【正文】 約優(yōu)惠； ? 開盤優(yōu)惠采用“暗扣”的方式； ? 增加“老帶新”優(yōu)惠：凡已購客戶介紹新客戶購買，新客戶可享有總房款 2%的購房優(yōu)惠 (僅限開盤后的未售房源 )。 23:06:0723:06:0723:06Saturday, February 11, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 23:06:0723:06:0723:062/11/2023 11:06:07 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 下午 11時 6分 7秒 下午 11時 6分 23:06: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 11時 6分 :06February 11, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 23:06:0723:06:0723:06Saturday, February 11, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 11日星期六 下午 11時 6分 7秒 23:06: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 下午 11時 6分 :06February 11, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 3. 0 0 0 06幢銷售表價的制定 第五部分 一期房源優(yōu)惠政策 首批房源銷售表價的制定 謝謝聆聽！ 謝 謝 :06:0723:0623::06 23:0623:06::06:07 2023年 2月 11日星期六 11時 6分 7秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 該策略可有效地避免一定的市場風險，加快本項目的資金回籠；并通過已購客戶的口碑迅速建立人脈銷售，通過不斷提升的價格獲得市場的追捧，確保后續(xù)各期的順利去化、項目品牌的樹立、項目價值的提升。因此，我司建議將中間 89 ㎡ 房源的水平差價在原銷售價格基礎上上調(diào) 90元 /㎡ ，東頭 89 ㎡ 房源也上調(diào) 30元 /㎡ 。 棟號 02幢 03幢 05幢 06幢 價格系數(shù) 2% 2% +1% +1% 第四部分 首批房源定價策略 首批房源定價說明 ④ 0 0 0 06幢 各幢房源均價的制定 通過以上各系數(shù)參定，根據(jù)底價均價參考價格 4800元 /㎡ 列入演算得出： 02幢 03幢 05幢 06幢 價格系數(shù) 2% 3 +0 +2 銷售均價 4702元 /㎡ 4653元 /㎡ 4800元 /㎡ 4898元 /㎡ 第四部分 首批房源定價策略 首批房源定價說明 3. 0 0 0 06幢 垂直差價定價原則 ?樓層差價系數(shù)代數(shù)和為零； ?根據(jù)多層物業(yè)特性； ?根據(jù)本地客戶的購買習慣； ?垂直價差調(diào)整解析： 0203幢 : 一層 六層 三層 四層 五層 二層 樓層 垂直價差 考慮因素 一層（帶夾層） +300 由于 0203幢為電梯多層，故在 35層的差價上相差并不大，而由于 0103幢沿大橋北路，相對嘈雜，但是由于一層帶院子，故二層作為該幢的最底價。 ③ 來訪客戶認可度： 本項目目前雖登記客戶總數(shù)達到了 256組，但 A、 B類客戶合計數(shù)量也僅為103組。 玲 瓏 灣 第三部分 市場難點 競爭個案綜合分析 ? 玲瓏灣自 7月底售樓處公開至今，預定的客戶已達到 1000組以上，而本項目自 6月中旬售樓處公開至今現(xiàn)場登記客戶 374組，交納定活兩便單的客戶僅 134組，而本項目一期 245套房源要在短時間內(nèi)去化 70%，就需要充足的客戶蓄水量； ? 從目前玲瓏灣的施工現(xiàn)場判斷，玲瓏灣的開盤時間將在本項目一期之后，而本項目 較大的客戶蓄水量，就必須要爭奪 玲瓏灣預約的 1000組客戶 ，來增大客戶量，并且提升客戶價值，搶占大部分的市場份額，才能保證首次開盤的成功引爆。 ?