住宅項(xiàng)目定價(jià)方案(已修改)
2025-05-08 05:27 本頁(yè)面
【正文】 住宅項(xiàng)目定價(jià)方案一、概述 在住宅項(xiàng)目定價(jià)實(shí)踐中，其定價(jià)方法較多，其中主要有以下幾種方式，本方案重點(diǎn)分析的是實(shí)用性較強(qiáng)的類比量化定價(jià)法 成本加成定價(jià)法：它指的是在項(xiàng)目單位成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的目標(biāo)利潤(rùn)作為項(xiàng)目的單位售價(jià)，其公式為P=C(1+η)[1],但這種定價(jià)方法僅僅考慮成本與企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)，而不考慮需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，其結(jié)果是住宅要么賣不出去要么企業(yè)不能獲取較大的利潤(rùn)； 差別定價(jià)法：它指房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常根據(jù)顧客、房屋形式或形象、時(shí)間、地點(diǎn)的差異來(lái)制定不同的價(jià)格；差別定價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)商按兩種或兩種以上的價(jià)格來(lái)銷售住宅，而這些價(jià)格不一定完全反映成本費(fèi)用上的差異，這種定價(jià)方法沒有很好地反映市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況，特別是根據(jù)顧客差異、房屋形象差異來(lái)定價(jià)更像是一種促銷手段； 競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法：它指的是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格作為基礎(chǔ)的定價(jià)方法，這種方法它考慮了市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況，在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，其住宅的需求彈性較小和供大于求的情況下，為了不破壞整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的平衡，這是一種較常采用的定價(jià)方法，但這種方法僅從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格這一單一指標(biāo)進(jìn)行考慮，這樣就顯得過于籠統(tǒng)，沒有很好地按區(qū)域、住宅物業(yè)形態(tài)等因素進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，故在項(xiàng)目定價(jià)實(shí)際應(yīng)用中將會(huì)遇到障礙。此外，還有尾數(shù)定價(jià)法，這種定價(jià)方法使得消費(fèi)者感覺到開發(fā)商是在認(rèn)真定價(jià)，讓消費(fèi)者有占到便宜的感覺。整數(shù)定價(jià)法主要對(duì)高檔住宅，如別墅，其目的是為了體現(xiàn)消費(fèi)者身份和地位。在本案中，主要分析一種能夠運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中實(shí)際可操作的定價(jià)方法，它其實(shí)是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法的一種深化和延伸。在這里，姑且稱之為類比量化定價(jià)法。二、類比量化定價(jià)法 該定價(jià)方法指的是對(duì)住宅價(jià)格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權(quán)重，并對(duì)其中的每一單個(gè)因素根據(jù)其優(yōu)劣賦予不同的分值，然后選擇與本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目進(jìn)行類比后分別一一賦予分值，其次根據(jù)權(quán)重乘以相應(yīng)分值求和得出各項(xiàng)目的總分，再次通過所得出的各項(xiàng)目的總分與已知項(xiàng)目的均價(jià)按最小二乘法建立函數(shù)關(guān)系式得出擬售住宅項(xiàng)目的均價(jià)，最后根據(jù)位置、樓層、景觀、朝向等進(jìn)行價(jià)格調(diào)整確定出每一單元的擬售價(jià)格。該方法其優(yōu)越性在于將其定價(jià)影響因素進(jìn)行了量化，而賦予的分值又僅僅是通過調(diào)查對(duì)比得出，而不是采取專家打分法使得分值的隨意性和波動(dòng)性都比較大，而且充分考慮了市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況。三、影響因素、指標(biāo)及其分值的確定 筆者共列出了12個(gè)主要影響因素，分別是位置、價(jià)格、配套、交通、物業(yè)管理、周邊環(huán)境（景觀、污染）、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、建筑風(fēng)格及立面、戶型、發(fā)展商品牌和實(shí)力、廣告，其分值分別為5。分值越大，表示等次越高，詳見下表1。表1 住宅項(xiàng)目影響因素、指標(biāo)與分值[2] 定級(jí)因素指標(biāo)分值位置距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)
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