【正文】
。維修組負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修和檢驗每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次；每6年進(jìn)行一次大修或更新改造。確保道閘正常運(yùn)行；完好率達(dá)到99%以上。公司《道閘系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》。維修組負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修和檢驗保養(yǎng)周期：每月一次；每年檢修一次；每4年進(jìn)行一次中修，每8年進(jìn)行一次大修或更新改造。接地阻值符合GB5016992要求。公司《維修過程的檢驗》。維修組負(fù)責(zé)組織實施、檢驗公司《機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定》。標(biāo)識清晰美觀；安裝牢固可靠；完好率達(dá)到98%以上。維修組負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修和檢驗每月清潔標(biāo)識一次；每季度對標(biāo)識進(jìn)行維護(hù)；中修4年，更新改造8年。確保使用功能正常；清潔美觀；完好率99％。維修組負(fù)責(zé)組織實施、檢驗公司《公共設(shè)施巡查制度》；公司《維修工作手冊》?；馂?zāi)易發(fā)季節(jié)及重要的節(jié)假日前應(yīng)進(jìn)行一次全面的檢查16大廈內(nèi)公共洗手間每日巡查一遍并記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并做好《公共設(shè)施巡查記錄》。公司《公共設(shè)施巡查制度》；公司《維修工作手冊》。維修組負(fù)責(zé)組織實施、檢驗建筑滅火器配制設(shè)計規(guī)范(GBJ14090)建筑設(shè)計防火規(guī)范(GBJ1687)。滅火器材每月檢查一次。各閥件無跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象15室內(nèi)消防栓及消防管道、輕便滅火器材等每周檢查一次發(fā)現(xiàn)問題，及時處理并做好《消防設(shè)施檢查表》記錄。公司《維修過程的檢驗》。維修組負(fù)責(zé)組織實施、檢驗或委托專業(yè)公司進(jìn)行公司《機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定》。序號設(shè)施名稱日 常 管 理內(nèi) 容定期維修養(yǎng)護(hù)計劃實 施 方 案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求實施效果備　　注14給排水管道及相關(guān)閥件每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修并做好記錄。公司《維修過程的檢驗》。維修組負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修和檢驗車場內(nèi)地面有局部沉陷損壞的，及時維修中修5年，大修10年。做好季節(jié)性預(yù)防巡查，特別是雨季有關(guān)電氣線路及娛樂設(shè)施設(shè)備等的檢查工作，確保安全可靠。公司《維修過程的檢驗》。維修組負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修和檢驗每年粉刷或油漆有關(guān)文體設(shè)施一次；電氣線路檢修每半年一次；部分文體場所損壞較嚴(yán)重的，及時維修或根換每5年進(jìn)行一次中修，每10年進(jìn)行一次大修或更新改造。完好率達(dá)到98％以上。園藝組和維修組負(fù)責(zé)實施和檢驗城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)(CJJ2789)；城市園林苗圃育苗技術(shù)規(guī)程(CJ1486)；城市容貌標(biāo)準(zhǔn)（CJ1686）；公司《綠化設(shè)施管理工作細(xì)則》；公司《綠化工作檢驗標(biāo)準(zhǔn)》。雨季來臨前進(jìn)行一次清掏、疏通序號設(shè)施名稱日 常 管 理內(nèi) 容定期維修養(yǎng)護(hù)計劃實 施 方 案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求實施效果備　　注11園林綠化每日檢查一遍并做好《綠化每日工作記錄》，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。