多層項(xiàng)目住宅定價(jià)方法(23頁(yè))-公寓住宅(參考版)
2024-08-17 18:42本頁(yè)面
【正文】 26993=75元 /M2； 所以，項(xiàng)目均價(jià)為 1830+75=1905元 /M2； 制定銷售表價(jià)： 表上價(jià)格 =基準(zhǔn)價(jià)（ 1+單元綜合系數(shù) ） 基準(zhǔn)價(jià) =1830 元 /M2 下面是 各棟樓價(jià)格表（略） 。 13樓 0 06 單元南向是廚房和衛(wèi)生間，客廳夾在中間不好 擺設(shè)家具，而且三房面積 105M2只有一個(gè)朝北的陽(yáng)臺(tái)。01— 04 單元各功能區(qū)分隔明顯。 六層是復(fù)式住宅和帶閣樓住宅，復(fù)式按六層價(jià)格計(jì)算，閣樓戶型按六層價(jià)格加上基準(zhǔn)價(jià)的 30%計(jì)算。 朝向無(wú)突出景觀特征。 根據(jù)樓宇景觀的差異制定不同的價(jià)格水平，用 景觀系數(shù) 表示： 樓號(hào) 1 1 1 14 系數(shù) +2 +1 +0 說(shuō)明 8樓之間樓間距大，是主題花園的最好位置，又能與一期的中央花園相呼應(yīng)。 14 樓因位于社區(qū)最角落，靠近指揮學(xué)校，操練聲音 中國(guó)最大管理資源中心 系數(shù)為零。 調(diào)整系數(shù) =調(diào)整價(jià)格247。效用高消費(fèi)者就愿意支付較多的費(fèi)用；效用低消費(fèi)者就愿意 支付較低的費(fèi)用。 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值要素進(jìn)行對(duì)比分析，認(rèn)為本案的綜合素質(zhì)： 高于 福光遠(yuǎn)東花園 相當(dāng)于 金山碧水三期 低于 金山明星、金山佳園、金山明珠、香江明珠、北京金山、濱江麗景、康城、幸福城 因此，本案可實(shí)現(xiàn)價(jià)值為 1830 元 /M2，將會(huì)有比較適合的回報(bào)率與回報(bào)周期。 景觀要素 外景觀 山景、水景、公園、綠地 內(nèi)景觀 建筑立面、廣場(chǎng)、小品、綠藝 院內(nèi)景觀 私家花園、空中花園、門前環(huán)藝 品牌要素 開(kāi)發(fā)商、建筑商、設(shè)計(jì)院、物業(yè)管理公司的實(shí)力及品牌。 子女教育方便 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)距離適中，教育質(zhì)量較好。 便利要素 出行與停車方便 距交通干道距離合適，有數(shù)條公交路線經(jīng)過(guò)項(xiàng)目，有充足的停車位。 配 娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、餐飲場(chǎng)所設(shè)施齊全，游泳池、健身房、棋 中國(guó)最大管理資源中心 套 會(huì)所 牌室、文化娛樂(lè)等設(shè)施配備恰當(dāng)。 本案就“舒適”、“便利”、“健康衛(wèi)生”、“景觀”、“品牌”、“物業(yè)管理”等各項(xiàng)決定住宅物業(yè)價(jià)值的要素與競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比分析，得出本案的基準(zhǔn)價(jià)。一、二層差價(jià) 100 元 /㎡，二、三層差價(jià) 30 元 /㎡，水平差價(jià) 3070 元 /㎡，東西兩頭差價(jià)因景觀而異。一次性付款 96 折，商業(yè)貸款 97 折，公積金貸款 98 折，僅針對(duì)教師做首付 20%，貸款 80%的差別對(duì)待。 2．主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格特征 ◆ 金山碧水三期 金山碧水三期 B區(qū)起價(jià) 1677 元 /㎡ ， 均價(jià) 1833 元 /㎡，最高價(jià) 2174元 /㎡ ；一、二層差價(jià) 100 元 /㎡，二、三層差價(jià) 90 元 /㎡，三、四層差價(jià) 30 元 /㎡，水平差 價(jià) 80 元 /㎡，東西無(wú)明顯差價(jià)；復(fù)式為最高價(jià)； 按揭貸款不打折，一次性付款 98 折。“東擴(kuò)南移”的城市發(fā)展戰(zhàn)略造就了金山和東區(qū)兩大熱門板塊；隨后五四北板塊異軍突起，并帶動(dòng)了周邊區(qū)域的發(fā)展，形成共同發(fā)展之勢(shì)。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果將分散市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的注意力。其中金山碧水依靠規(guī)模大、配套齊、政府扶持、價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威脅。 金山明星 67F, 39F,511F 71 畝 68— 268 90127 1985 電梯： 2077 202005 外墻裝修 戶型多樣價(jià)格相對(duì)較低 建筑密度大，配套少 北京金山 5— 15F 5— 11F 57 畝 55— 240 120130 2500 2020 年底 樁基完成 樓間距大空中花園面積大， 3米層高 價(jià)格人相對(duì)較高 中國(guó)最大管理資源中心 金山佳園 9— 11 7 萬(wàn) M2 100— 154 100120 2350 2020 年底 地面二層 設(shè)觀景電梯，入戶空中花園。 三、競(jìng)爭(zhēng)樓盤態(tài)勢(shì) 金山板塊及其他同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比表 項(xiàng)目名稱 規(guī)劃 總規(guī)模 面積范圍 主力面積 平均價(jià)格 交房時(shí)間 工程進(jìn)度 賣點(diǎn) 抗性 金山碧水 三期 B 區(qū) 17— 7F 31 萬(wàn)M2 78256 106128 1833 2020 年底 主體三層 社區(qū)規(guī)模大配套齊價(jià)格低 位置較偏 香江明珠 二 期 16— 7F 186 畝 86— 280 160280 2700 202001 封頂 緊臨南江濱公園，戶型獨(dú)特 緊挨大橋噪音較大 金山明珠 15— 7F 4— 9F 65 畝 110— 244 125158 2400 20201231 單體落成 戶型新穎，景觀綠化精致。采取此方法，在很大程度上就是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)，以稍低于或相當(dāng)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格入市。 二、價(jià)格定位基礎(chǔ) 根據(jù)本案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，本案采用 隨行就市 的定價(jià)基礎(chǔ)，即按照行業(yè)中同類物業(yè)的現(xiàn)行平均價(jià)格水平為基礎(chǔ)來(lái)定價(jià) 。 中國(guó)最大管理資源中心 價(jià) 格 策 略 【 hhyy】 多層項(xiàng)目 一、價(jià)格定位目標(biāo)提要 銷售目標(biāo) A、最大利潤(rùn)目標(biāo) B、市場(chǎng)占有份額目標(biāo) C、銷售進(jìn)度目標(biāo) 中國(guó)最大管理資源中心 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo) 項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌目標(biāo) 任何一個(gè)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)目標(biāo)均存在多元化特征，且不同時(shí)期目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)可能有所變化，因此對(duì)價(jià)格定位有相應(yīng)的要求。根據(jù)目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)的不同，制定合理的銷售價(jià)格極有利于項(xiàng)目開(kāi)
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1