【正文】 2023年 2月 11日星期六 11時 6分 7秒 23:06:0711 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 11日星期六 下午 11時 6分 7秒 23:06: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :06:0723:06Feb2311Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , February 11, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 11日星期六 11時 6分 7秒 23:06:0711 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :06:0723:06:07February 11, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :06:0723:06Feb2311Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 11, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 11日星期六 11時 6分 7秒 23:06:0711 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。 :06:0723:06:07February 11, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :06:0723:06Feb2311Feb23 ? 1敀人江海別，幾度隔山川。 , February 11, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 0 0 0 06幢房源銷售表價為 5380元 /㎡ 。 第四重優(yōu)惠：特殊優(yōu)惠 ?本次房源銷售中，開發(fā)商銷售部門視情節(jié)，酌情給與關系客戶，不低于底價的優(yōu)惠。新天地一期 首批房源 0 0 0 06幢 2. 優(yōu)惠政策 第二重優(yōu)惠： 簽約優(yōu)惠 ? 凡購買 0 03幢房源的客戶，可享有免除一年物業(yè)管理費的優(yōu)惠。 第四部分 一期定價策略 一期房源價格制定 Part 5 首批房源價格優(yōu)惠政策 第一重優(yōu)惠： 付款方式優(yōu)惠 ? 對于辦理純商業(yè)貸款購房的客戶（ 15天內辦理完畢貸款手續(xù)后即可下款），在約定的時間內簽約，給予總房款 2％的優(yōu)惠； ? 對于辦理公積金及組合性貸款的客戶，在約定的時間內簽約，給予總房款 1％的優(yōu)惠； ? 對于首付款比例達到總房款 50%及以上的客戶，可在上述優(yōu)惠基礎上再增加 1%的優(yōu)惠； ? 對于一次付款的客戶，在約定的時間內簽約，給予總房款 4％的優(yōu)惠。 盡管一期房源采取“結合市場價格，以略低于競爭對手價格入市”的策略與本項目產(chǎn)品的定位（高淳高檔公寓）具有一定的差異，但作為總建筑面積 6萬平方米樓盤來說，以略低于市場預期的價格入市，迅速占領市場，樹立良好的口碑和項目的品牌形象，保證項目順利的開發(fā)是最佳之策略。 其中首批房源銷售均價暫定為 48004900元 /㎡。表價在底價的基礎上原則上浮 11％，并在最后價目公開前，我司將根據(jù)市場及預約客戶的最新情況進行相映的調整。通過提升小戶型銷售價格，降低東西端頭與中間大戶型房源的水平價差，以此促進 120㎡ 的去化。 單元號 一單元（西） 二單元（東） 房號 01 02 03 04 戶型 C’戶型 C戶型 C戶型 C’戶型 面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 水平差價 +90 0 0 +120 第四部分 首批房源定價策略 首批房源定價說明 4. 0 0 0 06幢 水平差價的制定 對于 06幢房源，考慮到該幢房源 89㎡ 的小戶型房源較少，需求量較大。通過提升小戶型銷售價格，降低東西端頭與中間大戶型房源的水平價差，以此促進 130㎡ 左右的去化。我司將 0 0 0 06幢 房源水平價差制定如下：根據(jù)各幢房源景觀、房型等因素進行局部調整（按 4800元 /㎡ 價格基數(shù)預算） 基準水平差價如下： 東面 中間 西面 +120 0 ＋ 90 第四部分 首批房源定價策略 首批房源定價說明 4. 0 0 0 06幢 水平差價的制定 對于 0203幢房源，考慮到該兩幢房源 89㎡ 的小戶型房源較少，需求量較大。 0103幢六層均配送閣樓，在參照市場價格的前提下 6層較 3層再高出 140元 /㎡ 二層 +0 三層 +60 四層 +90 五層 +90 六層（帶閣樓） +200 0203幢 23層垂直價差為 60元 /㎡ ， 35層垂直價差為 30元 /㎡ 第四部分 首批房源定價策略 首批房源定價說明 0506幢：三層 = 二層 四層 一層 五層 六層 樓層 垂直價差 考慮因素 一層 +0 經(jīng)過對當?shù)貥潜P的仔細調研，了解到高淳的多層基本以 5層為主，且各大樓盤的 5層去化都很難，甚至 6層帶電梯的頂樓都很難去化，故一期 0506幢加大樓層差價形成高低段落，減輕集中房源段的銷售壓力。 各幢房源價格系數(shù)如下： 02幢 03幢 05幢 06幢 價格系數(shù) +2% +2% 3% +1% 第四部分 首批房源定價策略 首批房源定價說明 ③ 各幢得房率 各幢房源價格系數(shù)如下： 棟號 02幢 03幢 05幢 06幢 得房率 % % % 90% ?從上述得房率看出，小高層 0203幢得房率基本在 86%左右，多層的得房率在 90%左右； ?多層與小高層的得房率平均相差 4%。 ?129㎡ 舒適型三房，在銷售現(xiàn)場的大力引導下，需求 125㎡ 房源客戶上升至 19組，但比例仍然極低。 推出時間 房源推出數(shù)量 銷售均價（底價） 價格提升幅度 內部認購 10月 20日 03幢，共 36套 4750元 /㎡ 首批房源 10月 23日 0 0 06幢，共 96套 4850元 /㎡ ＋ 2％ 11月 1日 5000元 /㎡ 調整 ＋ 3％ 第二批房源 11月 20日 0 0 07幢，共 113套 50005100元 /㎡ ＋ 2％ 12月 1日 所有已推出未售房源銷售均價按 5200元 /㎡ 調整 ＋ 2％ 總體銷售目標（保守預判銷售均價） 約 49505000元 /㎡ 第四部分 一期定價策略 一期房源價格提升部署 2. 分棟價差定價原則 ① 房源自身考慮因素 ?0 0 0 06幢 房源所處小區(qū)的具體位置； ?0 0 0 06幢房源的戶型、面積配比； ?0 0 0 06幢房源的采光、通風等因素。而且上述客戶在等待的過程中、購房過程中（如未買到合適房源、價格等）仍會有一定數(shù)量的流失。高淳客戶大多覺得電梯房的物業(yè)費較高、得房率較低，故在選擇上較為謹慎。 上述分析， 建議一期首批房源 0 0 0 06幢房源的銷售均價（銷售底價）為 4800元 /㎡ 。新天地的地理位置并不受當?shù)刭彿空叩淖放?，故一期房源一定要搶占市場，形成競爭?yōu)勢，樹立項目形象，得到市民的口碑宣傳，確保后續(xù)推出的房源較好的去化并保證一定的利潤；那么首先可有效地避免一定的市場風險，同時前期的價格定位必須創(chuàng)高性價比，具有相當?shù)氖袌鼋邮芰Γ?在首批房源成功銷售的基礎上，迅速樹立項目品牌，并在后續(xù)房源中不斷進行價格拉升保證開發(fā)商的收益 。 ? 但是從上述分析中可以看出，受地段、產(chǎn)品、人脈、蓄水等因素的影響，目前本項目處于競爭劣勢的狀態(tài)。 玲瓏灣處于