住宅項目定價方案-wenkub.com
2025-04-23 05:27 本頁面
【正文】 由于筆者理論水平、知識和實際經(jīng)驗的欠缺，僅僅在某些方面對住宅項目的定價做了一定程度的探討，還需要在將來實際工作中不斷加以總結(jié)完善。 當調(diào)整后的均價大于通過類比量化定價法得出的均價時，一是用每套單元均 價除以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價/類比量化定價法得出的均價。 綜合項目的區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)、戶型價格調(diào)整系數(shù)、單元朝向價格調(diào)整系數(shù)、景觀價格調(diào)整系數(shù)得出項目水平價格調(diào)整系數(shù)，如表7所示。朝向通常是指客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價格調(diào)整系數(shù)見表6。項目水平價格調(diào)整系數(shù)（1）、項目區(qū)位價格調(diào)整系數(shù) 區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、過道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元不如遠離電梯、過道的單元所形成的價格調(diào)整系數(shù)，一般此價格調(diào)整系數(shù)上下不要超過1％。在我國，如果是六層多層住宅，一般是一、六層較便宜、二、五樓層居中，三、四層最貴；而對高層住宅，一般是越高越貴。所以需將各單元分別定價，以不同的價格來體現(xiàn)效用的高低。四、權(quán)重的確定 運用價值工程中的0～9評分法來確定權(quán)重，當然也可以用層次分析法或者經(jīng)驗值法來確定權(quán)重，其計算過程見表2。發(fā)展商品牌及實業(yè)A、資產(chǎn)及資質(zhì)；B、開發(fā)樓盤多少；C、樓盤質(zhì)量；D、品牌。建筑風格及立面A、是否醒目；B、是否新穎；C、是否高檔；D、感官舒適程度。A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5。E、物業(yè)管理費（元/月）F、是否人車分流。物業(yè)管理A、保安。表1 住宅項目影響因素、指標與分值[2] 定級因素指標分值位置距所在片區(qū)中心區(qū)的遠近A、最差（遠）1；B、很差（遠）2；C、一般3；D、很好（近）4；E、最好（近）5價格A、百元以上為登記劃分基礎(chǔ)。二、類比量化定價法 該定價方法指的是對住宅價格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權(quán)重，并對其中的每一單個因素根據(jù)其優(yōu)劣賦予不同的分值，然后選擇與本項目類似的項目進行類比后分別一一賦予分值，其次根據(jù)權(quán)重乘以相應(yīng)分值求和得出各項目的總分，再次通過所得出的各項目的總分與已知項目的均價按最小二乘法建立函數(shù)關(guān)系式得出擬售住宅項目的均價，最后根據(jù)位置、樓層、景觀、朝向等進行價格調(diào)整確定出每一單元的擬售價格。此外，還有尾數(shù)定價法，這種定價方法使得消費者感覺到開發(fā)商是在認真定價，讓消費者有占到便宜的感覺。整數(shù)定價法主要對高檔住宅，如別墅，其目的是為了體現(xiàn)消費者身份和地位。該方法其優(yōu)越性在于將其定價影響因素進行了量化，而賦予的分值又僅僅是通過調(diào)查對比得出，而不是采取專家打分法使得分值的隨意性和波動性都比較大，而且充分考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況。B、價格是否具有優(yōu)勢。B、清潔衛(wèi)生。G、物業(yè)管理商資質(zhì)。城市規(guī)劃A、規(guī)劃期限（遠中近期）
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