格表： 單元號(hào)（東） 單價(jià) 單元號(hào)（中間） 單價(jià) 單元號(hào)（西） 單價(jià) 101 1764 102 1677 106 1762 201 1867 202 1781 206 1869 301 1954 302 1867 306 1958 401 1988 402 1902 406 1994 501 復(fù)式 2127 502 2040 506 2135 ◆ 濱江麗景 C 區(qū) 起價(jià) 1888 元 /㎡，均價(jià) 2100 元 /㎡，樓層差價(jià) 60 元 /㎡左右，四五層差價(jià) 20 元 /㎡左右。 ◆ 金山明星 多層起價(jià) 1688 元 /㎡， 均價(jià) 1985 元 /㎡ ；小 高層均價(jià) 2077元 /㎡。 附： 金山明星（多層） 9 號(hào)樓價(jià)格表 中國(guó)最大管理資源中心 房號(hào) (東頭 ) 單價(jià) 房號(hào) (中間 ) 單價(jià) 房號(hào) (西頭 ) 單價(jià) 101 2076 102 2044 104 2209 201 2178 202 2107 204 2271 301 2200 302 2169 304 2334 401 2200 402 2169 404 2334 501 2200 502 2169 504 2334 601(復(fù)式 ) 2159 602 2128 604 2293 注 :9 號(hào)樓西向朝中央花園 ,東向朝加油站 ,所以差價(jià)大 . 四、價(jià)格定位原則 隨行就市定價(jià)法， 首先應(yīng)對(duì)本案進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷，既選擇若干與本項(xiàng)目在物業(yè)類(lèi)型和檔次相類(lèi)似的樓盤(pán)，進(jìn)行價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比分析，判斷本 項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。 （一）項(xiàng)目?jī)r(jià)值要素分析 舒適要素 戶型 針對(duì)目標(biāo)客戶群“量身定做”，周到細(xì)致的考慮使用者對(duì)實(shí)際功能的需求，并滿足心理認(rèn)同感，戶型設(shè)計(jì)側(cè)重住家的舒適性。 環(huán)境 規(guī)劃 由綠藝、建筑小品、硬地廣場(chǎng)、道路組成社區(qū)環(huán)境，成為居民獲 得心理、情感休閑的空間，環(huán)境規(guī)劃以人為本。 生活方便 購(gòu)物、醫(yī)療、餐飲滿足日常需求而且方便。 健康衛(wèi)生要素 A、無(wú)有害氣體、煙塵、噪音污染； B、有完善的供水、供電、煤氣系統(tǒng)； C、日照充足、通風(fēng)良好。 物業(yè)管理要素 安全 防火、防盜、交通安全，各項(xiàng)措施周密 服務(wù) 日常服務(wù)、家政服務(wù)、酒點(diǎn)式服務(wù) 文化氛 特色社區(qū)活動(dòng)，溫馨、健康的社區(qū)氛圍 中國(guó)最大管理資源中心 圍 （二）項(xiàng)目?jī)r(jià)值要素綜合評(píng)價(jià)表 類(lèi)比 項(xiàng)目 均 價(jià) (元/M2) 品牌要素 舒適要素 便利要素 健 康 衛(wèi)生要素 景觀要素 物業(yè)管理 要 素 本 案 可實(shí)現(xiàn)度 金山碧水三 期 1833 – + – + + – 0 金山明星 1985 0 0 – + – 0 – 金山佳園 2450 0 – – + – 0 – 金山明珠 2400 0 – – – 0 0 – 香江明珠 2700 – – – – – 0 – 北京金山 2500 – – – – – 0 – 濱江麗景 2100 + 0 – 0 – – – 康 城 1960 – 0 0 + 0 – – 幸 福 城 2020 0 0 0 + – – – 中國(guó)最大管理資源中心 福光遠(yuǎn)東花
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