【正文】 56 （ 8） 建筑物維修的標準 a 建筑 物維修標準 序號 項目 操作標準 完成細節(jié) 1 樓層護墻 平整光滑、不老化 1） 無坑洼，不下凹 2） 無積水，無裂縫 彎道不阻塞 1） 格子各彎道蓋良好無損 2） 彎道不溢水 護墻和排水溝斜度適當，不阻塞 1） 水溝內(nèi)無死水 2） 水溝內(nèi)無藻類和淤泥 3） 水溝內(nèi)平滑無聚集物 多孔的水溝板在原位，不損壞 1） 護墻水溝不暴露 2） 格子不腐蝕 伸縮縫完好、不漏水 完好，接合處無雜草 照明和公用事業(yè)井完好 1） 井蓋不損壞 2） 井蓋不碎裂 清洗區(qū)保養(yǎng)好 1） 陶瓷錦磚完好不碎，表面無油跡 2） 彎道不阻塞 3） 無積水 2 樓層 /護墻 供給管道和閥 牢固，狀態(tài)良好 1） 供給管道不阻塞，不會停供 2） 供給管道安裝在墻面，無污跡和銹 3） 關(guān)閉裝置狀態(tài)良好 墻面保養(yǎng)良好 1） 墻壁無植物生長，無亂刻字畫 2） 油漆表面不剝落 3） 墻面裂痕修補 4） 墻面踢腳板不碎裂，涂層不隆起 避雷器保養(yǎng)良好 避雷器絕。 ? 更新技防系統(tǒng)（約 10 年周期） 更新探頭、錄象機、矩陣、背景音樂播放等。 ? 更換垃圾槽沖洗配備（ 7 年周期） 沖洗機附件、配備，如噴水設(shè)備、定時器、控制盤等也同時更新。 2） 周期性維修的類型 ? 房屋的重新粉刷與修飾工程（ 57 年周期） 重修、更新房屋外貌，包括房屋周圍、公共場所 的整體修飾工程，改善設(shè)施、配備等。 ? 修復設(shè)施或部件，從而確保其完整的功能，并有效而繼續(xù)地操作、運作。 ? 一般性之保養(yǎng)問題，項目零星非緊急性者，可允許在 7 天內(nèi)完成修理工作。 8）維修項目的期限 ? 首要層次之猝發(fā)性問題，廣泛影響整座或局部房屋、危及房屋或人命安全、引發(fā)極度的 不便等，該層次搶修工作必須在 24 小時內(nèi)完工。 6）鑒定養(yǎng)護也包括檢查確定下列各類鑒定之養(yǎng)護工作責任部門按期執(zhí)行： ? 周期沖洗垃圾槽； ? 月度沖洗房屋（公共部位）； ? 月度沖洗陰溝； ? 半月度修剪草坪（戶外空地）； ? 月度園藝維修及修剪草坪（停車場）； ? 月度中央垃圾槽的養(yǎng)護； ? 月度水泵及增壓器的養(yǎng)護； ? 季度沖洗商用房屋的陰溝。 4）房屋詳細巡察（外部） 房屋詳細巡視是根據(jù)擬定的準則、指標，在房屋外部的公共地方進行周詳及仔細 的巡察。 54 2）地面層詳細巡察 除上述綜合巡視外，必須更仔細地觀察地面層其他的搶修，失養(yǎng)的項目。兒童游樂園，花圃，及房屋的構(gòu)件、樓梯、電氣房、水泵室，屋頂和水池。大致上，預防性措施有： 1） 常年檢驗，鑒定電氣裝置； 2） 常年保養(yǎng)電氣連接點； 3） 定期檢驗避雷系統(tǒng)； 4） 定期沖洗房屋污水排放管； 5） 定期檢驗房屋的結(jié)構(gòu)強度； 6） 定期檢修閉路電視系統(tǒng)； 7） 月度養(yǎng)護滅火系統(tǒng)； 8） 月度養(yǎng)護中央垃圾槽清洗系統(tǒng)； 9） 月度養(yǎng)護水泵； b 例常維修 一般 常 例維修工作是通過管理人員的日常巡視而執(zhí)行的。這些決定基于表 2 準則。 （ 2） 建筑物維修管理的范圍與類型 52 （ 3） 管理 （ 4） 類型 （ 5） 指令和工作執(zhí)行 管理處應根據(jù)業(yè)主下發(fā)的工作指令進行并完成。 （ 3） 公共設(shè)備、維修保養(yǎng)計劃 供配電系統(tǒng) 序號 項目 標準 保養(yǎng)周期 1 供電情況 24 小時正常供電，出現(xiàn)故障立即排除 每月 2 配電屏 清潔 每月 3 電器儀表 清潔、顯示正確、固定可靠 每月 4 繼電器、接觸器 清潔、接觸完好、無過熱、無噪音 每月 5 控制回路 動作正常、標識清晰、無變色、無老化 每月 6 指示燈、按鈕、轉(zhuǎn)換開關(guān) 清潔、標識清晰、固定可靠、轉(zhuǎn)換靈活 每月 7 繼電保護 動作正?？煽? 一年 8 空氣開關(guān) 分斷正常、絕緣良好 半年 9 避雷器 動作正常、試驗合格 二年 10 進出線電源 接觸良好、牢固可靠、相順正確 一年 11 配電屏對地測試 接地良好 一年 51 給排水系統(tǒng) 序號 項目 標準 保養(yǎng)周期 1 供水系統(tǒng) 24小時正常供水出現(xiàn)故障立即排除 不定期 2 水泵 清潔、油漆完好、無油垢 每季度 壓力適合、運行良好、無滲漏 不定期 電動機 運轉(zhuǎn)靈活、電流正常、無過載、無過熱 每個月 機械滑油 潤滑良好、油位合適 不定期 3 管道 無滲漏 、無銹蝕、油漆完好 不定期 4 閥門 無滲漏、無銹蝕、開閉靈活、正確 不定期 5 排污井 無嚴重淤泥、無嚴重異味 不定期 公共設(shè)施系統(tǒng) 序號 項目 標準 保養(yǎng)周期 1 道路走廊 路面修補、整潔、無損壞 每日 2 路燈 符合安全和使用標準、及時更換壞損燈泡 每日 燈桿刷漆，線路開關(guān)檢測 3 溝、渠、地下排水管道 及時維修、暢通、無堵塞 一年 井蓋刷漆 4 公共衛(wèi)生潔具 無泄漏、沖洗暢通 每日 5 停車場、停車庫 標色完整、清晰、設(shè)備完好、使用正常 半年 3. 房屋本體的維修管理 （ 1） 目的 建筑物維修管理的主要目的和任務是為了保證房屋的正常使用和延長房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損壞；保障房屋的安全和正常使用。大修費用從公共設(shè)施專用基金的增值部分支付。 ? 設(shè)備的大修改造 設(shè)備大修改造由 工程部 根據(jù)設(shè)備狀態(tài)提出申請報告，經(jīng)公司核準后報請業(yè)主委員會批準，按照預定施工方案 由工程部 組織實施，竣工驗收可由業(yè)主代表和物業(yè)公司共同執(zhí)行，工程情況應作專項匯報。設(shè)備的維護保養(yǎng)根據(jù)《設(shè)備保養(yǎng)計劃》制定的《保養(yǎng)任務書》和《維保記錄表》開展工作。運行管理為嚴格執(zhí)行相應設(shè)備運行操作規(guī)程。設(shè)備的管理主要為以下內(nèi)容： ? 設(shè)備的日常運行和使用 ? 公共設(shè)備的運行管理由服務使用部門負責，如監(jiān)控系統(tǒng)由監(jiān)控中心負責，停車場管理、外圍系統(tǒng)由保安部負責等。 二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修措施 1. 公用設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃 （ 1） 公用設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)的目標 確保公共設(shè)備在使用中完好狀態(tài)，滿足服務要求，延長其使用壽命，保證其使用功能得正常發(fā)揮。 （ 3） 對有償服務項目，維修人員應按《維修服務收費標準》收費，并在收費單上注明應收取的各項費用金額，經(jīng)用戶簽名確認。 2. 報修的工作程序： （ 1） 接到用戶報修 時及時填寫《報修記錄單》。對在創(chuàng)建工作中表 現(xiàn) 突出的員工，在年度考核中優(yōu)先考慮晉級 。 處罰： 對在創(chuàng)優(yōu)工作中不負責任 、 人為地使其所負責的“創(chuàng)市優(yōu)”評比項目達不到標準的部門和個人，將給予物質(zhì)處罰和降級，情節(jié)嚴重者將予以解聘和解除勞動合同。 總結(jié)階段 時間：通過最后考評進行總結(jié) (各部門 )。 內(nèi)容：自評、自檢，請專家 (同行 )檢查，迎接驗收。 ? 部門將落實內(nèi)容和分數(shù)層層分焊到每一個員工，職責分明，誰包干誰負責。 48 創(chuàng)建自查階段 ? 各部門對照檢查內(nèi)容，缺什么，補什么 (包括軟，硬件 )。 ? 評測現(xiàn)狀 目的：通過自評找差距，查原因，落實情況，限期整改。 ? 宣傳動員 創(chuàng)建工作需全體員工積極參與，上下一心，同心同德，齊心協(xié)力，分工而又合作，各部門要召開部門會議，將創(chuàng)建工作的目的、內(nèi)容、要求、時間節(jié)點安排等向全體員工充分講解，使他們認清目標，并使自 己的言行融入這項活動之中。其中組長由管理處經(jīng)理擔任，成員為各部門主管和骨干 。 準備階段 ? 組織機構(gòu) 創(chuàng)建是一項系統(tǒng)性、長期性的工作，良好的組織、計劃和實施是達到“市優(yōu)”標準的先決條件，為此 “ 御龍灣 ” 物業(yè)服務中心 ，落實責任到具體人員，在創(chuàng)建領(lǐng)導小 組 的統(tǒng)一組織下協(xié)調(diào)工作 。 管理 設(shè)施的配置 根據(jù)物業(yè)管理的需要，相應所需配置的設(shè)施主要有：電話、傳真、電腦、打印機、辦公桌椅、保險柜、工具、更衣箱等，詳細所需物品的清單在開辦費用中列出。 保安部辦公室 保安部辦公 環(huán)境 部辦公室 環(huán)境部 辦公、存放常用清潔用品 員工更衣室 員工更衣 可利用地下室及邊角房間或多余空間 工程部倉庫 用于存放設(shè)施設(shè)備的常用和應急配件 工程部工場 用于工程維修 （ 3） 物業(yè)管理辦公用房，其他任何單位和個人不得侵占，使用的物業(yè)管理單位不能擅自改作他用。提供的物業(yè)管理用房應為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。 44 員工培訓計劃 序號 培訓內(nèi)容 培訓課題 總課時 培訓要求 測評方法 1 新員工 入司培訓 員工手冊 2 通過培訓，深入了解公司人 事行政類相關(guān)的規(guī)章制度 培訓考核（筆試） 行為規(guī)范 2 通過培訓，掌握基本的行為 規(guī)范及禮儀禮貌知識 培訓考核 /績效考核 企業(yè)文化 1 通過培訓，了解公司的企業(yè) 文化、組織架構(gòu)等情況 培訓考核（筆試） 物業(yè)管理基本常識 4 通過培訓，掌握物業(yè)管理的概念、服務內(nèi)容、作用與地位、職業(yè)道德、服務意識及投訴處理技巧 培訓考核（筆試） 2 辦公室及管理人員基本技 能培訓 物業(yè)管理專業(yè)知識 4 通過培訓，掌握最新的物業(yè)管理知識及行業(yè)規(guī)范、法律常識等 應知應會測評 管理實務操作 12 