預約情況； 2023年 7月底售樓處進場，據(jù)接待中心銷售人員了解目前預約客戶近 1200組。 南京郊縣 9 月份區(qū)域成交走勢82114686191391019 1032832160955729019979950211260500100015002023020230400006000080000100000120230認購量 成交量 成交面積認購量 821 1468 619 139成交量 1019 1032 832 160成交面積 95572 90199 79950 21126六合 浦口 溧水 高淳 第三部分 市場難點 2023年 9月份高淳成交走勢 第三部分 市場難點 市場銷售量分析 70%銷售套數(shù) 市場平均銷售套數(shù) 所占比例 第一批 90套 178套 51% 第二批 80套 45% 一期銷售量占市場份額數(shù)據(jù)統(tǒng)計： ① 從上述高淳市場成交量數(shù)據(jù)顯示，近一年高淳市場的需求量平均每月大約保持在在 178套左右，雖然部分樓盤開盤銷售良好，但是從整個市場上看銷售量還是處于低迷狀態(tài)。 第一步：選取具有可比性的樓盤資料（以毛坯房為主），以其均價作為原始數(shù)據(jù)的基價；然后，根據(jù)實際情況，定出各參照項目在地理位置、交通狀況、項目素質(zhì)、配套設施、工程進度等幾方面的修正系數(shù)，用以調(diào)整本項目與參照項目因上述因素的對比度而產(chǎn)生的價格上差異，從而得到更具可比性和參考價值的相對基價。本次定價我司主要是采取市場上比較流行的加權(quán)系數(shù)比較法，來測定項目的市場價格。 ? 首先從高淳近期新推樓盤來看，目前高淳的新樓盤都集中在高淳東邊的新城區(qū)，因為政府的支持和打造，新區(qū)的發(fā)展前景較老城區(qū)空間更大，最主要新區(qū)的環(huán)境以及人為素質(zhì)平均較高，敀客戶購房意愿偏向于新區(qū)較多； ? 從新推樓盤的去化量上看，首先去化的還是以 88㎡ 實用性的二房，其主要購房主流還是以剛性需求的客戶為主； ? 受銀行新政影響，目前改善型居住及投資的客戶比例大幅度較少，大戶型的銷售成為所有樓盤的銷售難點； ? 從新推樓盤價格上看，新區(qū)樓盤的價格漲幅較大，御沁園 09年 10月份銷售價格僅為3600元 /㎡ ，今年 9月 5日新推樓盤價格已經(jīng)達到 5600元 / ㎡ ，漲幅達到 2023元 / ㎡ ，其次明豐文化苑今年 6月份開盤，銷售均價 5300元 / ㎡ ， 9月中旬針對部分剩余房源上調(diào)400元 / ㎡ ；而雙湖明珠相對新區(qū)偏一些，該樓盤的漲幅就較為平穩(wěn)，去年 12月份開盤銷售均價 3700元 / ㎡ ，而今年 8月底推出的二期均價僅 4500元 / ㎡ 。 第一部分 市場背景分析 9月份高淳市場動態(tài) 御沁園作為高淳本地人認可的高端物業(yè)，推出僅 48套房源，開盤當天的銷售率也僅為 50%，共計 24套，由于御沁園此次推出的物業(yè)全部以 142 ㎡ 以上的大戶型為主，故該項目的客戶定位主要以新區(qū)政府部門的高端客戶，這部分客戶群對于本項目來說較為難掌握，只有通過價格優(yōu)勢才能有所吸引。 09年 11月份房地產(chǎn)市場處于頂峰狀態(tài)，明豐文化苑從 11月份開始采用“收取誠意金給予優(yōu)先選房”的方式，蓄水了 7個月的客戶，直至開盤積累的客戶已經(jīng)達到 1000多組，而且據(jù)現(xiàn)場銷售人員了解，前期交誠意金的客戶多為關(guān)系戶，因為該項目的老板曾是開發(fā)高淳星河灣項目的，而星河灣良好的口碑和人脈，奠定了明豐文化苑的客戶基礎；但是從網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示 2023年 7月開始至 9月份三個月的時間，明豐文化苑的銷售受市場調(diào)控的影響，其房源銷售趨勢呈現(xiàn)停滯的狀態(tài)， 9月份的銷售套數(shù)僅為 34套（其中還包括退房的房源）。 我司建議一期推出房源應采用 “結(jié)合市場價格，以略低于主要競爭對手的價格入市” 的策略。 房 源 推 出 部 署 7）、根據(jù)現(xiàn)行高淳市場，進行了專向調(diào)查。新天地一期住宅市場加權(quán)算