住宅項目定價方案(參考版)
2025-04-29 05:27本頁面
【正文】 8 / 8。八、結(jié)論 住宅項目定價是一門實踐性很強(qiáng)的學(xué)科，它涉及消費行為及心理、藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、住宅市場的需求和供給有關(guān)市場調(diào)查與統(tǒng)計分析等各方面的知識，所以這是一個不斷積累經(jīng)驗、不斷總結(jié)和引領(lǐng)消費的應(yīng)用性非常強(qiáng)的學(xué)科。二是將那些條件差的單元價格再次調(diào)低，使最終得出的調(diào)整后均價與通過類比量化定價法得出的均價大致相符；當(dāng)調(diào)整后的均價小于通過類比量化定價法得出的均價時，一是用每套單元均價乘以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價/類比量化定價法得出的均價。我們可以用以下方法進(jìn)行微調(diào)。 表7 項目水平價格調(diào)整系數(shù)表單元號項目010203……區(qū)位戶型朝向景觀合計然后用每棟樓的各層樓的樓層均價（1+項目水平價格調(diào)整系數(shù)），即得各單元的初步價格。其價格調(diào)整系數(shù)一般不要超過15％，對多面景觀也最多不要超過20％。表6 單元朝向價格調(diào)整系數(shù)表單朝向單元朝向朝向南朝向北朝向東朝向西單朝向單元調(diào)整系數(shù)+4%4%+2%2%雙朝向單元朝向南北向東西向單朝向單元調(diào)整系數(shù)+3%3%復(fù)雜朝向單元朝向東南西北東北西北單朝向單元調(diào)整系數(shù)+4%+2%2%4%（4）景觀價格調(diào)整系數(shù)景觀對于住宅購買者而言，常具有決定性的影響力，對那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對沒有景觀的單元而言，價格要高出許多。（3）、單元朝向價格調(diào)整系數(shù) 單元朝向價格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面不局、消費習(xí)慣等而進(jìn)行的價格調(diào)整系數(shù)。（2）、戶型價格調(diào)整系數(shù) 戶型價格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風(fēng)如何，是否有暗房，是否有恰當(dāng)?shù)拿娣e配合比等方面來進(jìn)行價格調(diào)整的系數(shù)。根據(jù)項目位置價格調(diào)整系數(shù)和項目樓層價格調(diào)整系數(shù)，利用公式類比量化法的樓宇均價（1+項目位置價格調(diào)整系數(shù)）（1+項目樓層價格調(diào)整系數(shù)）得出各棟樓各層的均價，筆者將此價格稱之為樓層均價。針對不同樓層其價格調(diào)整系數(shù)見表5。 表4 項目位置價格調(diào)整系數(shù)表 樓棟號ABCD……樓宇位置價格系數(shù)＋m＋k－k－m……備注：其中m、k一般在5％以內(nèi)，如果位置差異特別大，可取更大的系數(shù)，但一般不超過15％項目樓層價格調(diào)整系數(shù) 項目樓層價格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、樓層高低所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、視野等差異來調(diào)整的樓宇價格?！ №椖课恢脙r格調(diào)整系數(shù)
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