市政排水管渠工程質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)(DBJ011395)；市政排水管渠工程質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)(DBJ012495)；溝渠、池、井使用功能正常,暢通、無堵塞現(xiàn)象；完好率達(dá)到98%以上。維修組負(fù)責(zé)組織實施、檢驗公司《公共設(shè)施巡查制度》；公司《維修工作手冊》。特別在進(jìn)住裝修期間注意謹(jǐn)防占用公共通道的行為發(fā)生10溝渠、池、井每周巡視檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題做好《公共設(shè)施巡查記錄》并及時處理。公司《維修過程的檢驗》。維修組負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修和檢驗每年對局部損壞嚴(yán)重的公共通道進(jìn)行修補(bǔ)或翻新；維修組負(fù)責(zé)組織實施或委托專業(yè)公司進(jìn)行改造。特約服務(wù)系統(tǒng)的建立與實施，全面提升業(yè)主生活質(zhì)量；服務(wù)持續(xù)改進(jìn)定期對員工進(jìn)行服務(wù)意識、技能培訓(xùn)；按公司規(guī)范執(zhí)行定期上門回訪及開展TCS活動；全面開展頤園世家社區(qū)文化建設(shè)，（精心策劃的活動一年不少于6次）；詳見社區(qū)文化工作計劃入伙半年內(nèi)開展各種形式的物業(yè)法規(guī)宣傳活動，制作小區(qū)辦事指南；繼續(xù)協(xié)助開發(fā)商做好樓盤的銷售工作，向開發(fā)商以及銷售部門提供業(yè)主對物業(yè)的集中性改進(jìn)建議；管理工作的定期報告計劃與內(nèi)容時間報 告 名 稱責(zé)任人提交時機(jī)提交頻次送達(dá)機(jī)關(guān)前期介入期《物業(yè)前期介入規(guī)劃建議書》前期小組視工程進(jìn)度視工程進(jìn)度發(fā)展商《物業(yè)前期介入施工建議書》前期小組視工程進(jìn)度視工程進(jìn)度發(fā)展商《物業(yè)管理方案》管理處前期介入時入伙前3個月發(fā)展商《物業(yè)前期介入管理處物資裝備計劃》前期小組前期介入時介入時一次發(fā)展商正常管理期《管理處與發(fā)展商溝通報告》管理處季度末每季度一份送發(fā)展商、抄送業(yè)委員會《管理處與業(yè)主委員會溝通報告》管理處季度末每季度一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商《管理處年度工作計劃》管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商《管理處工作報告》管理處季度末每季一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商《維修基金年度使用計劃》 管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商正常管理期《管理處年度物料使用計劃》 管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商《管理處年度工程改造計劃》 管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商《管理處年度收支預(yù)算書》 管理處上一年底每年一份送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商《管理處物業(yè)管理費(fèi)收支報表》管理處月末每季一份通告業(yè)主、抄送發(fā)展商公用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)計劃表序號設(shè)施名稱日 常 管 理內(nèi) 容定期維修養(yǎng)護(hù)計劃實 施 方 案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求實施效果備　　注01發(fā)電機(jī)組每天巡查一次每兩個星期空載試機(jī)一次，每次半小時檢查機(jī)器有無泄漏，各開關(guān)是否處在自動狀態(tài)，蓄電池液位是否正常，電力是否充足試機(jī)時能否正常啟動，各項指標(biāo)是否正常檢查室內(nèi)通風(fēng)、滅火系統(tǒng)是否正常每兩星期空載試機(jī)一次（半小時）每月保養(yǎng)并試機(jī)一次（一小時） 檢查蓄電池狀態(tài) 清洗各濾清器 