通過培訓，熟練掌握各自的崗位職責、工作流程、工作標準要求以及質(zhì)量記錄等 應知應會測評 / 績效考核 管理服務理念 4 通過培訓，深入理解顧客在服務業(yè)中的核心地位和實現(xiàn)滿意的不同途徑，并理解管理理念在物業(yè)管理行業(yè)中的應用 應知應會測評 管理制度及文件說明 4 通過培訓，熟練掌握各項管理制度及文件的內(nèi)容 應知應會測評 / 績效考核 3 保安人員崗位技能培訓 隊列操練 10 通過 培訓，形成良好的形體動作習慣，提高組織紀律性 應知應會測評 保安、消防設(shè)備設(shè)施使用 4 通過培訓，熟練掌握各類保安及消防設(shè)備設(shè)施的使用 應知應會測評 消防演習 8 通過培訓，熟練掌握消防知識，能夠按火災緊急預案處理突發(fā)性消防事件 應知應會測評 治安突發(fā)事件預案演習 8 通過培訓，熟練掌握治安突發(fā)事件的處理，能獨立按治安突發(fā)事件處理預案處理一般突發(fā)治安事件 應知應會測評 擒拿格斗 8 通過培訓，熟練掌握基本的 擒拿格斗技能 應知應會測評 操作流程及 管理制度 4 通過培訓，熟練掌握 相關(guān)的工作流程及規(guī)章制度 應知應會 測評 /績效考核 45 序號 培訓內(nèi)容 培訓課題 總課時 培訓要求 測評方法 4 工程人員崗位技能培訓 設(shè)備設(shè)施情況 4 通過培訓，了解本物業(yè)設(shè)備 設(shè)施的基本情況 應知應會測評 設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)知識 8 通過培訓，了解設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護的基本知識 應知應會測評 / 績效考核 設(shè)備移交 4 通過培訓，了解設(shè)備移交的 注意事項 應知應會測評 設(shè)備運行日志使用 4 通過培訓，了解設(shè)備運行日志的填寫，理解運行日志對設(shè)備管理的重要性 應知應會測評 / 績效考核 5 保潔人員崗位技 能培訓 不同部位的保潔要求 4 通過培訓，了解和掌握不同部位的工作流程及保潔要求 應知應會測評 / 績效考核 清潔機械的使用 4 通過培訓，了解并掌握常用清潔器械的使用和一般維護 應知應會測評 / 績效考核 清潔劑 的使用 2 通過培訓，了解并掌握不同清潔劑的適用范圍 應知應會測評 / 績效考核 6 服務人員崗位技能培訓 服務人員的 工作要求 2 通過培訓，了解并掌握不同服務崗位的工作流程及要求 應知應會測評 / 績效考核 服務接待技巧 2 通過培訓，了解并掌握接聽電話、處理投訴等基本接待技巧 應知應會測評 / 績效考核 46 第五章：物業(yè)管理用房及相應管理設(shè)施設(shè)置 物業(yè)管理用房的配置 （ 1） 根據(jù)國務院頒布的《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用，物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有。 崗位培訓是指 物業(yè)服務中心 對員工的業(yè)務知識與操作技能實施的持續(xù)深造，是 物業(yè)服務中心 提高員工綜合素質(zhì)和管理服務水平的途徑。 崗前培訓是指新員工上崗培訓，目的是使員工了解項目的基本情況，以獲得上崗的必需素質(zhì)和基本技能。整個培訓是一個不斷學習、 持續(xù)改進的過程。 管理處新員工培訓方案及計劃 1. 培訓的作用和目的 培訓是為了讓 物業(yè)服務中心 的員