住宅項(xiàng)目定價(jià)方案(參考版)
2025-04-29 05:27本頁(yè)面
【正文】 8 / 8。八、結(jié)論 住宅項(xiàng)目定價(jià)是一門(mén)實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，它涉及消費(fèi)行為及心理、藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、住宅市場(chǎng)的需求和供給有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析等各方面的知識(shí)，所以這是一個(gè)不斷積累經(jīng)驗(yàn)、不斷總結(jié)和引領(lǐng)消費(fèi)的應(yīng)用性非常強(qiáng)的學(xué)科。二是將那些條件差的單元價(jià)格再次調(diào)低，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過(guò)類(lèi)比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符；當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)小于通過(guò)類(lèi)比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)乘以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類(lèi)比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。我們可以用以下方法進(jìn)行微調(diào)。 表7 項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)表單元號(hào)項(xiàng)目010203……區(qū)位戶(hù)型朝向景觀合計(jì)然后用每棟樓的各層樓的樓層均價(jià)（1+項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)），即得各單元的初步價(jià)格。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過(guò)15％，對(duì)多面景觀也最多不要超過(guò)20％。表6 單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)表單朝向單元朝向朝向南朝向北朝向東朝向西單朝向單元調(diào)整系數(shù)+4%4%+2%2%雙朝向單元朝向南北向東西向單朝向單元調(diào)整系數(shù)+3%3%復(fù)雜朝向單元朝向東南西北東北西北單朝向單元調(diào)整系數(shù)+4%+2%2%4%（4）景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)景觀對(duì)于住宅購(gòu)買(mǎi)者而言，常具有決定性的影響力，對(duì)那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對(duì)沒(méi)有景觀的單元而言，價(jià)格要高出許多。（3）、單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù) 單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面不局、消費(fèi)習(xí)慣等而進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。（2）、戶(hù)型價(jià)格調(diào)整系數(shù) 戶(hù)型價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風(fēng)如何，是否有暗房，是否有恰當(dāng)?shù)拿娣e配合比等方面來(lái)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的系數(shù)。根據(jù)項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)和項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)，利用公式類(lèi)比量化法的樓宇均價(jià)（1+項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)）（1+項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)）得出各棟樓各層的均價(jià)，筆者將此價(jià)格稱(chēng)之為樓層均價(jià)。針對(duì)不同樓層其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見(jiàn)表5。 表4 項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)表 樓棟號(hào)ABCD……樓宇位置價(jià)格系數(shù)＋m＋k－k－m……備注：其中m、k一般在5％以?xún)?nèi)，如果位置差異特別大，可取更大的系數(shù)，但一般不超過(guò)15％項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù) 項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、樓層高低所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、視野等差異來(lái)調(diào)整的樓宇價(jià)格?！ №?xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)
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