檢查機(jī)組有無漏油現(xiàn)象運(yùn)行時各儀表及其指示是否正常測試絕緣電阻《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊》之《發(fā)電機(jī)保養(yǎng)規(guī)程》《發(fā)電機(jī)操作規(guī)程》《柴油發(fā)電機(jī)組使用手冊》停電5分鐘內(nèi)能啟用發(fā)電機(jī)組，正常供電電流電壓等各項指標(biāo)均在額定范圍內(nèi)，且電壓穩(wěn)定運(yùn)行時轉(zhuǎn)速穩(wěn)定，聲音正常，排放達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)各儀表、指示燈指示正常如通知停電，須提前進(jìn)行一次全面檢查及試機(jī)02變配電柜正常運(yùn)行時，每班巡查二次用電高峰時，二小時巡查一次各儀表指示是否正常，是否有異常聲響及異常現(xiàn)象每半年保養(yǎng)一次除塵測試絕緣電阻、接地電阻開關(guān)觸點檢查緊固螺絲《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊》之《配電柜保養(yǎng)規(guī)程》各開關(guān)及保護(hù)裝置靈敏可靠各儀表、指示燈等指示正常如發(fā)生故障跳閘，應(yīng)詳細(xì)檢查并查明原因后方可恢復(fù)合閘03變壓器正常運(yùn)行時，每班巡查二次用電高峰時，二小時巡查一次 溫升是否正常電壓是否穩(wěn)定、電流是否在額定范圍內(nèi)警示標(biāo)識是否完好每半年保養(yǎng)一次 接地裝置檢查 除塵、緊固螺絲 測試絕緣電阻及接地電阻 查看外觀《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊》之《變壓器保養(yǎng)規(guī)程》運(yùn)行正常可靠，各項指標(biāo)均合標(biāo)準(zhǔn)，無異常現(xiàn)象各指示、保護(hù)裝置正常室內(nèi)通風(fēng)正常溫升過高或電流過大時應(yīng)即采取措施04風(fēng)機(jī)每天巡查一次 外觀有無異常 皮帶是否松緊適當(dāng) 試機(jī)時有無異常聲響各開關(guān)是否處于“自動”狀態(tài)每半年保養(yǎng)一次每季度運(yùn)行一次機(jī)身清潔、油漆軸承檢查加油、緊固各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查絕緣電阻、接地電阻測試測試運(yùn)行電流《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊》之《風(fēng)機(jī)保養(yǎng)規(guī)程》 風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常運(yùn)行時電流在額定范圍內(nèi)05水泵一般情況每班巡查兩次用水高峰時每半小時巡查一次每星期各泵輪換使用一次各消防泵每星期試運(yùn)行一次聽聲響感覺電機(jī)溫度觀看儀表指示出現(xiàn)漏水及時處理消防泵各開關(guān)處于“自動”狀態(tài)6．觀看水位是否正常。2005年12月37模擬入伙對甲方物業(yè)公司相關(guān)員工進(jìn)行模擬的入伙訓(xùn)練2005年12月38正式入伙統(tǒng)一協(xié)調(diào)各單位、各項目組2005年12月～2006年1月入伙期物業(yè)管理工作計劃序號工作計劃計劃要點實施時間1精裝修物業(yè)的后續(xù)管理與維護(hù)建立裝修維護(hù)機(jī)制及相關(guān)單位配合方案；入伙后三個月建立并實施監(jiān)控裝修細(xì)項增補(bǔ)客戶的裝修流程；對裝修細(xì)項增補(bǔ)客戶的項目進(jìn)行驗收；2首次業(yè)主意見調(diào)查暨業(yè)主滿意度測評開展征集小區(qū)合理化建議的專項活動；(集中入伙期)入伙半年內(nèi)開展客戶的服務(wù)需求調(diào)研(集中入伙期)上門調(diào)查和回訪；分析調(diào)查結(jié)果，提出系統(tǒng)服務(wù)改進(jìn)方案；3建立完善的管理處檔案、標(biāo)識系統(tǒng)各種檔案的科學(xué)分類、建檔及標(biāo)識；入伙前二十天始，長期執(zhí)行對各類設(shè)備、設(shè)施的進(jìn)行分類標(biāo)識；路牌標(biāo)識系統(tǒng)、園林綠化標(biāo)識系統(tǒng)、宣傳欄、布告欄等；辦公室標(biāo)識系統(tǒng)以及垃圾收集系統(tǒng)。2005年12月34發(fā)出邀請函邀請銀行、電信、供電、供氣、供水、有線電視等公共事業(yè)單位現(xiàn)場聯(lián)合辦公，設(shè)立入伙服務(wù)流程臺，一條龍辦理入住手續(xù)。2005年11月~12月31導(dǎo)入管理軟件包括辦公、財務(wù)、人力、客戶等2005年11月32編制客戶意見調(diào)查表主要是客戶的服務(wù)需求，管理要求，建議以及客戶對項目的評價。2005年11月29建立客戶服務(wù)中心一站式管理模式從人員配置、職責(zé)權(quán)限、職能劃分、和受理客咨詢、投訴、收費(fèi)和有償服務(wù)提供的運(yùn)作上建立一站式管理模式。2005年11月27制定房屋使用情況示意表對房屋的入伙、裝修、入住情況給予標(biāo)識并張貼在客戶服務(wù)中心。2005年11月～12月24設(shè)備設(shè)施保修期內(nèi)維護(hù)與甲方、建筑單位擬定保修期內(nèi)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)程序及職責(zé)2005年11月～12月25準(zhǔn)備入伙資料編制和印刷《業(yè)主登記表》、《居家指引》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《室內(nèi)管線圖》《防盜網(wǎng)式樣與材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋接管驗收單》《便民服務(wù)卡》、資料袋，入伙和裝飾裝修須知（包含所需交納的費(fèi)用）。2005年11月～12月23接管驗收對頤園世家房屋進(jìn)行初次接管驗收，并就工程存在問題整理成報告提交甲方及施工單位整改，以確保交付房屋質(zhì)量的完好度，減少房屋移交糾紛2005年11月～12月頤園世家房屋本體及其公共設(shè)備、設(shè)施的開始接管驗收。2005年11月21統(tǒng)一著裝制作服裝、工牌，統(tǒng)一著裝。2005年11月19裝修管理方案制定制定《頤園世家裝修管理方案》，從監(jiān)管人員分工、裝修審批要點、裝修巡查要點、防盜網(wǎng)和空調(diào)架式樣和材質(zhì)、施工管理、垃圾處理、電梯使用等方面進(jìn)行編制。2005年10月14辦理經(jīng)營性服務(wù)收費(fèi)許可證包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、其他服務(wù)收費(fèi)2005年10月～11月15管理處辦公場所以及員工生活場所裝修提請公司提供裝修標(biāo)準(zhǔn)和效果給開發(fā)商， 并監(jiān)理房屋的裝修，保障員工的生活與辦公條件。2005年10月～12月11編制公眾制度結(jié)合公司所涉及小區(qū)管理、約束客戶行為規(guī)范的必要性文本，根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求修訂成稿。2005年10月～12月9建立頤園世家工程檔案庫建立工程圖紙、承建商、監(jiān)理方、設(shè)計方、設(shè)施設(shè)備供應(yīng)商等資料庫，將企業(yè)背景、產(chǎn)品、聯(lián)系方式、進(jìn)行匯編入庫，以保障后期物業(yè)服務(wù)和產(chǎn)品的提供。2005年10月6配置人力資源根據(jù)組織架構(gòu)，編制人力資源招聘計劃和培訓(xùn)計劃，分批招聘工作人員、開展上崗培訓(xùn)。2005年10月4編制《物業(yè)管理方案》就“頤園世家”的物業(yè)管理水平的整體設(shè)想策劃及擬采取的管理模式，物質(zhì)裝備計劃，管理人員的配備、培訓(xùn)、管理、工作計劃，管理規(guī)章制度和住宅區(qū)檔案的建立與管理，物業(yè)管理內(nèi)容及管理標(biāo)準(zhǔn)承諾及采取的措施，社區(qū)文化建設(shè)與社區(qū)服務(wù)，物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施，日常管理措施等方面進(jìn)行編制。2005年前期介入工作計劃序號項 目要 求日 期1成立物業(yè)公司完成工商注冊、資質(zhì)備案、企業(yè)代碼注冊、國（地）稅務(wù)登記。具體報告內(nèi)容請參見流程環(huán)節(jié)責(zé)任人報告制度工作流程客戶服務(wù)中心業(yè)主需求識別管理處各部門形成工作措施管理處各部門納入月績效目標(biāo)管理處各部門實施工作計劃不滿意效果檢驗管理處經(jīng)理行政事務(wù)部不滿意形成工作報告管理處經(jīng)理提交業(yè)委會審議不滿意客戶服務(wù)中心公告欄公布報告通過二、各項管理維護(hù)服務(wù)項目和環(huán)節(jié)所需要的長遠(yuǎn)計劃和短期安排我們將根據(jù)開發(fā)商提供的項目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入伙計劃安排，制定頤園世家的服務(wù)環(huán)節(jié)計劃，包括前期介入、入伙期、正常管理期的工作計劃；并依據(jù)開發(fā)商制訂的頤園世家開發(fā)目標(biāo)，制訂正常居住期的對內(nèi)、對外達(dá)標(biāo)計劃以及常規(guī)性物業(yè)管理項目工作計劃。第六章：工作計劃一、向業(yè)主、業(yè)主會定期報告制度及工作流程管理處將依法規(guī)范各種管理行為，定期向業(yè)主、業(yè)主委員會報告管理處的工作開展情況、財務(wù)收支情況、維修基金使用情況、房屋設(shè)備大中修計劃實施情況。通過構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化的物流鏈－－